- Acheter en Espagne : ce qu’il faut savoir avant de commencer
- Etape 1 – Obtenir son NIE
- Etape 2 – Définition du budget et du financement
- Etape 3 – Taxes et frais à l’achat
- Etape 4 – Sélection des biens
- Etape 5 – Vérifications juridiques
- Etape 6 – Réservation du bien : la señal
- Etape 7 – Signature du compromis de vente : las arras
- Etape 8 – Signature chez le notaire et remise des clefs : la escritura
Acheter en Espagne : ce qu’il faut savoir avant de commencer
Acheter un appartement ou une maison en Espagne attire chaque année de nombreux acquéreurs francophones, qu’il s’agisse d'un appartement pour les vacances, une maison pour s’installer, ou un bien immobilier dans une logique patrimoniale. Avant d’entrer dans les démarches concrètes, il est utile de comprendre une chose : un achat immobilier en Espagne ne se déroule pas exactement comme en France. Le cadre administratif, le rôle du notaire, la place de l’avocat, le financement et certaines vérifications préalables obéissent à une logique différente.
La bonne nouvelle, c’est que le processus reste très accessible à condition d’être bien préparé. En pratique, il est tout à fait possible d’acheter en Espagne en tant que non-résident, à condition d’anticiper quelques formalités, notamment l’identification administrative, le budget global et l’organisation du financement. La page actuelle du site rappelle aussi que le parcours d’achat peut aller relativement vite, avec un déroulé souvent estimé autour de trois mois selon la ville, le dossier et la réactivité des intervenants.
Avant même de visiter des biens, il faut donc cadrer son projet avec précision. Voulez-vous acheter un appartement en Espagne pour une résidence secondaire, acheter une maison pour y vivre une partie de l’année, ou réaliser un achat immobilier en Espagne dans une optique locative ou patrimoniale ? Cette clarification change beaucoup de choses : la zone de recherche, le type de bien, le budget, les frais annexes, et même les points de vigilance à vérifier avant de signer. Une copropriété en bord de mer, par exemple, ne se pilote pas comme une maison avec terrain dans une zone plus résidentielle. Cette distinction mérite d’être posée dès le départ pour éviter les recherches trop larges ou les arbitrages tardifs.
Il faut aussi avoir en tête que le prix affiché du bien n’est jamais le seul chiffre à regarder. Quand on se demande comment acheter un appartement en Espagne ou comment acheter une maison en Espagne, l’erreur la plus fréquente consiste à raisonner uniquement sur le prix de vente. Or, il faut intégrer dès le début les taxes, les frais d’acquisition, les éventuels honoraires d’accompagnement, les frais bancaires et les premières dépenses post-signature. La version actuelle de la fiche insiste d’ailleurs déjà sur ce point, ce qui montre que cette étape doit rester centrale dans la mise à jour.
Enfin, il est préférable d’aborder son projet avec une logique de sécurisation, pas seulement de recherche. En Espagne, le notaire intervient surtout au moment de formaliser l’acte, tandis que les vérifications juridiques et urbanistiques en amont prennent une place importante dans la réussite de l’achat. C’est l’une des grandes différences à comprendre avant de commencer, surtout pour un acheteur qui découvre l’immobilier espagnol pour la première fois.
Définir son projet immobilier en Espagne
Avant de chercher des annonces ou de comparer des biens, la première étape consiste à clarifier votre projet. Acheter en Espagne peut répondre à des objectifs très différents : acquérir une résidence secondaire en Espagne, préparer une installation à moyen terme, acheter un appartement plus facile à gérer, ou choisir une maison pour profiter de davantage d’espace et d’intimité. À ce stade, beaucoup d’acquéreurs gagnent aussi du temps en se faisant accompagner par une agence immobilière francophone en Espagne, surtout lorsqu’ils découvrent le marché espagnol et ses spécificités. Tant que ce cadre n’est pas posé, le risque est de visiter des biens qui ne correspondent pas vraiment à votre usage, à votre budget ou à votre horizon de détention.
Cette étape est essentielle, car elle conditionne tout le reste du parcours. Le secteur visé, le type de bien, le niveau de prestations recherché, la possibilité de louer, les charges récurrentes ou encore les frais à anticiper ne seront pas les mêmes selon que vous souhaitez acheter un appartement en Espagne pour les vacances, acheter une maison pour y vivre une partie de l’année, ou réaliser un achat immobilier en Espagne dans une logique patrimoniale.
Il est donc utile de se poser quelques questions simples dès le départ. Souhaitez-vous un bien prêt à vivre ou un bien avec travaux ? Visez-vous un achat en bord de mer, en centre-ville ou dans une zone plus résidentielle ? Recherchez-vous un appartement dans une copropriété avec services, ou une maison offrant plus d’autonomie mais aussi davantage d’entretien ? En Espagne, ce choix a des conséquences très concrètes sur la vie quotidienne, sur les coûts à prévoir et sur les vérifications à mener avant la signature.
Définir son projet, c’est aussi fixer un cadre réaliste. Beaucoup d’acheteurs commencent avec une idée assez large de leur futur bien, puis affinent au contact du marché. C’est normal. En revanche, plus vos critères sont hiérarchisés tôt, plus la recherche sera efficace. L’idéal est de distinguer ce qui est indispensable, ce qui est souhaitable, et ce qui relève du confort. Cette méthode permet d’éviter les hésitations permanentes et de mieux arbitrer lorsque plusieurs opportunités se présentent.
Un projet bien défini facilite la sélection des biens, limite les visites inutiles et aide à construire un budget cohérent dès le début. C’est aussi le meilleur moyen d’aborder la suite du processus avec une vision claire, que vous envisagiez d’acheter un bien en Espagne pour en profiter personnellement ou pour structurer un projet de vie plus large.
Une fois votre projet défini, voici les huits grandes étapes qui jalonnent le chemin vers votre investissement en Espagne :
Etape 1 : obtenir son NIE "Número de identificación Extranjero" et préparer les démarches administratives
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en Espagne pour vous y installer, pour le louer ou pour y passer vos vacances, vous devez avoir en votre possession un NIE (Numéro d’Identification des Étrangers) si vous êtes européen, ou une TIE, Tarjeta de Identidad de Extranjero (ndlr : la carte d’identité pour les étrangers) si vous n’êtes pas ressortissant de l’Union Européenne.
Pourquoi le NIE est-il obligatoire ?
Ces documents sont essentiels pour vous identifier auprès de l’État espagnol.
Ils vous seront nécessaires pour toute transaction immobilière, pour l’ouverture d’un compte bancaire, pour faire installer l’électricité, l’eau, le gaz, Internet, pour créer une société, acheter une voiture ou même recevoir un colis…
- Pour tout savoir sur le NIE, retrouvez notre article : Comment faire son NIE en Espagne ?
- Pour savoir comment obtenir une TIE, nous vous invitons à découvrir les formalités dans notre fiche pratique Comment obtenir son TIE ?
Depuis 2021, il est possible d’acheter sans NIE, à une condition…
Le COVID-19 a fait bouger les lignes de l’administration et depuis fin 2021, un accord passé entre le Conseil Général du Notariat et l’agence chargée de récolter les impôts autorise désormais les notaires à demander un numéro fiscal (le NIF, Número de Identificación Fiscal) et sans la présence obligatoire du demandeur. Ce numéro fiscal vous permet de vous passer du NIE de manière temporaire.Vous pourrez ainsi aller au bout de votre projet d’achat sans être freiné par cette formalité.Ce procédé facilite considérablement les choses quand vous achetez un bien depuis l’étranger. Si vous cherchez plus d’informations sur le sujet, cet article vous intéressera : Acheter sans NIE, c’est désormais possible !
Etape 2 : calculer son budget global et son financement
Un des premiers points que nous cherchons à éclairer avec les acquéreurs qui nous contactent concerne le financement. C’est un sujet clé, car il conditionne très vite la faisabilité du projet. En pratique, pour un achat immobilier en Espagne, les banques espagnoles financent généralement les non-résidents fiscaux à hauteur d’environ 60 % de la valeur du bien, hors frais d’acquisition. Cela signifie qu’il faut anticiper un apport personnel important dès le départ.
Pour être résident fiscal aux yeux de la loi espagnole, il faut être dans une ou plusieurs des situations suivantes :
- Vivre en Espagne plus de 183 jours cumulés par année civile
- Avoir des intérêts économiques en Espagne
- Que son conjoint officiel et ses enfants vivent en Espagne
Globalement, pour un prêt immobilier en Espagne, comptez un apport personnel de 50% du prix du bien. Nous vous conseillons de faire vos calculs avant de vous lancer car il n’existe pas de clause de rétractation pour non-obtention du prêt.
Vous pouvez également vous faire financer en France, mais attention, la banque vous demandera très probablement de lui fournir une garantie (nantissement d’une assurance vie ou d’un bien immobilier) en échange de ce prêt. Si vous n’en avez pas ou que vous ne souhaitez pas lui confier votre assurance vie ou votre bien, contactez-nous, nous avons des partenaires sur le territoire français. Nous pourrions vous trouver une solution sur mesure.
Enfin, que votre financement soit monté en France, en Belgique ou en Espagne, chaque solution présente ses avantages et ses limites : niveau des taux, montant finançable, délais de traitement, garanties demandées ou encore coût global du crédit. Nous détaillons ces différences dans notre fiche pratique « Faire un prêt immobilier en France, en Belgique ou en Espagne ? ».
Nous vous conseillons également de faire appel à un courtier en prêt immobilier en Espagne spécialisé dans les profils internationaux et non-résidents. Ce type d’intermédiaire connaît les critères des banques espagnoles, les montages possibles selon votre situation et les différences de traitement entre résidents et non-résidents. Il peut aussi vous aider à optimiser votre dossier et à comparer les conditions proposées par plusieurs établissements. Parmi les acteurs reconnus sur ce marché, nous pouvons notamment citer Alvéo Finance, spécialisé dans l’accompagnement des acquéreurs francophones en Espagne.
Nous vous conseillons également de faire appel à un courtier en prêt immobilier en Espagne spécialisé dans les profils internationaux et non-résidents. Ce type d’intermédiaire connaît les critères des banques espagnoles, les montages possibles selon votre situation et les différences de traitement entre résidents et non-résidents. Il peut aussi vous aider à optimiser votre dossier et à comparer les conditions proposées par plusieurs établissements.
Etape 3 : Taxes et frais à l’achat
En 2026, les frais d’acquisition d'un bien immobilier en Espagne représentent généralement entre 8 % et 13 % du prix du bien. Ce montant varie principalement en fonction de trois critères : le type de bien acheté (neuf ou ancien), la communauté autonome dans laquelle il se situe et le recours éventuel à un financement. Les écarts entre régions peuvent être importants, notamment en ce qui concerne l’ITP.
L’ITP, l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales ou TVA
Si vous achetez dans l'ancien, la principale taxe que vous devez est la Taxe sur les Transmissions Patrimoniales («ITP»). Le pourcentage de cette taxe varie en fonction de la Communauté autonome dans laquelle vous achetez et peut être sujette à changement. Les taux généraux 2026 vont de 4 % à 10 % selon les territoires, avec notamment :
- 7 % en Andalousie,
- 6 % à Madrid,
- 10 % en Catalogne
- 10 % dans la Communauté valencienne.
Pour plus d’informations sur l’ITP nous vous invitons à consulter notre fiche pratique L’ITP en Espagne
Si vous acheter un appartement ou une maison neuve, vous êtes redevable de la YVA, soit 10 % du prix du bien.
Les frais de notaire et frais d'enregistrement
Les frais de notaire en Espagne sont fixés par un barème officiel. Les tarifs varient en fonction de la superficie du terrain, de la taille de la propriété et de son prix de vente. A savoir, en Espagne, le rôle du notaire est très réduit. Il ne fait que certifié la conformité juridiques des actes. Les frais le sont donc également si l’on compare à la France.
Les fourchettes les plus couramment citées vont d’environ 600 € à plus de 1 200 € selon la valeur du bien.
Il faut également ajouter l’inscription au registre de la propriété. Ces frais correspondent à l’enregistrement officiel de la transaction et permettent de sécuriser juridiquement la propriété du bien. Les montants observés se situent généralement entre 400 € et plus de 1 000 €, selon le prix du logement.
Les frais de conseil (avocat et/ou chasseur immobilier)
Beaucoup d’acheteurs choisissent de se faire accompagner par un avocat ou une agence immobilière francophone en Espagne. C’est particulièrement utile pour un acquéreur étranger, francophone ou non résident, qui souhaite sécuriser les vérifications urbanistiques, la situation administrative du bien, les charges éventuelles et l’ensemble des documents nécessaires à la transaction.
SIMULATEUR
L’IBI, l’Impôt sur les Biens Immobiliers
L’IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles ») est l’équivalent de la taxe foncière en Espagne. Comme en France, cet impôt local est payé chaque année par les propriétaires auprès de la mairie de la commune où se situe le bien.
Lorsque vous souhaitez acheter un appartement en Espagne ou acheter une maison en Espagne, ce document est particulièrement important pour plusieurs raisons.
- Il indique le numéro de la propriété cadastrale, cette référence peut vous donner des informations sur la propriété que vous achetez.
- Il indique également la valeur cadastrale de la propriété. Vous aurez souvent besoin de cette valeur de référence pour déclarer vos impôts.
Dans le cadre d’un achat immobilier en Espagne, votre avocat devra aussi vérifier que l’ensemble des taxes IBI a bien été payé par le vendeur au cours des dernières années. Cette vérification est essentielle, car elle permet de s’assurer que le bien n’est pas grevé de dettes fiscales susceptibles d’avoir un impact sur la transaction.
L’IBI sera payé par la personne qui possède la propriété dans l’année en cours (à partir du 1er janvier de l’année en cours). Pour plus d’informations sur l’IBI, découvrez notre article : Qui paie l’IBI ?
Etape 4 : sélectionner les bons biens immobiliers en Espagne
Votre projet mûrit et vous entrez maintenant dans la phase de recherche de votre future propriété en Espagne. Lorsque l’on souhaite acheter un appartement en Espagne ou acheter une maison en Espagne, cette étape peut rapidement devenir chronophage et parfois confuse. La plupart des acquéreurs commencent leurs recherches sur des portails immobiliers espagnols comme Idealista, Habitaclia, Pisos.com, Kyero.com, Green-acres.com etc…
Ces plateformes permettent d’avoir une première vision du marché immobilier espagnol, des prix pratiqués et des secteurs à privilégier.
Mais très vite, plusieurs difficultés apparaissent : photos parfois peu représentatives, annonces incomplètes, barrière de la langue, manque d’informations fiables sur l’état réel du bien, incertitudes sur la localisation exacte ou encore doutes sur la situation juridique du logement. À distance, il devient compliqué d’évaluer objectivement une opportunité.
Beaucoup d’acheteurs prévoient alors plusieurs allers-retours entre leur pays de résidence et l’Espagne. Pourtant, sans préparation en amont, ces déplacements débouchent souvent sur des visites inutiles, des biens décevants ou des opportunités déjà vendues.
Pour cette raison, nous conseillons généralement de se faire accompagner par un chasseur immobilier francophone en Espagne. Cet accompagnement permet de gagner un temps considérable et de sécuriser davantage son achat immobilier en Espagne. Nos conseillers francophones accompagnent les acquéreurs tout au long du processus d’achat. Ils peuvent notamment effectuer des pré-visites vidéo des biens sélectionnés afin de filtrer efficacement les opportunités réellement intéressantes avant un déplacement sur place. Lors de ces visites, plusieurs éléments essentiels sont vérifiés : état général du bien, qualité de l’immeuble, isolation, éventuels travaux à prévoir, environnement immédiat, montant des charges de copropriété ou encore niveau de la taxe foncière. Cette phase d’analyse permet d’éviter de nombreuses mauvaises surprises après l’achat.
Enfin, une bonne connaissance du marché local reste un avantage majeur au moment d’évaluer le prix réel d’un bien. Dans certaines zones très demandées, les écarts entre prix affiché et valeur de marché peuvent être importants. Un accompagnement local permet donc aussi d’aborder les négociations avec une vision plus objective du marché.
Etape 5 – les vérifications juridiques avant d’acheter en Espagne
En Espagne, le rôle du notaire est très différent de celui qu’il occupe dans les pays francophones. Le notaire espagnol intervient principalement pour garantir la conformité de l’acte de vente avec la loi, mais il ne réalise pas l’ensemble des vérifications juridiques préalables liées au bien immobilier.
C’est pour cette raison que l’intervention d’un avocat spécialisé en immobilier en Espagne est fortement recommandée lorsque vous souhaitez acheter un appartement ou une maison en Espagne. Son rôle consiste à sécuriser juridiquement l’opération avant la signature définitive.
L’avocat se charge notamment de vérifier :
- l’identité des propriétaires ;
- l’absence de dettes ou de charges sur le bien ;
- la conformité urbanistique ;
- la situation au registre foncier ;
- la correspondance entre les surfaces déclarées et la réalité ;
- ainsi que la conformité cadastrale de la propriété.
Ces vérifications sont essentielles dans le cadre d’un achat immobilier en Espagne, car elles permettent d’éviter certaines situations complexes découvertes trop tardivement après la signature.
Pour offrir un accompagnement complet à nos clients, nous intégrons systématiquement l’intervention d’un avocat dans nos honoraires. Celui-ci vous remet un avis juridique détaillé afin que vous puissiez décider sereinement de poursuivre — ou non — l’acquisition du bien.
Vous pouvez également consulter notre article dédié au rôle de l’avocat en Espagne.
À cette étape, le cadastre joue également un rôle important. Le bureau du cadastre en Espagne permet d’identifier précisément les limites, l’emplacement et certaines caractéristiques administratives du bien immobilier.
Même si les différences sont souvent mineures, il est essentiel de vérifier que la propriété est décrite de manière cohérente dans :
- l’acte de propriété ;
- le registre foncier ;
- et le cadastre.
Cette cohérence documentaire constitue un point de contrôle important avant de finaliser l’achat d’un bien en Espagne.
Etape 6 – Réservation du bien : la señal
En Espagne, pour que votre intention d’achat soit considérée, dans la plupart des communautés autonomes, vous êtes tenu de verser à l’agence ou au propriétaire du bien, une somme qui peut varier entre 1.000€ et 1% du prix du bien offert.
Celle-ci, appelée Reserva ou Señal, s’accompagne de la signature d’un pré-contrat qui contient les informations et caractéristiques principales de la propriété. Pour plus d’informations sur le contrat de réservation, vous pouvez consulter notre article sur la Différence entre un contrat de réservation et un contrat de arras.
Le propriétaire a alors entre 2 et 5 jours pour accepter ou refuser l’offre. En théorie, les visites doivent cesser. Malheureusement, dans la pratique, beaucoup de propriétaires ou d’agences persistent pour essayer d’obtenir une meilleure offre.
Si votre offre n’est pas acceptée, l’agence est tenue de vous rembourser l’entièreté dudit montant de réservation.
En revanche, si celle-ci est acceptée, la somme avancée est à déduire duprix de vente. Elle sera en général complétée jusqu’à atteindre 10% de la valeur du bien au moment de la signature du compromis de vente, c’est-à-dire au cours de la septième étape du processus d’achat.
Etape 7 : signature du compromis de vente : las arras
Le compromis de vente est un contrat privé établi entre l’acheteur et le vendeur. Appelé Arras en espagnol, il ne se signe pas devant notaire mais sera demandé par celui-ci le jour de la vente. Il vérifiera ainsi les conditions actées entre les parties.
Le contrat d’arras comprendra de nombreuses informations essentielles :
- L’identité du vendeur et des acquéreurs
- L’adresse de la propriété
- Le prix de vente du bien
- La date limite de signature chez le notaire
- L’adresse du notaire où sera signée la vente _(facultatif)_
- Les éventuelles dettes en cours
- Les moyens de paiement
- La répartition des frais de notaire
- Les pénalités en cas de retrait d’une ou l’autre des parties
- etc…
Dans la plupart des cas, l’avance financière effectuée par le futur acquéreur au moment de la _señal_(réservation), sera complétée jusqu’à atteindre 10% du prix du bien.
En ce qui concerne les compromis, dans la majorité des cas, ils sont signés entre deux particuliers et s’appellent des _arras penitenciales._ Ils sont régulés parl’article 1454 du code civil espagnol.
Si la partie acquéreuse se retire, elle perd la quantité avancée. En revanche, si la partie venderesse se retire, elle est tenue de rembourser le double de la quantité avancée par l’acheteur.
Tout savoir sur le compromis de vente
Etape 8 – Signature chez le notaire et remise des clefs : la escritura
Le grand jour est arrivé ! Vous allez conclure la transaction en signant l’Escritura, l’acte authentique en français. C’est à ce moment que vous devrez réglez le solde restant dû.
Certains notaires acceptent de recevoir sur leur compte le virement du montant du bien puis d’émettre les chèques de banque pour les vendeurs.
D’autres, en revanche, refusent de recevoir un virement étranger dans le cadre de la prévention de blanchissement de capitaux. Dans ce cas, il vous faudra apporter un/des chèques de banque émis par votre banque espagnole.Pour ce faire vous devrez avoir pris soin d’ouvrir au préalable un compte bancaire en Espagne.
Tout savoir sur le rôle du notaire en Espagne
Bon à savoir:
Demandez en amont à votre conseiller bancaire espagnol les tarifs d’émission d’un chèque bancaire. Vous pourriez être surpris ! En effet, certaines banques affichent des promotions alléchantes, vous offrant certains frais comme la commission d’ouverture. Elles se rattrapent en revanche généreusement sur l’émission du chèque avec des tarifs atteignant parfois plusieurs centaines d’euros.
Les clefs sont toujours remises le jour de la signature de l’acte authentique. Le notaire atteste du paiement et le nouvel acte notarié sera alors enregistré au _Registro de la Propiedad (Registre de propriété) par son étude ou par le biais d’un cabinet collaborateur.
Les impôts inhérents à l’achat et notamment l’ITP (Impôt sur la Transmission du Patrimoine), devront être payés dans les 30 jours suivants la date de signature.
Nous vous aidons lors de l’achat de votre appartement en Espagne
Maintenant que vous connaissez chaque étape du processus d’un achat d’appartement ou maison en Espagne, lancez-vous ! Nous vous accompagnons dans votre achat immobilier en Espagne.
Contactez-nous si vous avez la moindre question.
