L’ITP en Espagne, ou Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, est un impôt payé par l’acheteur lors de la transmission d’un bien immobilier d’occasion. Son montant peut représenter plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros selon le prix du bien et la région où il se situe. C’est donc une taxe à intégrer très tôt dans votre plan de financement.
La particularité de l’ITP, c’est qu’il n’est pas identique partout en Espagne. Le taux varie selon les communautés autonomes : acheter à Madrid, en Andalousie, aux Canaries ou dans la Communauté valencienne ne donne pas forcément le même résultat fiscal. Avant de signer, il est donc indispensable de comprendre à quoi correspond l’ITP, comment il se calcule et dans quels cas il s’applique.
Selon la communauté autonome, l’ITP représente généralement entre 4 % et 13 % du prix d’achat ou de la valeur retenue par l’administration, hors taux réduits et cas particuliers.
L’ITP est l’un des principaux impôts à connaître lorsqu’on achète un bien immobilier en Espagne. Il concerne les ventes de biens anciens entre particuliers, par opposition aux logements neufs, qui relèvent d’un autre régime fiscal.
Concrètement, si vous achetez un appartement, une maison ou un terrain auprès d’un particulier, l’administration espagnole considère qu’il y a une transmission de patrimoine. Cette transmission déclenche alors le paiement de l’ITP.
ITP signifie Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En français, on peut le traduire par “impôt sur les transmissions patrimoniales”.
Son nom peut sembler technique, mais l’idée est assez simple : lorsqu’un bien passe d’un propriétaire à un autre, l’acheteur doit payer un impôt sur cette transmission. Dans le cadre immobilier, l’ITP s’applique surtout à l’achat d’un bien de seconde main.
C’est pourquoi on parle parfois d’ITP tax dans les contenus anglophones ou d’ITP impuesto en espagnol. Dans tous les cas, il s’agit du même impôt espagnol lié au transfert d’un bien.
L’ITP s’applique généralement lors de l’achat d’un bien immobilier ancien en Espagne. Cela concerne par exemple :
Pour un acheteur français, le cas le plus fréquent est l’achat d’un logement ancien destiné à devenir une résidence secondaire, une résidence principale ou un investissement locatif. Pour comprendre où intervient cette taxe dans la transaction, il est utile de replacer l’ITP dans le processus d’achat immobilier en Espagne, de la réservation du bien jusqu’à la signature chez le notaire.
En revanche, l’ITP ne s’applique pas si vous achetez un logement neuf auprès d’un promoteur. Dans ce cas, l’achat est en principe soumis à la TVA espagnole, appelée IVA, ainsi qu’à l’AJD dans certaines situations.
L’ITP est payé par l’acheteur. C’est un point important, car certains acquéreurs étrangers pensent parfois que l’impôt est partagé avec le vendeur ou inclus dans le prix de vente. En pratique, il vient s’ajouter au prix du bien et aux autres frais d’achat.
Par exemple, si vous achetez un appartement ancien à 250 000 € dans une région où le taux d’ITP est de 7 %, l’impôt peut représenter environ 17 500 €. Ce montant doit être prévu en plus du prix d’achat, des frais de notaire, des frais d’enregistrement et des éventuels honoraires d’accompagnement.
L’ITP est donc un élément déterminant pour calculer le budget réel d’un achat immobilier en Espagne. Un bien peut sembler accessible au premier regard, mais devenir plus coûteux une fois l’ensemble des frais intégrés.
Lorsqu’on parle d’impôt en Espagne dans le cadre d’un achat immobilier, plusieurs notions reviennent souvent : ITP, TVA, AJD, frais de notaire, taxe foncière, impôt des non-résidents. Il est facile de tout mélanger, surtout lorsque l’on découvre le fonctionnement fiscal espagnol.
Pour y voir clair, il faut distinguer les taxes dues au moment de l’achat selon le type de bien acheté. L’ITP concerne principalement l’ancien. La TVA et l’AJD concernent plutôt le neuf. Ces impôts ne s’additionnent pas tous de la même manière.
Si vous achetez un bien ancien, la taxe principale à prévoir est l’ITP. C’est le cas le plus courant pour les acheteurs qui recherchent un appartement déjà construit, une maison existante ou un bien de seconde main dans une ville espagnole.
L’ITP dépend de deux éléments principaux : la valeur retenue pour le calcul et le taux appliqué dans la communauté autonome où se trouve le bien. C’est pour cette raison que deux achats au même prix peuvent générer un impôt différent selon que le bien se situe à Madrid, Malaga, Alicante, Castellón ou aux Canaries.
Selon la communauté autonome, l’ITP représente généralement entre 4 % et 13 % du prix d’achat ou de la valeur retenue par l’administration, hors taux réduits et cas particuliers.
L’ITP est généralement payé après la signature de l’acte de vente chez le notaire, dans le délai prévu par l’administration fiscale compétente. Il ne doit donc pas être oublié dans la trésorerie disponible au moment de finaliser l’achat.
Si vous achetez un logement neuf auprès d’un promoteur, le mécanisme fiscal est différent. Dans ce cas, l’achat n’est généralement pas soumis à l’ITP, mais à la TVA espagnole, appelée IVA.
À cette TVA peut s’ajouter l’AJD, ou Actos Jurídicos Documentados, que l’on peut traduire par “actes juridiques documentés”. Cet impôt est lié à la formalisation de certains actes notariés et varie lui aussi selon les régions.
La distinction est donc essentielle :
Cette différence peut avoir un impact direct sur le coût total de l’opération. Avant de comparer deux biens, il faut donc vérifier leur nature juridique : neuf, ancien, revente, promotion immobilière ou situation particulière.
L’ITP est un impôt payé une seule fois, au moment de l’achat. Il ne faut pas le confondre avec les impôts récurrents liés à la détention d’un bien en Espagne.
Une fois propriétaire, vous pourrez être concerné par d’autres taxes, comme l’IBI, qui correspond à l’impôt foncier local, ou l’IRNR si vous êtes non-résident fiscal en Espagne. Ces impôts répondent à une logique différente : ils ne taxent pas l’acquisition du bien, mais sa possession ou les revenus qui peuvent y être associés. Pour approfondir ces sujets, vous pouvez consulter notre guide sur les impôts et taxes sur les biens immobiliers en Espagne.
L’ITP intervient donc au début du projet immobilier. Il fait partie des frais d’acquisition à anticiper avant la signature, au même titre que les frais de notaire, les frais d’inscription au registre de la propriété ou les frais de conseil. C’est une dépense ponctuelle, mais suffisamment importante pour influencer votre budget d’achat dès les premières simulations.
Le calcul de l’ITP en Espagne repose sur une logique assez simple : on applique le taux fixé par la communauté autonome à la valeur retenue pour le bien. En pratique, la formule est la suivante :
Pour calculer l’ITP, il ne suffit pas toujours de regarder le prix indiqué dans l’acte de vente. L’administration espagnole peut retenir une valeur de référence, notamment lorsque celle-ci est supérieure au prix d’achat déclaré.
Cette valeur de référence est utilisée pour éviter les sous-déclarations de prix lors des transactions immobilières. Autrement dit, si vous achetez un bien à un prix inférieur à la valeur retenue par l’administration, l’ITP peut être calculé sur cette valeur administrative plutôt que sur le prix réellement payé.
C’est un point essentiel à vérifier avant la signature. Un acheteur peut penser avoir estimé correctement son impôt, puis découvrir que le montant réel est plus élevé parce que la base taxable retenue n’est pas celle qu’il avait anticipée.
Prenons un exemple volontairement simple.
Dans cet exemple, l’ITP à payer est de 17 500 €. Ce montant vient s’ajouter au prix d’achat du bien et aux autres frais liés à l’acquisition : notaire, registre de la propriété, éventuels frais bancaires, honoraires d’accompagnement ou frais de conseil.
Si le même bien était situé dans une région où le taux d’ITP est de 10 %, le calcul serait différent :
La différence est donc de 7 500 € pour un même prix d’achat. C’est pourquoi le taux d’ITP doit être intégré dès les premières simulations budgétaires, surtout si vous hésitez entre plusieurs régions d’Espagne. Les acheteurs non-résidents doivent aussi anticiper les impôts dus après l’achat, notamment ceux présentés dans notre guide sur les impôts des non-résidents en Espagne.
En Espagne, le taux d’ITP n’est pas fixé uniquement au niveau national. Chaque communauté autonome peut appliquer son propre taux, prévoir des tranches selon la valeur du bien et accorder des taux réduits dans certains cas : résidence principale, jeune acheteur, famille nombreuse, handicap, logement protégé ou achat dans une zone rurale.
Même si chaque communauté autonome applique ses propres règles, il est possible de regrouper les régions espagnoles en plusieurs grandes catégories selon leur niveau d'imposition. Cette classification permet d'avoir une vision rapide des territoires les plus avantageux fiscalement pour un achat immobilier ancien. Elle reste toutefois indicative, car chaque région prévoit également ses propres taux réduits, exonérations et dispositifs spécifiques.
On distingue généralement quatre grands niveaux de taxation :
Les taux ci-dessous concernent principalement l’achat d’un logement ancien, hors cas très spécifiques. Ils doivent toujours être vérifiés avant la signature, car les règles fiscales peuvent évoluer et les réductions dépendent souvent du profil de l’acheteur, du prix du bien et de son usage.
En Andalousie, l’ancien barème progressif de 8 %, 9 % et 10 % n’est plus applicable depuis la réforme de 2021. Pour un achat immobilier ancien, notamment à Malaga ou sur la Costa del Sol, le taux général d’ITP est désormais de 7 %. Des taux réduits peuvent s’appliquer, par exemple pour une résidence habituelle ou certains profils d’acheteurs, sous conditions.
En Aragon, le barème progressif reste d’actualité. Le taux d’ITP varie entre 8 % et 10 % selon la valeur du bien :
Les familles nombreuses peuvent bénéficier d’une bonification de 50 % de la quote-part, sous conditions. Les moins de 35 ans, les personnes handicapées à partir de 65 % et les femmes victimes de violences de genre peuvent aussi bénéficier d’une bonification de 12,5 % pour l’achat de leur résidence habituelle, selon les conditions prévues par la réglementation aragonaise.
Dans les Asturies, le taux général est progressif et varie entre 8 % et 10 % selon la valeur du bien :
Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas, notamment pour des logements protégés ou certains profils d’acquéreurs.
Aux Baléares, l’ITP fait partie des plus élevés d’Espagne. Le taux est progressif et peut aller de 8 % à 13 % selon la valeur du bien. Des dispositifs spécifiques existent pour certains acheteurs, notamment les jeunes, les familles nombreuses et les personnes handicapées. (source : https://guiafiscal.es/patrimonio/itp/baleares/)
Aux Canaries, le taux général d’ITP est de 6,5 % pour l’achat d’un bien immobilier ancien. Des taux réduits peuvent exister pour certains profils d’acheteurs ou pour l’achat d’une résidence habituelle, sous conditions.
En Cantabrie, le taux général est aujourd’hui généralement compris entre 9 % et 10 % selon les cas. L’ancien texte mentionnait un taux de 10 %, avec des taux réduits pour certaines résidences principales : l’idée reste correcte, mais il vaut mieux actualiser la formulation et ne pas conserver l’ancien détail sans vérification au cas par cas. (source : https://guiafiscal.es/patrimonio/itp/)
En Castille-La Manche, le taux général d’ITP est de 9 %. Un taux réduit de 6 % peut s’appliquer dans certains cas, notamment pour l’achat de la première résidence habituelle, sous conditions de valeur, de financement et de situation personnelle.
En Castille-et-León, le taux général est de 8 %, avec une taxation pouvant atteindre 10 % sur la part excédant certains seuils. Des taux réduits peuvent s’appliquer pour les jeunes acheteurs, les familles nombreuses, les personnes handicapées, les logements protégés ou certains achats dans des communes rurales.
En Catalogne, le taux d’ITP est désormais progressif et peut aller de 10 % à 13 % selon la valeur du bien. Depuis les dernières réformes, le barème courant est le suivant : 10 % jusqu’à 600 000 €, 11 % entre 600 001 € et 900 000 €, 12 % entre 900 001 € et 1 500 000 €, puis 13 % au-delà. Des taux réduits peuvent exister pour certains profils, notamment les jeunes acheteurs, les familles nombreuses ou les personnes handicapées. (source : https://infoitp.es/catalunya/)
En Estrémadure, l’ITP reste progressif, généralement entre 8 % et 11 % selon la valeur du bien :
Des taux réduits peuvent s’appliquer pour l’achat d’une résidence habituelle ou pour certains profils d’acquéreurs, sous conditions.
En Galice, le taux général applicable à l’achat d’un bien immobilier ancien est désormais de 8 %. L’ancien texte mentionnait un taux général de 10 %, mais cette information doit être actualisée. Des taux réduits peuvent s’appliquer, notamment pour la résidence principale, les jeunes, les familles nombreuses, les personnes handicapées ou certains achats en zone rurale. (source : https://diegosimal.com/impuesto-transmisiones-patrimoniales-galicia/)
À La Rioja, le taux général d’ITP est de 7 %. Des taux réduits peuvent s’appliquer pour certains achats de résidence habituelle, notamment pour les jeunes, les familles nombreuses, les personnes handicapées ou les logements protégés, sous conditions de revenus et de situation personnelle.
(source : https://guiafiscal.es/patrimonio/itp/)
Dans la Communauté de Madrid, le taux général d’ITP est de 6 % pour l’achat d’un bien immobilier ancien. C’est l’un des taux les plus bas d’Espagne hors régimes foraux. Un taux réduit peut notamment s’appliquer pour certaines familles nombreuses achetant leur résidence principale.
Dans la région de Murcie, le taux général d’ITP est de 8 %. Des taux réduits peuvent s’appliquer pour certains profils, notamment les jeunes acheteurs, les familles nombreuses ou les personnes handicapées, lorsque le bien est destiné à la résidence principale et que les conditions prévues sont respectées.
En Navarre, le taux général d’ITP est de 6 %. Un taux réduit de 5 % peut s’appliquer dans certains cas, notamment pour l’achat d’une résidence principale par une famille nombreuse, sous conditions.
Au Pays basque, le régime est foral et dépend des provinces. Pour les logements, le taux généralement retenu est de 4 %, avec des cas où il peut descendre à 2,5 % pour une résidence habituelle sous conditions. Pour les biens immobiliers en général, le taux peut atteindre 7 %.
(source : https://infoitp.es/pais-vasco/)
Dans la Communauté valencienne, le taux général a évolué. Depuis le 1er juin 2026, l’ITP est de 9 % pour les biens immobiliers de seconde main dont la valeur ne dépasse pas 1 000 000 €. Pour les biens d’une valeur supérieure, le taux applicable est de 11 %. Cela concerne notamment Valence, Alicante et Castellón. Des taux réduits peuvent s’appliquer pour certains jeunes acheteurs, familles nombreuses, personnes handicapées ou logements protégés.
À Ceuta et Melilla, en l’absence d’un régime régional comparable à celui des communautés autonomes, le taux généralement retenu pour les transmissions de biens immobiliers est de 6 %. Des particularités fiscales locales peuvent toutefois s’appliquer.
Au-delà du taux général appliqué par chaque communauté autonome, l’ITP peut être réduit dans certaines situations. Ces réductions concernent surtout l’achat d’une résidence principale, sous conditions de profil, de revenus, de valeur du bien ou de durée de conservation. Elles ne s’appliquent pas automatiquement : l’acheteur doit pouvoir justifier son éligibilité et déclarer l’opération correctement, souvent via le modèle 600.
Le paiement de l’ITP ne s’effectue pas le jour de la signature chez le notaire. Une fois l’acte de vente signé, l’acheteur dispose d’un délai légal pour déclarer et régler l’impôt auprès de l’administration fiscale compétente.
Cette formalité est indispensable pour finaliser correctement l’acquisition du bien. Sans paiement de l’ITP, l’enregistrement définitif de la propriété peut être bloqué et des pénalités peuvent être appliquées.
Dans la plupart des communautés autonomes, l’ITP doit être déclaré et payé dans un délai de 30 jours ouvrables à compter de la signature de l’acte authentique de vente.
Ce délai peut légèrement varier selon les régions et les procédures administratives locales. Il est donc recommandé de vérifier les règles applicables dans la communauté autonome où se situe le bien.
Dans la pratique, cette démarche est souvent prise en charge par l'avocat, le gestor ou le professionnel qui accompagne l'acquéreur dans son projet immobilier. Cela permet d'éviter les erreurs administratives et les retards de paiement.
La déclaration de l’ITP s'effectue généralement via le formulaire Modelo 600, utilisé dans la majorité des communautés autonomes pour les transmissions patrimoniales.
Le document doit être déposé auprès de l'administration fiscale régionale compétente, accompagné du justificatif de paiement et des pièces relatives à la transaction.
Aujourd'hui, de nombreuses régions permettent d'effectuer une partie ou la totalité de la procédure en ligne. Les modalités exactes dépendent toutefois de la communauté autonome concernée.
Pour effectuer la déclaration de l'ITP, plusieurs documents sont généralement demandés :
Selon la région et la nature du bien, des documents complémentaires peuvent être demandés.
Le non-paiement ou le paiement tardif de l'ITP peut entraîner des conséquences financières importantes.
L'administration fiscale espagnole peut appliquer :
Plus le retard est important, plus le coût final peut augmenter. Il est donc conseillé d'anticiper cette dépense dès la préparation du budget d'acquisition afin de disposer des fonds nécessaires immédiatement après la signature.
Même si l'ITP est légalement à la charge de l'acheteur, celui-ci n'effectue pas toujours lui-même les démarches administratives.
Dans le cadre d'un achat accompagné, le paiement est souvent géré par :
Cette solution permet de sécuriser la transaction et de s'assurer que les délais administratifs sont respectés.
Pour un acheteur étranger, notamment lorsqu'il n'est pas présent en Espagne après la signature, déléguer ces formalités constitue généralement l'option la plus simple et la plus sécurisante.
L’ITP s’applique aussi à la location d’un bien immobilier entre particuliers puisque celle-ci est considérée comme une transmission patrimoniale onéreuse. Il faut d’abord déterminer la base imposable à laquelle on va appliquer l’ITP. La base d’imposition se calcule à partir du montant du loyer en prenant en compte la durée totale de la location.
Supposons que le loyer du bien soit de 500 € par mois pour un contrat de location annuel, alors la base d’imposition est de : 500 x 12 = 6000 €.
Si l’on reprend le même exemple que pour l’achat d’un bien immobilier dans la Communauté de Madrid, si la base imposable est de 6000 € avec un ITP de 6%, le taux d’imposition est donc de 360 €.
