1. Les essentiels : proximité avec la France, qualité et coût de la vie
2. L’immobilier espagnol reste un Eldorado
3. Les coûts de propriété à long terme
4. Investir en Espagne, un Eldorado pour les Français
5. État des lieux de la présence étrangère dans le marché immobilier espagnol
6. Comment acheter une propriété en Espagne ?
7. FAQ : Pourquoi acheter en Espagne ?
En 2024, l’Espagne est une nouvelle fois en tête des destinations favorites des investisseurs internationaux. Son littoral, ses grandes métropoles et ses petits villages typiques, son attractivité touristique et estudiantine, sa qualité de vie et le prix du mètre carré sont des arguments de poids. Mais il en existe d’autres.
J’achète en Espagne fait le point et vous explique pourquoi acheter en Espagne en 2024 est une bonne idée.
Vous vous demandez quels sont les avantages à acheter une propriété en Espagne ? Commençons par les essentiels.
C’est une évidence, l’Espagne et la France sont géographiquement très proches, et cela pèse dans la balance au moment de se décider à acheter un bien immobilier à l’étranger. Pour les acquéreurs français, le pays de Cervantes est un choix idéal. Il est accessible en deux heures d’avion depuis les grandes métropoles françaises, mais aussi en train, en bus et en voiture.
Les deux pays partagent une frontière commune, longue de 623 kilomètres, qui s’étend des Pyrénées jusqu’à la mer Méditerranée. Depuis toujours cette frontière est poreuse et les deux pays s’influencent mutuellement. La France et l’Espagne ont ainsi plus de points communs qu’on ne le croit. Elles partagent une histoire commune, un héritage latin, leurs économies sont interconnectées, leurs étudiants se croisent, etc. : bref, elles se ressemblent.
La qualité de vie espagnole est absolument inégalable. Loin de ne se résumer qu’à ses 300 jours de soleil par an, elle repose sur des piliers importants tels que d’excellentes infrastructures dans le domaine des transports, de la santé, de l’éducation.
Le pays est, en effet, extrêmement bien connecté à l’Europe et à l’International. Il bénéficie d’une cinquantaine d’aéroports publics, de gares qui maillent l’ensemble du territoire et le relient au reste du continent, son système à grande vitesse est parmi les plus développés du monde, l’autoroute du Soleil lui permet de rejoindre l’Hexagone et toutes les localités du littoral.
Les résidents espagnols bénéficient aussi d’installations de santé de pointe (13 des hôpitaux du pays sont parmi les 250 meilleurs du monde d’après le récent ranking établi par Newsweek) et d’une grande offre éducative. À noter, on compte des centaines d’établissements internationaux et 23 lycées français, un atout évident pour les potentiels acheteurs français souhaitant s’y installer. Pour en savoir plus sur ces écoles, nous vous conseillons la lecture de notre dossier : "Lycées français d’Espagne : le guide complet".
D’après les dernières données analysées par la plateforme Numbeo, la qualité de vie en Espagne dépasse les 182, quand celle de la France peine à atteindre les 160.
Légende : la qualité de la vie en France versus en Espagne.
Source : Numbeo.
Ne négligeons pas la bonne qualité de l’air, le faible ratio entre les revenus et le coût du logement, le faible trafic routier, le sentiment de sécurité. Tout cela influe considérablement sur le quotidien des résidents espagnols.
N’hésitez pas à nous contacter si vous avez un projet d’achat en Espagne. J’achète en Espagne est l’agence numéro 1 des francophones en Espagne et notre équipe de conseillers vous répondra sous deux heures ouvrables.
Venons-en maintenant au coût de la vie. Là encore, c’est l’Espagne qui a l’avantage. Largement.
Légende : Indice de coût de la vie.
Source : Numbeo
Sur cette carte, le vert représente les localités les moins chères et le rouge, les zones les plus chères au quotidien. La France est en orange et l’Espagne en beige. La vie de tous les jours (courses, restaurants, factures, loisirs, habillement, transports, écoles) est donc plus abordable de l’autre côté des Pyrénées.
Sur les 146 pays étudiés par la plateforme Numbeo, la France est le 21ᵉ pays où la vie est la plus chère. L’Espagne est, quant à elle, au 54ᵉ rang. Pour être précis, l’indice de coût de la vie en France est de 66. En Espagne, il est de 48,4. 22 points qui font la différence.
Pourquoi acheter une propriété en Espagne plutôt qu’ailleurs ? Parce que le rapport qualité-prix est bon et qu’en 2024, la demande explose.
En Espagne, la demande locative est très élevée. Il y a plusieurs raisons à cela :
L’afflux de touristes : l’Espagne est l’un des pays les plus touristiques au monde. En 2023, le pays a accueilli 85 millions de voyageurs, c’est 19 % de plus que l’année précédente et c’est un énorme vivier pour la location saisonnière.
C’est le cœur du sujet et là aussi, il n’y pas d’hésitation, les prix de l’immobilier sont très intéressants en Espagne. Parmi les plus bas d’Europe.
Début mai 2024, l’Espagne affiche des prix au mètre carré de 2 080 euros. C’est 1 000 euros de moins qu’en France. Dans l’Hexagone en effet, d’après Seloger.com, les logements s’achètent 3 100 €/m² en moyenne.
Par ailleurs, dans plusieurs localités espagnoles, les prix sont aujourd’hui plus bas que leur maximum historique, atteint juste avant l’éclatement de la bulle immobilière de 2008. Un bon point pour la valorisation future.
En ce début de deuxième trimestre 2024, les communautés autonomes les moins chères à l’achat sont :
À l’autre bout de l’échelle des prix, voici les zones les plus chères :
Au printemps 2024, les 5 villes où l’immobilier est le plus cher sont les suivantes :
Concernant le type de propriétés disponibles, l’éventail des possibilités est presque infini de l’autre côté des Pyrénées. Une maison en bord de mer, un logement étudiant, un appartement touristique, etc., tout est envisageable et il y en a “pour tous les budgets”. Si vous passez un peu de temps sur les portails immobiliers, vous pourriez même tomber sur des villages mis en vente à moins de 200 000 €. Sur ce point, notre article "Donnez-moi votre budget, je vous dirai ce que vous pourrez acheter en Espagne" est très instructif.
En France, le montant des frais de notaire freine souvent les futurs acquéreurs, notamment les primo-accédants. En Espagne, les frais de notaire sont quasiment inexistants. Pour comprendre, le notaire espagnol n’a pas le même rôle que son homologue français lors d’une transaction immobilière. Sa mission se limite à la vérification de la conformité de l’acte avec la législation, ce qui réduit considérablement son coût (généralement autour de 1 % du prix du bien). Ces frais sont complétés par ceux de l’avocat qui prend en charge les vérifications juridiques nécessaires (ses honoraires varient entre 1 à 2 % du prix du bien).
Attention cependant, il existe des impôts à l’achat qui, dans l’ancien (l’ITP, l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) peuvent atteindre jusqu’à 10 % pour certaines zones. Mais dans l’ensemble, ils sont bien plus faibles. Par exemple, à Madrid, l’ITP est de 6 %. Dans le neuf, la TVA est à 10 % (sauf aux Canaries, comptez 7 %).
Il est capital de se renseigner précisément avant d’investir. Pour en savoir plus sur les frais à l’achat, regardez notre vidéo YouTube :
En optant pour un accompagnement professionnel par des experts du marché immobilier espagnol, vous pourriez réduire de manière significative les coûts de votre projet. Prenez rendez-vous en visioconférence avec notre équipe de spécialistes. Ils pourront vous guider vers les régions où les taxes sont les plus basses.
Autre point fort, pour les investisseurs qui cherchent un bien avec travaux, l’Espagne est une bonne option, car les coûts de la main-d’œuvre et des matériaux sont compétitifs. Les grandes villes espagnoles voient d’ailleurs désormais fleurir les projets de house flipping (une pratique qui consiste à acheter un bien en mauvais état, faire des travaux et le revendre rapidement pour un bénéfice maximal).
Depuis la guerre en Ukraine et l’escalade de l’inflation, le coût moyen pour des travaux de rénovation légers en Espagne est d’environ 400 €/m², tandis que des rénovations plus substantielles, avec des matériaux de haute qualité, peuvent atteindre jusqu’à 900 €/m². En France, le coût pour des rénovations utilisant des matériaux standards varie de 250 à 700 € par mètre carré, selon le site spécialisé travaux.com. Pour des rénovations de luxe, ils grimpentjusqu’à 1 100 €/m².
On le lit peu, mais être propriétaire, c’est dépenser de l’argent constamment, année après année. Il faut prévoir un budget pour entretenir son appartement ou sa maison, pour la copropriété, pour le bien qu’on loue ou pour sa gestion locative. Les coûts de propriété à long terme sont moins chers de l’autre côté des Pyrénées. Un autre avantage.
Les rendements locatifs sont plus élevés en Espagne.
En France, les rentabilités brutes s’établissent en moyenne autour de 5 %. 3, 5 % à Paris. En Espagne, au premier trimestre 2024, la rentabilité moyenne s’élève à 6, 6 %, selon la dernière étude du portail immobilier Fotocasa et, elles peuvent atteindre 10 %, voire 12 % en fonction de la zone géographique, de l’état du bien, du type de logement et de sa gestion.
Face à l’inflation et à l’incertitude économique ambiante, le nombre d’investisseurs immobiliers a doublé en Espagne depuis un an. La pierre reste une valeur refuge.
Pour lancer votre projet d’investissement immobilier en Espagne, prenez rendez-vous en visioconférence avec notre équipe de spécialistes.
Locations à court-terme, bail à long-terme, investissement étudiant à Madrid ou Barcelone, location touristique sur la Costa Blanca ou la Costa Brava, tout est possible en Espagne. Chaque option a ses avantages et tout dépend de votre objectif. Si vous souhaitez profiter de votre futur logement hors saison, un bail meublé touristique est idéal. Si vous avez besoin de loger l’un de vos enfants pendant ses études, une colocation étudiante sera parfaite. Si vous imaginez prendre votre retraite dans une ville espagnole, anticipez avec un achat résidentiel et un bail non meublé à long-terme.
Il est nécessaire ici de donner quelques précisions sur la location touristique en Espagne. Les biens loués aux vacanciers pour de courtes périodes gagnent du terrain et grignotent peu à peu le parc de locations conventionnelles. En 2023, le pays a concentré à lui seul 20 % des réservations en ligne de toute l’Europe. En un an, ce type de location aurait augmenté de 40 % en péninsule et dans les îles.
Alors, pour quelles raisons les propriétaires se ruent-ils vers ce type de bail ? Pour la liberté qu’il offre de profiter de leur logement de temps en temps, parce qu’il permet d’échapper à l’encadrement des loyers qui touche désormais certaines zones tendues, mais surtout, parce que les locations touristiques sont extrêmement rentables.
Attention, face à la propagation de la location saisonnière, ce type d’activité immobilière est dorénavant largement encadré. Impossible de se lancer sans licence, une licence délivrée par la mairie sous certaines conditions. Il faut ainsi connaître la réglementation qui s’applique dans la zone convoitée. À titre d’exemple, il est devenu impossible d’obtenir un permis dans le centre de Barcelone, de Madrid ou même de Valence, mais il existe de nombreuses options sur le littoral, en Andalousie et dans le pourtour des grandes métropoles par exemple. Nos experts peuvent vous accompagner et vous aider à choisir la meilleure zone pour ce type de projet. Contactez-les.
Pour faire le point sur la licence touristique, lisez notre dossier : "Licence touristique en Espagne, le guide complet".
Alors, quelles zones d’Espagne sont les plus rentables en 2024 ?
D’après Fotocasa, dans le résidentiel, la rentabilité a augmenté dans onze communautés autonomes (sur un total de 17) au premier trimestre 2024.
9 des 17 communautés autonomes offrent des rendements supérieurs ou égaux à la moyenne nationale, qui est de 6, 6 % nous l’avons dit :
Légende : La rentabilité par communautés autonomes au premier trimestre 2024
Source : Fotocasa
Légende : La carte des rentabilités par communautés autonomes au premier trimestre 2024
Source : Fotocasa
Madrid, Barcelone et désormais Valence, sont des valeurs sûres. Si vous optez pour l’une de ces trois villes, vous ne vous tromperez pas. Bonnes rentabilités et valorisation à long terme sont à la clé.
À Madrid, les prix de l’immobilier sont, au printemps 2024, de 4 335 €/m².
Depuis la fin de la pandémie de coronavirus, l’effervescente capitale espagnole est sur le devant de la scène et rivalise pour la première fois avec Paris et Londres. Elle capte la majorité des capitaux étrangers qui arrivent en Espagne, nombreux expatriés la choisissent (ils sont 566 000), les étudiants se pressent dans ses universités à la renommée mondiale (300 000 inscrits) et les visiteurs affluent (ils ont été 10 millions en 2023). Les quartiers les plus abordables de la ville, c’est-à-dire ceux qui sont sous la barre des 3 000 €/m², sont aussi les plus rentables. Pour un projet lucratif, visez :
Regardez le Webinar de nos spécialistes sur l’immobilier dans la capitale espagnole :
À Barcelone, il faut compter 4 317 €/m²pour devenir propriétaire.
La ville d’Antoni Gaudí a toujours eu le vent en poupe, elle a même longtemps volé la vedette à Madrid. Aujourd’hui, elle attire plus de 15 millions de touristes par an, 230 000 étudiants sont inscrits dans ses universités et plus de 360 000 expatriés y sont installés. Une grande partie d’entre eux est séduite par son positionnement de leader dans les secteurs de la tech et de l’innovation. Là aussi, il existe encore des opportunités immobilières. Voici les quartiers les plus rentables de la ville.
Pour tout savoir sur l’immobilier à Barcelone, cliquez ici :
À Valence, le prix du mètre carré est largement plus bas qu’à Madrid et Barcelone. Comptez 2 400 €/m².
La ville bénéficie d’une anomalie de marché. En effet, elle a beau être la troisième ville du pays, elle est douzième si l’on considère les prix de son immobilier. Elle est, par ailleurs, une ville étudiante très dynamique (33 000 étudiants) et les touristes s’y bousculent (ils ont été 10 millions en 2023, autant qu’à Madrid). Depuis 2022, Valence a émergé comme l’une des meilleures villes pour s’expatrier et elle vient d’être choisie pour être la capitale verte de l’Europe en 2024.
Dans la ville, il existe une niche de marché pour l’investissement étudiant. Le quartier Blasco Ibáñez est, par exemple, très rentable, comptez 8-9 % en fonction du type de bien et de la gestion. Ruzafa, le quartier branché, et El Carmen, le vieux Valence, sont aussi très rentables, car les loyers y sont plus chers que la moyenne. Les expatriés y sont de plus en plus nombreux.
Découvrez notre Webinar sur l’immobilier à Valence ici :
En 2024, il est aussi très intéressant d’envisager des investissements dans des régions moins populaires. Murcie et Alméria, au sud-est de la péninsule, sont par exemple des options prometteuses. Aperçu.
Murcie est la capitale de la Communauté du même nom, Alméria, celle de la Province éponyme, en Andalousie. Dans ces deux villes, le marché immobilier est émergent et dynamique.
Légende : Murcie et Alméria
Source : Google
La première place du podium est disputée régulièrement et il y a quelques semaines, c’est la ville de Gandia qui la raflait. C’est une ville du littoral à surveiller. Nous lui avons consacré un article complet : “Gandia, la ville la plus rentable d’Espagne”. Cette petite ville située sur la côte valencienne, riche en histoire et dotée d’un environnement naturel splendide, propose des rentabilités de 8 à 10 % en moyenne et un prix au mètre carré de 1 219 euros. Avec son atmosphère de village en bord de mer et sa proximité avec la troisième ville d’Espagne, Gandia est une destination idéale pour investir.
Nos experts peuvent vous accompagner pour améliorer significativement la rentabilité de votre logement. Contactez-les pour leur confier votre projet d’investissement.
En 2023, les étrangers ont acheté 15 % des biens immobiliers, cela représente un peu plus de 87 000 transactions, sur un total de 583 000. C’est un record historique. Au premier trimestre 2024, on note une légère baisse de cet engouement, mais tout de même, l’acquéreur étranger donne le la sur le marché immobilier espagnol.
Une chose est sûre, les acheteurs étrangers achètent plus cher que l’acheteur national, notamment parce qu’ils ont un pouvoir d’acquisition plus élevé et qu’ils choisissent, souvent, les zones les plus “en vue” : le littoral méditerranéen, les îles et les grandes métropoles. Selon les dernières données du notariat espagnol, les non-résidents ont déboursé en moyenne 2 715 €/m² pour des biens immobiliers durant la seconde moitié de 2023. Là encore, c’est le chiffre le plus haut jamais atteint.
Comme toujours, les Britanniques sont en tête sur ce point, avec 9, 5 % des transactions impliquant des acheteurs étrangers à leur actif. Ils sont talonnés par les Allemands (7, 3 %). Les Français sont à la troisième place (6, 7 %). Notons que de plus en plus de nationalités différentes se tournent vers l’Espagne. C’est nouveau. Le marché est désormais attractif pour les Suédois, les Roumains, les Néerlandais, les Mexicains, les Vénézuéliens, les Portugais ou les Tchèques par exemple.
Depuis plusieurs mois maintenant, c’est la Province d’Alicante qui stimule le marché immobilier, y compris sur le segment des acheteurs étrangers. 44 % des biens achetés dans la Province d’Alicante l’ont été par des acquéreurs non espagnols.
La région a de nombreux atouts :
Légende : La Province d’Alicante domine dans les achats des étrangers en Espagne.
Source : Google
Derrière Alicante, c’est à Tenerife que la part des achats étrangers est la plus élevée (35, 7 %), l’île des Canaries est talonnée par la Province andalouse de Malaga, dans laquelle près de 34 % des transactions immobilière ont impliqué un acquéreur de nationalité étrangère.
Légende : Part des transactions étrangères par province, 2023.
Source : Idealista
Vous êtes décidé à acheter en Espagne, mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Voici le mode d’emploi de J’achète en Espagne.
Avant de vous lancer en Espagne, assurez-vous de bien préparer votre financement. Contrairement à la France, l’Espagne ne prévoit pas de clause de rétractation pour non-obtention de prêt. De plus, les coûts liés à l’acquisition, tels que les taxes et les impôts, varient considérablement selon la localisation et le type de propriété.
C’est le sésame, l’indispensable administratif pour procéder à l’achat d’une propriété en Espagne. Ce numéro est nécessaire pour toutes les transactions majeures, y compris l’ouverture d’un compte en banque. Pour savoir comment l’obtenir, découvrez notre fiche pratique.
Une fois votre budget défini et votre NIE obtenu, vous pouvez rechercher la propriété de vos rêves. J’achète en Espagne peut s’en charger pour vous, y compris à distance.
En Espagne, c’est l’acheteur qui doit effectuer ces vérifications administratives et juridiques. Le notaire ne s’en charge pas. C’est l’une des raisons principales pour lesquelles se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier comme J’achète en Espagne est nécessaire pour une transaction sûre.
Pour aller plus loin, lisez notre dossier : "Comment acheter une propriété en Espagne : le guide complet" ou notre fiche pratique qui résume "le processus d’achat d’un bien immobilier en Espagne".
Enfin, pour obtenir des conseils plus approfondis et des simulations personnalisées en fonction de la zone et du type de propriété que vous envisagez, consultez nos experts en prenan trendez-vous en ligne avec eux.
Investir en Espagne, c’est bénéficier de prix au mètre carré compétitifs, d’un faible coût des travaux et des charges de copropriété, de bonnes surprises fiscales, et de belles rentabilités locatives. C’est aussi pouvoir envisager un avenir serein dans un pays à la qualité de vie incomparable.
L’Espagne attire les investisseurs pour plusieurs raisons : des prix de l’immobilier compétitifs par rapport à d’autres destinations européennes, une qualité de vie élevée marquée par un climat agréable et une culture riche. La proximité géographique avec la France facilite les déplacements et renforce l’attractivité du marché immobilier espagnol pour les Français.
En Espagne, les frais de notaire sont quasiment inexistants et les impôts sur les transactions immobilières (ITP) sont bas dans certaines régions. L ‘Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), l’équivalent de la taxe foncière, est par ailleurs largement inférieur à celui observé en France.
Les travaux et l’entretien sont moins chers en Espagne qu’en France. En Espagne, il faut compter 400 €/m² pour des travaux, en France plutôt 700 €/mois. Pour l’entretien, prévoyez 1 à 2 % du prix d’achat par an. Le montant de l’acquisition étant inférieur en Espagne, il en ira de même concernant l’entretien du bien.
Oui, ils existent, mais ils sont deux à trois fois moins chers qu’en France. Comptez 25 €/mois par un appartement de 100 m² en ville
Absolument. La rentabilité d’une location touristique est, la plupart du temps, plus importante que celle d’une location à long terme. Nuançons : cette activité est très encadrée en Espagne. Il faut une licence pour avoir le droit de proposer son logement à des vacanciers et il devient quasiment impossible d’en obtenir dans le cœur des grandes villes et dans les zones les plus touristiques. Renseignez-vous auprès de nos conseillers.
Les étrangers souhaitant acheter une propriété en Espagne doivent obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), un numéro d’identification essentiel pour effectuer une transaction, quelle qu’elle soit, en Espagne. Il est également recommandé de se faire accompagner par un agent immobilier spécialisé et par un avocat. Les honoraires de J’achète en Espagne incluent cette prestation juridique.
Les régions comme la Communauté Valencienne, Murcie, et certaines parties de l’Andalousie offrent d’excellentes opportunités d’investissement grâce à leurs prix abordables et à leur potentiel de croissance. Les grandes villes comme Madrid et Barcelone restent également populaires pour leurs rendements locatifs élevés, leur forte demande locative et leur potentiel de valorisation.
