Licence touristique en Espagne : le guide complet 2026

Vous avez décidé d’acheter en Espagne pour louer votre logement à des fins touristiques ? Vous avez bien raison car les logements touristiques ont la faveur des voyageurs et qu’ils peuvent être très rentables. L’office statistique de l’Union Européenne (Eurostat) indique dans son dernier rapport que l’Espagne est, derrière la France, le pays de l’Union Européenne qui enregistre le plus de séjours en location de vacances.

En Espagne, la location touristique est très encadrée. L’obtention d’une licence touristique dépend de la communauté autonome, parfois de la mairie, et de plus en plus souvent de règles locales très précises : copropriété, zone urbaine, type de logement, durée de location, nombre de nuitées, conformité technique du bien, etc.

Ce guide vous aide à comprendre :

• ce qu’est une licence touristique en Espagne ;
• dans quels cas elle est obligatoire ;
• comment obtenir une licence touristique ;
• comment vérifier une licence avant d’acheter ;
• quelles règles s’appliquent selon les régions ;
• quels risques vous prenez si vous louez sans autorisation.

L’objectif est simple : vous permettre d’évaluer votre projet d’investissement locatif avant l’achat, et d’éviter de découvrir trop tard qu’un logement ne peut pas être exploité légalement en location touristique.

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Qu’est-ce qu’une licence touristique en Espagne ?

Définition simple d’une licence touristique

Une licence touristique en Espagne est une autorisation administrative qui permet à un propriétaire de louer son logement à des voyageurs pour de courts séjours.

Elle confirme que le bien respecte les conditions exigées pour accueillir des vacanciers : sécurité, habitabilité, équipements, conformité urbanistique et, selon les régions, inscription dans un registre touristique officiel.

En pratique, cette licence sert à encadrer la location de vacances et à éviter que des logements soient proposés illégalement sur le marché. Sans elle, la location touristique peut être considérée comme irrégulière, avec un risque d’amende, de retrait d’annonce ou d’interdiction d’exploiter le logement.

Autrement dit : acheter un appartement en Espagne ne signifie pas automatiquement que vous pourrez le louer à la semaine.

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Pourquoi ai-je besoin d’une licence touristique en Espagne ?

Les licences touristiques permettent de réguler le marché

Pour comprendre l’importance de la licence touristique au pays de Cervantes, il faut remonter quelques années en arrière. Face à l’explosion du phénomène Airbnb et de la location saisonnière entre particuliers, notamment dans les grandes villes et sur la côte méditerranéenne, le pays a choisi de légiférer.

Depuis 2016, la licence touristique est donc obligatoire sur quasiment tout le territoire.

Désormais, la plupart des sites web de location saisonnière – Airbnb ou Booking.com par exemple- exigent un numéro de licence (NIRC) pour toute annonce de location. Si le propriétaire ne fournit pas rapidement cette information, l’annonce déposée est considérée comme illégale et les sites la désactivent.

Elle est donc indispensable.

La licence touristique : une garantie pour les vacanciers

La licence touristique garantit que le logement loué répond aux normes de qualité et de sécurité requises.

Elle permet également de réglementer le marché de la location touristique, d’éviter une économie parallèle en limitant les fraudes.

Licence touristique, VUT, HUT, ETV : les principales appellations selon les régions

Il n’existe pas une seule appellation valable partout en Espagne. Selon la communauté autonome, vous pouvez rencontrer plusieurs termes :

• VUT : vivienda de uso turístico, souvent utilisé pour désigner un logement à usage touristique.
• HUT : habitatge d’ús turístic, appellation notamment utilisée en Catalogne.
• ETV : estancia turística en vivienda, terme fréquent aux Baléares.
• Licence touristique : expression générique utilisée en français pour parler de l’autorisation de louer à des touristes.

Ces termes ne sont pas de simples variantes linguistiques. Ils renvoient souvent à des cadres réglementaires différents. Une licence touristique à Valence, à Barcelone, à Madrid, à Roses ou à Majorque ne répond pas forcément aux mêmes conditions.

Exemple concret : un appartement avec licence touristique à Alicante ne vous donne aucun droit automatique si vous achetez ensuite un bien en Catalogne. Chaque région a ses propres règles, et certaines communes ajoutent leurs propres restrictions.

Location touristique, location saisonnière et location longue durée : ce qu’il ne faut pas confondre

La location touristique concerne généralement un logement meublé, équipé pour une occupation immédiate, proposé à des voyageurs pour de courts séjours et commercialisé sur des canaux touristiques : plateformes de réservation, agences spécialisées, sites d’annonces, etc.

Elle se distingue de la location longue durée, qui répond à une logique résidentielle classique, avec un locataire qui occupe le logement comme résidence principale ou pour une période prolongée.

Entre les deux, il existe aussi des formes de location temporaire ou saisonnière qui peuvent avoir un cadre différent selon la situation : étudiant, mission professionnelle, séjour de quelques mois, besoin familial temporaire, etc.

Le point important à retenir : ce n’est pas seulement la durée du séjour qui compte. Les autorités regardent aussi :

• la finalité de la location ;
• le mode de commercialisation ;
• la fréquence des séjours ;
• les services proposés ;
• la réglementation locale applicable au logement.

Exemple concret : un appartement loué 3 semaines l’été est-il concerné ?

Oui, potentiellement.

Si vous achetez un appartement sur la Costa Brava et que vous le louez trois semaines en août à des vacanciers via une plateforme de réservation, il peut être considéré comme un logement touristique. Dans ce cas, une licence ou une inscription spécifique peut être nécessaire selon la commune et la communauté autonome.

À l’inverse, si vous louez le même logement plusieurs mois à une personne qui vient travailler temporairement en Espagne, le cadre juridique peut être différent. C’est pourquoi il faut toujours vérifier la nature exacte de votre projet locatif avant d’acheter.

La licence touristique est-elle obligatoire pour louer en Espagne ?

Dans quels cas une licence est généralement nécessaire

Dans la plupart des régions espagnoles, une autorisation ou une inscription touristique est nécessaire dès lors qu’un logement est proposé à des voyageurs pour de courts séjours, de manière rémunérée.

La licence touristique devient particulièrement importante si vous souhaitez :

• louer votre logement à la nuitée ou à la semaine ;
• publier une annonce sur Airbnb, Booking ou une plateforme équivalente ;
• accueillir régulièrement des vacanciers ;
• exploiter le logement comme investissement locatif touristique ;
• acheter un bien déjà présenté comme “rentable en location saisonnière”.

Depuis plusieurs années, l’Espagne renforce les contrôles sur ce type de location. Le cadre a notamment évolué avec le Real Decreto 1312/2024 publié au BOE, qui a introduit la Ventanilla Única Digital pour les locations de courte durée.

Pour bien comprendre les différences entre les stratégies locatives possibles, vous pouvez aussi consulter notre article sur la location touristique et la location à long terme en Espagne.

Pourquoi les règles changent selon les communautés autonomes et les villes ?

La réglementation de la location touristique ne dépend pas uniquement de l’État espagnol. Elle relève en grande partie des communautés autonomes, et parfois aussi des municipalités. C’est pour cette raison qu’il n’existe pas une règle unique valable dans toute l’Espagne.

Un logement peut être autorisé dans une commune, mais impossible à exploiter dans une autre située à quelques kilomètres. Certaines villes limitent les nouvelles licences dans les centres historiques, d’autres imposent des conditions liées à l’étage, à l’accès indépendant, au type d’immeuble ou à la densité de logements touristiques dans un quartier.

Exemple concret : un appartement à Barcelone, un bien à Valence et une maison à Minorque ne seront pas évalués selon les mêmes critères. Si votre projet concerne la Catalogne, notre article sur la location touristique à Barcelone peut vous aider à mieux comprendre la logique locale. Pour la Communauté Valencienne, vous pouvez aussi lire notre guide sur la location touristique à Valence.

Le projet doit donc être étudié localement, avant la signature de l’achat.

Ce que les plateformes comme Airbnb ou Booking peuvent exiger

Les plateformes de location touristique jouent désormais un rôle important dans le contrôle des annonces. Dans de nombreuses régions, elles peuvent demander un numéro de licence ou une référence d’enregistrement avant d’autoriser la publication d’un logement. Si le propriétaire ne fournit pas les informations nécessaires, l’annonce peut être refusée, suspendue ou retirée.

Il faut aussi surveiller les évolutions nationales autour de la Ventanilla Única Digital du ministère espagnol du Logement et des obligations de transmission de données par les plateformes. Le cadre a évolué en 2025 et 2026, avec des débats juridiques importants autour du registre unique national. En revanche, l’idée générale reste claire : les autorités espagnoles veulent mieux identifier les logements loués en courte durée et mieux contrôler les annonces publiées en ligne.

Pour un investisseur, cela signifie qu’il ne suffit plus de “mettre le logement sur Airbnb”. Il faut pouvoir prouver que le bien respecte les règles applicables.

Exemple concret : louer sans licence à Barcelone, Valence ou sur la Costa Brava

Imaginons trois situations fréquentes.

• À Barcelone, les règles sont particulièrement strictes. Acheter un appartement sans vérifier l’existence ou la validité d’une licence touristique peut rendre le projet inexploitable en location de vacances.
• À Valence, certaines zones et certains types d’immeubles peuvent être soumis à des conditions urbanistiques précises. Un appartement attractif sur le papier peut donc ne pas être compatible avec une activité touristique.
• Sur la Costa Brava, notamment dans des communes comme Roses ou Empuriabrava, la demande touristique est forte, mais cela ne dispense pas de vérifier les règles locales, le registre touristique et la copropriété.

Dans les trois cas, le bon réflexe est le même : vérifier la faisabilité de la location touristique avant l’achat, et non après. Pour suivre les évolutions récentes du sujet, vous pouvez compléter cette lecture avec notre article sur ce qui change pour la location touristique en Espagne en 2026.

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Comment obtenir une licence touristique en Espagne en 2026?

Il n’existe pas, en Espagne, de règle unique qui garantisse au niveau national l’obtention d’une licence touristique.

La réglementation des locations touristiques relève principalement de la compétence des communautés autonomes. Les règles peuvent donc changer d’une région à l’autre, et parfois même d’une ville à l’autre. Elles évoluent aussi régulièrement. Pour obtenir des informations précises sur les règles en vigueur, il est donc recommandé de contacter les autorités locales et de vous faire assister par un expert immobilier.

De manière générale, chaque communauté autonome vous demandera de fournir des informations sur :

• le logement ;
• ses équipements ;
• son propriétaire ;
• son gestionnaire, le cas échéant.

J’achète en Espagne peut vous informer sur ces démarches et vous accompagner dans les vérifications à effectuer avant d’acheter ou de louer. Il suffit de prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers.

Vérifier la faisabilité avant d’acheter

Avant même de déposer une demande de licence touristique en Espagne, la première étape consiste à vérifier si le logement peut réellement être exploité en location touristique.

C’est un point essentiel, surtout si vous achetez dans une zone très demandée : Barcelone, Valence, Madrid, les Baléares, la Costa Brava, l’Andalousie ou les Canaries. Un bien peut être idéalement situé, proche de la plage ou du centre-ville, et pourtant ne pas être autorisé à la location touristique.

Avant de signer, il faut donc vérifier :

• la réglementation de la communauté autonome ;
• les règles de la mairie ;
• la situation urbanistique du logement ;
• le règlement de copropriété ;
• l’existence éventuelle de restrictions dans le quartier ;
• la possibilité d’obtenir ou non un numéro d’enregistrement touristique.

Par exemple, un appartement à Barcelone ou dans certaines communes de la Costa Brava peut être soumis à des restrictions beaucoup plus strictes qu’un logement situé dans une zone moins tendue. Si votre projet concerne la Catalogne, notre article sur la location touristique à Barcelone peut vous aider à mieux comprendre ces contraintes locales.

Réunir les documents nécessaires bpour solliciter une licence touristique

Les documents demandés varient selon les communautés autonomes, mais certaines pièces reviennent souvent dans les démarches pour obtenir une licence touristique en Espagne.

Il peut notamment être nécessaire de fournir :

• une pièce d’identité du propriétaire ;
• le titre de propriété ou un document prouvant le droit d’usage du logement ;
• la référence cadastrale du bien ;
• la cédula de habitabilidad prouve que le logement est habitable aux yeux de la loi espagnole. Elle permet notamment de vérifier que le bien est en règle d’un point de vue urbanistique, qu’il est inscrit au registre foncier et qu’il dispose des installations sanitaires de base.
• le certificat d’Aptitude de Logement Touristique qui est généralement délivré par un architecte. Il confirme que votre logement respecte les conditions nécessaires pour être loué à un tiers. Chauffage, aération, plan d’évacuation, sécurité et équipements : plusieurs éléments peuvent être passés au crible.;
• le certificat de performance énergétique ;
• une assurance responsabilité civile ;
• un plan ou une description du logement ;
• le nombre de chambres et de couchages ;
• une déclaration de conformité aux normes de sécurité ;
• une preuve de compatibilité urbanistique, dans certaines communes.

Dans certaines régions, une simple déclaration responsable peut suffire au départ. Dans d’autres, la procédure peut être plus encadrée et nécessiter une validation administrative avant de pouvoir louer. Pour les propriétaires qui hésitent entre location courte durée et location plus classique, il peut être utile de comparer les contraintes avec notre guide sur la location touristique et la location à long terme en Espagne.

Selon la région, d’autres documents peuvent être demandés : assurance responsabilité civile, déclaration responsable, justificatif de conformité urbanistique, autorisation de la copropriété ou preuve d’inscription au registre touristique.

J’achète en Espagne peut vous informer sur ces démarches pour vous. Il suffit de prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers.

Conditions du logement pour obtenir la licence touristique

Plus concrètement, pour pouvoir être loué à des vacanciers, votre logement doit répondre à certaines conditions générales.

Il doit notamment :

• disposer d’une chambre, d’un salon, d’une salle de bain et d’une cuisine ;
• être meublé ;
• être équipé des appareils électroménagers nécessaires à sa location immédiate ;
• disposer d’une connexion Wifi ;
• permettre au locataire de contacter un numéro d’urgence ;
• respecter les règles de sécurité et d’habitabilité applicables.

Là encore, chaque communauté autonome a ses propres règles. Il est donc indispensable de vous renseigner auprès de votre mairie pour connaître la liste exacte des points auxquels vous devez être attentif. L’objectif est simple : cocher toutes les cases avant de déposer votre demande. Sans cela, votre licence touristique peut être refusée, retardée ou remise en question lors d’un contrôle.

Combien de temps faut-il pour obtenir une licence touristique en Espagne ?

Si vous avez investi dans une zone où la location touristique est autorisée, si votre logement respecte les conditions demandées et si vous avez suivi correctement les étapes administratives, vous pouvez généralement obtenir une licence en moins de trois mois.

Ce délai reste toutefois indicatif. Il peut varier selon la communauté autonome, la mairie, la période de l’année et la complexité du dossier.

À partir du moment où votre licence est obtenue, votre bien peut être légalement associé à une activité de location touristique. Vous pourrez alors utiliser le numéro d’enregistrement ou de licence dans vos annonces, lorsque cela est exigé par les plateformes ou par la réglementation locale.

Combien coûte une licence touristique en Espagne ?

Dans beaucoup de cas, la licence touristique en Espagne n’a pas de “prix” fixe à proprement parler. Selon la communauté autonome, la démarche peut prendre la forme d’une déclaration responsable ou d’une inscription au registre touristique, parfois sans taxe administrative directe.

Il faut toutefois distinguer le coût de la démarche elle-même et les frais nécessaires pour constituer un dossier conforme.

Même si l’inscription est gratuite dans certaines régions, le propriétaire peut devoir financer :

• le certificat énergétique ;
• la cédula de habitabilidad, si elle est nécessaire ;
• un certificat technique ou un rapport d’architecte ;
• une assurance responsabilité civile ;
• d’éventuels travaux de mise aux normes ;
• les honoraires d’un gestor, d’un avocat ou d’un expert immobilier.

Dans les zones où les nouvelles licences sont rares ou gelées, comme Barcelone ou certaines zones des Baléares, le coût se situe parfois ailleurs : un bien déjà vendu avec une licence touristique valide peut être proposé plus cher qu’un logement équivalent sans licence.

Notre conseil : ne raisonnez pas seulement en coût administratif. Avant d’acheter, vérifiez surtout si la licence est possible, si le logement respecte les conditions exigées et si les frais annexes ne remettent pas en cause la rentabilité du projet.

Le rôle de la copropriété dans l’obtention d’une licence touristique

La copropriété peut mettre son véto à l’obtention d’une licence touristique

Depuis un décret royal de mars 2019, les copropriétés peuvent s’opposer à l’obtention d’une licence touristique. Pour cela, il suffit que les trois cinquièmes des copropriétaires refusent qu’un logement soit loué pour les vacances. Cette loi est nationale.

Des frais de copropriété plus élevés pour les logements touristiques

Les copropriétaires ont également la possibilité de demander au propriétaire du logement touristique de payer une part plus importante des frais de copropriété. Cela peut aller jusqu’à 20%.

Notre conseil : avant de vous lancer dans la location de vacances, vérifier que la copropriété est de votre côté.

Particularités des licences touristiques selon les régions et villes d'Espagne

En 2023, 17 lois différentes régissent la location touristique en Espagne. 17 lois pour 17 communautés autonomes. Il est donc indispensable de vous renseigner en profondeur sur la réglementation applicable dans la communauté autonome qui a vos faveurs.

Ce qu’il faut retenir, c’est que l’État espagnol protège et réglemente les locations touristiques en instaurant diverses restrictions.

Elles concernent :

• La zone géographique
• L’étage de l’immeuble
• Le nombre de nuitées
• Le respect du règlement du syndic de copropriété

Les règles misent en place sont surtout valables dans les grandes villes (Barcelone, Madrid, Valence, Málaga, Séville…) mais elles sont en train de s’étendre à des villes de taille moyenne et de petite taille car elles sont, elles aussi, de plus en plus pénalisées par cette économie souterraine.

La licence touristique à Madrid

En 2019, la capitale espagnole a décidé d’encadrer la licence touristique par un Plan Spécial d’Hébergement pour éviter la massification touristique de la ville.

Pour obtenir une licence, les propriétés doivent respecter deux critères en plus des conditions basiques d’hygiène et d’ameublement citées plus haut :

• Avoir une entrée indépendante
• Disposer d’une entrée réservée à l’accueil s’ils sont situés rez-de-chaussée

En 2026, la Communauté de Madrid a mis à jour sa réglementation avec le décret 27/2026, qui modifie le cadre applicable aux appartements touristiques et aux logements à usage touristique. Les références officielles sont disponibles sur la page de la Communauté de Madrid consacrée à la réglementation des hébergements touristiques.

Avant de louer un logement à des touristes à Madrid, il faut notamment vérifier :

• si le logement peut être déclaré comme vivienda de uso turístico ;
• si l’immeuble ou la copropriété autorise cette activité ;
• si la mairie impose des restrictions dans le quartier concerné ;
• si le logement respecte les conditions d’équipement, de sécurité et d’habitabilité ;
• si l’activité doit être déclarée par le propriétaire ou par une société gestionnaire.

La copropriété est devenue un point particulièrement important. Depuis les évolutions de la loi espagnole sur la propriété horizontale, l’activité touristique peut nécessiter une approbation expresse de la communauté de propriétaires dans certains cas. Il ne suffit donc pas de vérifier la réglementation touristique : il faut aussi relire les statuts de l’immeuble et les décisions votées en assemblée.

Le Plan Spécial de Logements divise aussi Madrid en 3 anneaux, des cercles concentriques qui vont de l’hypercentre à ses alentours. Plus on se rapproche du centre historique de la ville, plus il est difficile d’obtenir une licence.

En réalité, il semblerait que ce Plan Spécial d’Hébergement soit peu respecté et qu’il y ait peu de contrôles. Seulement 250 des 12.915 logements touristiques disponibles à Madrid seraient légaux. Soit 0,2%

Si vous envisagez un projet immobilier dans la capitale espagnole, notre page dédiée à l’immobilier à Madrid peut vous aider à mieux comprendre le marché local. Pour aller plus loin sur le sujet locatif, consultez aussi notre guide consacré à la location touristique à Madrid.

La licence touristique en Catalogne, Costa Brava, Roses et Empuriabrava

En Catalogne, la licence touristique est souvent appelée HUT, pour habitatge d’ús turístic. Pour exploiter un logement en location touristique, le propriétaire doit communiquer le début d’activité et respecter les conditions fixées par la Generalitat. La démarche officielle est détaillée sur le portail de la Generalitat consacré aux habitations à usage touristique.

Depuis le décret-loi catalan sur les logements touristiques, certaines communes sont soumises à un régime beaucoup plus strict. Dans les municipalités où l’accès au logement est tendu ou où la concentration de logements touristiques est élevée, une licence urbanistique préalable peut être nécessaire. Le décret-loi 3/2023 publié au BOE a renforcé cette logique.

Sur la Costa Brava, notamment à Roses ou Empuriabrava, la demande touristique reste forte, mais cela ne signifie pas que chaque logement peut obtenir une licence. Avant d’acheter, il faut vérifier si le bien dispose déjà d’un numéro HUT, si la mairie autorise l’activité, si la copropriété ne s’y oppose pas et si la licence peut être maintenue après la vente.

La licence touristique à Barcelone

Historiquement, Barcelone est l’une des villes les plus pointilleuses d’Espagne sur le sujet des licences touristiques. Dès 2016, la capitale catalane avait fait les gros titres avec une amende record de 600 000 € infligée à Airbnb, accusée d’avoir autorisé des propriétaires à louer leur bien sans licence.

En d’autres termes, si vous projetez d’acheter dans la capitale catalane, il est indispensable de respecter la législation. Sans licence valide, les sanctions peuvent être lourdes, et le projet de location touristique peut devenir impossible à exploiter légalement.

À Barcelone, la réglementation repose notamment sur le PEUAT, le Plan spécial urbanistique des hébergements touristiques. Ce plan divise la ville en plusieurs zones, sur un modèle comparable à celui de Madrid. En théorie, plus on s’éloigne du centre, plus il peut sembler “facile” d’obtenir une licence. En pratique, la situation est aujourd’hui beaucoup plus restrictive.

En 2026, l’octroi de nouvelles licences touristiques à Barcelone est quasiment paralysé. Le seul moyen réaliste de louer un logement à des fins touristiques est souvent d’acheter un bien qui dispose déjà d’une licence HUTB valide, c’est-à-dire une licence d’habitatge d’ús turístic de Barcelona.

Mais attention : un bien vendu avec une licence touristique se paie généralement plus cher que sa valeur classique sur le marché immobilier. Il faut donc vérifier que cette survaleur est réellement justifiée.

Avant d’acheter, il est conseillé de contrôler :

• le numéro HUTB du logement ;
• la validité de la licence ;
• la conformité du bien avec le PEUAT ;
• l’accord ou les restrictions de la copropriété ;
• la possibilité de maintenir l’activité après la vente ;
• l’absence de procédure ou de sanction en cours.

Barcelone poursuit désormais une ligne très restrictive sur les logements touristiques, avec une volonté affichée de récupérer davantage de logements pour l’usage résidentiel. Le décret-loi catalan 3/2023 a renforcé cette logique en prévoyant, dans certaines communes, une licence urbanistique préalable et des limitations dans le temps.

Selon son Plan d’urbanisme spécial pour l’hébergement (PEUAT), la ville de Barcelone est divisée en plusieurs zones, sur le modèle de Madrid. Plus on s’éloigne du centre, plus il serait “facile” d’obtenir une licence

Exemple concret : un appartement situé dans l’Eixample, à Gràcia ou près de la plage peut sembler idéal pour Airbnb ou Booking. Mais s’il ne dispose pas déjà d’une licence touristique valide, il sera très difficile, voire impossible, de le louer légalement à la nuitée ou à la semaine. À l’inverse, si un vendeur affirme que le logement possède déjà une licence, il faut en vérifier l’existence et les conditions avant d’intégrer cette licence dans le prix d’achat.

En réalité, aujourd’hui, l’octroi de nouvelles licences touristiques est paralysé et le seul moyen de pouvoir louer son logement à des fins touristiques est d’acheter un bien qui dispose déjà d’une licence. À noter : le bien se paie plus cher que sa valeur sur le marché. Pour mieux comprendre les règles locales de location courte durée, consultez notre guide consacré à la location touristique à Barcelone. Et si vous envisagez un achat dans la capitale catalane, notre page dédiée à l’achat immobilier à Barcelone peut aussi vous aider à mieux cerner le marché local.

La licence touristique aux Canaries

Ce qu’il faut retenir, c’est qu’aux Canaries, chaque île et chaque commune peuvent avoir leur propre approche face à la location touristique. Ce ne sont pas toujours les critères techniques du logement qui compliquent l’accès à la licence touristique, mais plutôt les décisions locales prises pour freiner la délivrance de nouvelles autorisations dans les zones les plus touristiques.

L’archipel cherche à mieux contrôler ce qu’il considère comme un marché parallèle de la location touristique. Il existe en effet un décalage important entre les logements proposés sur les plateformes et ceux réellement inscrits auprès de l’administration. Les contrôles restent parfois limités, notamment par manque de moyens humains, mais le cadre se durcit.

Depuis la Ley 6/2025 sur l’usage touristique durable des logements aux Canaries, la réglementation a été renforcée. Le Gouvernement des Canaries rappelle aussi que les logements de vacances doivent être meublés, équipés pour un usage immédiat et déclarés via la procédure officielle des viviendas vacacionales.

Si vous souhaitez faire de la location touristique aux Canaries, vous devez impérativement vérifier :

• si la commune autorise encore ce type d’activité ;
• si le logement peut être déclaré comme vivienda vacacional ;
• si la copropriété n’interdit pas la location touristique ;
• si le bien respecte les critères techniques et urbanistiques ;
• si l’île concernée applique des restrictions particulières.

Aude Chevallier, notre spécialiste des Canaries, alertait déjà sur ce point : à Tenerife, certaines communes comme El Rosario ont pu adopter une ligne très restrictive, tandis que d’autres zones touristiques, comme Puerto de la Cruz ou Lanzarote, font régulièrement l’objet de débats autour de la saturation touristique. Cette remarque reste valable en 2026 : la politique locale influe beaucoup sur ce sujet, et les règles peuvent évoluer rapidement.

Pour un projet immobilier dans l’archipel, consultez aussi nos pages dédiées à l’achat immobilier à Tenerife ou à l’achat immobilier à Lanzarote.

La licence touristique à Valence

La réglementation urbanistique sur les locations touristiques à Valence s’est fortement durcie depuis 2018, et encore davantage avec les règles municipales adoptées en 2026.

Pour obtenir ou maintenir une licence touristique à Valence, il faut notamment vérifier la compatibilité urbanistique du logement. La ville applique des règles strictes pour protéger l’usage résidentiel des immeubles.

En 2026, la mairie de Valence indique que les logements touristiques situés dans des immeubles mixtes à usage principalement résidentiel doivent notamment être situés en rez-de-chaussée ou au premier étage, toujours sous les logements résidentiels. La ville applique aussi des seuils de blocage : un maximum de logements touristiques peut être fixé par quartier, district ou immeuble. La mairie a présenté ces restrictions dans sa communication sur la nouvelle réglementation des appartements touristiques à Valence.

Concrètement, il faut vérifier :

• si le logement est en rez-de-chaussée ou au premier étage ;
• si son usage touristique est compatible avec l’urbanisme local ;
• si l’immeuble ne dépasse pas les seuils autorisés ;
• si la copropriété autorise l’activité ;
• si la zone n’est pas soumise à des restrictions plus fortes.

Dans certains quartiers, comme Ciutat Vella ou le Cabañal, les restrictions peuvent être encore plus strictes. Les licences ont aussi été gelées ou fortement limitées à plusieurs reprises en raison des plaintes des habitants et de la pression touristique.

Pour aller plus loin, consultez notre guide sur la location touristique à Valence. Si votre projet concerne l’achat, notre page dédiée à l’immobilier à Valence peut aussi vous intéresser.

La licence touristique aux Baléares : Majorque, Minorque et Ibiza

Aux Baléares, la location touristique est l’une des plus encadrées d’Espagne. La licence est souvent appelée ETV, pour estancia turística en vivienda. Elle concerne notamment Majorque, Minorque, Ibiza et Formentera.

À Majorque, la réglementation est particulièrement stricte. Après plusieurs années de restrictions, les Baléares ont encore durci leur cadre avec le décret-loi 4/2025, qui vise notamment à lutter contre l’offre illégale et à mieux encadrer les places touristiques. Dans de nombreux cas, il est très difficile d’obtenir une nouvelle licence, surtout pour un appartement situé dans un immeuble collectif.

À Minorque, il peut encore exister des opportunités, mais le cadre reste très contrôlé. Vous ne pourrez généralement pas louer votre bien aux vacanciers si le logement fait l’objet d’une protection officielle, s’il se trouve sur un terrain rustique protégé, si le règlement de copropriété l’interdit ou si vous souhaitez louer seulement une chambre au lieu de louer l’intégralité du logement.

Ibiza suit la même logique de vigilance : forte demande touristique, réglementation sensible, contrôles possibles et rareté des biens réellement exploitables légalement.

Pour plus d’informations, consultez notre article complet sur la location touristique à Minorque aux Baléares.

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La licence touristique en Andalousie : Malaga, Séville et Costa del Sol

Pour obtenir une licence touristique en Andalousie, vous devez déposer une déclaration responsable auprès de la Junta de Andalucía. Cette déclaration permet d’inscrire le logement au registre touristique, à condition qu’il respecte les critères exigés.

La Junta précise que cette déclaration est obligatoire lorsque le logement est loué de manière habituelle avec une finalité touristique. Elle rappelle aussi qu’un logement exploité sans déclaration peut être considéré comme clandestin. Vous pouvez consulter les informations officielles dans la FAQ de la Junta de Andalucía sur les viviendas de uso turístico.

Attention toutefois : les villes andalouses peuvent renforcer leurs règles. Pour juguler la spéculation immobilière et limiter la pression sur le logement résidentiel, certaines communes peuvent bloquer ou limiter les nouvelles autorisations dans les zones les plus tendues.

À Malaga, Séville, Grenade, Marbella ou sur la Costa del Sol, il faut donc vérifier :

• la déclaration responsable auprès de la Junta ;
• la conformité urbanistique du logement ;
• les règles de la mairie ;
• les éventuelles restrictions par quartier ;
• les décisions de la copropriété ;
• la fiscalité applicable après le début de l’activité.

Notre conseil reste le même : si vous projetez de faire de la location touristique en Andalousie, concentrez-vous sur les zones où la réglementation reste compatible avec votre projet, et veillez à rester dans la légalité avant l’exploitation, pendant la location et après, notamment pour la déclaration des revenus.

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La licence touristique à Alicante

À Alicante, la réglementation des locations touristiques s’est durcie depuis 2018, face à l’augmentation des demandes de licences. La ville suit une logique proche de Valence, puisqu’elle appartient à la même communauté autonome, mais avec ses propres règles municipales.

Historiquement, Alicante a limité l’obtention de licences aux logements situés en rez-de-chaussée ou au premier étage, notamment pour faciliter l’évacuation en cas de problème et limiter les nuisances pour les autres habitants de la copropriété.

Certaines zones du centre, comme le Centro tradicional ou le Casco Antiguo, ont aussi fait l’objet de restrictions plus fortes, avec des règles pouvant favoriser les immeubles entiers plutôt que les logements isolés.

En 2026, Alicante travaille toujours à renforcer son encadrement. La mairie a annoncé une nouvelle régulation des usages touristiques, avec maintien d’une moratoire pendant la procédure et volonté de limiter les licences dans les zones saturées. Vous pouvez consulter l’annonce officielle de la mairie d’Alicante sur la nouvelle régulation des usages touristiques.

Avant d’acheter un bien à Alicante pour le louer à des touristes, il faut donc vérifier :

• l’étage du logement ;
• la zone exacte où il se situe ;
• la compatibilité urbanistique ;
• les règles de copropriété ;
• l’existence d’une licence déjà active ;
• les éventuelles restrictions en cours ou à venir.

Pour tout savoir sur le marché local, consultez notre page dédiée à l’achat immobilier à Alicante

Obligations une fois propriétaire d’un logement touristique en Espagne

En tant que propriétaire d’un logement touristique en Espagne, vous avez plusieurs obligations légales, notamment :

• Fournir des informations sur les règles de la communauté et les conditions d’utilisation du logement aux locataires
• Vérifier l’identité des locataires et tenir un registre de leur séjour
• Payer les taxes locales et les impôts correspondants
• Respecter les règles de sécurité
• Fournir un numéro d’assistance (24/24h et 7/7j).
• Posséder un registre actualisé des arrivées et des départs de vos clients

Droits et devoirs d’un propriétaire d’un logement touristique en Espagne

Une fois la licence touristique obtenue, le propriétaire ne peut pas louer son logement librement sans respecter certaines règles. En Espagne, l’exploitation d’un logement touristique implique à la fois des obligations légales, des droits en tant que propriétaire, et des risques de sanction en cas de mauvaise gestion ou d’absence de licence.

Les obligations d’un propriétaire de logement touristique

En tant que propriétaire d’un logement touristique en Espagne, vous avez plusieurs obligations légales à respecter. Elles peuvent varier selon les communautés autonomes, mais certaines règles reviennent presque partout.

Vous devez notamment :

• fournir aux locataires les informations sur les règles de la copropriété et les conditions d’utilisation du logement ;
• vérifier l’identité des locataires ;
• tenir un registre actualisé des arrivées et des départs ;
• déclarer les voyageurs aux autorités compétentes lorsque cela est exigé ;
• payer les taxes locales et les impôts correspondants ;
• respecter les règles de sécurité et d’habitabilité ;
• fournir un numéro d’assistance disponible 24h/24 et 7j/7 ;
• afficher ou communiquer le numéro de licence touristique lorsque la réglementation l’impose.

Concrètement, cela signifie que le propriétaire doit gérer son logement comme une activité encadrée, et non comme une simple location occasionnelle. Les voyageurs doivent savoir comment utiliser le logement, quelles sont les règles de l’immeuble, qui contacter en cas de problème et quelles conditions respecter pendant leur séjour.

Exemple concret : si un locataire provoque des nuisances dans l’immeuble, le propriétaire peut être tenu responsable si les règles de copropriété n’ont pas été communiquées clairement ou si aucun contact d’urgence n’était disponible.

Les droits du propriétaire d’un logement touristique

En tant que propriétaire d’un logement touristique en Espagne, vous conservez aussi plusieurs droits importants.

Vous pouvez notamment :

• fixer librement le prix de location ;
• décider des périodes pendant lesquelles le logement est disponible ;
• définir les règles d’utilisation du logement ;
• demander une caution aux locataires ;
• choisir de gérer le bien vous-même ou de passer par un gestionnaire ;
• refuser une réservation si elle ne respecte pas vos conditions.

La caution est particulièrement recommandée. Elle permet de couvrir les éventuels dommages causés pendant le séjour : mobilier abîmé, équipements endommagés, clés perdues, frais de ménage exceptionnel ou non-respect des règles de la maison.

Notre conseil : demandez toujours une caution ou une garantie équivalente. Sans cela, vous risquez de vous retrouver dans des litiges complexes avec des locataires étrangers ayant déjà quitté le territoire espagnol.

Quelles sanctions en cas de logement mal géré ou sans licence ?

Le non-respect de la réglementation peut entraîner des sanctions importantes. Selon la communauté autonome, la gravité de l’infraction et la situation du logement, les amendes peuvent aller d’environ 2 000 € à 150 000 € en cas d’infraction très grave.

Vous vous exposez aussi à d’autres conséquences :

• retrait ou révocation de la licence touristique ;
• suspension de l’annonce sur les plateformes ;
• obligation de cesser immédiatement l’activité ;
• contrôle fiscal ;
• litige avec la copropriété ;
• perte de rentabilité si le bien ne peut plus être exploité.

Les sanctions peuvent être particulièrement lourdes si le logement est proposé sans licence, si le numéro affiché est faux, si le propriétaire ne déclare pas les voyageurs ou si le bien ne respecte pas les conditions minimales de sécurité.

En résumé, obtenir une licence touristique n’est que la première étape. Pour louer légalement en Espagne, il faut aussi respecter les obligations de gestion, tenir ses registres à jour, déclarer les revenus et rester attentif aux règles locales qui peuvent évoluer.

La fiscalité des locations touristiques en Espagne

La fiscalité des locations touristiques en Espagne dépend de plusieurs éléments : votre résidence fiscale, le type de location proposé, les services inclus et la manière dont le bien est exploité.

Une chose est sûre : les revenus issus d’un logement touristique doivent être déclarés. Le fait de louer via Airbnb, Booking ou une autre plateforme ne dispense pas le propriétaire de ses obligations fiscales. Au contraire, les plateformes transmettent de plus en plus d’informations aux autorités fiscales, ce qui facilite les contrôles.

Avant de déclarer vos revenus locatifs, vous devez d’abord déterminer si vous êtes considéré comme résident fiscal en Espagne ou non-résident.

En règle générale, vous êtes considéré comme résident fiscal espagnol si vous remplissez l’un des critères suivants :

• vous passez plus de 183 jours par an en Espagne ;
• le centre principal de vos activités économiques ou professionnelles se trouve en Espagne ;
• votre conjoint ou vos enfants mineurs résident habituellement en Espagne, sauf preuve contraire.

Fiscalité des locations touristiques pour les résidents espagnols

Si vous êtes résident fiscal espagnol, les revenus générés par la location de votre logement touristique doivent être déclarés en Espagne.

L’IBI

L’IBI, ou Impuesto sobre Bienes Inmuebles, correspond à l’impôt foncier espagnol. Il se paie chaque année auprès de la mairie dont dépend votre propriété. Son montant dépend principalement de la valeur cadastrale du bien et du taux appliqué par la commune. En général, le coefficient appliqué à cette valeur se situe entre 0,4 % et 1,3 %, selon la municipalité. Que le logement soit loué ou non, l’IBI reste dû par le propriétaire.

L’IRPF

Si vous êtes résident fiscal espagnol, les revenus issus de la location de logements touristiques en Espagne sont soumis à l’IRPF, l’Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, c’est-à-dire l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

Le taux d’imposition dépend du montant total de vos revenus, de votre situation fiscale et de votre communauté autonome. Il peut donc varier fortement selon les cas.

Vous avez peut-être lu qu’il existe une réduction fiscale de 60 % pour certaines locations de logements. Attention : cette réduction concerne en principe la location de résidence habituelle et ne s’applique pas aux locations touristiques de courte durée.

L’Agencia Tributaria rappelle que les revenus d’un logement touristique peuvent être considérés comme des revenus du capital immobilier ou comme une activité économique si vous fournissez des services propres à l’hôtellerie. Vous pouvez consulter sa page officielle sur la fiscalité des appartements touristiques.

La TVA

La TVA, appelée IVA en Espagne, dépend des services proposés avec la location.

Si vous louez simplement un logement meublé, sans services propres à l’hôtellerie, la location touristique peut être exonérée de TVA. En revanche, si vous proposez des services comparables à ceux d’un hôtel, la location peut être soumise à la TVA, généralement au taux réduit de 10 %.

C’est notamment le cas si vous proposez :

• une réception ou assistance permanente ;
• un ménage régulier pendant le séjour ;
• un changement périodique du linge ;
• un service de blanchisserie ;
• des services de restauration ou assimilés.

Pour plus de simplicité, il est courant en Espagne de faire appel à un gestor pour déclarer ses impôts et éviter les erreurs de qualification fiscale.

Fiscalité des locations touristiques pour les non-résidents

Si votre domicile fiscal est resté en France, vous êtes généralement considéré comme non-résident fiscal en Espagne. Cela ne vous dispense pas de déclarer les revenus générés par votre bien espagnol.

L’IRNR

L’IRNR, ou Impuesto sobre la Renta de No Residentes, est l’impôt sur le revenu des non-résidents. Vous devez vous en acquitter si vous possédez un bien en Espagne tout en conservant votre résidence fiscale hors d’Espagne.

L’IRNR se déclare à l’aide du Modelo 210. Dans le cas d’une location touristique, les revenus locatifs doivent en principe être déclarés périodiquement. L’Agencia Tributaria détaille cette obligation sur sa page dédiée à l’impôt sur le revenu des non-résidents.

Pour les résidents fiscaux de l’Union européenne, d’Islande, de Norvège ou du Liechtenstein, le taux général est de 19 %. Pour les autres contribuables, il est généralement de 24 %. Les taux officiels sont disponibles sur la page de l’Agencia Tributaria consacrée aux taux de l’IRNR.

Si vous êtes résident fiscal français, vous pouvez en principe déduire certains frais liés à votre propriété, à condition de pouvoir les justifier : charges, intérêts d’emprunt, réparations, frais de gestion, assurance, etc.

L’IBI

Même si vous n’êtes pas résident fiscal espagnol, vous devez aussi vous acquitter de l’IBI, l’impôt foncier local. Il est dû chaque année auprès de la mairie dont dépend le logement.

Cet impôt est indépendant de votre résidence fiscale. Autrement dit, un propriétaire français qui possède un appartement à Valence, Alicante, Madrid ou Barcelone devra payer l’IBI, qu’il loue le bien ou non.

Quels sont les risques si je ne déclare pas mes revenus issus de la location touristique ?

Ne pas déclarer les revenus générés par une location touristique en Espagne peut entraîner des sanctions fiscales importantes. Les revenus locatifs doivent être déclarés, que vous soyez résident fiscal espagnol ou non-résident.

En cas d’oubli, d’erreur ou de dissimulation, l’administration fiscale espagnole peut appliquer des pénalités, avec des majorations pouvant atteindre 25 % des montants non déclarés, voire davantage selon la gravité de la situation. Le fisc espagnol peut également contrôler vos déclarations sur plusieurs années. Par prudence, il est préférable de conserver tous vos justificatifs : contrats, factures, relevés de plateformes, frais de gestion, charges, taxes locales et preuves de paiement.

Les plateformes de réservation comme Airbnb ou Booking jouent désormais un rôle important dans le contrôle fiscal des locations touristiques. Elles peuvent transmettre certaines informations aux autorités fiscales, notamment dans le cadre des obligations européennes de transparence des plateformes numériques.

Attention : cela ne signifie pas que la plateforme remplace vos obligations déclaratives. Même si certaines données sont transmises automatiquement, le propriétaire reste responsable de la déclaration correcte de ses revenus en Espagne.

Notre conseil : si vous êtes non-résident et que vous louez votre logement touristique, faites-vous accompagner par un gestor ou un conseiller fiscal. Cela vous permettra de déclarer correctement vos revenus, d’éviter les erreurs sur le Modelo 210 et de vérifier quels frais peuvent être déduits.

Avant d’acheter : les vérifications indispensables

Si votre objectif est d’acheter un bien en Espagne pour le louer à des touristes, la licence touristique doit être vérifiée avant la signature. C’est l’un des points les plus importants de votre projet immobilier.

Un logement peut être bien situé, attractif, rénové et présenté comme “idéal pour Airbnb”, sans pour autant pouvoir être exploité légalement en location touristique. Dans certaines villes, les nouvelles licences sont gelées, limitées ou soumises à des conditions très strictes.

Avant d’acheter, il faut donc vérifier la faisabilité du projet à plusieurs niveaux : copropriété, mairie, communauté autonome, registre touristique et situation réelle du logement.

Vérifier la copropriété

La première vérification concerne la copropriété. Même si la région ou la mairie autorise la location touristique, l’immeuble peut prévoir des restrictions.

Avant d’acheter, demandez les statuts de la copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Ils permettent de savoir si la location touristique est autorisée, limitée ou interdite dans l’immeuble.

Il faut notamment vérifier :

• si la copropriété autorise les locations touristiques ;
• si une interdiction a été votée ;
• si des plaintes de voisins existent déjà ;
• si des règles particulières s’appliquent aux parties communes ;
• si l’activité touristique entraîne des charges supplémentaires.

Exemple concret : vous achetez un appartement avec une licence touristique existante, mais la copropriété a récemment voté une restriction contre cette activité. Dans ce cas, la licence seule ne suffit pas : il faut analyser si l’exploitation peut réellement continuer.

Vérifier la mairie et la communauté autonome

La deuxième étape consiste à vérifier les règles applicables auprès de la mairie et de la communauté autonome.

En Espagne, la location touristique dépend largement des communautés autonomes, mais les municipalités ont de plus en plus de pouvoir. Certaines villes imposent des conditions d’étage, de zone, de densité touristique ou de compatibilité urbanistique.

Avant d’acheter, il faut donc confirmer :

• si la commune autorise encore de nouvelles licences ;
• si le logement se trouve dans une zone autorisée ;
• si une licence urbanistique ou un rapport municipal est nécessaire ;
• si l’immeuble respecte les conditions locales ;
• si des changements réglementaires sont en cours.

Exemple concret : un appartement à Valence, Alicante, Barcelone ou Madrid peut être situé dans une zone où la location touristique est fortement encadrée. Même si le bien est attractif, la mairie peut refuser l’usage touristique.

Vérifier l’existence et la transmissibilité éventuelle de la licence

Si le vendeur affirme que le logement possède déjà une licence touristique, il ne faut pas se contenter de cette information. Il faut demander le numéro exact de licence ou d’enregistrement, puis vérifier qu’il correspond bien au logement vendu.

Cette vérification doit porter sur plusieurs points :

• le numéro de licence ;
• l’adresse exacte du logement ;
• le nom du titulaire ;
• la validité de la licence ;
• l’absence de sanction ou de procédure en cours ;
• la possibilité de maintenir ou transférer la licence après la vente.

Attention : selon les régions, une licence touristique peut ne pas être automatiquement transmissible. Dans certains cas, elle est liée au propriétaire, au logement, à une déclaration précise ou à des conditions qui doivent être revérifiées après l’achat.

Exemple concret : un bien vendu avec licence touristique peut être affiché plus cher que sa valeur de marché classique. Cette survaleur n’a de sens que si la licence est bien valide, exploitable et maintenable après la vente.

Se faire accompagner pour éviter un achat impossible à louer

Acheter un logement en Espagne avec un objectif de location touristique demande une vérification plus poussée qu’un achat classique. Il ne suffit pas d’évaluer l’emplacement, le prix ou le potentiel locatif. Il faut aussi confirmer que l’activité est légalement possible.

Un accompagnement professionnel permet de vérifier les points sensibles avant la signature : copropriété, mairie, communauté autonome, registre touristique, fiscalité, rentabilité réelle et contraintes de gestion.

Chez J’achète en Espagne, nous accompagnons les acheteurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne. Si votre objectif est de louer à des vacanciers, nous pouvons vous aider à identifier les risques avant l’achat et à éviter un bien impossible à exploiter légalement.

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