La location touristique en Espagne : ce qui change en 2025

Introduction

Portée par un boom touristique (94 millions de vacanciers en 2024) et des rendements élevés, la location touristique en Espagne connaît un tournant décisif en 2025. Nouvelles obligations nationales, contrôles renforcés, pouvoirs accrus pour les copropriétés et lourdes sanctions en cas de non-respect des règles. Découvrez dans ce guide tout ce qui change en 2025 pour la location touristique en Espagne.

La location touristique en Espagne : panorama d’un marché lucratif

La location touristique, c’est la mise à disposition de logements meublés pour de courtes durées (31 jours maximum), la plupart du temps pour des vacanciers. Pour être en règle, le propriétaire doit faire une demande de licence auprès de la mairie.

Après un boom spectaculaire du secteur (+15 % de logements touristiques légaux en 2024 selon l’INE, soit un total de 400 000 logements touristiques) et une explosion de la fraude, les autorités espagnoles durcissent fortement la réglementation en 2025 pour protéger les résidents et limiter la spéculation.

Cadre légal : mise en place d’une réglementation à deux niveaux

Diversité des règles au niveau régional

Pour bien comprendre les enjeux de cette réglementation, il faut garder en tête que l’Espagne est un État décentralisé : chaque communauté autonome (17 au total) fixe ses propres règles quant à la location touristique(et à bien d’autres sujets). Des règles souvent renforcées par des arrêtés municipaux. Cela explique que les conditions d’obtention d’une licence, les normes de sécurité ou les restrictions varient fortement d’une région à l’autre.

Le Guichet Unique Numérique : un nouvel outil pour unifier la réglementation au niveau national

En janvier 2025, une plateforme nationale centralisée, le Guichet Unique Numérique (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) a été créée pour :

1. Uniformiser les démarches administratives.
2. Centraliser les données sur les logements touristiques.
3. Permettre un contrôle fiscal et administratif renforcé.

À partir de juillet 2025, l’inscription sur ce registre est obligatoire pour tous les propriétaires, en plus de l’obtention de la licence régionale. Attention, cela n’exempte pas les propriétaires de faire leur demande de licence au niveau régional.

Location touristique et copropriété

Un point très important, depuis 2025, les communautés de propriétaires peuvent interdire ou restreindre la location touristique dans un immeuble par un vote à la majorité des 3/5.

Elles peuvent aussi :

• Décider de majorer les charges jusqu’à +20 % pour les logements touristiques.
• Imposer des règles d’usage des espaces communs.
• Et refuser les boîtes à clés dans la rue.

Notre conseil : vérifiez systématiquement le règlement de copropriété avant d’investir ou de mettre votre bien en location, cela pourrait vous éviter de nombreux problèmes coûteux par la suite.

Les réglementations spécifiques par région en 2025

Il existe autant de réglementations concernant la location touristique que de communautés autonomes. 17 donc. Mais voici ce que vous pourriez retenir et qui concerne les zones les plus prisées pour ce type d’activité en 2025 :

• Licence touristique en Catalogne : licence obligatoire (valable 5 ans), quotas stricts (max. 10/100 hab.). À Barcelone, l’objectif est la suppression progressive des licences d’ici 2028-2029 (les licences en cours ne seront pas renouvelées), amendes jusqu’à 600 000 €.
• Licence touristique en Andalousie : gel possible des licences en zones saturées, contrôles renforcés.
• Licence touristique dans la Communauté Valencienne : interdiction de boîtes à clés dans la rue, durée maximum de 10 jours par locataire, amendes pouvant aller jusqu’à 600 000 €.
• Licence touristique dans les Îles Baléares : plafond de 90 000 places, frais de licence élevés (3 500 €), interdiction de nouvelles licences en immeubles dès avril 2025, amendes pouvant atteindre 500 000 €.
• Licence touristique à Madrid : licences suspendues jusqu’en février 2026, obligation pour les plateformes de retirer les annonces non enregistrées sous 48h, amendes allant jusqu’à 190 000 €.
• Licence touristique dans les Îles Canaries : limite de 10 % de la surface résidentielle pour la location touristique, décisions municipales, taxe de séjour.

Plateformes de location : de nouvelles obligations

Pour encadrer de plus près la location touristique, l’Espagne exerce désormais une pression accrue sur les plateformes comme Airbnb.

Elles sont tenues de :

• Vérifier la légalité des annonces en s’assurant que le numéro d’enregistrement soit valide.
• Retirer toute annonce non conforme sous 48 heures (à partir de juillet 2025).
• Coopérer avec les autorités fiscales et administratives.

Comment louer légalement aux touristes en 2025 ?

Obtenir la licence touristique régionale

Étape 1 : Vérifier la réglementation locale

Nous l’avons évoqué, chaque région impose ses propres critères quant à l’obtention de la licence touristique : surface minimale, type de bâtiment, normes de sécurité, quotas, restrictions de zone, etc. Il est donc absolument essentiel de se renseigner auprès de la mairie de la ville dans laquelle est situé votre bien. Les spécialistes de J’achète en Espagne sauront vous orienter et vous conseiller pour choisir la zone la plus adaptée à votre projet.

Étape 2 : Préparer les documents requis

Bien que chaque communauté autonome dispose de sa propre réglementation, les documents à fournir pour l’obtention d’une licence touristique sont toujours plus ou moins les mêmes.

1. Le titre de propriété.
2. Les coordonnées du propriétaire.
3. Le certificat d’habitabilité (Cédula de habitabilidad).
4. Le certificat énergétique.
5. L’assurance responsabilité civile.
6. Le plan du bien.
7. Le certificat d’aptitude de logement touristique. Un document délivré par un architecte qui confirme que votre logement respecte les conditions pour être loué à un tiers (chauffage, aération, plan d’évacuation, tous ces éléments sont passés au crible).
8. Les différentes preuves d’équipement (meubles, électroménager, wifi, etc.).

Étape 3 : Déposer une déclaration responsable

Chaque propriétaire qui dépose une demande de licence touristique doit ajouter à son dossier une déclaration responsable, un engagement écrit à respecter la réglementation.

Étape 4 : S’inscrire au registre régional

Une fois la licence obtenue, les autorités régionales délivrent un numéro d’enregistrement. Il doit être affiché sur toutes les annonces postées en ligne pour la location du logement.

Étape 5 : Payer les frais administratifs

La licence touristique n’est pas gratuite, mais les frais sont généralement peu élevés.

• La plupart du temps, il faut compter entre 30 € et 120 €, selon la région.
• Les Baléares sont l’exception qui confirme la règle. La communauté demande 3 500 € de frais de licence.

Étape 6 : Inspection éventuelle

Il faut s’y attendre car cela peut arriver : certaines régions exigent une visite technique avant la validation de la licence touristique.

S’enregistrer sur le Guichet Unique Numérique

La vraie nouveauté est ici, vous l’aurez compris. Désormais, une fois la licence obtenue au niveau régional, il faut donc s’enregistrer auprès du Guichet Unique Numérique. Cela sera rendu obligatoire à partir du mois de juillet 2025.

Pour cela, le propriétaire devra suivre les étapes suivantes :

1. Créer un compte sur la plateforme nationale.
2. Remplir un formulaire détaillé (adresse, capacité d’accueil, usage, etc.).
3. Fournir les documents demandés (titre de propriété, certificat énergétique, licence touristique).

Attention, il faudra renouveler l’enregistrement chaque année.

Ce nouveau registre permettra donc aux autorités de suivre en temps réel l’activité de chaque bien.

Nos conseils pratiques pour investir et louer sereinement

1. Étudiez la réglementation locale de près : certaines zones sont totalement fermées à toute nouvelle licence.
2. Anticipez l’aspect copropriété : l’opposition d’un syndicat peut bloquer votre projet.
3. Constituez un dossier solide dès le départ : un dossier complet accélère l’enregistrement et évite les refus.
4. Faites-vous accompagner par un professionnel pour gagner du temps et éviter les erreurs coûteuses.

Pour aller plus loin sur la licence touristique en Espagne, consultez notre article.

Conclusion

Malgré un durcissement radical des réglementations en 2025, investir dans la location touristique en Espagne reste un placement lucratif, à condition de bien choisir la zone dans laquelle vous comptez exercer cette activité et de respecter scrupuleusement les normes en vigueur. Besoin d’un accompagnement personnalisé pour sécuriser votre investissement et pérenniser votre activité ? Contactez nos conseillers spécialisés en investissement locatif. Ils sauront vous guider à chaque étape : étude de faisabilité, démarches administratives, fiscalité, gestion locative.

FAQ – Ce qui change pour la location touristique en Espagne en 2025

Qu’est-ce qu’une location touristique en Espagne ?

C’est un logement meublé, loué à des fins lucratives, de manière répétée, pour de courtes durées (jusqu’à 31 jours), souvent via des plateformes en ligne.

Est-il obligatoire d’obtenir une licence touristique pour louer à des vacanciers ?

Oui, la licence touristique est impérative dans toutes les régions d’Espagne. Louer sans licence expose à de lourdes amendes (jusqu’à 600 000 € en Catalogne) et à la suppression de vos annonces.

Quelles sont les nouveautés réglementaires en 2025 ?

Le cadre réglementaire qui régule les locations touristiques est fortement renforcé en 2025.

• En plus de la demande de licence au niveau régional, les propriétaires doivent désormais inscrire leur bien sur le Registre National via le Guichet Unique Numérique. Cette formalité est renouvelable chaque année et obligatoire à partir de juillet 2025.
• Les copropriétés peuvent interdire ou restreindre la location touristique par vote à la majorité des 3/5.
• Contrôles renforcés et sanctions accrues en cas de non-respect.

Quelles démarches faut-il faire pour obtenir une licence touristique ?

1. Vérifier la réglementation locale et municipale.
2. Préparer les documents pour l’obtention de votre licence, à savoir : le titre de propriété, les coordonnées du propriétaire, le certificat d’habitabilité (Cédula de habitabilidad), le certificat énergétique, l’assurance responsabilité civile, le plan du bien, le certificat d’aptitude de logement touristique, les différentes preuves d’équipement (meubles, électroménager, wifi, etc.).
3. Déposer une déclaration responsable.
4. S’inscrire au registre régional.
5. S’enregistrer sur le Guichet Unique Numérique.
6. Afficher le numéro d’enregistrement sur toutes les annonces.

Quels équipements sont obligatoires dans un logement touristique ?

Le logement doit être meublé, disposer des électroménagers de base (lave-linge, plaques, réfrigérateur, etc.), d’une connexion wifi, et le propriétaire doit fournir un numéro d’urgence au locataire.

Les copropriétés peuvent-elles interdire la location touristique ?

Oui, depuis 2025, un vote à la majorité des 3/5 permet à la copropriété d’interdire ou de restreindre la location touristique dans l’immeuble. Les charges de copropriété peuvent aussi être majorées jusqu’à +20 %.

À quelles sanctions s’expose un propriétaire en cas de non-respect ?

En Espagne, un propriétaire qui loue son bien aux touristes de manière illégale s’expose à d’importantes sanctions.

• Amendes de 2 000 € à 600 000 € selon la région.
• Suspension ou retrait de la licence.
• Suppression des annonces sur les plateformes.
• Risque de poursuites pénales pour violations graves.

Quelles zones sont les plus restrictives en 2025 ?

Les zones les plus restrictives sont la Catalogne et surtout Barcelone, les Îles Baléares, Madrid et Valence.

Peut-on déléguer la gestion de sa location touristique à une agence ou un professionnel ?

Oui, il est vivement conseillé de déléguer la gestion de sa location touristique à un professionnel pour naviguer dans la complexité administrative et fiscale, surtout si vous n’êtes pas résident.

Sources :

• INE
• Idealista
• Ministerio de Vivienda