Acheter un bien immobilier en Espagne ne se résume pas au prix affiché sur l’annonce. Pour connaître le coût réel de votre projet, il faut aussi anticiper la fiscalité liée à l’achat, à la détention du bien, à une éventuelle location et, plus tard, à la revente.
La fiscalité Espagne immobilier dépend de plusieurs critères : le type de bien acheté (neuf ou ancien), sa localisation, votre statut fiscal, mais aussi l’usage que vous en faites. Acheter un appartement ancien, un logement neuf, une résidence secondaire ou un bien destiné à la location n’entraîne pas toujours les mêmes taxes ni les mêmes obligations.
Dans cet article, nous faisons le point sur les principaux impôts, taxes et frais à prévoir lors d’un achat immobilier en Espagne et pendant toute la vie du bien. L’objectif est de vous donner une vision claire, étape par étape, tout en vous orientant vers nos fiches dédiées lorsque le sujet mérite d’être approfondi.
La fiscalité dépend d’abord du type d’appartement acheté.
Cette distinction est importante, car deux biens affichés au même prix peuvent représenter un budget final différent selon leur statut. Avant de vous engager, vérifiez donc toujours si le bien est neuf ou ancien, dans quelle communauté autonome il se situe, et quelles taxes s’appliquent à l’opération. Pour avoir une vision complète du budget à prévoir, vous pouvez aussi consulter notre fiche dédiée aux frais d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne.
L’ITP, ou impôt sur les transmissions patrimoniales, concerne l’achat d’un logement ancien en Espagne. Il est payé par l’acheteur au moment de l’acquisition.
Son taux varie selon les communautés autonomes, mais il représente souvent entre 6 % et 10 % du prix d’achat. Dans certaines régions, des taux réduits peuvent exister selon le profil de l’acheteur, l’usage du bien ou le montant de l’acquisition.
Pour un logement neuf, la transaction est soumise à la TVA espagnole, appelée IVA, qui représente en général 10 % du prix d’achat pour un logement neuf classique. À cette TVA s’ajoute l’AJD, l’impôt sur les actes juridiques documentés, souvent compris entre 0,5 % et 1,5 % selon les communautés autonomes.
En pratique, cela signifie qu’un logement neuf peut entraîner environ 10,5 % à 11,5 % de taxes d’achat, hors frais de notaire, registre et accompagnement éventuel.
Si vous envisagez d’acheter dans le neuf, notre fiche sur le marché immobilier du neuf en Espagne peut vous aider à mieux comprendre les spécificités de ce type d’achat.
À prévoir en plus des taxes (ITP ou TVA/AJD): comptez environ 0,1 % à 0,5 % pour les frais de notaire, 0,1 % à 0,3 % pour le registre de la propriété, auxquels peuvent s’ajouter des frais d’avocat, de traduction ou d’accompagnement selon votre dossier. Pour approfondir ce point, consultez notre guide complet sur les frais de notaire en Espagne. Si vous passez par une agence ou un accompagnement spécialisé, vous pouvez aussi lire notre fiche sur les frais d’agence immobilière en Espagne
Une fois l’achat signé, la fiscalité ne s’arrête pas. En Espagne, un propriétaire doit prévoir certains impôts et frais récurrents, même si le bien n’est pas loué. Le montant dépend notamment de la commune, de la valeur cadastrale du logement et de votre statut fiscal.
L’IBI, pour Impuesto sobre Bienes Inmuebles, est l’impôt local le plus courant pour un propriétaire en Espagne. Il est souvent comparé à la taxe foncière française.
Il est payé chaque année par le propriétaire du bien, résident ou non résident. Son montant varie selon la commune, la valeur cadastrale du logement et le taux appliqué localement. Il concerne les propriétaires résidents comme les propriétaires non-résidents. Le fait de vivre en France, en Belgique, en Suisse ou ailleurs ne dispense pas du paiement de cette taxe foncière espagnole.
Ce taux se situe généralement entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale, selon la municipalité.
Exemple : pour un bien avec une valeur cadastrale de 200 000 €, l’IBI peut représenter environ 828 € par an à Madrid avec un taux de 0,414 %, contre environ 1 157 € par an à Valence avec un taux de 0,5784 %. À valeur cadastrale identique, le montant peut donc varier sensiblement d’une ville à l’autre.
Il n’existe pas en Espagne une taxe d’habitation strictement équivalente au modèle français. En revanche, un propriétaire peut devoir payer plusieurs frais ou taxes locales liés à l’occupation ou à la détention du bien.
Il peut s’agir, selon les communes, de taxes de collecte des ordures ménagères, de charges municipales ou de frais liés aux services locaux.
Exemple : un propriétaire peut payer l’IBI une fois par an, puis une taxe séparée pour les ordures ménagères selon la municipalité. Ces montants ne sont pas toujours élevés, mais ils doivent être intégrés au budget annuel.
Si vous possédez un bien immobilier en Espagne sans être résident fiscal espagnol, vous pouvez être concerné par l’IRNR, l’impôt sur le revenu des non-résidents. Cette obligation peut s’appliquer que le bien soit utilisé comme résidence secondaire, laissé vide, en attente de location ou mis en location.
Pour savoir si vous êtes considéré comme résident ou non-résident fiscal en Espagne, plusieurs critères peuvent entrer en compte : la durée de séjour dans le pays, le centre de vos intérêts économiques ou encore le lieu de résidence de votre famille. En cas de doute, il est recommandé de faire vérifier votre situation par un professionnel de la fiscalité franco-espagnole ou internationale. Nous pouvons également vous mettre en relation avec un avocat spécialisé.
Deux situations doivent ensuite être distinguées :
Le taux d’imposition est de
Les règles officielles figurent sur le site de l’Agencia Tributaria, l’administration fiscale espagnole. L’Espagne a également signé des conventions fiscales avec de nombreux pays, dont la France, la Belgique et la Suisse, afin d’éviter les doubles impositions. Pour connaître précisément vos obligations, il est préférable de demander conseil à un avocat ou à un fiscaliste spécialisé.
Si vous louez votre bien, consultez notre fiche sur la fiscalité de la location classique ou saisonnière en Espagne.
Si vous possédez un patrimoine important en Espagne, vous pouvez aussi être concerné par l’Impuesto sobre el Patrimonio, l’équivalent espagnol de l’impôt sur la fortune.
Pour un non-résident, cet impôt ne porte pas sur l’ensemble de votre patrimoine mondial, mais uniquement sur les biens et droits situés en Espagne, par exemple un bien immobilier espagnol. L’administration fiscale espagnole prévoit en principe un minimum exonéré de 700 000 € pour les non-résidents, mais les règles peuvent varier selon la communauté autonome applicable. Certaines dettes liées au bien, comme un prêt immobilier contracté pour l’acquisition, peuvent aussi être prises en compte dans le calcul du patrimoine net.
En pratique, cet impôt concerne donc surtout les propriétaires dont le patrimoine immobilier en Espagne dépasse certains seuils. Pour les patrimoines très élevés, l’impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes peut également entrer en jeu. Là encore, il est recommandé de vérifier votre situation avec un conseiller fiscal, car les règles dépendent du montant du patrimoine, de la région et de votre statut fiscal.
Lors de la revente d’un bien immobilier en Espagne, un propriétaire non-résident doit principalement anticiper trois éléments fiscaux : l’impôt sur la plus-value, la plus-value municipale et la retenue de 3 % appliquée au moment de la vente.
Si vous revendez votre bien plus cher que vous ne l’avez acheté, la différence peut être imposée en Espagne au titre de la plus-value immobilière. Contrairement à la France, cette imposition ne dépend pas directement de la durée de détention du bien : il n’existe pas le même système d’abattement progressif lié au nombre d’années de possession.
Les taux varient selon votre situation fiscale :
Attention au mode de paiement : lorsqu’un vendeur est non-résident, l’Espagne applique un système de retenue au moment de la signature chez le notaire. L’acheteur retient 3 % du prix de vente et reverse cette somme à l’Agencia Tributaria. Cette retenue n’est pas une taxe supplémentaire : elle constitue un acompte sur l’impôt dû au titre de la plus-value. Si l’impôt réel est inférieur aux 3 % retenus, le vendeur peut demander le remboursement de la différence. S’il est supérieur, il devra payer le complément.
La revente peut aussi entraîner le paiement de la plusvalía municipal, une taxe locale due à la mairie. Elle porte sur l’augmentation de la valeur du terrain entre la date d’achat et la date de revente, et non sur la valeur totale du logement.
Son montant dépend de la commune, de la durée de détention du bien et de l’évolution de la valeur cadastrale du terrain. Il est donc important de l’anticiper avant la vente, car elle peut varier fortement d’une ville à l’autre.
| Étape | Quand ? | Taxes ou impôts à prévoir |
|---|---|---|
| Achat | Une fois, à l’acquisition | ITP pour un bien ancien, ou IVA + AJD pour un bien neuf |
| Propriété / location | Chaque année | IBI et taxe d’enlèvement des ordures ménagères selon la commune |
| Propriété / location | Chaque année, ou selon la fréquence déclarative applicable | IRNR sur les revenus locatifs perçus en Espagne si le bien est loué, ou sur un revenu immobilier imputé si le bien n’est pas loué |
| Patrimoine | Chaque année, si les seuils sont dépassés | Impôt sur la fortune immobilière en Espagne |
| Revente | Une fois, à la revente | Impôt sur la plus-value immobilière, avec acompte de 3 % pour les vendeurs non-résidents |
| Revente | Une fois, à la revente | Plusvalía municipal |
La fiscalité immobilière en Espagne n’est pas forcément plus compliquée qu’en France, mais elle fonctionne différemment. Beaucoup d’erreurs viennent surtout d’un manque d’anticipation ou d’une confusion entre les taxes dues au moment de l’achat, les impôts annuels et ceux liés à la location ou à la revente.
Voici les principaux points de vigilance :
Chez J’achète en Espagne, nous vous aidons à anticiper ces sujets dès le début du projet. Lors de votre achat, nous estimons les taxes selon la région et le type de bien, nous vous expliquons les frais à prévoir, et nous pouvons vous mettre en relation avec un conseiller fiscal ou un avocat francophone spécialisé. L’objectif est simple : acheter en Espagne avec une vision claire du budget réel, des obligations fiscales et des démarches à prévoir après la signature.
