La revente d’un bien immobilier en Espagne entraîne généralement deux taxes principales, qui peuvent se cumuler lors d’une même vente.
La première est l’impôt sur la plus-value immobilière, calculé sur le gain réellement réalisé entre le prix d’achat et le prix de vente. La seconde est la plusvalía municipal, une taxe locale basée sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain, selon les règles de la commune.
Ces deux impôts reposent sur des logiques différentes, mais leur cumul est souvent sous-estimé par les vendeurs. En pratique, ils peuvent réduire de manière significative le montant réellement récupéré après la vente, surtout si la fiscalité n’a pas été anticipée.
Il est donc essentiel de comprendre ces mécanismes avant de vendre un bien en Espagne, afin d’estimer correctement les taxes à prévoir, d’éviter les mauvaises surprises et d’optimiser votre situation fiscale lorsque c’est possible.
Pour replacer ce sujet dans une vision plus large, vous pouvez aussi consulter notre guide complet sur la fiscalité immobilière en Espagne.
La plus-value immobilière en Espagne correspond au gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier. Autrement dit, c’est la différence entre le prix auquel vous vendez votre maison ou votre appartement en Espagne et le prix auquel vous l’avez acheté, après prise en compte de certains frais et dépenses admis dans le calcul.
Si vous avez acheté un appartement à Alicante 180 000 € et que vous le revendez 240 000 €, la plus-value brute est de 60 000 €. Mais ce montant ne correspond pas forcément à la base imposable finale. Certains frais liés à l’achat, à la vente ou à des travaux peuvent, selon les cas, venir réduire la plus-value taxable. C’est pourquoi il est utile de bien connaître les frais d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne, car certains éléments payés au moment de l’achat peuvent avoir un impact au moment de la revente.
Cette notion est importante car, au moment de vendre un bien en Espagne, le vendeur ne récupère pas simplement le prix de vente. Il doit aussi anticiper les impôts liés à la revente afin d’estimer son net vendeur, c’est-à-dire la somme réellement disponible après impôts, frais et éventuel remboursement de crédit.
Une plus-value peut être imposable dès lors que vous vendez un bien immobilier situé en Espagne à un prix supérieur à son prix d’acquisition corrigé. Cela concerne aussi bien :
La fiscalité dépend ensuite de plusieurs éléments : votre statut fiscal, la durée de détention, le prix d’achat, le prix de vente, les frais justifiables, la commune où se situe le bien et, parfois, votre âge ou l’usage du logement comme résidence principale.
Il ne faut donc pas raisonner uniquement à partir du prix de vente. Deux propriétaires qui vendent un bien au même prix peuvent payer un impôt différent si leur situation fiscale, leurs justificatifs ou leur commune ne sont pas les mêmes.
En Espagne, la fiscalité applicable à une vente immobilière varie fortement selon que le vendeur est résident fiscal espagnol ou non-résident.
Pour un vendeur français, la question de la convention fiscale France-Espagne sur la plus-value immobilière est également centrale. Elle permet de déterminer où la plus-value est imposée et comment éviter une double imposition. Mais attention : éviter la double imposition ne signifie pas absence de déclaration. Dans la pratique, il faut souvent distinguer
C’est précisément pour cette raison qu’il est recommandé d’anticiper la fiscalité avant même de signer la vente. Sur ce point, vous pouvez consulter notre fiche dédiée : un résident français doit-il déclarer son patrimoine immobilier en Espagne ?
Lorsqu’un propriétaire vend un bien en Espagne avec une plus-value, deux impositions principales peuvent entrer en jeu : l’impôt sur la plus-value immobilière et la plusvalía municipal. Ces deux notions sont souvent confondues, alors qu’elles ne portent pas exactement sur la même chose et ne sont pas calculées de la même manière.
Pour une vision plus globale des impôts qui peuvent concerner les propriétaires étrangers, vous pouvez aussi lire notre dossier sur les impôts à connaître pour les non-résidents en Espagne.
| Élément comparé | Impôt national sur la plus-value | Plusvalía municipal |
|---|---|---|
| Ce que la taxe concerne | Le gain réalisé entre le prix d’achat et le prix de vente du bien | L’augmentation de la valeur du terrain urbain |
| Qui la paie ? | Le vendeur | En général, le vendeur |
| À qui est-elle versée ? | À l’administration fiscale espagnole | À la mairie de la commune où se situe le bien |
| Comment est-elle calculée ? | Selon la plus-value réalisée, les frais déductibles et le statut fiscal du vendeur | Selon les règles de la commune, la valeur cadastrale du terrain et la durée de détention |
| Point de vigilance | Pour un non-résident, une retenue de 3 % du prix de vente peut être appliquée | Elle est souvent confondue avec l’impôt national sur la plus-value |
L’impôt national sur la plus-value immobilière porte sur le gain réalisé par le vendeur. Il est calculé à partir de la différence entre la valeur de transmission du bien et sa valeur d’acquisition, corrigée de certains frais.
En pratique, cela revient à comparer ce que le bien vous a coûté au départ avec ce qu’il vous rapporte au moment de la vente. Si la vente génère un bénéfice, ce bénéfice peut être imposé.
C’est ici que les justificatifs prennent toute leur importance. Les frais d’acquisition, certains travaux ou frais de vente peuvent influencer le calcul, à condition d’être correctement documentés. Sans factures ou preuves suffisantes, il devient beaucoup plus difficile de réduire la base imposable.
La plusvalía municipal est une taxe locale due à la commune où se situe le bien vendu. Son nom complet est l’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains. Elle ne concerne donc pas directement le bénéfice global réalisé sur l’appartement ou la maison, mais l’évolution de la valeur du terrain sur lequel le bien est situé.
Cette taxe est généralement payée par le vendeur, même si certaines situations particulières peuvent faire varier les modalités. Elle dépend notamment de la commune, de la valeur cadastrale du terrain et du nombre d’années de détention du bien.
Depuis le décret-loi royal 26/2021, le calcul de la plusvalía municipal peut se faire selon deux méthodes. La première est la méthode objective : elle repose sur la valeur cadastrale du terrain, multipliée par un coefficient fixé selon la durée de détention. La seconde est la méthode réelle : elle tient compte de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, pondérée par la part que représente le terrain dans la valeur cadastrale totale du bien.
La confusion vient du vocabulaire. En français, on parle spontanément de “taxe sur la plus-value” pour désigner l’impôt payé après une vente rentable. En Espagne, le terme plusvalía est aussi utilisé pour une taxe municipale spécifique, ce qui peut créer un malentendu.
Pour simplifier :
Cet article ce concentre sur l’impôt national sur la plus-value immobilière.
L’impôt national sur la plus-value immobilière en Espagne porte sur le gain réalisé lors de la vente du bien. Il ne faut pas le confondre avec la plusvalía municipal, qui est une taxe locale calculée selon des règles propres à la commune.
Ici, l’administration fiscale cherche à déterminer si le vendeur a réellement gagné de l’argent entre l’achat et la revente du bien. Pour cela, elle compare la valeur d’acquisition corrigée avec la valeur de transmission corrigée. Le montant obtenu sert ensuite de base au calcul de l’impôt.
Pour calculer une plus-value immobilière, on part généralement de deux montants :
Autrement dit : Plus-value imposable = valeur de cession corrigée - valeur d’acquisition corrigée
Ce calcul permet d’obtenir une base plus juste que la simple différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Il évite notamment de taxer une partie des frais que le propriétaire a réellement supportés.
Certains frais peuvent réduire la plus-value immobilière imposable, à condition d’être justifiés par des documents valables. C’est un point essentiel, car une facture oubliée peut augmenter artificiellement le montant taxable.
Parmi les frais à vérifier, on retrouve notamment :
Attention toutefois : toutes les dépenses ne sont pas forcément déductibles. Les simples frais d’entretien, de réparation courante ou de décoration peuvent être exclus du calcul s’ils ne constituent pas une véritable amélioration du bien. Il faut donc distinguer les travaux qui valorisent durablement le logement de ceux qui relèvent de l’usage normal du bien.
Pour sécuriser le calcul, mieux vaut préparer un dossier avec :
Ce dossier sera utile pour établir la déclaration fiscale et, si nécessaire, répondre à une demande de l’administration espagnole.
Prenons un exemple volontairement simplifié:
Donc :
Ce calcul reste indicatif. Le montant final dépendra du statut fiscal du vendeur, des justificatifs acceptés et des règles applicables au moment de la déclaration.
Pour un résident fiscal espagnol, la plus-value immobilière est généralement intégrée à l’impôt sur le revenu espagnol, dans la catégorie des revenus de l’épargne.
| Plus-value imposable | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu’à 6 000 € | 19 % |
| De 6 000 € à 50 000 € | 21 % |
| De 50 000 € à 200 000 € | 23 % |
| De 200 000 € à 300 000 € | 27 % |
| Au-delà de 300 000 € | 30 % |
Ce barème est progressif. Cela signifie que toute la plus-value n’est pas imposée au taux de la tranche la plus élevée. Si vous réalisez 70 000 € de plus-value imposable, les premiers 6 000 € sont taxés à 19 %, la tranche suivante à 21 %, puis seule la partie supérieure à 50 000 € est taxée à 23 %.
Pour un non-résident fiscal espagnol, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien situé en Espagne est imposée au titre de l’impôt sur le revenu des non-résidents, l’IRNR.
Exemple : si un non-résident UE réalise une plus-value imposable de 50 000 €, l’impôt théorique sera de 50 000 € × 19 % = 9 500 €
Pour les propriétaires français, ce point est essentiel : même sans vivre en Espagne, la vente d’un bien immobilier espagnol peut entraîner une déclaration et un paiement d’impôt en Espagne. Notre dossier sur les impôts à connaître pour les non-résidents en Espagne permet de replacer cette taxe dans l’ensemble des obligations fiscales d’un propriétaire étranger.
Attention : au moment de la vente d'un bien par un non-résident, l’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et les verser à l’administration fiscale espagnole. Cette retenue n’est pas un impôt supplémentaire. Elle fonctionne comme un acompte sur l’impôt dû par le vendeur non-résident.
Dans notre exemple, la retenue serait de 280 000 € × 3 % = 8 400 €? Le vendeur ne reçoit donc pas 280 000 € au moment de la vente, mais 271 600 €, avant prise en compte des autres frais éventuels. Ensuite, l’impôt réel est calculé sur la plus-value imposable. Ici, l’impôt théorique est de 9 500 € et la retenue déjà versée est de 8 400 €. Le vendeur devra donc régler un complément d9 500 € - 8 400 € = 1 100 €
À l’inverse, si la retenue de 3 % avait été supérieure à l’impôt final, le vendeur aurait pu demander le remboursement de la différence. Le formulaire 211 doit être complété par l’acheteur lorsqu’il acquiert un bien auprès d’un vendeur non-résident.
Certaines situations permettent d’être exonéré, totalement ou partiellement, de l’impôt national sur la plus-value immobilière en Espagne. Ces exonérations concernent surtout les résidents fiscaux espagnols et portent généralement sur la vente de la résidence principale.
Attention toutefois : elles ne s’appliquent pas automatiquement à tous les vendeurs. Une résidence secondaire en Espagne détenue par un non-résident français, par exemple, ne bénéficie généralement pas de ces dispositifs. Dans ce cas, le vendeur reste en principe imposé en Espagne sur la plus-value réalisée, même si la convention fiscale France-Espagne peut éviter une double imposition côté français.
Si le vendeur est résident fiscal espagnol et qu’il vend sa résidence habituelle pour acheter ou réhabiliter une nouvelle résidence principale, la plus-value peut être exonérée, à condition de réinvestir le montant obtenu dans les délais prévus.
Cette exonération peut être totale ou partielle. Si l’ensemble du montant obtenu lors de la vente est réinvesti dans la nouvelle résidence principale, l’exonération peut porter sur toute la plus-value. Si seule une partie du montant est réinvestie, l’exonération peut être limitée à la part correspondante.
Ce dispositif concerne donc surtout les personnes qui vivent fiscalement en Espagne et qui vendent leur logement principal pour en acheter un autre. Il ne s’applique pas, en principe, à une résidence secondaire ou à un bien acheté uniquement pour les vacances.
Lorsqu’un résident fiscal espagnol de plus de 65 ans vend sa résidence principale, la plus-value peut être exonérée, sans obligation de réinvestir dans un nouveau logement.
Là encore, le point central est la notion de résidence principale. Il ne suffit pas d’avoir plus de 65 ans pour être exonéré sur n’importe quelle vente immobilière. Le logement vendu doit correspondre à la résidence habituelle du vendeur.
Cette règle peut concerner certains retraités français installés durablement en Espagne, mais elle ne doit pas être confondue avec la situation d’un propriétaire français non-résident qui vend une résidence secondaire espagnole. Pour mieux comprendre les enjeux fiscaux d’une installation à la retraite, vous pouvez consulter notre fiche sur la fiscalité en Espagne pour les retraités français.
Pour les non-résidents, les exonérations sont beaucoup plus limitées.
Un propriétaire français qui vit fiscalement en France et vend une résidence secondaire en Espagne est généralement imposé en Espagne sur la plus-value réalisée. Il peut réduire sa base imposable grâce aux frais justifiés, mais il ne bénéficie pas automatiquement des exonérations réservées aux résidents fiscaux espagnols.
Il peut aussi demander le remboursement d’une partie de la retenue de 3 % si l’impôt réel est inférieur à l’acompte prélevé lors de la vente. Mais cette régularisation n’est pas une exonération : elle permet seulement d’ajuster le montant payé à l’impôt réellement dû.
Si vous êtes résident fiscal dans un autre pays que l’Espagne, la vente d’un bien immobilier espagnol peut soulever une question importante : allez-vous payer l’impôt deux fois, en Espagne et dans votre pays de résidence ?
Pour éviter cette situation, l’Espagne a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays, dont la France, la Belgique, les Pays-Bas, la Suisse ou encore le Luxembourg. Ces accords déterminent quel pays peut imposer certains revenus, notamment les revenus locatifs et les plus-values immobilières.
En matière immobilière, le principe est généralement le suivant : les revenus et plus-values liés à un bien situé en Espagne sont imposables en Espagne en priorité.
Cela signifie que si vous vendez une maison ou un appartement en Espagne, l’administration fiscale espagnole peut imposer la plus-value réalisée, même si vous êtes résident fiscal dans un autre pays. Dans ces situations, la vente doit être déclarée en Espagne selon les règles espagnoles, avec les démarches propres aux non-résidents si le vendeur n’est pas résident fiscal espagnol.
La convention fiscale sert ensuite à éviter que la même plus-value soit imposée deux fois. Selon le pays et la convention applicable, le mécanisme peut prendre la forme d’un crédit d’impôt, d’une exonération avec prise en compte du revenu, ou d’un autre système prévu par l’accord fiscal.
L’idée reste la même : votre pays de résidence peut vous demander de déclarer la vente, mais il doit tenir compte de l’impôt déjà payé en Espagne pour éviter une double imposition.
Concrètement :
L’Espagne a signé des conventions fiscales avec la France, la Belgique, les Pays-Bas et de nombreux autres pays. Ces accords permettent d’éviter de payer deux fois le même impôt sur une plus-value immobilière.
Le principe est simple : les revenus locatifs et les plus-values liés à un bien situé en Espagne sont généralement imposés en Espagne en priorité. Votre pays de résidence tient ensuite compte de l’impôt déjà payé en Espagne, selon les règles prévues par la convention fiscale applicable.
Ce que cela change concrètement :
Attention toutefois : chaque convention a ses spécificités. Le principe général est similaire, mais les modalités de déclaration et d’élimination de la double imposition peuvent varier d’un pays à l’autre. Avant de vendre, il est donc recommandé de consulter un conseiller fiscal qui connaît à la fois le système espagnol et celui de votre pays de résidence.
Chez J’achète en Espagne, nous travaillons avec plusieurs cabinets fiscaux spécialisés dans les situations transfrontalières. Ils peuvent vous accompagner dans le calcul de la plus-value, les déclarations en Espagne et les démarches à effectuer dans votre pays de résidence.
Thomas Rouer est le fondateur de J’achète en Espagne et le CEO du groupe Alveo. Installé en Espagne depuis près de dix ans, il développe des services immobiliers pensés pour répondre aux besoins spécifiques des acheteurs étrangers, et plus particulièrement des francophones.
Son expertise porte sur les différentes dimensions d’un achat immobilier en Espagne : compréhension du marché, recherche et sélection des biens, négociation, financement, démarches administratives, fiscalité et sécurisation du processus d’acquisition.
