La vie en Espagne· 12 avril 2024
Google Reviews 4.9 | 500+ avis
Google Reviews 4.9 | 500+ avis
Vous rêvez d’acquérir une propriété en Espagne sans vous ruiner ? Votre budget est limité et vous lisez sur tous les blogs immobiliers que les prix grimpent ? C’est vrai, mais il existe des opportunités cachées, des sentiers à défricher, des zones que les acheteurs étrangers n’ont pas encore explorées.
Investir dans l’immobilier en Espagne en 2024 reste donc, encore, une excellente idée si l’on sait où chercher.
J’achète en Espagne vous livre son top 3 des villes les moins chères et les plus prometteuses pour investir en Espagne.
De l’autre côté des Pyrénées, un mètre carré s’achète un peu plus de 2 000 euros en moyenne. 1 000 euros de moins qu’en France. Il n’en reste pas moins que les prix ont largement augmenté ces dernières années dans “la Piel de Toro” (“la Peau de Taureau”, l’un des surnoms de l’Espagne). En un an seulement, ils ont bondi de plus de 7 % sur l’ensemble du territoire.
Légende : Les prix de l’immobilier en Espagne en février 2024
Source : Idealista
Malgré la longue suite d’augmentations des taux décidée par la Banque centrale européenne pour venir à bout de l’inflation post-pandémie, le coût du mètre carré n’a pas baissé au pays du soleil, car la demande est restée soutenue. À l’inverse, dans l’Hexagone, ils ont accusé une chute sévère suite au coup de frein donné par les potentiels acquéreurs. Pour aller plus loin sur la santé du secteur immobilier en Espagne, découvrez notre article : “Les tendances de l’immobilier en Espagne début 2024 : tout ce que vous devez savoir”.
Une fois le contexte posé, place à la nuance : dans certaines villes espagnoles, le logement est encore largement abordable et peut faire le bonheur des primo-accédants, des investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille ou de ceux désireux d’acquérir une résidence secondaire à moindre frais. Ce sont ces villes que nous avons décidé de mettre en lumière aujourd’hui.
D’après les dernières données du portail Pisos.com, fin février 2024 et celles, concordantes, d’Idealista, les villes les moins chères sont :
Légende : Les capitales de province les plus chères (en bleu) et les moins chères (en orange) d’Espagne
Source : Pisos.com
Légende : Top 3 des villes espagnoles les moins chères à l’achat.
Présentation des trois villes les moins chères d’Espagne et de leurs nombreux atouts, pas uniquement immobiliers.
Si vous souhaitez lancer votre achat dans ces villes encore peu ciblées par les acheteurs internationaux ou partout ailleurs en Espagne, contactez-nous. J’achète en Espagne est la référence des agences francophones sur place.
Ciudad Real, capitale de la province éponyme, est située au cœur de la communauté autonome de Castille-La-Manche, la communauté la moins chère du pays en ce début d’année 2024 (922 euros par mètre carré en moyenne).
Si les prix ont augmenté de 3, 5 % dans la zone en 2023, ils sont encore loin de leur maximum historique, atteint en 2007, avec 1 424 euros par mètre carré en moyenne. La marge de valorisation est donc très grande, un peu plus de 35 %.
Entrons dans le vif du sujet.
Ciudad Real est donc la troisième ville la moins chère sur le marché immobilier espagnol : 1 232 €/m², cela correspond à 800 euros de moins que la moyenne nationale.
Depuis 2011, la courbe des prix de l’immobilier dans la ville était plutôt descendante, mais elle est repartie à la hausse après la crise du Covid. En mars 2024, ils sont 4, 9 % plus chers qu’à la même période de 2023. Début 2024, ils restent tout de même 34 % moins chers que lors de l’éclatement de la bulle immobilière espagnole, période à laquelle ils avaient atteint leur plafond avec 1 877 €/m² en moyenne. Comme à l’échelle de la communauté, cela laisse envisager une belle prise de valeur pour votre patrimoine dans les années à venir.
Légende : La courbe des prix de l’immobilier à Ciudad Real de 2006 à 2024.
Source : Idealista
Les quartiers les moins chers de la ville sont, par ordre croissant :
Lorsqu’on achète un bien immobilier en Espagne, il faut s’acquitter de l’ITP, l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales dans les six mois qui suivent la remise des clés. Son taux diffère selon la communauté autonome dans laquelle on investit. Il est compris entre 4 et 11 %. En Castille-La-Manche, l’ITP est à 9 %. Parmi les plus élevés du pays donc. C’est un élément à prendre en compte au moment de déterminer son budget et de ficeler son financement.
Pour aller plus loin sur le processus d’achat immobilier de l’autre côté des Pyrénées, lisez notre dossier : « Comment acheter une propriété en Espagne : le guide complet »
À Ciudad Real, la rentabilité frôle les 6 %, c’est dans la moyenne nationale (6, 4 %) et c’est un bon score quand on sait qu’à Paris, elle peine à atteindre les 3, 5 %. En un an, les prix à la location ont augmenté de près de 7 % dans la ville. C’est un bon signal.
Les quartiers résidentiels autour de l’université de Ciudad Real (qui accueille 8 000 étudiants) offrent de bonnes opportunités pour les investissements locatifs et peu de risque de vacances locatives. L’établissement se situe près de Puerta de Toledo. Dans cette zone, un mètre carré s’achète 1 444 € et se loue 6, 9 € (à titre de comparaison, la moyenne nationale des prix à la location est de 12, 6 €/m²). Les investisseurs qui se font accompagner peuvent largement augmenter leurs rendements locatifs. Miser sur une colocation pourrait, dans ce cas précis, rapporter gros.
La ville est donc parfaite pour investir dans l’immobilier. Et, elle a un certain nombre d’autres atouts qui augmentent encore son potentiel.
Ciudad Real héberge un peu plus de 75 000 habitants sur 283 km². Ville de traditions et de culture, elle est célèbre pour avoir été immortalisée par Miguel de Cervantes dans son œuvre « Don Quichotte ». Il en a fait le décor de ce classique de la littérature et les amoureux des lettres se pressent pour la visiter.
Voici les 3 dates clés à retenir dans l’histoire de Ciudad Real :
L’un des points les plus importants à considérer est que la ville jouit d’une localisation idéale. Elle se trouve à seulement 200 kilomètres au sud de la capitale espagnole et nombreux sont les professionnels qui vont travailler à Madrid en train. Il faut compter une heure à peine pour la rejoindre, un avantage certain pour les habitants comme pour les bailleurs.
Loin d’être monolithique, l’économie de Ciudad Real est diverse et dynamique. Elle s’appuie sur des secteurs variés : la viticulture et la production d’huile d’olive sont au cœur de l’activité agricole locale, tandis que les industries de l’alimentation, du métal et de la construction trouvent leur place malgré la taille modeste du secteur industriel. L’université régionale attire étudiants et chercheurs, ce qui contribue, nous l’avons dit, à dynamiser l’immobilier, mais aussi les services et l’éventail de loisirs. Il existe par ailleurs, à Ciudad Real, un tourisme dit “de l’intérieur” qui concerne plutôt les voyageurs nationaux, mais qui gagne du terrain. La province a accueilli 10 millions de visiteurs en 2023.
On vit bien à Ciudad Real : la qualité de vie y est élevée avec un coût modéré.
La plateforme Numbeo, qui compare le coût de la vie dans toutes les villes du monde, nous apprend que :
Sur le plan de la qualité de vie, Ciudad Real offre un bon indice de sécurité (86), de santé (80), de climat (82), de pollution (27) et de trafic (20).
Si l’on devait comparer Ciudad Real à une ville française équivalente (par sa localisation proche de la capitale et son nombre d’habitants), il faudrait considérer Orléans (ou Bourges, mais son poids économique est moindre). Il va sans dire que dans le chef-lieu du Loiret, tout est largement plus cher (entre 16 % et 150 % en fonction du poste de dépense). L’immobilier affiche, notamment, des prix moyens à 2 526 €/m², soit 1 600 euros de plus qu’à Ciudad Real.
Les meilleures zones pour s’installer à Ciudad Réal en famille ou à la retraite sont :
Achevons ce tour d’horizon de la troisième ville la moins chère par un “mini” guide de voyage. Ne passez pas à côté de :
Pour devenir propriétaire dans la belle ville andalouse de Jaén, vous ne devrez débourser que 1 157 euros par mètre carré. Un 100 m², vous coûtera donc à peine plus de 100 000 euros (c’est 30 % de moins qu’en 2008, date à laquelle les prix ont atteint leur maximum dans la ville). Une aubaine pour les acheteurs à la recherche d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif à fort potentiel.
Les quartiers les moins chers à l’achat dans la ville sont :
Les quartiers résidentiels en périphérie, comme El Tomillo ou Las Fuentezuelas, affichent des prix encore plus bas et offrent plus d’espace et de tranquillité, tout en restant accessibles car ils sont proches des commodités.
Jaén marque des points supplémentaires sur le versant de sa fiscalité immobilière. En effet, en Andalousie, l’ITP est fixé à 7 %. C’est deux points de pourcentage de moins qu’à Ciudad Real et c’est assez pour avoir un impact significatif au moment de se lancer dans un achat immobilier.
Pour en savoir plus sur la fiscalité immobilière en Espagne, lisez notre fiche pratique : “Les impôts et taxes sur les biens immobiliers en Espagne”.
Avec 7, 2 % de rendement locatif brut moyen, Jaén est la quatrième capitale de province la plus rentable d’Espagne (derrière Lérida, Murcie et Huelva), ce qui en fait un excellent choix pour les investisseurs. Dans la ville, un appartement se loue 7 €/m², c’est 5, 6 euros de moins que la moyenne nationale. Depuis 2007, la courbe des loyers est ascendante, c’est positif pour les propriétaires. En 2023, ils ont augmenté de 2, 2 %.
Comme dans le cas de Ciudad Real, Jaén est une ville universitaire. L’établissement, situé au nord-est de la ville, joue un rôle moteur dans le secteur immobilier. Pour un investissement sûr aux rentabilités boostées, choisir cette zone est un bon calcul. Bien optimisé (choix de l’adresse, du type de location, gestion, etc), un investissement sur place peut dépasser les 10 % de rentabilité brute.
Légende : la courbe des loyers à Jaén depuis 2007
Source : Idealista
Vous avez un projet immobilier en Andalousie ? Prenez rendez-vous en ligne avec nos experts.
Les meilleurs quartiers pour poser ses valises à Jaén sont :
Jaén serait la septième ville la moins chère pour vivre en Espagne d’après le ranking de the Traveler.
La ville andalouse offre une vie de qualité à un coût modéré. Les dépenses quotidiennes, du logement à l’alimentation (la gastronomie est délicieuse) sont significativement plus basses qu’ailleurs en Espagne, permettant un style de vie confortable sans compromis sur le budget.
Jaén est située dans une région vallonnée, caractérisée par ses vastes étendues d’oliveraies qui produisent “la meilleure huile d’olive au monde” d’après les habitants du coin. Le paysage est dominé par la Sierra de Cazorla et ses eaux vertes qui dessinent des panoramas époustouflants.
La ville est imprégnée d’une riche histoire, marquée par les influences romaines, arabes et chrétiennes qui ont façonné son architecture et sa culture. Nous y reviendrons dans notre top 3 des visites incontournables.
Jaén est dynamique économiquement, son économie est solide.
Dans la ville, ne manquez pas :
Pour tout savoir sur la vie dans le sud de l’Espagne, lisez notre dossier complet : “Vivre en Andalousie”.
C’est dans la communauté autonome de Castille-et-León que se trouve la capitale de province la moins chère du pays : Zamora. Présentation.
Avant d’en venir aux chiffres, voici l’essentiel de ce qu’il faut savoir sur la petite ville de Zamora, méconnue des investisseurs internationaux et boudée par les touristes de nationalité étrangère (la province a accueilli 230 000 visiteurs en 2023, dont seulement 29 000 de nationalité étrangère).
Située au nord-ouest de l’Espagne, dans un splendide cadre naturel, sur les rives du fleuve Duero (qui se jette dans l’Atlantique, côté Portugal), Zamora est entourée de paysages verdoyants et d’une architecture médiévale préservée. Surnommée la « ville du roman » en raison de son exceptionnel héritage de l’art roman, la ville a joué un rôle important au Moyen Âge et conserve un centre historique presque intact, témoignage de son passé glorieux.
Les 3 dates clés de son histoire sont :
Avec environ 60 000 habitants, Zamora est une ville à taille humaine où il fait bon vivre. La population locale est réputée pour son accueil chaleureux et sa douceur de vivre. Elle a beaucoup à offrir à celles et ceux qui cherchent à échapper à l’agitation des grandes métropoles.
Vous avez un projet immobilier en Espagne ? Prenez rendez-vous en ligne avec nos experts pour explorer toutes les options possibles. Ce premier entretien est gratuit et sans engagement.
1 127 €/m², c’est 900 euros de moins que la moyenne nationale ! Que ce soit pour une résidence principale ou pour un investissement locatif, Zamora présente un excellent potentiel de valorisation.
Elle est, par ailleurs, l’une des rares villes dans lesquelles les prix de l’immobilier affichent une baisse en 2024. Le mètre carré était 1, 5 % plus coûteux l’an dernier à la même époque.
Les investisseurs prêts à se lancer pourraient acheter un bien immobilier 30 % moins cher qu’en 2011, ce qui augure de belles plus-values à l’avenir.
Comme dans le cas de Ciudad Real et de Castille-La-Manche, en Castille-et-Léon, l’Impôt sur les transmissions Patrimoniales est à 9 %.
En termes de rentabilité, Zamora atteint les 6, 6 %. Une excellente moyenne pour une si petite ville. Elle la doit à ces prix hors norme. C’est logique.
Même s’ils augmentent régulièrement depuis 2020, les loyers à Zamora restent très bas. Comptez 5, 8 €/m² pour se loger dans la ville au printemps 2024, c’est 6, 6 % de plus qu’à la même période en 2023 et plus de deux fois moins que la moyenne du pays.
Légende : la courbe des loyers à Zamora de 2008 à 2024
Source : Idealista
Les quartiers les moins chers de la ville sont :
Dans le centre, à quelques mètres seulement de la cathédrale de la ville ou de la Plaza Mayor, on peut acheter une propriété pour 1 300 euros par mètre carré. Cela semble inimaginable pour des acheteurs français. Impossible en effet de devenir propriétaire en cœur de ville pour cette gamme de prix dans l’Hexagone.
Pour découvrir toutes les astuces de nos experts et augmenter vos rentabilités locatives, découvrez notre article : “Tout savoir sur la rentabilité locative en Espagne ».
Et pour lancer votre projet immobilier en Espagne, contactez-nous. Nous accompagnons les Français dans leur investissement clé en main. Si vous le souhaitez, vous pouvez même devenir propriétaire sans vous déplacer !
Vous vous imaginez prendre un nouveau départ en famille dans la ville ou vous y installer à la retraite ? Ciblez plutôt :
Zamora offre une qualité de vie élevée à un coût modeste. Elle serait la troisième ville la moins chère d’Espagne au quotidien (comptez 20 à 30 % d’économies par rapport à la majorité des autres villes).
Sécurité, proximité de la nature, réseau de transport efficace, etc. élire domicile à Zamora présente beaucoup d’avantages. Attention cependant, la ville n’est pas aussi attractive économiquement que Ciudad Real et Jaén et vous pourriez rencontrer des difficultés si vous deviez y trouver un emploi.
Le centre de Zamora est un trait d’union entre histoire et modernité.
La Cathédrale de Zamora : dominant la ville, cette cathédrale romane du XIIe siècle est célèbre pour son dôme byzantin, unique en Espagne.
Le Château de Zamora : perché sur une colline, le château, avec ses murs fortifiés et ses tours, offre une vue imprenable sur la ville et le fleuve Duero. Le temps semble s’y être arrêté.
Le Musée de la Semaine Sainte : Zamora est réputée pour ses processions de la Semaine Sainte. Elles sont classées d’intérêt touristique international et ce sont elles qui attirent les touristes dans la ville (on a comptabilisé 150 000 visiteurs uniquement pour cette période en 2023). Le musée de Semana Santa (fermé pour travaux jusqu’à nouvel ordre) présente des sculptures religieuses liées à cet événement majeur.
Les alentours de la ville invitent à un voyage à travers la beauté de l’Espagne profonde.
Le Parc Naturel du Lac de Sanabria : ce parc abrite le plus grand lac glaciaire de la péninsule ibérique, il est entouré de forêts denses et de montagnes. Un paradis pour les randonneurs et les amateurs de nature.
Les vignobles de Toro : la région de Toro, proche de Zamora, est renommée pour ses vins puissants et aromatiques. Découvrez les secrets de la viticulture locale et dégustez des vins de caractère.
Le Pont de Pierre : ce pont médiéval sur le Duero est un témoin privilégié de l’histoire de la ville et un point de vue idéal pour admirer le coucher du soleil sur Zamora.
D’après Idealista, en 2023, sur l’ensemble des transactions réalisées par des étrangers en Espagne :
Ciudad Réal, Jaén et Zamora passent sous les radars des acheteurs étrangers en grande partie parce qu’elles sont situées dans l’Espagne de l’intérieur. Certains disent “l’Espagne du vide”, loin du littoral. Elles ne bénéficient, en effet, pas de la même couverture médiatique que des métropoles comme Barcelone, Madrid, ou que des localités côtières très prisées du littoral méditerranéen comme la Costa Blanca ou la Costa del Sol.
Sans une compréhension profonde de la culture et du marché locaux, il peut être difficile pour les investisseurs internationaux d’apprécier pleinement ce que ces villes ont à offrir. C’est la raison pour laquelle se tourner vers un spécialiste de l’immobilier au moment de concrétiser votre projet d’investissement est une bonne idée. Contactez-nous, c’est notre métier.
Choisir d’investir dans des villes comme Ciudad Real, Jaén ou Zamora c’est, certes, bénéficier de conditions d’achat avantageuses et d’un potentiel de rentabilité élevé, mais aussi accéder à un marché immobilier moins saturé. C’est idéal pour les primo-accédants ou pour les investisseurs aguerris qui souhaitent diversifier leur portefeuille.
En 2024, les villes les moins chères pour investir dans l’immobilier en Espagne sont Zamora, Jaén, et Ciudad Real, avec des prix au mètre carré respectivement de 1 127 €, 1 157 €, et 1 232 €.
Ciudad Real offre une grande marge de progression des prix de l’immobilier, avec des prix encore 34 % moins chers qu’en 2008, l’année de l’éclatement de la bulle immobilière en Espagne, cela induit un potentiel d’appréciation significatif.
Les prix bas, les bonnes rentabilités locatives, le potentiel de valorisation à long terme et un marché immobilier en croissance, à l’abri de la saturation qui guette celui des côtes et des grandes métropoles espagnoles
Ces villes attirent moins les investisseurs étrangers principalement parce qu’elles sont situées dans l’Espagne de l’intérieur, loin du littoral, et ne bénéficient pas de la même visibilité médiatique que des destinations plus connues. De plus, l’absence d’une communauté expatriée significative et le manque de connaissance sur leur potentiel économique peuvent rendre ces destinations moins attrayantes pour les projets d’investissement.
Principalement pour les faibles coûts de l’immobilier sur place et pour les rentabilités locatives qui peuvent atteindre les 10 % si l’on se fait accompagner par un expert du marché. Dans certaines régions, le tourisme joue un rôle moteur et booste le secteur.
La fiscalité immobilière peut aussi être avantageuse.
Recevez les actualités immobilières en Espagne
