Conseils et astuces· 26 mai 2023
Google Reviews 4.9 | 387 avis
Google Reviews 4.9 | 387 avis
Pourquoi lit-on régulièrement que l’Espagne est la reine de la rentabilité locative ? Une bonne rentabilité locative, c’est quoi exactement et comment se calcule-t-elle ? Dans quelles villes espagnoles trouve-t-on les meilleurs rendements locatifs ?
Si vous vous posez ces questions, cet article est fait pour vous. Il reprend point par point tout ce qu’il faut savoir sur la rentabilité locative en Espagne.
Et si vous cherchez un bien immobilier pour un investissement locatif, comptez sur J’achète en Espagne pour vous le trouver et contactez notre équipe d’experts.
En Espagne, c’est la durée du contrat de location qui détermine le type de location :
Pour faire simple, la rentabilité locative est l’indicateur clé qui détermine si votre opération immobilière est oui ou non un bon investissement.
Elle mesure le rapport entre les revenus locatifs générés par un bien immobilier (la somme des loyers payés par son occupant) et son prix d’achat. Le chiffre obtenu est un pourcentage et, selon la formule utilisée pour ce calcul, on parle de rentabilité locative brute ou de rentabilité locative nette.
La rentabilité locative brute correspond aux revenus locatifs hors charges, divisés par le coût d’achat du bien hors frais. Elle permet de mesurer la rentabilité avant déduction des frais et taxes.
Ce calcul est un calcul approximatif , qui permet de vite se rendre si le bien convoité est une bonne affaire financière.
La rentabilité locative nette prend, quant à elle, en compte les frais liés à l’investissement immobilier, les charges et les impôts. Elle est donc plus précise que la rentabilité locative brute.
Pour calculer la rentabilité locative brute d’un logement en Espagne, vous devez diviser les revenus locatifs bruts annuels par le coût total d’achat du bien, puis multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.
La formule est la suivante :
Rentabilité locative brute = (loyer annuel perçu / prix du logement) x 100)
Par exemple, si vous achetez un appartement à 100 000 euros et que vous louez celui-ci 600 euros par mois, soit 7 200 euros par an, la rentabilité locative brute sera de : (7 200 euros / 100 000 euros) x 100 = 7,2 %
Ndlr : Si vous voulez calculer la rentabilité nette, il faudra simplement retrancher les charges à la rentabilité brute.
Rentabilité locative nette avant impôts = Prix d’achat du bien toutes charges comprises / loyer annuel – charges inhérentes à la location
Les charges à prendre en compte sont :
Une bonne rentabilité locative est subjective et elle est fonction des attentes de chaque investisseur. Cependant, en se basant sur des comparables français où la rentabilité moyenne d’une location conventionnelle dépasse rarement les 5%, c’est un cas courant en Espagne. Certaines personnes ne rechercheront que des rentabilités supérieures à un certain pourcentage afin d’avancer dans l’opération. Mais en fonction des chiffres espérés, les projets peuvent varier de localisation ou de typologie d’investissement (location conventionnelle, touristique, collocation, division d’appartements en lots, etc…). En Espagne, selon la dernière étude du portail immobilier espagnol Fotocasa, la moyenne est à 6,5% pour 2022, ce qui signifie que vous avez de nombreuses opportunités de faire de belles opérations. En France, la moyenne est plus basse, elle se situe plutôt autour de 5%, comptez 3,5% pour un investissement à Paris par exemple.
Sur les terres de Cervantes, il existe une anomalie de marché qu’il est important d’évoquer pour bien comprendre l’enjeu de la rentabilité locative.
Les prix à l’achat sont encore assez faibles par rapport à d’autres capitales européennes, en revanche, les prix à la location ne le sont pas, ils sont même plutôt élevés. C’est donc logique : si vous achetez à bas prix et que votre bien est loué de manière régulière pour un loyer conséquent, votre rentabilité locative sera bonne. CQFD.
Et nombreux sont les étrangers qui l’ont compris ! Selon les dernières études, les Britanniques sont, toujours, en tête (11%) des acquisitions faites par ce public en 2022. Les Français décrochent la médaille de bronze avec 7% des acquisitions, derrière les Allemands (9,5%).
Certaines villes sont plus rentables que d’autres. Certains biens immobiliers aussi.
Nous détaillerons pour vous un peu plus bas, les villes qui sont les plus rentables et où faire un investissement locatif est une bonne idée.
Attention néanmoins, au moment d’évaluer le loyer auquel vous allez mettre votre bien en location, veillez à rester dans les prix du marché sous peine de perdre de l’argent. En effet, si vous êtes trop cher, vous rencontrerez des difficultés à trouver ou à garder un locataire. Si vous ne l’êtes pas assez, vous aurez peut-être affaire à un locataire de passage, qui ne souhaitera pas s’investir, prendre soin de votre bien ou qui ne sera peut- être pas solvable.
Si vous souhaitez investir dans un pays, vous devez impérativement connaître les prix qui sont pratiqués pour ne pas commettre d’impair. Pour cela, vous pouvez consulter les sites d’annonces immobilières en ligne ou vous renseigner auprès des agences immobilières locales.
Notre conseil, faire appel à un professionnel du secteur qui pourrait vous confirmer que le bien que vous convoitez est dans les prix du marché (nos équipes peuvent vous répondre sur rendez-vous). Tous les conseillers immobiliers de J’achète en Espagne vivent en Espagne et sont en mesure de vous répondre précisément sur les prix dans la zone qui vous intéresse.
Pour aller plus loin sur ce sujet et vous donner des éléments concrets, arrêtons-nous quelques minutes sur la tension locative qui existe – actuellement – en Espagne. Elle joue un rôle important et favorable dans vos calculs de rendement locatif et dans la réalité du marché de la location, notamment en péninsule.
En 2023, la location a atteint des sommets en Espagne et elle fait les gros titres. Pas une semaine ne s’écoule sans que la presse, spécialisée ou non, évoque la tension locative qui durcit le marché et complique l’accès à la location pour les jeunes ou même pour les familles.
Le loyer moyen a atteint le chiffre record de 11,7 euros du m2 (1170€ pour un 100 m2) ce qui représente une augmentation régulière de près de 11,5% depuis fin 2021.
Valencia et Malaga (qui est la ville qui a connu la plus forte augmentation des prix à la location, avec une augmentation de 22,9% en moyenne) ont atteint des sommets en février 2023, tandis que Madrid et Barcelone ont connu une légère baisse ou stagnation des prix par rapport à janvier, mais restent des villes chères à la location.
Si vous cherchez à acheter en Espagne, il est important de prendre en compte ces tendances et de faire des recherches approfondies sur les quartiers et les villes qui pourraient offrir les meilleurs investissements. Nos conseillers peuvent vous y aider, prenez contact avec eux pour qu’ils vous orientent et vous accompagnent dans votre projet immobilier.
Quels sont les facteurs qui affectent la rentabilité locative ? C’est simple, tous ceux qui ajoutent des frais à votre achat. Il est donc capital de prendre en compte la qualité du bien que vous allez acheter car si certains frais sont communs à tous types de bien (frais à l’achat, taxes, impôts…) d’autres ne le sont pas et dépendent exclusivement de la nature du bien que vous allez choisir. Voici les questions que vous devez vous poser pour savoir si vous êtes en bonne voie et si votre projet d’investissement locatif est viable :
Par ailleurs, plus le logement et la copropriété sont en bon état, plus le loyer auquel vous pourrez louer votre bien se situerait dans la fourchette haute du marché.
Attention, la fiscalité immobilière est différente dans chacune des 17 Communautés autonomes espagnoles. L’endroit où vous choisirez d’acheter a donc son importance à ce niveau-là aussi.
Si, nous l’avons dit plus haut, selon les dernières études du portail immobilier espagnol Fotocasa, le rendement locatif annuel moyen était de 6,5% en Espagne en 2022, certaines villes en Espagne offrent une meilleure rentabilité locative que d’autres.
Parmi les plus petites villes, notons que Gandía, située en Communauté Valencienne, dépasse les 10% de rendement locatif. Elle décroche la médaille d’or, LA ville la plus rentable d’Espagne, c’est elle !
Parmi les grandes villes les plus rentables, on peut citer Barcelone, Valencia, Sevilla, Madrid et Malaga. À savoir, les prix d’achat dans ces villes peuvent être plus élevés car elles sont attractives. J’achète en Espagne a des bureaux dans chacune de ces villes et peut vous accompagner dans votre projet immobilier.
Focus sur Valencia et le pourtour de la capitale espagnole :
Zoom sur cet investissement locatif réalisé à Valencia, dans le quartier de Marxalenes: , situé à 15 minutes à pied de la vieille ville.
61 m2 pour 59.000€ (soit 967€/m2)
Le calcul porte à 17,5% la rentabilité locative
Pour en savoir plus sur les rentabilités locatives et le type de biens que vous pourriez avoir à Valencia, regardez notre vidéo Youtube.
Le prix au mètre carré, c’est LA raison pour laquelle acheter en Espagne est toujours une bonne idée.
Pour se faire une idée rapidement, en avril 2023, le prix moyen en Espagne est de 1943€/m2 selon Idealista, le premier portail immobilier du sud de l’Europe. À titre de comparaison, au même moment, le site Seloger.com affiche un prix moyen de 3199€/m2 en France.
“Comparaison n’est pas raison”, mais dans ce cas, il semble difficile de dire qu’investir dans l’immobilier locatif en Espagne est une mauvaise idée. N’est-ce pas ?
Selon les derniers chiffres, voici les prix de l’immobilier à jour au deuxième trimestre 2023 dans les 4 principales villes d’Espagne et de France.
Sans surprise, c’est à Paris que l’immobilier est le plus cher.
Le soleil toute l’année, les paysages variés, la culture espagnole et sa gastronomie font de l’Espagne une destination privilégiée en Europe et dans le monde.
Il est le deuxième pays le plus visité au monde, derrière la France, avec plus de 80 millions de touristes en 2022.
Que ce soit sur la péninsule, dans les îles Canaries ou aux Baléares, la rentabilité locative est soutenue par le tourisme. Il contribue à augmenter la rentabilité locative.
La réponse à cette question n’est pas simple.
Ce qu’il faut retenir, c’est que ce n’est pas le processus d’obtention de la licence qui est complexe. Les difficultés sont fonction de la zone de l’investissement locatif.
En effet, la réglementation des licences touristiques n’est pas nationale. Elle est différente dans chacune des communautés.
Quelle que soit la ville, la région ou la communauté dans laquelle vous souhaitez investir, la licence touristique est un document obligatoire, délivré par la mairie. Elle vous autorise à faire de votre activité locative une activité économique légale en louant votre bien pour des durées inférieures à 31 jours.
Dans un certain nombre de municipalités en Espagne, notamment les plus touristiques, les mairies ont pris des actions restrictives depuis plusieurs années. Barcelone, Madrid, Valencia et une majorité des villes très touristiques et/ou situées en bord de mer ont limité la location touristique pour freiner la croissance vertigineuse d’une économie parallèle, la spéculation et faciliter l’accès au logement à des prix plus décents et abordables.
Pour en savoir plus sur la location touristique en Espagne, consultez notre article : “licence touristique en Espagne : le guide complet”
Parions-le, c’est le paragraphe qui vous intéressera le plus.
2 experts en investissement locatif, Romain Traversino et Bastien Fitoussi de J’achète en Espagne vous donnent leurs conseils pour maximiser votre rentabilité locative en Espagne.
Bastien Fitoussi, responsable de l’agence de Madrid de J’achète en Espagne
RomainTraversino, responsable de l’agence de Barcelone de J’achète en Espagne
Investir dans l’immobilier locatif en Espagne lorsqu’on n’y vit pas et qu’on ne connaît pas bien son marché est un défi.
Il est donc important de bien se renseigner avant de réaliser un investissement locatif en Espagne.
Les équipes de J’achète en Espagne sont là pour ça et peuvent vous orienter. Prenez rendez-vous avec l’un de nos spécialistes. Il saura vous conseiller et vous aider à distinguer la bonne de la mauvaise affaire.
Les situations et taux d’imposition varient suivant la résidence fiscale du propriétaire.
La première question à vous poser, c’est si vous êtes ou non résident fiscal en Espagne :
Si vous êtes un résident fiscal en Espagne, vous devez payer :
Notre conseil : pour simplifier le processus de déclaration de vos impôts, faites appel aux services d’un gestor (Conseiller administratif). Nous pouvons vous en conseiller. Contactez-nous.
Si vous êtes un non-résident fiscal, vous devez vous acquitter de :
-Pour réussir votre investissement locatif, vous devez impérativement choisir avec soin l’emplacement de votre bien. Optez pour une ville ou une zone géographique attractive mais au prix d’achat abordable.
-Choisissez un bien immobilier en relativement bon état pour éviter d’investir une trop grosse somme pour faire des travaux. Cette somme aura un impact sur votre rentabilité.
-Analysez le marché immobilier pour connaître le loyer que vous pourriez en tirer.
-Gérez votre bien immobilier avec intelligence : maintenez-le en bon état, trouvez des locataires fiables.
-Enfin, prenez en compte les frais liés à votre investissement locatif, tels que les frais de notaire, les impôts locaux et les frais d’entretien.
-Notre ultime conseil ? Faites appel à J’achète en Espagne. Nos 30 conseillers vivent en Espagne et connaissent le marché immobilier sur le bout des doigts. Ils sauront vous aiguiller. Réservez un rendez-vous en ligne avec eux.
Tout dépend de votre situation financière et de vos objectifs :
-Si vous avez déjà un bien immobilier pour votre résidence principale et que vous disposez d’un budget suffisant, vous pouvez envisager un investissement locatif sans avoir à emprunter.
-Si vous n’avez pas suffisamment de fonds pour acheter un bien immobilier, vous pouvez opter pour un emprunt pour financer votre investissement locatif.
-Attention, prenez en compte les taux d’intérêt, les conditions de remboursement et les frais de gestion pour trouver le crédit immobilier le plus avantageux.
Investir dans l’immobilier locatif depuis l’étranger peut être avantageux car :
-Il est intéressant financièrement d’investir dans un pays dans lequel notre pouvoir d’achat est supérieur à celui que nous avons dans notre pays d’origine
-Le locatif est une source de revenus supplémentaires.
-La meilleure surface pour un investissement locatif dépend du marché immobilier local et de la demande locative.
-Les petites surfaces sont souvent citées (studios et les T1) pour leur rentabilité car elles sont plus faciles à louer et demandent moins d’investissement.
-En Espagne, investir dans une grande surface pouvant accueillir des colocataires est intéressant mais demande plus d’effort de gestion.
Cela dépend de vos objectifs.
L’assurance-vie peut être un placement intéressant pour les personnes qui cherchent à investir sur le long terme avec un niveau de risque relativement faible.
L’investissement locatif, quant à lui, peut être une source de revenus supplémentaires, mais il implique d’accepter de prendre plus de risque et de s’impliquer sur le long terme.
Pour obtenir un crédit immobilier pour un investissement locatif, il est important de bien préparer votre dossier.
De trouver le meilleur taux d’intérêt possible. Pour cela, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier qui vous aidera à trouver le crédit le plus adapté à vos besoins.
Il est également important de bien calculer votre capacité d’emprunt et de présenter un dossier solide avec des garanties financières.
N’oubliez pas de prendre en compte les frais liés à votre emprunt, tels que les frais de dossier et les frais de garantie.
-Le choix du type de bien dépend de plusieurs facteurs, tels que le marché immobilier local, la demande
-locative et votre budget.
-En général, les petites surfaces (studio et T1) sont plus faciles à louer car elles conviennent à un plus grand nombre de personnes, elles sont plus abordables et nécessitent un moindre investissement de départ.
-Nous vous recommandons de choisir un bien dans un emplacement recherché, proche des transports en commun, des écoles et des commodités.
Recevez les actualités immobilières en Espagne
