Vous avez décidé d’acheter en Espagne pour louer votre logement à des fins touristiques ? Vous avez bien raison car les logements touristiques ont la faveur des voyageurs et qu’ils peuvent être très rentables.
L’office statistique de l’Union Européenne (Eurostat) indique dans son dernier rapport que l’Espagne est, derrière la France, le pays de l’Union Européenne qui enregistre le plus de séjours en location de vacances.
Mais attention, avant de vous lancer dans ce projet, sachez que la réglementation de la location touristique en Espagne est très encadrée et que l’obtention d’une licence touristique ne l’est pas moins.
J’achète en Espagne fait le point avec ce guide complet : de son obtention, aux droits et devoirs des propriétaires, vous saurez tout. Des informations claires et précises pour comprendre les règles à respecter et éviter des problèmes légaux et financiers.
Table des matières
Qu’est-ce qu’une licence touristique en Espagne ?
Une licence touristique est un document officiel délivré par les autorités locales. Elle confirme que le logement respecte toutes les normes de sécurité et de qualité requises pour accueillir des vacanciers. Sans elle, la location de votre logement aux touristes serait illégale et vous vous exposeriez au risque de payer une amende, pouvant parfois vous coûter plusieurs milliers d’euros.
Il faut donc prendre cette licence au sérieux et ne pas chercher à s’en passer.
Pourquoi ai-je besoin d’une licence touristique en Espagne ?
Les licences touristiques permettent de réguler le marché
Pour comprendre l’importance de la licence touristique au pays de Cervantes, il faut remonter quelques années en arrière. Face à l’explosion du phénomène Airbnb et de la location saisonnière entre particuliers, notamment dans les grandes villes et sur la côte méditerranéenne, le pays a choisi de légiférer.
Depuis 2016, la licence touristique est donc obligatoire sur quasiment tout le territoire.
Désormais, la plupart des sites web de location saisonnière – Airbnb ou Booking.com par exemple- exigent un numéro de licence (NIRC) pour toute annonce de location. Si le propriétaire ne fournit pas rapidement cette information, l’annonce déposée est considérée comme illégale et les sites la désactivent.
Elle est donc indispensable.
La licence touristique : une garantie pour les vacanciers
La licence touristique garantit que le logement loué répond aux normes de qualité et de sécurité requises.
Elle permet également de réglementer le marché de la location touristique, d’éviter une économie parallèle en limitant les fraudes.
Quand est-ce que mon logement est considéré comme logement touristique
Les autorités fiscales (Hacienda) définissent les logements touristiques (VUT pour Viviendas de Uso Turístico) comme suit : un logement touristique est “temporairement mis à disposition dans son intégralité, meublé et équipé pour une utilisation immédiate, il est commercialisé ou promu sur des canaux d’offres touristiques et il est exploité à des fins lucratives”.
Une fois la licence obtenue, les propriétaires peuvent louer leur bien autant de nuitées qu’ils le souhaitent par année, tant qu’ils respectent le nombre imposé de 31 jours maximum par séjour.
Au-delà, on parle de location classique à moyen ou long terme.
Comment obtenir une licence touristique en Espagne ?
Il n’existe pas en Espagne de règle unique qui garantisse, au niveau national, l’obtention de la licence touristique.
La réglementation des locations touristiques relève de la compétence exclusive des communautés autonomes. Pour obtenir des informations précises sur les règles en vigueur – car attention, elles évoluent régulièrement -, nous vous conseillons de contacter les autorités locales et de vous faire assister d’un expert immobilier.
De manière générale, sachez que chaque communauté vous demandera de fournir des informations sur :
- Le logement
- Ses équipements
- Son propriétaire
- Son gestionnaire le cas échéant
J’achète en Espagne peut vous informer sur ces démarches pour vous. Il suffit de prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers.
Liste de documents indispensables pour solliciter une licence touristique
Les premiers documents qui vous seront demandés par la mairie sont :
- Un plan du logement
- Les coordonnées du propriétaire et du logement
- Le certificat énergétique
- Le Certificat d’Aptitude de Logement Touristique. Ce document est délivré par un architecte et confirme que votre logement respecte les conditions pour être loué à un tiers (chauffage, aération, plan d’évacuation, tous ces éléments sont passés au crible)
- La cédula de habitabilidad. Ce document prouve que le logement est habitable aux yeux de la loi espagnole (il est en règle d’un point de vue urbanistique, il est inscrit au registre foncier et dispose des installations sanitaires basiques)
Conditions du logement pour obtenir la licence touristique
Plus concrètement, pour pouvoir être loué à des vacanciers, votre logement doit répondre à certaines conditions générales :
- Disposer d’une chambre, d’un salon, d’une salle de bain et d’une cuisine
- Être meublé et équipé des appareils électroménagers nécessaires à sa location immédiate
- Disposer d’une connexion Wifi
- Un numéro de téléphone d’urgence doit être fourni au locataire
Là encore, chaque communauté autonome a ses propres règles. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître la liste des points auxquels vous devez être attentifs et faites en sorte de cocher toutes les cases. Sans ça, votre licence vous passera sous le nez.
Combien de temps faut-il pour obtenir une licence touristique en Espagne ?
Si vous avez investi dans une zone où la location touristique est autorisée, si votre logement coche toutes les cases et que vous avez respecté chacune des étapes administratives, vous devriez obtenir une licence en moins de 3 mois.
À partir de ce moment seulement, votre bien sera légalement associé à une activité économique.
Particularités des licences touristiques selon les régions
En 2023, 17 lois différentes régissent la location touristique en Espagne. 17 lois pour 17 communautés autonomes. Il est donc indispensable de vous renseigner en profondeur sur la réglementation applicable dans la communauté autonome qui a vos faveurs.
Ce qu’il faut retenir, c’est que l’État espagnol protège et réglemente les locations touristiques en instaurant diverses restrictions.
Elles concernent :
- La zone géographique
- L’étage de l’immeuble
- Le nombre de nuitées
- Le respect du règlement du syndic de copropriété
Les règles misent en place sont surtout valables dans les grandes villes (Barcelone, Madrid, Valence, Málaga, Séville…) mais elles sont en train de s’étendre à des villes de taille moyenne et de petite taille car elles sont, elles aussi, de plus en plus pénalisées par cette économie souterraine.
Le rôle de la copropriété dans l’obtention d’une licence touristique
La copropriété peut mettre son véto à l’obtention d’une licence touristique
Depuis un décret royal de mars 2019, les copropriétés peuvent s’opposer à l’obtention d’une licence touristique. Pour cela, il suffit que les trois cinquièmes des copropriétaires refusent qu’un logement soit loué pour les vacances. Cette loi est nationale.
Des frais de copropriété plus élevés pour les logements touristiques
Les copropriétaires ont également la possibilité de demander au propriétaire du logement touristique de payer une part plus importante des frais de copropriété. Cela peut aller jusqu’à 20%.
Notre conseil : avant de vous lancer dans la location de vacances, vérifier que la copropriété est de votre côté.
Réglementation de la location touristique dans les principales villes d’Espagne
La licence touristique à Madrid
En 2019, la capitale espagnole a décidé d’encadrer la licence touristique par un Plan Spécial d’Hébergement pour éviter la massification touristique de la ville.
Pour obtenir une licence, les propriétés doivent respecter deux critères en plus des conditions basiques d’hygiène et d’ameublement citées plus haut :
- Avoir une entrée indépendante
- Disposer d’une entrée réservée à l’accueil s’ils sont situés rez-de-chaussée
Le Plan Spécial de Logements divise aussi Madrid en 3 anneaux, des cercles concentriques qui vont de l’hypercentre à ses alentours. Plus on se rapproche du centre historique de la ville, plus il est difficile d’obtenir une licence.
Le Plan Spécial d’Hébergement, à Madrid
En réalité, il semblerait que ce Plan Spécial d’Hébergement soit peu respecté et qu’il y ait peu de contrôles. Seulement 250 des 12.915 logements touristiques disponibles à Madrid seraient légaux. Soit 0,2%
Notre page dédiée à l’immobilier à Madrid peut vous intéresser. N’hésitez pas à la consulter.
La licence touristique à Barcelone
Historiquement, c’est la ville de Barcelone qui est la plus pointilleuse sur le sujet. En 2016, elle a fait les gros titres pour une amende record qu’elle a présenté à la plateforme de location Airbnb : 600.000 € pour avoir autorisé des propriétaires à louer leur bien sans licence.
En d’autres termes, si vous projetez d’acheter dans la capitale catalane, veillez à respecter la législation sous peine d’être lourdement sanctionné.
Selon son Plan d’urbanisme spécial pour l’hébergement (PEUAT), la ville de Barcelone est divisée en plusieurs zones, sur le modèle de Madrid. Plus on s’éloigne du centre, plus il serait “facile” d’obtenir une licence
Le plan d’urbanisme spécial pour l’hébergement à Barcelone
En réalité, aujourd’hui, l’octroi de nouvelles licences touristiques est paralysé et le seul moyen de pouvoir louer son logement à des fins touristiques est d’acheter un bien qui dispose déjà d’une licence. À noter : le bien se paie plus cher que sa valeur sur le marché.
À Barcelone, les élections municipales sont prévues le 28 mai 2023 et il n’est pas exclu que l’encadrement des locations touristiques change après cela.
Pour plus d’informations, consultez notre page sur l’immobilier à Barcelone.
La licence touristique aux Canaries
Ce qu’il faut retenir, c’est qu’aux Canaries, chaque île a sa propre politique et ses propres réglementations face à la location touristique. Ce ne sont pas les critères qui compliquent l’accès à la licence touristique mais les communes qui ont préféré freiner la délivrance des licences face à l’explosion de leur demande, notamment dans les zones les plus touristiques.
L’archipel veut contrôler ce qu’il voit comme un “marché noir” de la location touristique. Il existe en effet une disproportion entre le nombre de logements touristiques disponibles sur le marché et le registre de l’administration. Et, par manque de moyens humains, les contrôles sont peu nombreux.
Si vous souhaitez faire de la location touristique, vous devez impérativement vérifier s’il est possible d’obtenir une licence dans la commune dans laquelle vous souhaitez investir et si la copropriété n’interdit pas la location touristique.
Aude Chevallier, notre spécialiste des Canaries, avertit :
“À Tenerife, les licences sont interdites dans la commune d’El Rosario, au nord-est de l’île, par exemple. À Puerto de la Cruz, leur obtention devrait être limitée sous peu. L’île de Lanzarote est “saturée” selon son maire. Il faut garder à l’esprit que la politique influe beaucoup sur ce thème et que les choses vont certainement bouger après les élections municipales de mai 2023.”
Pour tout savoir sur la réglementation du secteur dans les îles, nous vous recommandons de lire ce document officiel, édité par le Gouvernement des Canaries. N’hésitez pas à jeter un œil sur notre page dédiée à l’immobilier aux Canaries
La licence touristique à Valence
La réglementation urbanistique sur les locations touristiques à Valence a été renforcée en 2018. Pour obtenir une licence touristique dans la troisième ville d’Espagne, il est actuellement nécessaire que votre hébergement respecte au moins les conditions suivantes :
- Le logement doit être situé au rez-de-chaussée ou au premier étage
- S’il est au premier étage, il doit être situé au-dessus de commerces ou de bureaux.
- Par ailleurs, plus de 50 % d’un même bâtiment ne peut être affecté à la location touristique.
- Dans certains quartiers, comme Ciutat Vella et le Cabañal, les restrictions sont encore plus strictes, avec des quotas.
Enfin, tous les 5 ans, vous devez confirmer à la mairie que votre activité locative est toujours en cours.
À noter, les licences sont actuellement gelées en raison des plaintes des habitants et de l’agglomération touristique.
Pour plus d’informations, voici le lien officiel vers le site du gouvernement régional. Et si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier à Valence, continuez votre navigation.
La licence touristique à Majorque
Après avoir interdit brièvement la location touristique à Palma de Majorque en 2018, la Haute Cour des Baléares l’a rétablie en 2021.
Il reste cependant absolument interdit de louer un appartement à des fins touristiques. Seules les propriétaires de maisons sont autorisés à mettre leur bien à disposition des vacanciers.
La loi est stricte et les plateformes de locations comme Airbnb s’exposent à des amendes qui peuvent s’élever jusqu’à 400.000 € si elles acceptent de relayer des annonces illégales.
Les propriétaires frauduleux, eux, prennent le risque d’avoir à sortir de leur poche entre 20.000 et 40.000€.
À savoir, si la réglementation se veut très stricte, la réalité est toute autre. De nombreux propriétaires peu scrupuleux mettent leur bien sur le marché malgré les restrictions.
Nous ne pouvons que vous conseiller d’être vigilant, de vous renseigner sur ce site officiel et de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vous orienter
La licence touristique à Minorque
À Minorque, il est encore possible d’obtenir une licence touristique ceci dit, notez que vous ne pourrez pas louer votre bien aux vacanciers dans les cas suivants :
- Si votre logement fait l’objet d’une protection officielle
- Si votre maison est située sur un terrain rustique protégé
- Si votre bien a fait objet d’une sanction grave ou très grave pour infraction urbaine, et ce jusqu’à résolution de celle-ci
- Si le règlement de la copropriété l’interdit
- Si la location ne se fait pas sur l’intégralité du logement, c’est -à -dire si vous souhaitez louer à la chambre
Sur l’île, une licence touristique est valable 5 ans. Passé ce délai, vous serez tenu de renouveler vos démarches pour vous accréditer de nouveau.
Pour plus d’informations sur la location touristique à Minorque, lisez notre article complet : “Tout savoir sur la location touristique à Minorque aux Baléares”
La licence touristique en Andalousie
Pour obtenir une licence touristique en Andalousie, vous devez déposer votre demande auprès de la Junta de Andalucia.
Attention, pour juguler la spéculation immobilière, Séville n’en délivre plus.
On peut encore en avoir à Malaga, Grenade et dans le reste de la région.
À savoir, les réglementations sont assez floues et des milliers de locations sont illégales.
Notre équipe sur place peut vous informer sur le sujet. Si vous le souhaitez, vous pouvez prendre rendez-vous avec elle.
Notre conseil : si vous projetez de faire de la location touristique, concentrez-vous sur les petites villes de province et veillez à rester dans la légalité avant (obtention d’une licence), pendant (conditions de la location) et après l’exploitation de votre bien (fiscalité).
La licence touristique à Alicante
En juillet 2018, face à l’augmentation constante des demandes de licences touristiques, la loi a changé à Alicante.
Aujourd’hui, un peu sur le même modèle qu’à Valence qui fait partie de la même communauté, il est possible d’obtenir une licence pour les biens situés au rez-de-chaussée ou au premier étage uniquement. Pourquoi ce choix ? pour faciliter l’évacuation du bien en cas de problème et pour éviter de gêner les autres habitants de la copropriété.
À savoir, deux zones du centre (le quartier Centro tradicional et le Casco Antiguo) n’autorisent désormais les licences touristiques que pour les immeubles entiers.
Si vous voulez en savoir plus, rendez-vous sur le site de la mairie d’Alicante.
Pour tout savoir sur l’immobilier à Alicante, rendez-vous sur notre page dédiée.
Obligations une fois propriétaire d’un logement touristique en Espagne
En tant que propriétaire d’un logement touristique en Espagne, vous avez plusieurs obligations légales, notamment :
- Fournir des informations sur les règles de la communauté et les conditions d’utilisation du logement aux locataires
- Vérifier l’identité des locataires et tenir un registre de leur séjour
- Payer les taxes locales et les impôts correspondants
- Respecter les règles de sécurité
- Fournir un numéro d’assistance (24/24h et 7/7j).
- Posséder un registre actualisé des arrivées et des départs de vos clients
Droits du propriétaire d’un logement touristique en Espagne
En tant que propriétaire d’un logement touristique en Espagne, vous avez le droit de:
- Librement fixer le prix de location
- Décider des périodes de location
- Des règles d’utilisation.
- Exiger que vos locataires vous paient une caution. Elle couvrira les éventuels dommages causés pendant leur séjour. Notre conseil : faites-le sous peine de vous retrouver dans des litiges complexes avec des locataires étrangers ayant quitté le territoire espagnol.
Quelles peuvent être les sanctions si le logement touristique est mal géré ou s’il ne dispose pas de licence ?
Le non-respect de la réglementation peut entraîner des sanctions financières allant de 2000 euros à 150.000 euros, s’il s’agit d’une très grave infraction. Vous vous exposez aussi à la révocation pure et simple de votre licence.
Fiscalité des locations touristiques
Fiscalité des locations touristiques : êtes-vous ou non résident fiscal espagnol ?
Première chose, si vous voulez savoir si vous êtes ou non résident fiscal en Espagne, il suffit de faire le point sur votre situation :
- Si vous vivez plus de 183 jours par année civile en Espagne, vous êtes résident fiscal espagnol
- Si vos intérêts professionnels ou familiaux sont en Espagne, vous êtes résident fiscal espagnol
- Dans le cas contraire, vous ne l’êtes pas et vous trouverez les informations qui vous concernent sur la fiscalité des locations touristiques dans le paragraphe suivant.
Fiscalité des locations touristiques pour les résidents espagnols
- IBI
L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) c’est l’impôt foncier. Il se paie chaque année auprès de la mairie dont dépend votre propriété. Pour en connaître le montant, il faut prendre en compte la valeur cadastrale du bien. Le coefficient appliqué à cette valeur est compris entre 0,4 et 1,3%.
- IRPF
Si vous êtes résident fiscal espagnol, sachez que les revenus de la location de logements touristiques en Espagne sont soumis à L’IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas), l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques.
Le taux d’imposition dépend du montant des revenus totaux et de la situation fiscale du propriétaire. Il peut varier de 19% à 45%, mais en moyenne, il se situe autour de 25%.
Vous avez peut-être lu qu’il existe une déduction d’impôts de 60% pour les locations mais attention, elle n’est pas applicable pour les locations de courte durée.
- TVA
En outre, les propriétaires doivent également payer la TVA (IVA en espagnol) sur les revenus générés par la location de leur logement touristique. Le taux de TVA applicable est de 10% pour ce type de location.
Pour plus de simplicité, sachez qu’en Espagne, il est courant de faire appel aux services d’un gestor pour déclarer ses impôts.
Fiscalité des locations touristiques pour les non-résidents
- IRNR
L’IRNR (Impuestos sobre la Renta de No Residentes) c’est l’impôt sur le revenu des non-résidents. Vous devez vous en acquitter si votre domicile fiscal est resté en France. L’IRNR se paie à l’aide du modelo 210.
Dans le cas de votre location touristique, vous devez faire une déclaration trimestrielle et une déclaration annuelle. Vous pourrez déduire tous les frais liés à votre propriété. Vous paierez 19% du montant restant.
- IBI
Même si vous n’êtes pas résident fiscal espagnol, vous devez vous acquitter de votre taxe foncière.
À noter, en 2022, la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) a autorisé les plateformes de réservation de logements touristiques comme Airbnb à collecter l’impôt directement auprès des propriétaires non-résidents pour les locations de moins d’un mois.
Quels sont les risques si je ne déclare pas mes revenus issus de la location touristique
Attention, ne pas déclarer vos revenus peut entraîner des pénalités allant jusqu’à 25% des montants non déclarés. Veuillez noter que le fisc a le droit de vérifier vos déclarations pendant cinq ans.
Le rôle des plateformes de location touristique dans votre fiscalité en Espagne
Depuis 2019, les plateformes de réservation doivent obligatoirement transmettre aux services fiscaux toutes les informations relatives à chaque location touristique en activité sur le territoire espagnol. Autrement dit, pas question pour vous de ne pas déclarer vos revenus.
Le rôle des plateformes de location touristique dans votre fiscalité en Espagne
Comment obtenir une licence touristique en Espagne ?
Vous avez un projet d’achat immobilier en Espagne et vous souhaitez obtenir une licence touristique ? Il faut en faire la demande auprès de la région où se situe le logement. Les exigences et les procédures à suivre pour son obtention varient selon les régions. Soyez vigilant, vous vous exposez à des sanctions si vous ne respectez pas les procédures.
Quelles sont les obligations pour obtenir une licence touristique en Espagne ?
Pour obtenir une licence touristique en Espagne, il faut se plier à certaines obligations : votre logement doit respecter des normes de sécurité, des exigences en matière d’équipement et de mobilier et il doit être couvert par une assurance de responsabilité civile. Ces exigences varient selon les régions.
Combien coûte une licence touristique en Espagne ?
L’obtention d’une licence touristique est gratuite. Gare aux arnaques.
Comment savoir si mon logement est considéré comme logement touristique en Espagne ?
En Espagne, un logement est considéré comme touristique, s’il est loué à des fins lucratives pour une durée de moins de 31 jours et s’il est commercialisé ou promu sur des canaux d’offres touristiques.
Quelles sont les réglementations des locations touristiques selon les régions en Espagne ?
Chaque région a ses propres réglementations et elles évoluent régulièrement. Les villes de Barcelone et Madrid sont particulièrement pointilleuses concernant les licences et les locations touristiques. Il faut vous renseigner auprès de chaque communauté pour obtenir la règlementation en vigueur.
Quels sont les impôts à payer lorsque l’on fait de la location touristique en Espagne ?
Les impôts à payer lors de la location touristique en Espagne dépendent de votre statut fiscal. Si vous êtes résident fiscal, vous ne devrez pas déclarer et payer la même chose que les non-résidents. IRPF, IRNR, IBI, IVA, autant d’abréviations sur lesquelles il vous faudra vous renseigner auprès de votre conseiller en immobilier.
Quelles peuvent être les sanctions si le logement touristique est mal géré en Espagne ?
Les sanctions pour une mauvaise gestion d’un logement touristique en Espagne peuvent inclure des amendes, la suspension ou la révocation de la licence touristique, ainsi que des poursuites pénales en cas de violations graves.
Est-il possible de louer un logement touristique en Espagne sans licence touristique ?
Il est illégal de louer un logement touristique en Espagne sans licence touristique. Les propriétaires qui le font risquent des sanctions et des amendes
Comment se déroule le processus d’inspection des logements touristiques en Espagne ?
Le processus d’inspection des logements touristiques en Espagne peut varier selon les régions. En général, les inspecteurs vérifient si les propriétaires respectent les exigences en matière de sécurité, d’équipement et de mobilier, et si les logements sont conformes aux normes établies.
Conclusion
Après la lecture de ce guide, vous l’aurez compris, il serait imprudent de fonder votre projet d’achat en Espagne sur la seule idée que vous allez louer votre logement à des fins touristiques. Vous devriez établir un plan B pour son financement et surtout, vous renseigner au mieux pour vérifier que vous pourrez aller au bout de votre projet.
Pour cela, nous vous conseillons de vous tourner vers un spécialiste de l’immobilier en Espagne. Que ce soit pour obtenir ces renseignements ou pour faire la demande de votre licence touristique, votre conseiller J’achète en Espagne peut vous aider.
N’hésitez pas à solliciter un rendez-vous avec l’un d’entre eux, via ce lien.
