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“Acheter pas cher en Espagne”, “meilleures rentabilités en Espagne”, “dans quelle zone investir en Espagne ?”, “acheter Espagne bon plan”, les moteurs de recherches répondent à des milliers de requêtes de ce type chaque jour. L’Espagne, réputée depuis toujours pour ses plages ensoleillées, sa riche culture et sa qualité de vie exceptionnelle, est aujourd’hui aussi considérée comme l’une des destinations les plus avantageuses pour les investisseurs immobiliers.
Mais, l’achat d’une propriété dans un pays étranger peut s’avérer intimidant, surtout face à la méconnaissance et la complexité du marché immobilier local. Alors, avant de vous lancer, découvrez nos conseils stratégiques essentiels pour améliorer la rentabilité de votre investissement immobilier en Espagne.
En temps de précarité économique, l’immobilier reste l’actif le plus sûr sur le marché, un refuge pour le capital des épargnants. La bourse est instable, les placements en banque rapportent moins. Mais si l’immobilier est une valeur sûre, ce n’est pas le cas partout.
Démonstration.
En France, l’immobilier connaît une crise sans précédent ces derniers mois. Depuis le début de la guerre en Ukraine, la zone euro est marquée par la montée des taux d’intérêt et le secteur immobilier dans l’Hexagone a été frappé de plein fouet. À l’inverse, le marché espagnol résiste et investir dans le ladrillo (“la brique” en espagnol) reste pertinent et (très) lucratif. Cela vous permettra de :
Vous avez des doutes ? Découvrez le témoignage de Béatrice, une jeune retraitée, dont notre équipe de Valence a su booster les investissements en 2023. Et, pour faire comme elle, contactez-nous.
Sur le marché immobilier espagnol, un phénomène particulier joue en faveur de la rentabilité locative depuis plusieurs années maintenant.
En effet, bien que les prix d’achat des propriétés restent relativement bas comparés à d’autres capitales européennes, les loyers sont, en contraste, plutôt élevés et leur hausse semble, ces derniers mois, inarrêtable. C’est cette dynamique spécifique qui crée une opportunité attrayante pour les investisseurs. Et, c’est encore plus vrai s’ils se font accompagner par un professionnel capable d’analyser tous les indicateurs d’un projet pour booster leurs rentabilités.
Légendes : Prix de moyen de l’immobilier en France (à gauche) / prix moyen de l’immobilier en Espagne (à droite)
Sources : Seloger / Idealista
Preuve de cette attractivité grandissante du marché immobilier de l’autre côté des Pyrénées, “le volume d’acheteurs de logements comme investissement a doublé au cours de la dernière année« , selon la directrice des Études de Fotocasa, l’un des portails immobiliers les plus puissants du secteur.
Certains de nos lecteurs ne sont peut-être pas familiers du concept. La rentabilité locative mesure le retour sur investissement généré par une propriété. Elle se calcule en divisant le revenu annuel par le prix d’achat du bien. Le résultat est multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage. Voici une formule simple pour le calcul de la rentabilité locative brute :
(loyer annuel reçu / coût d’acquisition du bien) x 100 = rentabilité brute.
Par exemple, si vous achetez un bien à 100 000 euros, et que vous le louez 800 euros par mois (soit 9 600 euros à l’année), voici votre rendement locatif brut :
((800 X 12) / 100 000)) x 100 = 9, 6 %.
Cette formule permet de comparer facilement et rapidement les potentiels de rentabilité de différents biens, indépendamment de leurs tailles, emplacements ou caractéristiques.
Le pourcentage obtenu grâce au calcul précédent est brut, c’est-à-dire qu’il ne prend pas en compte vos dépenses. Pour connaître la rentabilité nette, il vous faudra déduire l’ensemble des charges liées à votre bien :
Le conseil de J’achète en Espagne : sachant qu’une bonne affaire au premier abord peut se transformer en piège si vous ne prenez pas en compte la fiscalité, l’état du bien ou sa gestion, il est absolument nécessaire de faire ce calcul précis et de voir le verre “à “moitié vide” avant de vous lancer. Cela vous évitera des déconvenues.
Légende : Évolution de la rentabilité locative en Espagne depuis 2008
Source : Fotocasa
Les chiffres exacts divergent d’une source à l’autre, mais une chose est sûre : l’Espagne fait figure de championne de la rentabilité locative.
D’après les dernières études d’Idealista, le portail immobilier numéro 1 dans le pays, les rendements moyens au dernier trimestre 2023 ont atteint 7, 1 % au niveau national. Fotocasa, un autre portail d’importance, évoque, lui, une moyenne annuelle de 6, 4 %, en légère baisse au regard de ses chiffres de 2022 (6, 5 %), mais en claire hausse depuis 2008 (4, 1 %).
L’immobilier espagnol est attractif et robuste. L’investissement immobilier dans le pays a de beaux jours devant lui et un énorme potentiel de croissance.
Ce n’est pas le cas en France. Il existe des exceptions et des villes dans lesquelles les rentabilités sont en croissance (souvent à cause de la baisse du prix du mètre carré à l’achat), mais en 2024, ils ne dépassent pas 3, 5 % à Paris par exemple.
Dans la première phase d’un projet d’investissement, les questions se bousculent. Les potentiels acquéreurs nous demandent toujours :
Pour répondre à ses questions, connaître le profil de l’investisseur est un préalable nécessaire, il faut faire le point sur ses objectifs :
Il n’existe pas d’investissement sans risque, ni de formule magique pour gagner à tous les coups. Pour minimiser les aléas, il faut choisir le bien le plus adapté à ses besoins et à son profil, de manière éclairée.
Pour définir votre stratégie d’achat, demandez-vous donc honnêtement quel est votre budget maximal, votre tolérance au risque et la durée pendant laquelle vous envisagez de maintenir votre investissement ?
Voici les facteurs qui influent directement sur la rentabilité nette d’un investissement locatif :
Nous allons revenir sur chacun de ces points.
Nos conseillers sont spécialistes de l’immobilier en Espagne et peuvent vous aider à faire le point. Ils connaissent le marché espagnol, ses spécificités, les prix, les différentes juridictions, la fiscalité immobilière et ils sauront vous orienter en prenant en compte votre profil. Prenez rendez-vous en ligne directement avec eux. Cet entretien est gratuit, sans engagement et il vous mènera à un investissement sûr.
En immobilier, le choix de l’emplacement est primordial. Les taux de rentabilité peuvent varier considérablement d’une localité à une autre. Et cela, y compris au sein d’une même ville. Pour faire une analogie parlante, un 20 mètres carrés au cœur du quartier historique de Saint-Germain des Près à Paris ou du Panier à Marseille, ne coûtera pas la même chose qu’en périphérie de ces deux métropoles. Il est donc fondamental de bien connaître le marché dans lequel on investit pour en tirer le meilleur parti.
En Espagne, c’est bien connu, les régions côtières comme la Costa del Sol, les îles Baléares, ou la Costa Blanca sont prisées pour les locations de vacances. Pour un investissement locatif à long terme, des villes comme Madrid, Barcelone ou Valence, où la demande locative est constante, sont idéales. Mais une fois qu’on a dit cela, on n’a pas dit grand-chose.
Allons plus loin ensemble, nous allons vous surprendre.
Dans la capitale, les rendements moyens sont estimés à 5, 2 % et à Barcelone, vous pourrez compter sur 5, 9 % de rentabilité. Ces deux villes, comme Valence, la troisième ville du pays, restent de très bonnes options, surtout si vous visez la construction (et la transmission) d’un patrimoine qui prendrait régulièrement de la valeur. Mais il en existe d’autres et des plus lucratives à court-terme. L’idée n’est pas ici de mener une étude approfondie, mais de vous donner les éléments essentiels à connaître pour votre futur investissement.
Pour synthétiser, retenons qu’en 2024, selon Idealista, le top 3 des capitales de provinces pour investir en Espagne et maximiser ses rentabilités sont :
Elles hébergent, respectivement, 138 000, 450 000 et 52 000 habitants et ont obtenu le meilleur taux de rentabilité au dernier trimestre 2023.
Si vous souhaitez devenir propriétaire à Murcie, prenez rendez-vous avec nous.
Juste derrière, on retrouve les capitales de provinces suivantes :
Pour acheter à Castellón ou investir à Valence, contactez-nous. Nos équipes peuvent démarrer les recherches sur place sous deux heures ouvrables.
D’après la dernière analyse publiée par Fotocasa, la municipalité (elle n’est pas capitale de province) la plus rentable en 2023, aura été Gandia. La petite ville côtière, située dans la région de Valence, est la seule à avoir une rentabilité supérieure à 10 %, passant en 10 ans de 4,8 % à 10,7 % de rentabilité. Une progression record due à la présence étrangère croissante (24 % des 77 000 habitants de Gandia sont de nationalité étrangère).
À l’échelle nationale, la rentabilité du logement augmente dans douze communautés autonomes par rapport à l’année dernière et sept communautés autonomes dépassent la moyenne du pays (6, 4%).
Légende : La rentabilité locative par communauté autonome
Source : Fotocasa
Le conseil de J’achète en Espagne : une alternative est à considérer, faire le choix d’investir dans les pourtours des grandes villes. Cette décision peut s’avérer très payante, car la pression locative pousse les locataires dans les périphéries :
Si vous voulez tout savoir sur le marché immobilier en Espagne en ce début d’année 2024, nous vous conseillons la lecture de notre dossier : “Les tendances de l’immobilier en Espagne début 2024 : tout ce que vous devez savoir”
Pour lancer votre recherche dans la périphérie de Madrid, les pourtours de Barcelone ou les environs de Valence, contactez nos équipes.
L’Espagne connaît une période de tension locative. La demande ne faiblit pas (les taux prohibitifs excluent de facto les foyers les plus précaires de l’achat) et l’offre vient à manquer (le secteur de la construction soufre depuis la guerre en Ukraine). En 2023, le secteur locatif a vu les prix atteindre des niveaux record dans le pays. Cette situation rend, il est vrai, particulièrement difficile l’accès à la location pour les jeunes et les familles, mais elle joue en faveur des propriétaires.
En mars 2024, le loyer moyen a grimpé à 12, 6 euros par mètre carré (soit, 1 260€ pour 100 m²), marquant une hausse continue d’environ 11, 9 % depuis le début de l’année 2023.
Dans les Baléares, les loyers ont augmenté de quasiment 18 % en 2023, dans la Communauté Valencienne, ils ont bondi de près de 16 %, en Andalousie, de 14, 2 % et dans la Communauté de Madrid, la hausse frôle les 14 %.
Les loyers les plus chers concernent :
Si vous envisagez un investissement lucratif en Espagne, il est crucial de tenir compte de ces tendances et d’effectuer des recherches détaillées sur les quartiers et les villes offrant les meilleures opportunités. Nos experts sont à votre disposition pour vous guider et vous assister dans votre démarche immobilière. N’hésitez pas à faire appel à eux pour bénéficier de leurs conseils avisés. Organisez votre rendez-vous en ligne. C’est gratuit et sans engagement.
Les temps en changé. La parenthèse enchantée des taux zéro pendant laquelle “l’argent était gratuit” s’est refermée. Au grand dam des bourses les plus serrées.
Aujourd’hui, environ 55 % des achats immobiliers en Espagne sont effectués sans recourir à l’emprunt, les taux d’intérêt croissants depuis l’été 2022 sont prohibitifs et dissuadent certains acheteurs. Actuellement, ils se situent autour de 4 %, mais une baisse (salutaire) est attendue au printemps.
Prendre le temps de bien planifier le financement de votre investissement immobilier est essentiel pour booster sa rentabilité. Dans certains cas, acquérir un espace plus restreint sans emprunt peut s’avérer plus judicieux que l’achat d’une grande propriété financée par emprunt.
Les conseils de J’achète en Espagne : si vous avez recours à l’emprunt, il y a 3 choses à garder en tête :
Pour en savoir plus sur le financement bancaire pour les Français en Espagne, découvrez notre article : “Comment obtenir un crédit immobilier en Espagne ?”
Appartements en centre-ville, maisons en bord de mer, finca (une propriété rurale) en pleine nature, garages, bureaux, locaux commerciaux, il existe autant de types de biens que de potentiels de rentabilité.
À en croire le dernier rapport d’Idealista sur la rentabilité au quatrième trimestre 2024, c’est l’investissement dans les bureaux qui rapporterait le plus de bénéfices. Près de 5 % de plus que l’investissement dans un logement. 4, 7 % exactement. À Madrid, par exemple, acheter un bureau peut rapporter jusqu’à 7,3 % de rentabilité, à Barcelone, 7,9 %. Dans ces deux métropoles espagnoles, il est donc plus intéressant financièrement d’investir dans un bureau que dans le résidentiel (pour rappel, acheter un logement dans ces villes rapporte en moyenne, respectivement, 5, 2 et 5, 9 %.)
Légende : Rentabilité moyenne en fonction du type de bien
Source : Idealista
La nature du contrat de location que vous choisirez impactera aussi le rendement de votre investissement. Alors, quels types de bail existe-t-il de l’autre côté des Pyrénées ?
Avertissement sur les baux touristiques : l’Espagne est l’une des principales destinations touristiques du monde (85 millions de touristes en 2023 selon l’INE, le rapport complet est disponible ici). Que ce soit pour des locations de courte durée ou saisonnières, notamment via des plateformes comme Airbnb, ou pour des locations plus longues visant des expatriés ou des étudiants internationaux, l’Espagne offre un potentiel de revenus locatifs attractif pour les investisseurs immobiliers. Mais attention, la complexité entourant l’obtention d’une licence touristique en Espagne ne réside pas tant dans le processus lui-même que dans la disposition des municipalités à l’accorder. La réglementation relative aux licences touristiques varie considérablement d’une communauté autonome à l’autre, et même d’une commune à l’autre. Dans toute ville, région ou communauté où vous envisagez d’investir, la licence touristique, délivrée par la mairie, est indispensable. Elle légalise votre activité de location pour des périodes de moins de 31 jours, transformant ainsi votre bien en une activité économique autorisée.
Par ailleurs, les zones à forte affluence touristique, de nombreuses municipalités, y compris Barcelone, Madrid, Valence, ainsi que la plupart des destinations prisées en bord de mer, ont adopté des mesures restrictives ces dernières années. L’objectif est de contrôler l’expansion d’une économie parallèle, de limiter la spéculation immobilière et de favoriser l’accès à des logements à des tarifs plus justes et accessibles.
Le conseil de J’achète en Espagne : si vous envisagez de faire de la location touristique, il vous faut un plan B.
Pour plus d’informations sur la location touristique en Espagne, nous vous invitons à lire notre article complet : « Licence touristique en Espagne : le guide complet« .
Même si cela paraît incohérent au premier abord, réfléchissez-y : si votre bien est en bon état, vous le louerez plus cher. Acheter un bien qui mériterait des travaux et ne pas les faire, traîner à remplacer des fenêtres, gardez des vieux meubles, tout cela est un mauvais calcul. Investissez dans des améliorations qui augmentent la valeur et l’attrait de la propriété, telles que la modernisation de la salle de bain et de la cuisine, l’ajout de la climatisation ou des meubles haut de gamme par exemple. Car la rénovation :
Entreprendre des rénovations est une stratégie payante. Par ailleurs, vous pourrez déduire une partie de ces dépenses de vos impôts et les propriétés en mauvais état s’achètent souvent moins cher que le prix affiché. La marge de négociation est là et il faut en tirer profit.
Fixer le juste loyer est décisif. Lorsque vous décidez du prix auquel vous allez louer votre bien, assurez-vous de rester aligné avec les loyers du marché pour éviter de perdre de l’argent.
Le plus simple pour se positionner : effectuer une recherche sur les portails immobiliers en ligne et de comparer avec les offres alentours. Le mieux : contactez votre agent immobilier de confiance, il saura vous guider pour fixer le bon prix.
Comment envisagez-vous de gérer votre location ? De la réponse à cette question dépendront vos rendements locatifs.
En Espagne, qu’on soit résident ou non, lorsqu’on achète une propriété, il faut payer des taxes.
Les taux d’ITP varient selon la communauté et cela peut impacter considérablement votre rentabilité. Prenons un exemple : à Barcelone, vous paierez 10 % d’ITP, à Murcie, 6 %. Pour un bien acheté 200 000 euros, vous devrez ainsi vous acquitter de 20 000 euros à Barcelone et de 12 000 à Murcie.
Et, ne pensez pas que vous rentabiliserez plus votre logement dans la capitale catalane, Murcie figure parmi les villes les plus rentables d’Espagne, elle dépasse même la ville de Gaudi sur ce point. Nous l’avons vu.
L’imposition sur les revenus locatifs dépend, en revanche, du statut de résidence fiscale du propriétaire. Avant de commencer vos calculs, posez-vous la question suivante : êtes-vous résident fiscal en Espagne ?
En tant que résident fiscal, vous êtes soumis à :
Si vous n’êtes pas résident fiscal, vous devez payer :
Pour en savoir plus sur la fiscalité immobilière, nous vous conseillons la lecture de notre fiche pratique : “Les impôts et les taxes sur les biens immobiliers en Espagne”.
Choisir le bon cadre fiscal peut significativement influencer vos retours sur investissement et les maximiser. Selon les conseillers fiscaux :
Pour simplifier et optimiser votre déclaration fiscale, faites appel à un gestor (conseiller administratif) ou un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol. Nous pouvons vous recommander des professionnels de confiance. Contactez-nous.
En guise de conclusion et pour synthétiser, voici la liste des points sur lesquels il convient d’être vigilant pour optimiser ses rendements locatifs :
L’immobilier en Espagne offre de nombreuses opportunités, mais comme tout investissement, il demande une préparation minutieuse et une compréhension approfondie du marché pour maximiser votre rentabilité. En suivant nos conseils et en vous armant d’une bonne stratégie, vous pourrez démarrer sans inquiétude ou optimiser votre investissement locatif en Espagne.
La meilleure zone dépend de votre stratégie d’investissement : zones urbaines pour une demande locative élevée, zones touristiques pour des locations saisonnières, etc. Évaluez la demande locative, le potentiel de plus-value et les prix du marché.
Oui, les biens rénovés ou en bon état attirent plus facilement les locataires et permettent de justifier des loyers plus élevés, augmentant ainsi la rentabilité.
Il est conseillé de consulter un expert fiscal spécialisé dans l’immobilier pour optimiser votre situation fiscale, notamment en ce qui concerne les déductions possibles et les accords fiscaux entre la France et l’Espagne.
En 2024, les capitales de provinces offrant les plus grandes rentabilités sont Lérida, Huelva et Ségovie. Les rendements y sont supérieurs à la moyenne nationale (6, 4 %) et dépassent même les 7 %. La ville de Gandia est la plus rentable d’Espagne en 2024 (10 %).
Le budget nécessaire dépendra de la région et du type de bien que vous souhaitez acquérir. Attention, il est important de prévoir un budget supplémentaire pour couvrir les frais d’achat et les éventuels travaux de rénovation.
En plus des rénovations et de la proposition d’une location meublée, soyez attentif aux retours des locataires et adaptez votre offre en conséquence. La flexibilité et l’adaptation aux besoins du marché sont clés.
Oui, même si cela représente un coût. Vous maximiserez vos rendements en confiant votre projet à un professionnel capable de prendre en compte tous les paramètres et vous minimiserez les périodes de vacances locatives.
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