Près d’un an après le début de la crise sanitaire provoquée par le Covid-19, la pandémie a indéniablement ébranlé l’économie mondiale, et l’Espagne fait malheureusement partie des pays européens les plus touchés. Si la débâcle due au coronavirus commence petit à petit à dévoiler son impact sur l’économie en général, et sur le marché immobilier en particulier, les experts sont déjà unanimes sur le fait que la crise sanitaire actuelle n’aura pas les mêmes conséquences sur le logement que la crise de 2008, dont les espagnols gardent un mauvais souvenir.
Dans ce contexte d’incertitude, nombreux sont les questionnements qui traversent l’esprit des investisseurs potentiels et des propriétaires de biens immobiliers en Espagne :
Les prix sont-ils en baisse ou en hausse ? Comment sont impactés les taux d’intérêt ? Est-ce le bon moment pour se lancer dans un projet d’achat immobilier ? Quelles perspectives l’année 2021 offre t-elle sur le secteur ?
C’est ce que nous allons tenter d’éclaircir dans ce dossier spécial.
Zoom sur 2020 : les éléments à prendre en compte
L’économie espagnole était tout juste en train de tourner la page de la crise traversée depuis 2008, mais l’ampleur de la pandémie liée au Covid-19 a eu un impact massif sur le pays, ce qui a inévitablement eu des conséquences sur le dynamisme du marché immobilier.
Une légère chute des prix
Concernant le prix des biens, il est important de noter que l’évolution n’est pas homogène sur tout le territoire et qu’elle varie en fonction de la zone géographique. C’est néanmoins une baisse globale de la valeur du mètre carré qui a été enregistrée sur le territoire espagnol, ce qui constitue la première chute des prix en cinq ans. Mais cette baisse demeure peu significative comme nous l’expliquions dans un précédent article en reprenant les dernières données de l’expert immobilier Tinsa Tasaciones. : « Depuis le début de l’état d’alerte, le prix moyen des logements (neufs et d’occasion) a à peine baissé de 1,6 % : une moyenne actuelle de 1 361 euros le mètre carré, face à 1 383 euros début 2020 ».
Contrairement au phénomène de bulle immobilière que la crise de 2008 avait engendré et qui avait provoqué une chute de près de 40 % de la valeur des biens en Espagne, la tendance actuelle n’est donc pas à l’effondrement des prix. C’est davantage une stagnation qui est observée par les experts.
Pourquoi cette baisse est-elle à relativiser ?
Les incertitudes causées par la crise économique et sanitaire ont entraîné une baisse de la demande, et donc une stagnation de l’offre. Mais si on en croit une agence immobilière de renom, cette tendance ne devrait pas perdurer dans le temps : « La pandémie de Covid-19 entraînera – à court terme – des changements dans les décisions d’achat, mais – à long terme – elle ne réduira pas la demande de logements ».
Il faut donc voir dans cette baisse de prix peu significative, le signe d’une vigilance accrue de tous les acteurs du marché immobilier. Preuve en est : la chute du volume de transactions dont la baisse est estimée autour de 20 % en septembre 2020 selon l’Association espagnole des notaires. C’est donc principalement l’activité immobilière qui a été ralentie, mais d’un point de vue économique pour les investisseurs et les propriétaires, la situation globale du marché n’a pas connu de soubresaut retentissant au cours de cette année 2020.
Des taux favorables
Selon un récent rapport de la BBVA Research sur la situation du marché immobilier en 2020, et publié en décembre dernier, l’évolution des prêts immobiliers a été en revanche plus favorable que celle du volume de ventes. La chute du nombre de transactions a bien été accompagnée d’une baisse du nombre des prêts accordés durant le premier état d’alerte, mais cette diminution s’est atténuée entre avril et juillet, jusqu’à retrouver un volume quasi identique à la période précédant la crise sanitaire.
Source : BBVA Research à partir de CIEN
Par ailleurs, la hausse des taux d’intérêt de ce début d’année a été suivie d’une légère baisse en faveur de la reprise du marché immobilier, et l’étude conclut sur le fait que les taux d’intérêt sont actuellement “relativement bas”. On touche donc un nouveau record.
Source : BBVA Research à partir de BdE
Après le confinement, le niveau normal du marché s’est ainsi redressé, mais il ne faut pas baisser la garde : « Nous devons être attentifs aux prochains mois pour voir si cette reprise se consolide ou si elle est uniquement due à la résurgence de la demande qui avait été gelée à cause de la première vague de la pandémie».
La construction au ralenti
Mais ce ne seront pas les seuls impacts de la crise sur le secteur du marché immobilier espagnol. Il faut également souligner une baisse des demandes de visas pour la construction de nouveaux ouvrages, dont l’obtention a été rendue plus difficile depuis le début de la crise. Une certaine incertitude devrait donc également peser cette année sur l’activité de construction, ce qui a pour source non seulement le coronavirus, mais aussi d’éventuels changements dans la réglementation des loyers susceptibles de peser sur l’activité de développement en 2021.
Source: BBVA Research à partir de MITMA
Enfin, le rapport souligne que des communautés telles que La Rioja, Castilla La Mancha, les îles Canaries, Valence et Murcie ont encore un volume élevé de logements invendus, ce qui indique que « la majeure partie de la correction des prix du logement devrait provenir des logements d’occasion. ». Un constat qui est conforme à notre analyse du marché du neuf post Covid, dans laquelle nous prédisions en juillet dernier la baisse de la valeur des biens d’occasion au profit de la stabilisation du prix des nouvelles constructions.
Des indicateurs positifs pour le secteur
Une reprise progressive des ventes
Une vive reprise du marché a été constatée dès juillet par les économistes de la CaixaBank, qui affirmaient que le nombre total de transactions immobilières résidentielles avait augmenté de 20 % par rapport au mois précédent.
Par ailleurs, dès septembre, les transactions en suspens ont pu reprendre leur cours normal, ce qui a confirmé que la chute exceptionnelle du volume de ventes constatée pendant le premier état d’urgence est à relativiser dans les grandes villes. Au bout du compte, les ventes à Madrid ont fini par baisser de 10 % et Barcelone a également été très touchée, mais la chute des transactions reste limitée et le premier impact du Covid-19 tend à s’atténuer.
La frilosité des investisseurs étrangers
En 2020, les régions les plus populaires auprès des investisseurs étrangers comme Malaga, Alicante, ou encore les Baléares, ont été particulièrement touchées par la chute du nombre de transactions immobilières. Habituellement, dans des régions comme Marbella en Andalousie, 95 % des logements sont vendus à des acheteurs étrangers. Les volumes de ventes à Alicante chutent de 27 %, tandis que Valence connaît une baisse de 26 %, et Malaga de 25 %.
Pourtant, tous les experts s’accordent à dire que l’impact de la pandémie n’aura pas les mêmes conséquences que la bulle immobilière engendrée par la crise de 2008, qui avait divisé par deux les prix de l’immobilier dans beaucoup de villes d’Espagne.
À quand un retour à la normale ?
Puisque les incertitudes liées à la pandémie risquent de ne pas disparaître dans les mois à venir, il est possible que cette tendance de légère baisse des prix liée à la chute des ventes se poursuive en 2021. Mais cette inclinaison devrait tendre à se stabiliser, et une reprise est possible vers le second semestre de l’année à venir.
Cependant, cette prévision reste à prendre avec prudence, tant l’évolution du marché et de ses fondamentaux dépendra de celle de l’épidémie de coronavirus.
Un marché qui demeure attractif
En conclusion, cette fin d’année 2020 a été marquée par une reprise progressive du marché immobilier, ce qui indique que l’immobilier conserve son caractère de valeur refuge. S’il est tôt pour faire des conclusions sur l’évolution du secteur, les chiffres tendent à montrer que la demande se maintient, et que les prix restent stables.
Le marché du logement en Espagne est loin d’avoir été épargné par la crise sanitaire et économique provoquée par le Covid-19, mais le secteur s’est redressé bien plus rapidement que d’autres après le très fort ralentissement constaté au printemps dernier.
Un impact limité sur le dynamisme du secteur immobilier espagnol
Si le début du confinement a logiquement paralysé la plupart des transactions immobilières, la crise sanitaire n’a pas eu raison du dynamisme du secteur sur le long terme. Anaïs López, directrice de la communication d’un fameux portail immobilier espagnol explique que : « Depuis le début du ralentissement de son activité, le marché immobilier connaît un moment de grand dynamisme dans lequel la demande de logements s’est très fortement réveillée. Les espagnols ont vécu un enfermement durant lequel ils ont constaté que leurs logements n’étaient pas adaptés à leurs besoins et beaucoup d’entre eux ont décidé de chercher une nouvelle maison ».
Pourquoi continuer à investir en Espagne ?
Comme nous l’expliquions dans un précédent article, le prix moyen du logement dans les principales villes européennes est en moyenne bien plus élevé :
- Londres : 16.420€/m2
- Paris : 9.869€/m2
- Munich : 7.999€/m2
(Selon les dernières données comparatives européennes publiées par Statista, pour le premier semestre 2019)
Ainsi, en Espagne, les dépenses nécessaires à l’achat d’un logement restent extrêmement attractives par rapport à d’autres destinations européennes.
C’est pourquoi des villes telles que celle de Valence se révèlent comme étant des placements judicieux pour l’avenir, en raison de la chute des prix que nous évoquions dans un précédent article.
Tandis que la capacité de croissance de la ville de Valence reste intacte, le prix d’achat des logements de seconde main y est passé de 1 673 à 1 476 euros/m2 entre le premier et le troisième trimestre de 2020. Prix qui n’avaient pourtant cessé d’augmenter ces dernières années dans la capitale de la communauté Valencienne.
Que peut-on attendre de 2021 ?
De nouvelles préférences de consommation
La pandémie a non seulement modifié l’évolution du marché du logement qui s’était opérée et maintenue au cours des années précédentes, mais elle a également introduit de nouvelles préférences au niveau du choix des biens :
Le confinement amène à voir la localisation différemment, et la crainte de nouvelles restrictions a globalement poussé les futurs acheteurs à considérer l’achat de biens plus spacieux mais plus excentrés, d’où l’augmentation de prix dans le reste de la communauté Valencienne.
Les acheteurs tirent donc des leçons de cette crise sanitaire : la demande sur les résidences individuelles se précisera certainement en 2021, au détriment des appartements de centre-ville.
Source : BBVA Research à partir de MITMA
Avec la généralisation du télétravail et donc l’augmentation du temps passé dans les logements, les acheteurs semblent privilégier la recherche de biens disposant de jardins, de balcons et de grands volumes. Le confort de l’habitat et la qualité de l’environnement immédiat est également une tendance qui pourrait se confirmer en 2021. Concernant les appartements, les recherches devraient se concentrer sur les biens avec terrasse et dotés d’espaces complémentaires en extérieur.
La relance du marché va se poursuivre
L’arrivée du vaccin devrait rassurer les acheteurs et relancer le marché. Les prix devraient donc à nouveau se stabiliser.
Cependant, la réduction prévisible des restrictions à la mobilité dans les prochains mois suite à la campagne de vaccination ne devrait pas immédiatement inverser la tendance. Selon un expert : “Cette crise génère une certaine méfiance lors de la recherche d’une résidence en dehors du pays d’origine, de sorte que nous ne pensons pas que la situation antérieure se redressera avant 2021”
Il faut donc souligner que même si les indicateurs vont dans le sens d’une reprise franche du marché immobilier espagnol, il faudra probablement attendre encore un peu pour voir des effets significatifs de cette amélioration.
Un regain favorable à l’investissement
Il y a cependant de quoi être optimiste ! En effet, si l’on en croit les prédictions d’une prestigieuse agence de notation financière sur l’évolution du prix de l’immobilier dans les principaux pays européens pour les années à venir, le marché immobilier espagnol devrait rapidement connaître un fort regain :
« l’Espagne passera de l’un des pays où les prix vont le plus baisser à cause du coronavirus, à l’un des marchés où le logement deviendra plus cher. Et tout cela en seulement 12 mois ».
Les conditions actuelles du secteur sont donc propices à l’investissement.
Puisqu’il serait dommage de passer à côté des belles opportunités qui fleurissent actuellement sur le marché, ou qui pourraient se présenter dans les mois à venir, sachez que notre équipe d’experts se tient à votre disposition pour vous conseiller et vous aiguiller au mieux dans votre projet d’achat immobilier.
