En France, le secteur immobilier démarre 2024 sous le signe de la crise. Une crise sans précédent d’après la plupart des experts du marché. La chute des prix est marquée (- 5 à 6 %), celle de ventes, vertigineuse (1 million de transactions en moins). Certains voient déjà 2024 comme l’annus horribilis de l’immobilier dans l’Hexagone et cela conduit de nombreux potentiels acquéreurs à se tourner vers d’autres horizons. Dans ce contexte, le marché immobilier espagnol attire parce qu’il semble bien résister à la morosité de la conjoncture économique européenne. Le dynamisme est là, l’optimisme n’a jamais déserté. J’achète en Espagne fait le point sur les tendances du marché immobilier espagnol en ce début 2024. 
Sommaire
Éléments de contexte : le marché immobilier espagnol fin 2023
La résistance de l’immobilier en Espagne
Pour bien comprendre les enjeux qui traversent le marché immobilier espagnol en ce milieu de premier trimestre 2024, il faut revenir sur les quelques données clés de la fin d’année 2023. Il y a deux mois, la tendance était à la stabilisation après une période post-covid qui avait battu tous les records. Une sorte de “retour à la normale”, pourrions-nous dire, avec une baisse de 11 % des ventes sur l’année 2023. Au global, le volume de transactions est resté historiquement élevé : les notaires espagnols en ont comptabilisé 640 000. Preuve de la solidité du marché face aux défis économiques. Éclairages.
- D’après le notariat espagnol, le volume de prêts hypothécaires concédés en 2023 a connu une baisse significative : moins 21, 3 % en un an. Une conséquence logique de la politique agressive de hausse des taux directeurs de la BCE, démarrée à l’été 2022 et toujours en vigueur. Pourtant, la baisse de l’inflation en zone euro est enfin là, l’Indice des Prix à la Consommation Harmonisé (IPCH) est à 2, 8 % en janvier 2024.
Légende : Inflation en zone euro, janvier 2024 Source : Eurostat / Commission Européenne À titre indicatif, en Espagne, les seules communautés autonomes ayant réussi à accorder plus de prêts immobiliers en décembre 2023 qu’un an plus tôt étaient : Madrid (+ 19,6 %) et Castille-et-León (+ 1,2 %). La région de Murcie est, à l’opposé, celle qui a enregistré la plus forte chute des emprunts (39,7 %). 
Légende : Variation annuelle du nombre d’hypothèques sur logements. Décembre 2023 Source : INE Le montant moyen des emprunts a, quant à lui, baissé de 3 % l’an dernier, jusqu’à atteindre 148 000 euros en moyenne.
- Toujours sur le chapitre du financement, les prêts à taux variable et mixte sont devenus plus courants en 2023, signe d’un marché en pleine adaptation. Ils ont représenté 40 % des types d’intérêt choisis en 2023. Parallèlement, les prêts hypothécaires à taux fixe ont enregistré leur première diminution annuelle depuis 2014, interrompant ainsi une série de records successifs observés ces dernières années. L’ère de l’argent gratuit est derrière nous, la parenthèse enchantée bel et bien refermée.
Cela ne vous inquiète pas et vous souhaitez acheter un bien immobilier en Espagne ? Contactez-nous, c’est notre métier. 
Légende : Évolution du volume de prêts hypothécaires à taux fixes Source : Idealista / INE
- Les prix, eux, ont continué leur ascension. Une croissance déjouant les pronostics. De nombreux commentateurs tablaient, en effet, sur un possible ajustement en conséquence de la hausse des taux. Il n’en a rien été jusque-là.
Comment expliquer la course à la hausse des prix au mètre carré en 2023 ? La demande a été robuste, le stock limité. Dans le neuf, cela a été exacerbé par un ralentissement significatif des constructions. Les investisseurs étrangers ont aussi joué un rôle crucial dans cette montée des prix. Ils ont considérablement boosté le marché, particulièrement dans les zones côtières et touristiques, en achetant 15 % des biens disponibles. 
Légende : Évolution du poids de l’acheteur étranger en pourcentage, 2022-2023 Source : Idealista / INE
- Le secteur de la location a, de son côté, subi une pression considérable, avec une augmentation notable des loyers (+ 10 % en un an et 12 €/m2 en tout début d’année 2024) et une réduction dramatique de l’offre disponible, en partie à cause de la défiance suscitée par la nouvelle loi le logement. Pour plus d’informations sur cette législation, lisez notre article : “Nouvelle loi sur le logement espagnol : nous vous expliquons tout”.
Fin 2023, le marché immobilier espagnol semblait donc en relative bonne santé. Les cartes de l’économie européenne avaient été rebattues sans l’ébranler, et il paraissait prêt à affronter les défis qui l’attendaient. Alors, ce début d’année 2024 tient-il ses promesses ?
Le marché immobilier en 2024, entre défis et croissance
Alors que le marché immobilier français est dans la tourmente, en Espagne, le marché immobilier devrait continuer de croître en 2024. Voici les points clés de nos prévisions :
- Une légère baisse des transactions et une nouvelle vague de stabilisation après le boom post-pandémie. Aucun effondrement n’est à redouter.
- Un fléchissement des taux d’emprunt. Enfin.
- Une stabilisation, voire une hausse modérée des prix dans l’ancien. Une croissance des prix plus marquée dans le neuf.
- Une demande qui restera forte. L’immobilier espagnol est toujours attractif. L’acheteur national qui en a les moyens veut passer à l’action, l’étranger aussi.
Un secteur locatif toujours sous pression. Il souffre du manque cruel de logements et du report d’achat de potentiels acquéreurs, freinés par l’incertitude et par des taux, encore trop élevés. 
Quelle évolution pour les transactions immobilières en 2024 ?
719 000 ventes en 2022, 640 000 en 2023, le volume de transactions immobilières en 2024 sera-t-il un bon cru lui aussi ? Selon les estimations de CaixaBank Research, le département d’analyse économique de l’entité bancaire CaixaBank, les ventes devraient suivre une légère tendance baissière, avec environ 550 000 logements achetés en 2024, un chiffre largement supérieur aux 510 000 anticipés il y a quelques mois. Traduction : le marché espagnol se portera mieux que prévu. Si vous êtes décidé à acheter en Espagne en 2024, prenez rendez-vous en ligne avec notre équipe. Cet entretien est gratuit et sans engagement.
Quels taux d’emprunt sur le marché espagnol en 2024 ?
Le Collège Général des Notaires nous a appris qu’en 2023, 54 % des transactions ont été réalisées sans recours à l’emprunt. Le but de la manœuvre ? Éviter de payer son bien plus cher à cause de taux bancaires prohibitifs. C’est dire si la conjoncture actuelle (prix hauts, taux à leur maximum, demande rare) favorise les acheteurs les plus aisés ou plutôt, pénalise les moins fortunés. Le financement est devenu LE véritable enjeu du marché immobilier espagnol et, sur ce point, l’horizon devrait se dégager. Christine Lagarde, présidente de la Banque centrale européenne (BCE) a déjà laissé entendre que, si elle était encore prématurée (l’inflation n’est pas encore passée sous la barre des 2 %), une légère baisse des taux devrait intervenir en milieu d’année 2024. Cela aurait pour conséquence immédiate d’augmenter l’attractivité des prêts hypothécaires. Selon CaixaBank Research, les marchés financiers estiment très probable une première réduction des taux en avril, et envisagent plusieurs diminutions consécutives au cours de l’année 2024. Des baisses bienvenues même si les taux resteront bien au-dessus des niveaux de 2021. S’il se concrétise, ce scénario serait évidemment une excellente nouvelle pour le secteur. La réduction du coût du crédit aurait pour effet de doper les transactions et représenterait une opportunité pour de nombreuses familles dans l’attente de relancer leur projet d’achat.
- Pour être complet, sachez qu’à la fin du mois de janvier 2024, les taux avaient atteint leur apogée avec une moyenne qui s’établissait à 4, 062 %.
Légende : Évolution des taux d’emprunt Source : Idealista / Banque d’Espagne
- De son côté, à la même période, l’Euribor à 12 mois avait atteint 3, 609 %. Aujourd’hui, il a dépassé la barre des 3, 7 %. L’Euribor (Euro Interbank Offered Rate), c’est le taux d’intérêt moyen auquel les banques se prêtent de l’argent entre elles au sein de la zone euro. Il sert donc de référence pour déterminer le coût du crédit sur les marchés financiers et influence, in fine, les taux d’intérêt des prêts à taux variables dans l’ensemble de l’Europe. Avant la première hausse des taux par la BCE, l’Euribor était négatif. Sa hausse est donc spectaculaire. Mais depuis le mois d’octobre 2023, où il culminait au sommet à 4, 160 %, il a entamé sa baisse. Et c’est heureux. Le marché espère qu’il continuera de décroitre jusqu’à atteindre des niveaux entre 2, 5 % et 3, 25 % largement plus acceptables.
Légende : Évolution de l’Euribor Source : Expansión Au fils des mois, l’ensemble de ces taux devrait mécaniquement baisser sous l’effet, s’il est entériné, de l’assouplissement de la politique de la Banque centrale européenne. La guerre des taux entre les banques devrait ainsi faire son retour. D’après Idealista, le portail immobilier numéro 1 en Espagne, certaines ont déjà pris les armes et baissé leur taux fixe autour des 3 %, parfois moins, grâce aux bonificaciones (les réductions, remises et avantages divers accordés par les banques pour attirer les acheteurs et stimuler l’emprunt). 
Les prix vont (encore) faire de la résistance
Comment vont évoluer les prix de l’immobilier en Espagne en 2024 ? Nous l’avions envisagé lors de la rédaction de notre bilan : “Les news de l’immobilier espagnol au second semestre 2023” et nous continuons de croire que c’est ce qui attend le marché de l’autre côté des Pyrénées : des prix toujours plus hauts qui semblent défier la loi de la gravité. Fin février 2024, avec 2 042 euros par mètre carré, les prix sont à leur maximum. Ils ont augmenté de plus de 8 % en un an. Ils n’avaient jamais été aussi hauts depuis 2007, c’est-à-dire juste avant l’explosion de la bulle immobilière. Pour 2024, CaixaBank research s’attend à une nouvelle hausse d’un peu plus de 2 %. Rassurez-vous cependant, les ingrédients favorisant la création d’une nouvelle bulle ne sont pas réunis (pas de “crédit facile” comme on dit, ou de sentiment irrationnel qui encouragerait la pure spéculation par exemple). 
Légende : Évolution des prix de l’immobilier en Espagne depuis 2006 Source : Idealista Les prix des logements neufs qui arriveront sur le marché dans l’année devraient augmenter encore plus fortement que ceux des logements anciens compte tenu du manque d’offre disponible actuellement (la guerre en Ukraine a conduit à l’explosion des coûts des matériaux et au krach du secteur de la construction en Espagne, comme ailleurs). L’an dernier, les prix des nouveaux logements avaient déjà augmenté de 11 % si l’on en croit le dernier rapport publié par CaixaBank research. Pour plus de détails sur les difficultés du secteur de la construction, lisez notre bilan du deuxième semestre 2023. Dans les zones touristiques, la hausse est, et devrait continuer d’être, plus marquée qu’ailleurs sur le territoire (toutes typologies de biens confondues). Dans ces localités, la moyenne est à 2 940 euros du mètre carré (c’est 75 % plus cher qu’ailleurs). Sur les 17 communautés autonomes que compte le pays, 14 ont vu leur prix au mètre carré augmenter depuis le mois décembre. Les Baléares sont devenues la communauté la plus chère à l’achat, avec 4 150 €/m2 en moyenne, une augmentation de 14 % en un an. Les Canaries, elles, ont vu leur prix grimper de plus de 16, 5 %. C’est la plus forte croissance. Vous êtes intéressé par une acquisition sur la côte méditerranéenne ? Prenez rendez-vous en ligne avec notre équipe. Nos conseillers sont installés sur place et pourront gérer votre projet de A à Z. 
Légende : Évolution des prix dans l’ancien par communauté autonomes en janvier 2024 Source : Idealista Quels éléments pour expliquer cette hausse inarrêtable des prix au mètre carré ?
- Les vendeurs s’appuient sur la baisse des taux qui se profile pour maintenir leur prix ;
- L’anticipation d’une demande toujours accrue devrait encore intensifier la pression sur les prix ;
- La chute continue du stock de biens disponibles (nous y reviendrons) aussi ;
- La légère baisse des ventes cumulée à celle des emprunts n’exerceront pas encore de pression suffisante pour initier une correction des prix au mètre carré ;
- Les acheteurs étrangers qui sont les piliers du marché depuis la fin de la parenthèse covid sont toujours là et prêts à payer plus cher que l’acheteur national. Ils bénéficient, en effet, d’un pouvoir d’acquisition supérieur à celui de l’acheteur national. Leur implication dans le marché tend à diminuer, si l’on en croit l’infographie ci-dessous publiée le 21 février 2024, mais elle reste forte. Ils ont acheté 15 % des biens en vente en 2023, nous l’avons dit.
C’est cette conjoncture globale qui explique que les prix seraient susceptibles de connaître une nouvelle accélération dans leur progression. 
Légende : Variation en pourcentage des transactions selon la typologie d’acheteurs Source : CaixaBank research.
Une augmentation de l’effort pour acheter
Autre tendance du marché : ces derniers mois, la charge financière associée à l’achat d’un logement a considérablement augmenté, et cela ne changera pas tant que les taux ne baisseront pas franchement. D’après une étude d’Idealista basée sur les données du dernier trimestre de 2023, la part des revenus familiaux nécessaire à l’acquisition d’un bien a atteint les 22 %. Cinq capitales de province présentent désormais un taux d’effort supérieur au seuil de 30 % préconisé par les spécialistes :
Alerte sur le niveau des stocks
C’est une lame de fond qui continuera de fragiliser le marché immobilier en 2024. Les niveaux de stocks sont historiquement bas sur l’ensemble du territoire. Et, il est improbable que de nouvelles offres de logements viennent gonfler le stock disponible. Selon une récente étude menée par Idealista, entre le premier trimestre 2019 et la même période de l’année 2023, l’Espagne a vu son inventaire de logements se réduire de 12 %. Au quatrième et dernier trimestre 2023, il a encore chuté de 8 %. Le stock a été siphonné après la pandémie et continue de s’appauvrir sous l’effet de la pression continue de la demande. 45 villes ont moins de biens disponibles qu’il y a un an. Certaines municipalités, comme Valence (-17 % en 2023), Palma (-17 % aussi), Barcelone (-14%), Alicante (-13 %) ou encore, Tenerife, sont plus impactées que d’autres par cette baisse d’offre. Les grandes métropoles et les villes côtières sont les premières concernées par cette pénurie. 
Légende : variation du stock de biens disponibles au quatrième trimestre 2023. En gris foncé, les provinces ayant le plus vu leur stock baissé, en vert, celles ayant vu leur inventaire augmenter. Source : Idealista Dans le neuf, le volume de permis de construire affiche une stagnation quasi totale. Il devrait passer de 110 000 permis accordés en 2023 à 115 000 en 2024, les coûts de construction et de financement restant très élevés, nous l’avons dit, quoiqu’en légère baisse depuis le fléchissement de l’inflation. 
Légende : la hausse des coûts de construction depuis 2021 Source : CaixaBank Research
Une demande qui devrait rester forte en 2024
À mi-chemin dans ce premier trimestre 2024, la demande reste forte. Même si elle est toujours influencée et freinée par des taux d’intérêt toujours dissuasifs pour les acquéreurs les plus fragiles, les primo-accédants par exemple. Elle est encouragée, et devrait continuer de l’être, par différents facteurs :
- La pénurie croissante de logements disponibles à la vente, cela a été dit.
- L’attractivité du marché pour l’acheteur étranger, nous l’avons aussi mentionné.
- Les bonnes rentabilités locatives potentielles : 7 % de rendements bruts en moyenne sur le territoire d’après les dernières études disponibles.
- Et surtout, une économie en pleine santé, une hausse du revenu moyen (le revenu des ménages a augmenté de 11, 4 % en 2023), une baisse du taux de chômage (11, 8 % fin 2023 contre 12, 9 % un an plus tôt) et l’évolution démographique au premier chef. 287 000 nouveaux ménages se seraient installés en 2023, d’après l’EPA (l’Enquête de Population Active menée par l’INE). Ces nouveaux ménages seraient, essentiellement, le fruit de la migration vers l’Espagne.
Pour acheter votre bien immobilier en Espagne, contactez-nous. Nous accompagnons les francophones dans leur achat de A à Z. Vous pourriez même acheter sans avoir à vous déplacer. 
Le secteur de la location toujours dans la tourmente
Autre caractéristique du marché immobilier en Espagne en 2024 : la crise du secteur de la location. L’an dernier, le marché locatif de l’autre côté des Pyrénées a, lui aussi, largement souffert d’une réduction de 28 % du stock de logements disponibles, en réponse à des restrictions sur les augmentations de loyer et à la nouvelle législation. Cette situation a entraîné une hausse des loyers de près de 12 % sur l’année si l’on en croit Idealista. Les grandes villes et les régions côtières, où la demande était déjà forte, ont vu leurs loyers atteindre des niveaux record. Plus 17, 5 % aux Baléares, plus 15, 8 % dans la Communauté Valencienne et plus 14 % dans la Communauté de Madrid par exemple. Au début de 2024, le loyer médian en Espagne atteint 899 euros, rendant 65 % des appartements de deux chambres plus chers que le “seuil d’abordabilité” fixé à 767 euros pour une famille moyenne. Trouver une location accessible devient particulièrement difficile dans les villes de Palma et Malaga, où seulement 6 % des logements sont à la portée des revenus moyens. Pour aller plus loin sur l’immobilier à Malaga, nous vous conseillons la lecture de notre dossier : “Vivre à Malaga, le guide complet”. Dans des villes comme Barcelone (20, 8€/m2 et + 12 %), Valence (+ 19, 4 %) ou Alicante (+ 14 %), les loyers excèdent nettement le seuil de 30 % des revenus recommandés. Ainsi, il est, pour cette année encore, largement plus intéressant d’être propriétaire que locataire en Espagne. Si vous souhaitez investir et que vous désirez savoir ce que vous pourriez vous offrir avec votre budget, consultez notre article : “Donnez-moi votre budget, je vous dirai où acheter en Espagne”.
Conclusion : le marché immobilier espagnol en 2024, optimisme et prudence seront de mise
Malgré une baisse des transactions en 2023, le marché immobilier a donc prouvé sa résilience et sa solidité. Le contexte économique national est favorable (créations d’emplois, revalorisation des salaires au-dessus du niveau de l’inflation) et la baisse des taux de la BCE est attendue avant l’été. 2024 s’annonce donc comme une bonne année, 2025 aussi. En attendant, les acteurs du marché, tant les acheteurs que les vendeurs, ainsi que les institutions financières, devront naviguer avec prudence dans ce paysage changeant. L’ESI, une enquête sur le moral du marché immobilier espagnol réalisée par Idealista depuis 2017, évalue l’optimisme du secteur sur une échelle de 0 à 100, 100 étant le plus optimiste. Les résultats de mi-février 2024 montrent que les indices sont stables par rapport au trimestre précédent. Le moral est là. Bien que des défis subsistent, le marché reste prometteur pour les investisseurs et les acheteurs potentiels. Il l’est encore plus pour les étrangers. 
FAQ
Quelle a été la tendance des transactions immobilières en Espagne en 2023 et quelles sont les prévisions pour 2024 ?
En 2023, le marché immobilier espagnol a connu un ralentissement, avec une baisse de 11 % des ventes de logements par rapport à l’année précédente, malgré cela, le volume des transactions est resté à un niveau historiquement élevé. Pour 2024, les experts de CaixaBank Research prévoient une stabilisation des transactions avec environ 550 000 logements vendus, indiquant une tendance à la baisse progressive, mais toujours supérieure aux anticipations initiales.
Comment l’évolution des taux d’intérêt affecte-t-elle le marché immobilier espagnol ?
La hausse des taux d’intérêt en 2023 a contribué à une diminution significative des prêts hypothécaires, rendant le financement plus coûteux pour les acheteurs. Toutefois, avec la BCE qui signale une possible réduction des taux mi-2024, les prêts hypothécaires pourraient devenir plus attractifs, encourageant ainsi le retour des acheteurs sur le marché.
Quelles sont les principales difficultés rencontrées sur le marché de la location en Espagne ?
Le marché de la location est sous pression en raison d’une augmentation des loyers et d’une réduction drastique de l’offre disponible, principalement à cause de la nouvelle législation sur le logement. En 2024, 65 % des appartements de deux chambres à louer dépassent le seuil d’abordabilité pour une famille moyenne, rendant l’accès à la location de plus en plus difficile.
Quel rôle jouent les investisseurs étrangers sur le marché immobilier espagnol ?
Les investisseurs étrangers ont joué un rôle crucial en soutenant le marché immobilier espagnol, notamment dans les zones côtières et touristiques. Leur participation a contribué à maintenir la demande robuste et les prix en hausse, en particulier dans le segment des logements neufs, malgré un ralentissement global des transactions. Cela devrait toujours être le cas en 2024.
Quelles sont les perspectives d’évolution des prix de l’immobilier en Espagne en 2024 ?
Malgré un ralentissement des ventes et des emprunts en 2023, les prix de l’immobilier en Espagne continuent de montrer une résilience remarquable. CaixaBank Research prévoit un ralentissement de la croissance des prix à 2,7 % en 2024. Cette tendance est soutenue par une demande forte et une offre limitée, particulièrement pour les logements neufs.
