Coup de tonnerre prévu le 30 juin 2023 dans le ciel bleu d’Espagne.
Après de nombreux mois de négociation avec le parti de gauche radicale Podemos, la nouvelle loi sur le logement espagnol (la nueva Ley de Vivienda) élaborée par le gouvernement de Pedro Sánchez, (Parti Socialiste Ouvrier Espagnol), va entrer en vigueur en ce début d’été 2023. Le Sénat l’a en effet définitivement approuvée le mercredi 17 mai dernier.
Son but ? Rétablir l’équité entre locataires et propriétaires, faciliter l’accès à des logements abordables en élargissant le parc de logements sociaux, en taxant les logements vacants, en entérinant le concept de zones tendues et surtout, en encadrant les loyers.
Attention, contrairement à ce qu’on lit ces derniers jours, la loi n’est pas faite pour sanctionner les propriétaires. Ils auront, certes, à faire face à de nouvelles contraintes, mais ils bénéficieront d’avantages fiscaux non négligeables.
Si certains la perçoivent comme un cataclysme, chez J’achète en Espagne, nous dirions plutôt qu’il s’agit d’une régulation du marché. La nueva Ley de Vivienda (la nouvelle loi sur le logement en Espagne) reprend par ailleurs nombre d’éléments qui régissent déjà l’immobilier de l’autre côté des Pyrénées. Rien de révolutionnaire donc.
Décryptage.
Table des matières
La nouvelle loi sur le logement en Espagne et les communautés autonomes
La nueva Ley de Vivienda est une loi d’ambition nationale. Elle vise à réguler le marché de la location et à favoriser l’accès au logement pour tous les Espagnols, où qu’ils vivent. En revanche, chaque communauté autonome pourra décider de son application.
Il est probable que les grandes métropoles comme Barcelone, Madrid ou des plus petites villes, mais dont les centres sont déjà surchargés l’appliquent rapidement. Il n’est, en revanche, pas certain que des communautés moins fréquentées et où les loyers sont moins chers leur emboîtent le pas.
Restez donc attentif et surveillez les informations concernant la ville ou la région dans laquelle vous souhaitez investir ou louer un bien.
Notre équipe de professionnels sera en mesure de vous donner les informations nécessaires au moment du lancement de votre projet immobilier en Espagne. Vous pourrez les contacter directement.
À partir de quand la nouvelle sur le logement entrera-t-elle en vigueur en Espagne ?
En Espagne, la nouvelle loi sur le logement sera applicable à partir du 30 juin 2023.
- Tous les contrats de locations signés à partir de cette date seront donc concernés.
- Les locataires ayant signé un bail avant cette date, mais qui parviennent à se mettre d’accord avec leur propriétaire, pourront aussi en bénéficier.
Objectif Nº1 de la nouvelle loi sur le logement en Espagne : faciliter l’accès à un logement abordable
En Espagne, le parc de logements sociaux est trop restreint
Premier constat à la racine du projet de loi : la situation du parc de logements sociaux est, il est vrai, assez préoccupante en Espagne. “Il ne représente actuellement qu’1,6% du parc immobilier total, soit 290.000 logements”, nous confie Thomas Rouer, le fondateur de J’achète en Espagne. “C’est très peu si l’on compare à la France par exemple où il en occupe 15,6%, soit plus de 5 millions de logements selon les chiffres officiels”.
Alors concrètement, quelles mesures vont être mises en place pour élargir le parc de logements publics ?
- Le pourcentage de terrains réservés aux VPO (Vivienda Protección Oficial, les biens publics) sera augmenté à 50%, contre 30% actuellement.
- Avec la nueva Ley de Vivienda, la qualification de “logement social” sera désormais permanente.
- 20% des nouvelles constructions réalisées dans des lotissements devront être destinées au logement social.
En Espagne, l’âge d’émancipation des jeunes est trop tardif
Autre point qui interpelle et qui a, lui aussi, révélé la nécessité d’une nouvelle loi : l’âge moyen d’émancipation en Espagne est largement plus élevé que dans le reste de l’Union Européenne.
“Si la plupart des jeunes européens quittent le foyer familial autour de 24,6 ans, les jeunes Espagnols doivent attendre de fêter leurs 30 ans” poursuit Thomas Rouer.
Il existe donc des mesures pour favoriser l’émancipation du foyer parental. L’augmentation du parc de logements sociaux en est une, l’encadrement des loyers, les taxes sur les logements vacants et les réductions d’impôts pour les propriétaires qui choisissent de louer aux jeunes complètent l’éventail des mesures. Nous allons le voir.
La nouvelle loi sur le logement légifère pour réduire l’effort financier des foyers
En Espagne, la loi sur le logement agit aussi sur la capacité d’endettement des foyers et sur l’effort financier qu’ils devront fournir pour se loger décemment et pour payer leurs charges.
À partir du 30 juin 2023, chaque foyer ne devra pas octroyer plus de 30% de son revenu au logement.
Jusqu’à aujourd’hui, la loi recommande un endettement maximal de 40%.
Ne prenez pas cette restriction à la légère, car elle aura un impact au moment de la signature du nouveau bail de votre locataire ou, si vous avez un projet d’achat, de la négociation de votre prêt immobilier.
La nueva Ley de Vivienda et le concept de grands propriétaires
Pour comprendre “la nueva Ley de Vivienda” et son impact, il faut s’arrêter un instant sur une distinction abordée pour la première fois. La loi divise en effet les propriétaires en 3 catégories :
- Les grands propriétaires (grandes tenedores) : sont des personnes physiques ou morales qui possèdent 10 logements ou 1 500 m² à usage exclusivement résidentiel.
- Les grands propriétaires exceptionnels (grandes tenedores excepcionales) : ils possèdent, eux, 5 logements ou plus dans des zones dites “sous tension”. Un concept que nous développerons dans le prochain paragraphe.
- Les autres propriétaires : sont des personnes physiques ou morales qui possèdent moins de 5 logements.
Avec “la nueva Ley de Vivienda”, la nouvelle loi sur le logement espagnol, chaque catégorie de propriétaire aura de nouvelles obligations.
Objectif Nº2 de la nouvelle loi sur le logement en Espagne : encadrer les loyers
Le deuxième but de la loi, c’est de limiter le coût du logement. Pour cela, le gouvernement de Pedro Sanchez va encadrer les loyers partout sur le territoire national et entérine le concept de zones tendues. Un concept avec lequel les Français sont déjà familiers.
Quels critères pour les nouvelles zones tendues en Espagne ?
Nous l’avons dit, la loi est d’envergure nationale, mais chaque communauté autonome décidera de son application. Ainsi, la déclaration d’un quartier ou d’une municipalité comme zone tendue dépendra de chacune des 17 communautés autonomes.
En revanche, il existe bien évidemment des critères à respecter :
Pour déclarer une zone sous tension locative, il faut remplir au moins l’une des deux conditions suivantes :
- Le coût moyen de l’emprunt ou du loyer additionné aux charges dépasse 30% du revenu moyen des ménages dans cette zone.
Exemple : si le revenu moyen dans une zone est de 3 000 € nets par foyer (famille, colocation…), le total du logement et des charges ne devrait pas excéder 1 000 euros. S’il dépasse cette somme, la zone pourra être déclarée sous tension. - Le prix d’achat ou de location du logement a augmenté d’au moins 3% de plus que l’IPC (Indice des Prix à la Consommation) au cours des 5 dernières années.
Par exemple : si un logement coûtait 200.000 € en janvier 2020, il devrait avoir augmenté en janvier 2023 de la valeur de l’IPC entre janvier 2020 et 2023 (12,9%) plus 3 points de pourcentage supplémentaires (15,9%). Ainsi, le logement devrait valoir 247.700€. S’il est plus cher, la zone dans laquelle il se situe pourra être classée zone tendue.
À savoir, le statut de zone tendue n’est pas permanent. “Il sera revu tous les 3 ans” précise Thomas Rouer, le fondateur de J’achète en Espagne. Il est aussi possible de le contester. En un mot : il ne faut pas percevoir la classification en zone tendue comme une fatalité.
Si vous avez des questions sur les zones sous tension ou tout autre aspect de la nouvelle loi sur le logement en Espagne, nos équipes peuvent vous répondre sur rendez-vous.
L’encadrement des loyers partout en Espagne
Depuis mars 2022, pour contenir l’impact de la guerre en Ukraine, l’Indice des Prix à la consommation (l’IPC) n’est plus l’indice de référence pour la mise à jour des loyers. Et cela va continuer.
L’augmentation du loyer continuera d’être indexée sur le dernier loyer en vigueur et ne pourra pas dépasser plus de 2 % en 2023 et 3 % en 2024. À partir de 2025, elle devra respecter le nouvel Indice de Référence des Loyers sur lequel l’INE -l’Institut National des Statistiques Espagnol- est en train de travailler. Il sera plus bas et plus stable que l’inflation.
“Prenons cet exemple, dit Thomas Rouer, spécialiste de l’immobilier espagnol : si un loyer était fixé à 1.000 euros par mois, le prix du loyer dans le nouveau contrat ne pourra pas dépasser 1.030 euros en 2024.”
Il sera aussi interdit d’augmenter le prix de location en ajoutant de nouveaux frais (charges de copropriété, taxe d’enlèvement des ordures, etc.)
Le plafonnement des loyers est LA mesure la plus controversée de la nouvelle Loi sur le logement en Espagne. Les propriétaires dénoncent une injustice et la sphère immobilière craint un ralentissement du marché.
L’encadrement des loyers dans les zones tendues en Espagne
Sur le même modèle que ce qui a été mis en place en France en 2019, dans les zones tendues, les loyers seront encadrés plus fermement que dans les autres zones. On peut même parler de gel des loyers, sauf exception.
Le loyer devra en effet rester le même que lors du dernier contrat en vigueur ou, à partir de 2025, il devra s’ajuster au nouvel Indice de Référence de Loyers.
À noter, une augmentation exceptionnelle de 10% du loyer pourra être appliquée dans certains cas, tels que :
- Des travaux de rénovation importants.
- Des améliorations énergétiques significatives.
- Une meilleure accessibilité.
- Si le contrat de location dépasse 10 ans.
Durée des contrats de location avec la nouvelle loi sur le logement en Espagne
La “nueva Ley de Vivienda” prévoit aussi des mesures pour favoriser l’allongement de la durée des contrats de location, mais la majorité des propriétaires ne sera pas affectée par cette mesure.
L’objectif ici est surtout de protéger des locataires considérés comme “vulnérables”.
La plupart des contrats de location ne changeront pas avec la nouvelle loi
En effet, la nouvelle loi n’intervient pas sur les modalités contractuelles suivantes :
- Les contrats de location pour les personnes physiques restent d’une durée de 5 ans.
- Les personnes morales, elles, signeront toujours pour 7 ans.
- Le propriétaire est toujours tenu de proroger le contrat pour 3 ans.
- Le locataire, lui, peut mettre fin à son contrat de location chaque année en respectant un préavis d’1 mois.
- Si le propriétaire ne veut pas proroger le contrat, il doit toujours prévenir son locataire avec 4 mois d’avance.
- Le locataire peut mettre fin à la prorogation de son contrat via un préavis de 2 mois.
La nouvelle loi sur le logement et la protection des locataires dits “vulnérables”
La nouveauté à prendre en compte concerne donc la vulnérabilité du locataire :
- En cas de vulnérabilité sociale ou économique du locataire, les grands propriétaires auront l’obligation de prolonger le contrat d’1 an supplémentaire, et jusqu’à 3 ans si le logement se trouve dans une zone tendue.
- Attention, cette vulnérabilité doit être prouvée et certifiée par les services sociaux, municipaux ou régionaux.
Les avantages fiscaux de la nouvelle loi sur le logement en Espagne
Incitations fiscales pour les personnes physiques
“Les incitations fiscales”, voilà, selon Thomas Rouer, “le point le plus important pour les propriétaires ou les potentiels acquéreurs” de cette nouvelle loi sur le logement.
Des mesures importantes vont en effet être mises en place pour encourager la baisse des loyers ou l’amélioration de la qualité ou de l’accessibilité des logements.
Ces mesures touchent les résidents espagnols et les non-résidents.
Voici ce qu’il faut retenir du volet fiscal de la nueva Ley de Vivienda :
À partir du 1er janvier 2024 :
- Les propriétaires qui louent leur bien dans les zones tendues pourront bénéficier d’une réduction de 90% des revenus issus de la location si le loyer est réduit de 5% par rapport au loyer précédent.
- Ils bénéficieront d’une réduction de 70 % s’ils louent leur logement à des jeunes de 18 à 35 ans (pour la première fois) ou s’ils le destinent à la location sociale ou à une ONG.
- Une réduction de 60% leur sera accordée si le logement a fait l’objet de travaux de rénovation dans les 2 années précédentes.
- Une réduction de 50 % si aucune des conditions précédentes n’est remplie. Contre 60% aujourd’hui.
Thomas Rouer nous donne un exemple parlant :
“Si je loue mon bien pour 1.000€ par mois et que je gagne 12.000€ par an grâce à cette location, j’ai deux options : je ne baisse pas le loyer, je déclare donc 6.000 € (soit 50% de mes revenus), je baisse le loyer de seulement 5%, je vais gagner 600€ de moins sur l’année, mais je ne serai tenu de déclarer que 10% de mes gains, soit 1.140€.”
Intéressant, non ?
Si vous cherchez des informations sur la fiscalité immobilière pour les non-résidents, vous pouvez lire notre dossier spécial sur les 5 impôts incontournables du non-résident.
Incitations fiscales pour les personnes morales
Les entreprises dont l’activité principale est la location de logements et qui possèdent plus de 8 biens loués ou disponibles à la location pour une durée supérieure à 3 ans, bénéficieront d’une réduction d’impôt de 40%.
Pourquoi la nouvelle loi sur le logement fait polémique en Espagne ?
Depuis que le projet de loi de la nueva Ley de Vivienda a été mis sur la table, il fait couler beaucoup d’encre. La loi inquiète les propriétaires et agite les spécialistes du marché immobilier qui redoutent qu’elle freine un marché déjà légèrement fragilisé.
Des signes de ralentissement se sont, en effet, fait sentir ces dernières semaines selon les dernières données de l’INE (l’Institut National des Statistiques Espagnols. Les ventes de biens immobiliers ont chuté de 6 % au cours du mois de mars par rapport au mois de mars 2022.
La nouvelle loi sur les logements pénalise les logements vacants
Sur ce chapitre aussi, l’Espagne emboîte le pas à la France et cela fait grincer des dents les propriétaires.
Les logements vacants seront taxés pour inciter à la location. Les municipalités pourront ainsi sanctionner les propriétaires en majorant l’IBI, l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (la taxe foncière) jusqu’à 150 % !
- Jusqu’à 50% de majoration si le logement est inoccupé depuis plus de 2 ans
- Jusqu’à 100% s’il est inoccupé depuis plus de 3 ans
- Une majoration supplémentaire de 50 % si le propriétaire possède 2 logements ou plus dans cette municipalité.
Des recours pour les personnes menacées d’expulsion
Dans la nouvelle loi sur le logement espagnol de 2023, un autre sujet est particulièrement controversé depuis des mois. Il concerne les aspects liés aux expulsions.
Pour résumer : les expulsions seront plus difficiles et devront être programmées à l’avance. Des procédures rallongées retarderont les processus.
Il sera désormais obligatoire de :
- Fixer une date et une heure d’expulsion.
- Les procédures d’expulsions seront rallongées et dureront plus de 2 ans.
- Si le locataire fait une demande de déclaration de vulnérabilité, il pourra suspendre le lancement de la mesure d’expulsion de 2 mois si le propriétaire est une personne physique, de 4 mois si c’est une société ou un grand propriétaire.
- Les personnes vulnérables auront aussi accès à une médiation et/ou à des solutions de logement alternatif proposées par la communauté autonome dans laquelle elles vivent.
- Les grands propriétaires seront obligés de se soumettre à une procédure de conciliation ou de médiation avant de pouvoir expulser leur locataire.
Avec la nouvelle loi sur le logement en Espagne, les frais d’agence devront être payés par le propriétaire
Dans son article 20, la nouvelle loi sur le logement stipule que “les frais de gestion immobilière seront à la charge du bailleur“. Le but est ici de protéger le locataire, mais cette mesure est perçue comme une nouvelle sanction du propriétaire.
Avec cette loi, les agences devront convaincre les bailleurs de compenser la perte des honoraires autrefois facturés au locataire pour leur confier leur logement !
Le fléau des Okupas, l’oublié de la nouvelle loi sur le logement en Espagne
Le phénomène Okupas fait beaucoup parler de lui en Espagne. On estime à 100.000 le nombre de logements occupés illégalement et il est vrai que la nouvelle loi sur le logement élude cette question. Un oubli qui renforce encore le sentiment d’injustice des propriétaires.
Que devez-vous retenir de la nouvelle loi sur le logement en Espagne ?
- Elle va entrer en vigueur le 30 juin 2023
- Elle vise à augmenter le parc de logements sociaux
- Elle entérine le concept de zones tendues
- Elle encadre les loyers partout sur le territoire et plus fermement dans les zones sous tension
- Elle veut favoriser l’accès au logement pour les jeunes
- Elle protège les personnes dites vulnérables
- Elle acte que les honoraires des agences immobilières seront à la charge des bailleurs
- Elle complique le processus d’expulsion
- Elle impose la taxe sur les logements vacants par une augmentation de la taxe foncière (l’IBI)
- Elle propose un large volet de mesures d’incitations fiscales qui seront en vigueur à partir du 1er janvier 2024.
Notre conseil : si vous prévoyez d’acheter en Espagne, faites appel à un professionnel. Il pourra vous éclairer sur la nouvelle loi sur le logement espagnol de 2023 et sur les aspects qui vous concernent.
Vous pouvez prendre directement rendez-vous avec l’un des spécialistes de notre équipe.
Si vous avez un projet d’achat en Catalogne, dans la communauté de Madrid, la communauté Valencienne, aux Canaries, aux Baléares ou en Andalousie, contactez directement nos conseillers immobiliers spécialisés. Ils sont tous francophones et aucune de ces régions n’a de secret pour eux.
