Match Immobilier : Madrid contre Paris, quelle ville remportera la victoire ?

Pour tout investisseur, acheter un bien dans une grande capitale, c’est l’idéal. En effet : qui dit grande capitale, dit économie dynamique, ville universitaire et tourisme. C’est la promesse d’accéder à un marché locatif favorable et de préserver son patrimoine. Pour les investisseurs français, Paris a longtemps été une sorte de Graal de l’immobilier. Y investir, c’était forcément une bonne idée. Depuis plusieurs mois, la conjoncture change et une autre grande capitale européenne fait une entrée fracassante sur la scène immobilière : Madrid. Alors, la rédaction de J’achète en Espagne donne le coup d’envoi d’un match immobilier : Madrid contre Paris, quelle ville décrochera la coupe d’Europe ?

Comparatif des marchés immobiliers

Paris, un marché immobilier fragilisé

Le marché immobilier parisien est plus mature que le marché madrilène, ses prix sont, d’ordinaire, en constante augmentation. Cependant, la guerre en Ukraine et l’augmentation des taux, actée par la BCE à l’été 2022, l’ont fait entrer dans une zone de turbulences. Selon les dernières données des notaires de France, face à l’augmentation des taux immobiliers en 2023 (4 % pour un emprunt sur 25 ans en moyenne), les prix vont baisser de 5 % en moyenne. Cette chute, accentuée par la sélection exigeante des dossiers bancaires des aspirants propriétaires, est déjà enclenchée. Pour autant, cela fait-il de Paris une capitale moins attractive qu’avant d’un point de vue immobilier ? Non.

• La ville reste attractive d’un point de vue économique, universitaire et touristique (la Mairie de Paris projette d’accueillir 37 millions de touristes en 2023).
• Son marché locatif reste tendu en 2023. Cela signifie qu’un propriétaire trouvera toujours un locataire.
• La baisse des prix à l’achat rend, en réalité, encore plus pertinent un investissement à Paris : c’est le prix d’achat qui baisse, pas le montant du loyer.

Nuançons : il sera difficile pour un investisseur qui démarre d’obtenir un prêt. L’accès à la propriété est donc aujourd’hui compliqué. Rien ne sert de se voiler la face sur ce versant. Sur ce point, Madrid se démarque. Si les taux sont aussi relativement élevés en Espagne (3 % pour un taux fixe sur 25 ans), la conjoncture européenne a propulsé la capitale espagnole sur le devant de la scène des investissements immobiliers et le ticket d’entrée est largement plus accessible.

Madrid : un marché immobilier en plein essor

Pour nous éclairer sur le marché madrilène, nous avons contacté Bastien Fitoussi, agent immobilier français. Installé dans la capitale depuis 5 ans, il est responsable de l’agence de J’achète en Espagne sur place. “En 20 ans, le prix de l’immobilier parisien a plus que triplé alors que l’Espagne vivait une énorme crise. Madrid a beaucoup de retard et cela va se rattraper par une hausse significative de l’immobilier ces prochaines années.” Il ajoute : “Tous les regards des investisseurs se tournent vers elle, car même les primo-accédants peuvent accéder à la propriété, les rendements locatifs sont alléchants et les perspectives optimistes”. Si vous avez un projet immobilier à Madrid, contactez-nous, nous vous ferons bénéficier de cette expertise. Listons ici quelques données d’intérêt concernant le marché immobilier madrilène.

• Il existe une anomalie de marché à la faveur de Madrid : la capitale n’est pas la ville la plus chère d’Espagne sur le plan immobilier. Elle est à la 3ᵉ place, derrière Saint-Sébastien et Barcelone. On peut y devenir propriétaire pour environ 4.000 €/m2, alors que la moyenne nationale se situe à 1.990€/m2. Paris reste, elle, la ville la plus chère de France.
• En 2022, sur les 717.000 transactions immobilières réalisées en Espagne, un peu plus de 83.000 l’ont été à Madrid (chiffre de l’INE, l’Institut National des statistiques Espagnol). Cela suppose une augmentation de près de 3 % en un an.
• Le marché immobilier madrilène tend les bras aux primo-accédants.
• Un acheteur potentiel venu de France ou de l’étranger a un pouvoir d’acquisition plus fort qu’un Espagnol.
• L’achat à Madrid présente des avantages fiscaux. En effet, en Espagne, un acquéreur ne paie pas de frais de notaire, il doit s’acquitter de l’ITP (Impôt sur la Transmission Patrimoniale, nous avons rédigé une fiche pratique sur le sujet), et à Madrid, il n’est que de 6%, contre 7% à 10% ailleurs. À Paris, les frais de notaire sont toujours équivalents à environ 10% du bien et sont donc très élevés.
• La taxe d’habitation n’existe pas en Espagne alors qu’elle va considérablement augmenter à Paris en 2023. Anne Hidalgo a annoncé une hausse de plus de 50%.
• Le concept de “passoire thermique” n’est pas encore arrivé de l’autre côté des Pyrénées.

Comparatif des prix de l’immobilier entre Madrid et Paris

Nous y avons brièvement fait référence, mais c’est bien le cœur de la question et sur ce point, Madrid remporte largement la main. Ses prix au mètre carré sont considérablement inférieurs à ceux du marché immobilier parisien. En juillet 2023, le prix moyen du mètre carré à Madrid est de 4.000 €. Il a augmenté de plus de 5 % en 1 an mais il reste malgré tout plus de 2 fois moins cher que dans la capitale française. Comptez 10.000 €/m2 à Paris selon seloger.com, le portail immobilier de référence.

Il existe des nuances et Bastien Fitoussi pondère : “Cela dépend du quartier, de l’étage, l’immeuble possède-t-il un ascenseur ? L’appartement donne-t-il sur cour ? Est-il rénové ? Les prix peuvent grimper à 6.000€ du m2 en fonction des critères.” Si vous cherchez à investir à Madrid, prenez rendez-vous en ligne avec Bastien, il saura vous orienter.

À Madrid, il y en a pour tous les goûts : quartiers abordables comme Lavapiés (4.000 €/m2), le sud de Madrid offre de superbes rentabilités parfois de 10 à 12 % (ex. Puente de Vallecas), ou des emplacements premium comme Puerta de Alcalá où les prix peuvent dépasser 10.000 €/m2.

Madrid ou Paris : quelle ville enregistre les meilleures rentabilités immobilières ?

Les rentabilités locatives à Madrid

Sur ce chapitre encore, il est difficile de battre Madrid. Bastien Fitoussi nous donne un ordre de grandeur : “Les rentabilités locatives sont 2 à 2,5 fois supérieures à celles de Paris”. Selon une étude réalisée par le portail Fotocasa, la rentabilité annuelle du logement en Espagne se situe à 6,5% brute en 2022. À Madrid, en 2022, elle atteint 5,5%.

La rentabilité locative à Paris

Investir à Paris, c’est choisir un marché immobilier tendu où l’offre est toujours inférieure à la demande locative. Le parc est saturé, ce qui explique les loyers élevés et peu de vacances locatives. La rentabilité brute se situe autour de 3,5 %, un peu plus si vous investissez dans un projet de rénovation et de location meublée.

Madrid ou Paris, quelle ville est la plus attractive économiquement ?

Attractivité économique historique de Paris

Paris reste un pôle économique majeur, siège de nombreuses multinationales et une destination touristique de premier plan. En 2023, Paris conserve une forte attractivité pour les start-up et les investisseurs étrangers.

L’économie madrilène en pleine forme

Depuis la pandémie Madrid a montré une résilience économique importante : incitations fiscales, structures pour attirer l’investissement étranger et initiatives comme Invest in Madrid. Selon l’INE, en 2022 la Communauté de Madrid a concentré près de la moitié des investissements étrangers en Espagne.

En conclusion, sur le versant économique, bien que Paris ait une longueur d’avance en termes de renommée mondiale, Madrid rattrape son retard et devance même Barcelone sur certains points.

Madrid contre Paris, qui a la meilleure la qualité de vie ?

Coût de la vie : le quotidien est-il plus cher à Madrid ou à Paris ?

Le coût de la vie à Madrid est, évidemment, plus abordable qu’à Paris. L’indice global est d’environ 52 contre 77 pour Paris selon Numbeo. Exemples : loyers, transports, alimentation et garde d’enfants sont généralement moins chers à Madrid, ce qui améliore le pouvoir d’achat.

La qualité de vie madrilène

Selon Bastien Fitoussi, Madrid a gagné en attractivité : faible taux de criminalité, bonne connexion aérienne, proximité des plages et de la Sierra, et un pouvoir d’achat plus élevé qu’à Paris. Le télétravail et le style de vie ont aussi attiré de nouveaux expatriés.

La qualité de vie à Paris

Paris conserve ses atouts culturels et patrimoniaux mais fait face à des défis récents : troubles sociaux, grèves, et une perception de baisse de la qualité de vie sur certains aspects (criminalité, transports, départ d’habitants).

CONCLUSION

Notre analyse penche en faveur de Madrid pour de nombreux indicateurs : accessibilité, prix, rendements et qualité de vie. Bastien Fitoussi et son équipe vous attendent pour vous accompagner dans votre projet d’achat à Madrid. Vous pouvez prendre un rendez-vous en ligne.