Les news du marché immobilier en Espagne en juin 2024

Alors que le marché de l’immobilier en France connaît une crise historique depuis la poussée inflationniste post-covid et la hausse des taux de crédit, le secteur immobilier espagnol fait preuve de résilience et attire toujours plus d’investisseurs et de particuliers français. En cette fin de deuxième trimestre 2024, les experts sont optimistes, ils s’attendent à un maintien des prix et à une accélération des transactions grâce à la première baisse des taux engagée par la Banque centrale européenne le 6 juin 2024. Décryptage des dernières actualités immobilières en Espagne.

Au deuxième trimestre 2024, le marché immobilier espagnol est dynamique

De l’autre côté des Pyrénées, 2023 a été marquée par un léger ralentissement des transactions immobilières (-11 % par rapport à 2022). La hausse des taux d’intérêt des prêts immobiliers et le durcissement de l’accession au crédit a, en effet, pénalisé de nombreux acquéreurs qui ont choisi de reporter leur projet d’achat d’appartement ou de maison en Espagne. Rappelons cependant que cette légère baisse (plus de 640 000 ventes tout de même) est, finalement, un retour à la normale après des années record. En cette fin de deuxième trimestre 2024, la demande reste forte et les prix des biens immobiliers devraient continuer d’augmenter, à un rythme plus lent.

Évolution des prix immobiliers en Espagne : la hausse est encore là

Hausse généralisée des prix d’achat

Première tendance du marché immobilier en Espagne à relever, à la mi-juin 2024, le prix moyen au mètre carré des biens anciens a franchi un nouveau cap : il vient d’atteindre 2 120 euros, ce qui marque une augmentation de 7, 3 % par rapport à la même époque l’année dernière et surtout, un record historique depuis 2007. La tendance haussière est généralisée à l’ensemble des communautés autonomes espagnoles. C’est aux Baléares et aux Canaries que les prix de l’immobilier ont le plus augmenté en un an : près de 16 % et 11 % respectivement depuis juin 2023.

Les prix au mètre carré : des disparités régionales marquées

• Madrid et Barcelone sont, encore et toujours, des valeurs sûres pour l’achat d’un logement ou pour un projet d’investissement locatif en Espagne (car la demande y est soutenue), mais les prix y sont très élevés : 4 473 euros/m² et 4 417 euros/m² respectivement ;
• Aux Baléares, destination phare pour les étrangers, il faut compter 4 322 euros/m² en moyenne et un peu plus de 4 000 euros du mètre carré à Palma ;
• Au Pays basque, les prix frôlent les 3 000/m². Saint-Sébastien reste la ville la plus chère du pays, comptez 5 557 euros/m² pour y devenir propriétaire ;

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Marché locatif espagnol : flambée des prix dans les zones touristiques

Autre défi du marché immobilier en Espagne : le secteur de la location, qui se trouve dans la tourmente.

Des loyers à des niveaux records

En moyenne nationale, le prix au mètre carré moyen à la location a dépassé la barre des 13 euros. C’est plus de 13 % d’augmentation en un an. D’après les données d’Idealista, le portail immobilier leader en Espagne, se loger n’a jamais coûté aussi cher aux locataires et 65 % des appartements de deux chambres sont désormais inaccessibles aux familles moyennes.

Explosion des loyers dans les zones à forte demande

Comme dans le cas des prix d’achat, il existe une disparité des hausses sur le territoire. Les prix des loyers ont connu une incroyable augmentationdans les grandes villes et les régions côtières les plus prisées : + 22 % aux Baléares, + 17 % dans la Communauté valencienne et + 16, 5 % dans celle de Madrid par exemple.

Les locataires des grandes villes sont fortement impactés. Les loyers y atteignent des sommets : 21, 6 euros/m² à Barcelone (soit + 16 % qu’en juin 2023), 19, 4 euros/m² à Madrid (c’est + 17 % depuis la même période en 2023) et 17, 2 euros/m² à Saint-Sébastien (c’est + 9 % qu’en 2023). Dans ces villes, les locataires se trouvent en difficulté. Une difficulté accentuée par le manque de stock et les mesures politiques, nous allons y venir.

Conséquences de la loi sur le logement en Espagne sur le marché locatif

Poursuivons cette analyse du marché immobilier espagnol avec un point sur la législation.

Le secteur locatif est en crise

Cela fait un an maintenant que la nouvelle loi sur le logement a été adoptée en Espagne et, loin d’avoir atteint son but initial qui était de faciliter l’accès au logement, elle l’a fortement compliqué. Notons qu’elle a contribué à :

• Largement réduire l’offre de logements disponibles à la location à long terme (la location traditionnelle) : -15 % en 2023 ;
• La diminution de l’offre, couplée à une demande toujours plus forte, a conduit à une augmentation généralisée des loyers, nous l’avons dit. Cette hausse a atteint + 100 euros par mois en moyenne. La Catalogne est la région la plus lourdement impactée par la nouvelle règlementation. Elle est, en effet, la seule à avoir désigné des zones tendues dans lesquelles les loyers sont plafonnés. Une mesure qui a drastiquement réduit l’offre et augmenté les loyers.
• Faire grimper en flèche le volume des locations temporaires et touristiques(+ 56 % au niveau national). Les propriétaires trouvant dans ces types de baux, une voie de sortie pour éviter de se plier à cette nouvelle loi qui ne concerne que le parc locatif traditionnel.

Investir dans l’immobilier en Espagne reste très lucratif

Les professionnels du secteur immobilier critiquent vivement cette loi depuis sa gestation. Ils craignent qu’elle ne fasse chuter les investissements locatifs, mais cela ne semble pas se produire pour le moment. La tension locative est un atout pour les investisseurs, les rendements sont bons (7, 2 %). Les enquêtes d’opinion montrent que l’idée que la pierre reste l’investissement le plus rentable est partagée par de plus en plus d’individus. La demande est solide.

Pour tout savoir sur l’immobilier locatif en Espagne, lisez notre article : Maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier en Espagne, guide pour les investisseurs français, et prenez rendez-vous en ligne avec nos conseillers francophones installés sur place. Ils vous diront tout sur les dernières opportunités d’achat dans le pays.

Guerre des taux d’intérêt sur le marché immobilier espagnol

La baisse des taux d’intérêt par la Banque centrale européenne

Face à l’inflation persistante, la Banque centrale européenne (BCE) a maintenu ses taux d’intérêt inchangés jusqu’au 6 juin 2024. Désormais proche des 2 %, la hausse des prix ne nécessite plus d’être si fermement contrôlée. La première baisse, tant attendue, est donc enfin là. Elle est timide (- 0, 25 %), mais elle annonce une lente descente par paliers successifs et elle redonne des couleurs au marché.

Le retour de la guerre des taux hypothécaires

La perspective de cette baisse a relancé la guerre des taux hypothécaires il y a quelques mois déjà, les établissements bancaires anticipant les mesures de la BCE. Actuellement, la moyenne est de 3, 64 % pour les taux fixes et de 3, 15 % pour les taux variables, (d’après les dernières études de l’Institut National des statistiques en mars 2024). Mais les taux proposés par les banques sont parfois inférieurs à 3 %. La chute des taux devrait booster les emprunts et, in fine, faire baisser le prix du mètre carré en Espagne.

À la fin du deuxième trimestre 2024,les perspectives du secteur immobilier en Espagne sont bonnes,malgré les défis qu’il rencontre : la hausse des prix, des taux d’emprunt toujours élevés, un manque de logements disponibles à l’achat comme à la location et un secteur de la construction fragile.