La hausse des prix de l’immobilier espagnol fin 2023, une exception européenne

Contexte : l’immobilier européen dans la tourmente

Baisse générale des prix en Europe

C’est la première fois depuis 2014 que les prix immobiliers ont baissé sur l’ensemble du continent européen. Ils ont diminué de 1,7 % dans la zone euro et de 1,1 % si l’on considère les 27 pays membres de l’Union Européenne, selon Eurostat.

La France est touchée et nous nous attarderons sur son cas un peu plus bas, mais elle n’est pas la seule. Ses voisins européens aussi :

• L’Allemagne assiste à une chute de près de 10 % des prix au deuxième trimestre 2023, un record depuis plus de 20 ans.
• Le Danemark voit lui aussi ses prix au mètre carré plonger. Une baisse de 7,6 % cette année.
• La Suède enregistre, quant à elle, une chute de près de 7 % en 2023.
• Au Royaume-Uni, de l’autre côté de la Manche, c’est moins 5,3 % sur l’année pour l’immobilier.

Augmentation des prix de l’immobilier : la courbe rose est celle du prix à l’achat, la courbe bleue concerne les loyers. Source : Eurostat

C’est tout l’écosystème immobilier européen qui est fragilisé depuis quelques mois. En cause ? L’inflation galopante depuis l’automne 2021, la crise de l’énergie et des matériaux depuis le début de la guerre en Ukraine et surtout, l’augmentation des taux d’intérêts par la Banque Centrale Européenne pour juguler la situation. Ils ont eu un impact puissant et direct sur les taux immobiliers.

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Qu’en est-il hors des frontières européennes ?

D’un mot, pour compléter le panorama, le secteur est aussi en souffrance outre-atlantique. On emprunte aujourd’hui aux États-Unis à un taux prohibitif de 7 % (sur 30 ans). De l’autre côté du globe, la Chine expérimente une faillite immobilière qui préoccupe jusqu’au Fonds Monétaire International.

Dans ce contexte alarmiste, l’Espagne est médusée face à la hausse toujours grandissante des prix de l’immobilier. Ni les taux bancaires, ni le durcissement des conditions d’octroi de crédit, ni l’inflation, ni même la baisse sans précédent de ses stocks de biens n’ont, pour le moment, réussi à freiner le marathon du prix au mètre carré.

Données clés et analyse des prix en Espagne

Données générales

De l’autre côté de la frontière pyrénéenne, on assiste à une montée de plus 4,5 % du prix moyen au mètre carré au troisième trimestre 2023, selon l’INE, l’Institut national des statistiques espagnol. À la mi-décembre, il faut débourser un peu plus de 2 000 € par mètre carré pour y devenir propriétaire.

Si l’on compare le deuxième et le troisième trimestres 2023 :

• L’augmentation est de 11 % pour les logements neufs.
• De 3,2 % pour les propriétés dans l’ancien.

Courbe des prix de l’immobilier à l’achat en Espagne entre le premier trimestre 2022 et le troisième trimestre 2023. Source : INE

Augmentation des prix par communautés autonomes

L’attractivité des côtes et des grandes villes ne se dément pas. Dans ces zones, les prix d’achat sont toujours supérieurs à la moyenne nationale (2 000 €/m2).

Citons par exemple :

• Les Canaries : 2 400€/m2.
• La Catalogne et ses 2 300 €/m2, en moyenne.
• La Communauté de Madrid et ses 3 000€/m2.
• Les Baléares : 4 050 €/m2.

Sur le volet de l’augmentation des prix, aucune des 17 communautés autonomes n’a expérimenté de baisse de prix au troisième trimestre 2023.

Augmentation des prix de l’immobilier en Espagne : éléments explicatifs

Quels facteurs seraient en mesure d’expliquer cette situation contre-intuitive ?

• En Espagne, le manque d’offre fait face à une demande toujours accrue. Ce déséquilibre, cumulé à la mauvaise santé du secteur de la construction, au manque endémique de logements sociaux, et à l’intérêt soutenu des investisseurs, fait monter les prix.
• Les acheteurs de nationalité étrangère représentent un peu moins d’un sixième du volume des acquisitions fin 2023 (autour de 15 %) et contribuent en bonne partie à cette évolution positive des coûts du mètre carré.

Pour approfondir sur ce point, nous vous recommandons la lecture de notre article : L’Espagne, un Eldorado immobilier pour les étrangers.

Si vous avez un projet d’achat immobilier en Andalousie, en Catalogne, dans la Communauté valencienne, dans celle de Madrid ou aux Baléares, contactez notre équipe.

Nos conseillers vous répondront en français sous deux heures ouvrables.

Pourquoi la montée des prix en Espagne est-elle positive ?

Loin d’être négative, cette ascension des prix est le signe :

• De la stabilité de la confiance dans le marché immobilier.
• D’une économie espagnole en bonne santé.

Si vous avez des questions, prenez rendez-vous avec notre équipe. Cette première consultation est gratuite et sans engagement.

Un marché immobilier français en perte de vitesse

Dans l’hexagone, c’est la rupture. Les experts tirent en chœur la sonnette d’alarme.

À quoi ressemble le marché immobilier français fin 2023 ?

De l’autre côté de la frontière, le ralentissement est marqué par :

• Une très sévère chute de 34 % des réservations d’appartements neufs.
• Une baisse de 83 % des investissements dans l’immobilier résidentiel au premier trimestre 2023, d’après les données Immostat.
• Une réduction de 18 % du volume des transactions immobilières entre septembre 2022 et septembre 2023, selon un rapport du Conseil supérieur du notariat (source).

Évolution du pouvoir d’achat en France. Source : Conseil supérieur du notariat.

Les mauvaises perspectives françaises

Seloger table sur une nouvelle baisse de 4 % et sur un recul supplémentaire des transactions, de l’ordre de 10 %. Mais, le 6 décembre dernier, Bercy et la Banque de France ont conclu un accord pour assouplir les conditions d’emprunt.

CONCLUSION

En 2024, le marché immobilier espagnol pourrait connaître une stabilisation ou une hausse modérée des prix, mais pas d’effondrement. Si vous êtes prêts à vous lancer, nous sommes là pour vous y aider. Prenez rendez-vous en ligne avec nous.

FAQ

Pourquoi les prix de l’immobilier en Espagne continuent-ils d’augmenter malgré la crise économique en Europe ?

En Espagne, l’augmentation des prix de l’immobilier est principalement due à un déséquilibre entre une offre limitée et une demande forte. L’attractivité accrue du pays pour les investisseurs étrangers contribue aussi à cette hausse.

Quels sont les impacts de la hausse des taux d’intérêt de la Banque Centrale Européenne sur le marché immobilier européen et espagnol ?

La hausse des taux d’intérêt a généralement entraîné une baisse des prix immobiliers en Europe, car les prêts deviennent plus chers. Cependant, l’Espagne a résisté grâce à son marché attractif et à une forte demande.