1. Contexte
2. La fièvre de l’immobilier a même dépassé les frontières
3. Investir en Espagne : Barcelone
4. Investir en Espagne : Valence
5. Investir en Espagne : Málaga
Warren Buffet, 8ème fortune mondiale et célèbre investisseur le martèle depuis le début de la guerre en Ukraine : ces temps troublés ne doivent pas freiner les investissements.
Pourquoi ? Parce que si le conflit devenait global, cela influerait sur la valeur de l’argent qui diminuerait. Une hérésie pour certains mais pas pour d’autres.
Si l’on regarde les chiffres de près, la guerre n’a pour le moment pas impacté directement les investissements immobiliers. Il semblerait même que le climat d’incertitude dans lequel elle nous plonge pousse pour le moment les investisseurs à se tourner vers la pierre, une valeur refuge. C’est donc le moment d’investir en Espagne.
Les intérêts encore négatifs (plus pour longtemps attention…!) et l’inflation en hausse rend l’immobilier plus rentable que d’autres types d’investissements comme les dépôts ou les titres de créances. La banque d’Espagne évoque une rentabilité annuelle de 7% pour le 4ème trimestre 2021.
Le marché est en pleine santé depuis le vaccin, il est même euphorique depuis mars 2021. Le mois de mars 2022 est d’ailleurs le meilleur mois de mars depuis 15 ans avec près de 60.000 opérations. La pandémie a fait rentrer de l’argent dans les caisses.
Les experts de Knight Frank -conseil international en immobilier- semblent avoir vu juste fin 2021 : en 2022, l’Espagne devrait se confirmer comme une destination d’investissement clé dans le secteur immobilier. Plus précisément, selon leurs prévisions, l'Espagne recevra un investissement immobilier de près de 7 500 millions d’euros.
Plage de Barcelone
Selon les derniers chiffres publiés par les Registradores de España (ndlr : le Collège des Greffiers), quasi 600.000 biens ont été vendus en Espagne en 2021, soit 34,5 % de plus qu’en 2020 et le plus haut niveau des 14 dernières années. Le capital emprunté, pour sa part, s’est envolé avec 57 582 millions d’euros, un record depuis 2010 selon l’INE (ndlr : l’Institut National des Statistiques)
En 2021, les étrangers ont acheté 16.000 logements et au deuxième trimestre 2022, les ventes pour cette catégorie d’acheteurs ont augmenté de 14,1% par rapport au 1er trimestre de la même année selon les Registradores de España (le Collège des Greffiers).
Qu’il s’agisse de s’y installer ou d’acheter pour louer, l’Espagne reste très attractive. Depuis 2014 et la fin de la grande récession, le poids de l’acheteur international va crescendo. On note une augmentation constante des acquisitions immobilières de la part des étrangers avec 5 trimestres consécutifs en hausse.
Selon le Consejo General del Notariado (ndlr : le Conseil Général du Notariat) qui a publié ses chiffres en avril dernier, les acquisitions immobilières ont bondi de 41,9% chez les étrangers en 2021 par rapport à la même période de l’année précédente.
Évidemment, le choix du lieu d’une acquisition immobilière est très personnel et stratégique. Évidemment, vous trouverez en ligne des conseils différents et parfois contradictoires à vos yeux car tout dépend du point de vue d’où l’on se place. Évidemment, gare à la cacophonie.
Chez J’achète en Espagne, nous avons choisi de vous lister notre top 3 et de vous expliquer pourquoi nous avons fait ces choix.
En termes d’attractivité immobilière, le match Barcelone Madrid est un clásico. Les deux premières villes d’Espagne sont des pôles d’investissement majeurs où le niveau de rentabilité est bon (autour de 5 % en janvier dernier) et le risque est très bas, notamment pour les investisseurs étrangers. Villes bouillonnantes culturellement et qui regorgent d’opportunités économiques, elles sont aux 6ème et 7ème rangs des meilleures villes du monde pour investir selon le réseau immobilier Barnes !
Le parc Güell, à Barcelone
Dans la capitale, le projet immobilier Madrid Nuevo Norte a enfin démarré et il prévoit de transformer Madrid en profondeur (des espaces verts, un réseau de transport modernisé et durable, 1,5 million de m2 de bureaux, création de 250.000 emplois…) Un point intéressant mais notre coeur penche plutôt pour Barcelone. Pourquoi ? Rien à voir avec le Barça, quoique…
Une situation géographique exceptionnelle
Barcelone la cosmopolite est stratégiquement située ce qui fait d’elle une porte d’entrée sur l’Europe : train, avion, mer, on peut rejoindre toutes les grandes villes très facilement. Un point important pour les étudiants de passage et bien entendu pour les investisseurs.
Ses plages méditerranéennes, son architecture dont la renommée n’est plus à faire -qui n’a pas entendu parler de Gaudi ?- son offre culturelle et de loisirs attirent les touristes. Ils étaient 6 millions en 2021. Mais Barcelone est aussi devenue LA ville des start-ups, et c’est ce point qui nous a convaincu.
Boom technologique
Avant la pandémie, les usages avaient commencé à changer mais le COVID a accéléré cette tendance de fond. Et cela profite à des villes comme Barcelone. Une population jeune et dynamique la voit désormais comme la ville idéale. Des talents du monde technologique qui peuvent aujourd’hui travailler de n’importe où tant que leur connexion Internet est bonne et qu’ils peuvent se déplacer facilement.
Preuve en est, le District 22@barcelona est sur toutes les lèvres. Une sorte de laboratoire d’innovation permanente qui a été pensé pour encourager la croissance économique de la ville et faire de Barcelone, non plus uniquement une ville touristique mais aussi une plaque tournante pour les starts-ups et les entreprises technologiques innovantes (la tech, la green economy, la finance green…). 4000 entreprises dont Mediapro, Amazon ou Facebook s’y sont installées.
La tour Gloriès, imaginée par l’architecte Jean Nouvel abrite le centre anti-fake news de Facebook.
Le District 22@barcelona s’étend sur 200 hectares. Il va de la place des Glòries, aux deux côtés de la Diagonal et rejoint presque la plage.
Avec 180 millions d’euros injectés, le quartier de Poblenou est profondément transformé et la réputation de Barcelone aussi.
Adieu l’encadrement des loyers
La loi sur le gel des loyers en Catalogne qui était entrée en vigueur en septembre 2020 vient d’être supprimée par le conseil Constitutionnel espagnol. En mars 2022, il l’a considéré caduque puisque selon lui, seul le gouvernement national a le pouvoir de la compétence en matière de politique de logement. Un coup dur pour les locataires mais… une embellie pour les investisseurs. Ils paient le mètre carré plus cher -4000 euros/m2 en moyenne en avril 2022 selon le portail idealista- qu’ailleurs mais la rentabilité est garantie.
Les ingrédients parfaits
Longtemps dans l’ombre de Barcelone qui n’est qu’à 3 heures 30 de route, le dynamisme de Valence, la troisième ville d’Espagne est aujourd’hui indiscutable. Faut-il y voir un lien avec la fièvre indépendantiste ou avec le fait que la 3ème ville soit au 17ème rang national en termes de Prix au m2 ? Probablement un peu des deux.
La capitale de la Communauté Valencienne jouit d’abord d’une localisation idéale. Située sur le littoral, bordée par la mer et la montagne, elle est parfaitement connectée par la route, le train, les airs ou la mer. Elle est donc, logiquement, de plus convoitée par les investisseurs. Il était temps !
Son climat, l’atmosphère de tranquillité qui y règne, sa gastronomie (on commande plus volontiers une paella valencienne qu’une paella barcelonaise, n’est-ce pas ?!), son offre académique d’excellence et tournée vers l’étranger (lycée français, British college…), ses musées comme celui de la céramique dont elle est le berceau ou la Cité des arts et des sciences dont l’architecture audacieuse du valencien Santiago Calatrava a fait la renommée mondiale… tous les ingrédients du succès sont réunis.
Des prix abordables et une rentabilité inégalée
Notre choix pour celle que les habitants du coin surnomment « la millor terreta del mon » (« la meilleure ville du monde » en valencien) est aussi à lire à l’aune de ses prix au m2 encore abordables (1500 euros au m2 en moyenne) et de la hausse globale des loyers en Espagne. C’est la tendance en ce moment. Certaines villes battent des records historiques. En cause ? L’inflation et la chute de l’offre.
À Valence, les loyers ont augmenté de 15,6 % au cours de cette année selon le portail immobilier Fotocasa ! C’est presque 3 fois plus qu’à Madrid ou Barcelone. La ville représente donc un vivier d’opportunités pour les investisseurs qui cherchent avant tout la rentabilité.
Chaque crise engendre des changements et la pandémie du COVID n’échappe pas à la règle. Il y a eu un avant et un après COVID pour l’immobilier aussi. Les usages ont changé, les acquéreurs ont identifié de nouveaux besoins, ils sont tous à la recherche de plus d’espace qu’il s’agisse de mètres carrés ou de nature à proximité de leur lieu d’habitation.
Le port de Torrevieja
Dans son rapport d’avril dernier, Idealista, la marketplace de l’immobilier du sud de l’Europe pointe du doigt l’intérêt croissant des internautes et donc des futurs acquéreurs pour les petits villages proches de côtes mais relativement éloignés de l’euphorie touristique.
En termes du nombre d’habitants, Torrevieja est la cinquième ville de la communauté Valencienne. On comptait 82.842 habitants au recensement de 2021. Autoroute, aéroport d’Elche accessible en bus, gare de San Isidro, cet ancien village de pêcheurs bien connu des espagnols qui s’y ruent souvent l’été, est situé à mi-chemin entre Murcia et Alicante. Il est très bien connecté et il commence à s’ouvrir sur le monde. La ville accueille aujourd’hui 40 nationalités selon son office du tourisme. Un résident sur trois a une nationalité autre qu’espagnole.
La Costa del sol est une invitation au voyage
Málaga est située au sud de la péninsule ibérique sur la Costa del sol. Cette région s’étend sur 150 kilomètres de littoral et offre une variété de paysages à couper le souffle. 140 plages de sable blanc aux eaux transparentes, des falaises (Maro), des grottes (Nerja) et des villes aux ambiances différentes : de la tranquillité de Casares à l’effervescence de la charmante Málaga, sa capitale…
Málaga est la 4ème ville d’Espagne qui vend le plus de biens !
Au premier trimestre 2022, Málaga a enregistré 10.884 transactions immobilières soit 51% de plus que l’an dernier à la même période selon le Colegio de los Registradores (ndlr : le Collège des Greffiers). Un record depuis 2007. Le prix au mètre carré a augmenté de 8,7 % et il atteint aujourd’hui des sommets : 2220 euros !
On est encore loin des prix de San Sebastian, la ville la plus chère d’Espagne (3755 euros/m2 selon Tinsa) mais l’augmentation est parlante.
La capitale andalouse a par ailleurs, plus que jamais, séduit les investisseurs au-delà des frontières. 33,7 % des acquéreurs sont étrangers selon le Consejo General del Notariado (ndlr : le Conseil Général du Notariat). A noter, l’Andalousie a capté à elle seule 55% de ventes effectuées par cette typologie d’acheteurs. Un chiffre qui devrait influencer fortement le dynamisme du sud de l'Espagne. Etonnamment, Madrid est elle sous la moyenne nationale 41,9%.
La fiscalité, la nouvelle force de Málaga
À Málaga, comme dans toute l’Andalousie, la fiscalité est avantageuse, un atout pour séduire.
L’impôt sur les droits de succession a été supprimé en 2019 ! Les successions égales ou inférieures à 1 000 000 euros resteront non taxées, les successions supérieures à 1 000 000 d’euros bénéficieront d’un allégement fiscal de 99%, ce qui signifie que vous ne payez que 1% sur tout ce qui dépasse le seuil d’un million. Une donnée qui fait du bien au portefeuille de potentiels acquéreurs.
Par ailleurs, la location de courte durée, type Airbnb y est moins encadrée à Málaga qu’ailleurs. A Barcelone par exemple, il est devenu extrêmement difficile d’obtenir une licence touristique et elle ne se transmet pas au moment de la vente du bien. Dans la communauté Valencienne, il en va de même. Un casse-tête pour les investisseurs dont la volonté d’achat a été motivée par l’installation de ces nouveaux usages. Jeu, set et match.
Vous avez un projet d’immobilier en Espagne ? Faites-vous rappeler par un de nos conseillers sur place.
