1. L’immobilier au coeur de l’économie.
2. Des agences immobilières en faillite
3. Évolution de l'offre et de la demande
4. L’emploi, premier indicateur de l’évolution des prix de l’immobilier.
5. Le crédit bancaire, un élément déterminant.
6. Quelles différences par rapport à la crise de 2008 ?
7. Un impact sur les comportements d’achat immobilier.
8. Quid de mon projet d’achat immobilier en Espagne ?
Il est désormais clair pour tout le monde que le Covid-19 va laisser des séquelles économiques sans précédent. Des milliers de restaurants, hôtels, bars, discothèques, commerces de proximité, salles de spectacles etc… ne s’en remettront pas. Notre vie sera conditionnée jusqu’à la découverte d’un vaccin permettant de guérir ce virus et nos habitudes de consommation et de travail changeront. Les conséquences économiques et les répercussions sur l’immobilier en Espagne seront importantes. Dans quelle mesure ? Pour combien de temps ? Les taux d’emprunt en seront-ils impactés ? Comment changeront nos habitudes ? Quid de votre projet immobilier ?
Que ce soit en France, en Belgique ou en Espagne, beaucoup de secteurs et de professions sont de près ou de loin liés à l’immobilier. La construction, tant dans le secteur privé que public est évidemment directement concernée. Tous les chantiers, qu’il s’agisse de rénovations d’appartements de particuliers ou de projets publics sont mis en pause ou reportés.
Les promoteurs immobiliers ont énormément souffert pendant la crise de 2008 et beaucoup ont déclaré faillite, comme en attestent les nombreuses constructions inachevées et délaissées que l’on aperçoit dans certaines zones d’Espagne. Les professions libérales comme les notaires et avocats, réalisant une grande partie de leur activité dans ce secteur, en seront également impactées.
Les agences immobilières ne disposant pas d’une trésorerie suffisamment solide pour affronter ces prochains mois, ne pourront pas faire face à la baisse des volumes de transactions et devront déposer le bilan. Nous pensons également que les agences cherchant avant tout l’appât du gain avant la satisfaction du client et l’envie d’offrir un vrai service seront les premières perdantes. C’est dans les crises et les moments de difficulté que la force d’une clientèle fidèle se révèle et prend tout son sens.
Un récent sondage de Asicval (l’association des agences immobilières de Valence dont fait partie J’achète en Espagne – Valencia), indique que sur plus de 80 répondants, 75% dit ne pas tenir plus de 3 mois en gardant une structure de coûts identique à celle d’avant crise !
La crise de 2008 a entraîné la fermeture de beaucoup d’agences immobilières en Espagne, mais d’autres ont tenu. Nous pensons que les agences qui résisteront auront pris les trois mesures suivantes :
Les prix de l’immobilier, comme pour tout autre marché, ne sont que la résultante d’une augmentation ou d’une baisse de la demande, combinée à une augmentation ou une baisse de l’offre.
Les investisseurs ayant investi dans un projet d’investissement locatif saisonnier seront particulièrement touchés si leurs calculs de rentabilité ne laissaient pas assez de marge de sécurité. Beaucoup vont avoir besoin de liquidités et ainsi devoir vendre leur patrimoine immobilier. Par ailleurs, des entreprises feront faillite, leurs biens seront saisis par les banques et l’offre augmentera encore.
La demande étrangère représentait en 2019 près de 15% des transactions immobilières en Espagne. Elle est pour le moment évidemment à l’arrêt… ou presque. De nombreuses agences immobilières ont cependant formalisé des opérations d’achat vente pendant l’état d’urgence. Les compromis signés avant le début du confinement ont pu se concrétiser. Les notaires ont continué à oeuvrer en gardant les précautions nécessaires.
La courbe de l’emploi est historiquement étroitement corrélée aux prix de l’immobilier. En effet, au fur et à mesure que le taux de chômage baisse, les prix de l’immobilier ont tendance à remonter. Or, cette crise pourrait avoir comme conséquences la faillite de nombreuses sociétés, qu’il s’agisse de grands groupes de BTP, d’entreprises du secteur de l’aviation, ou à plus petit échelle, d’auto-entrepreneurs, de professions libérales ou de PME en mal de trésorerie et de clients.
Depuis la crise de 2008, les banques espagnoles ne financent les projets immobiliers qu’à hauteur de 80% du prix du bien pour les résidents, et 60% pour les non résidents ou les achats de résidence secondaire. Cette décision de limiter ce qui est parfois appelé le “robinet du crédit” a permis des prêts bancaires plus responsables et évité des surendettements.
L’épargne nécessaire lors d’un achat immobilier en Espagne est importante dans ces conditions. Par exemple, pour un appartement valant 150.000€ à Valencia, l’apport personnel s’élèverait à environ 52.000€. En 2019, trois achats sur quatre étaient financés par un crédit immobilier. Si la solvabilité de certains profils d’emprunteurs venait à se détériorer et que les banques leur refusaient un financement, cela aurait alors évidemment un impact sur les prix à l’achat.
Depuis la mi-Mars, une nette hausse des taux des emprunts d’Etat a été constatée sur les marchés. Certains experts anticipent qu’à terme les taux reviendront sur les niveaux de 2014-2015. Il est urgent de renégocier aujourd’hui votre crédit immobilier en privilégiant un taux fixe. Le Monde et Les Echos ont évoqué une “hausse surprise des taux d’intérêt”.
En 2008, les taux directeurs étaient à des niveaux bien supérieurs. Aujourd’hui, l’impossibilité pour la BCE de baisser les taux directeurs devrait mécaniquement conduire à une hausse des taux hypothécaires.
La crise que nous connaissons aujourd’hui est sanitaire, et sans précédent. Les conséquences résident dans sa durée, et pour le moment, personne ne peut juger de ce facteur déterminant.
«Le spectre de la crise de 2008 fait son apparition. Il n’effraiera que ceux qui croient aux fantômes: le coronavirus et les subprimes représentent deux chocs sur l’économie mondiale qui n’ont rigoureusement rien à voir.»
On peut s’attendre à un changement des habitudes de travail, les employeurs devenant plus enclins au télétravail et permettant à leurs salariés une plus grande souplesse géographique. Nous constatons déjà une augmentation des acheteurs francophones en Espagne, phénomène qui pourrait s’intensifier.
Le confinement laissera des marques dans le type de logement plébiscité. Beaucoup privilégieront sûrement plus les achats de résidence secondaire ou principale à la campagne afin de bénéficier d’espace et de verdure. Une étude d’Idealista indique un déplacement des recherches des grandes villes vers les municipalités.
Vous envisagez un projet d’achat immobilier en Espagne ? Personne n’a de boule de cristal, mais voici quelques points à considérer.
Après avoir échangé ces dernières semaines avec plus de 400 potentiels investisseurs, nous n’avons constaté aucune annulation de projet d’achat. Le nombre de demandes d’achats de la part d’investisseurs français n’a pas ralenti.
La procuration, (“Poder” en Espagnol) permettra de signer l’achat ou la vente sans vous déplacer. Elle devra être apostillée et traduite par un traducteur assermenté ; voir notre fiche pratique sur l’apostille.
Un extrait de cet article a été publié sur Le Petit Journal Valence. Retrouvez notre article : Point mobilité vers et depuis l’Espagne – Coronavirus.
