1. Baisse des stocks immobiliers : les causes
2. Dans quelles villes les stocks ont-ils le plus diminué ?
3. Quels sont les biens qui partent le plus vite ?
4. Quelle est la relation entre les stocks et les prix de l’immobilier en Espagne?
5. Baisse du stock des biens immobiliers en Espagne : si vous souhaitez acheter en Espagne, c’est le moment de se faire accompagner !
Si 2021 a été un bon cru, avec plus de 600.000 ventes en un an selon les Registradores de España (ndlr : les greffiers d’Espagne), 2022 a pris le même chemin dès les premiers mois de l’année. Malgré le climat international et l’inflation qui a atteint des sommets dans la péninsule -10,4% en août 2022-, le marché immobilier espagnol est toujours dans une forme olympique. Au deuxième trimestre, le stock d’appartements et de maisons a même fondu comme neige au soleil(moins 8% en moyenne en un an). Et ce, à peu près partout sur le territoire.
Quelles conséquences cette chute de la réserve des biens disponibles peut-elle entraîner pour les futurs acquéreurs désireux d’acheter en Espagne ?
Scanner d’une rentrée immobilière pas comme les autres.
Pour comprendre cette brutale chute des stocks, il faut rembobiner et revenir à un événement marquant de 2019. Sur le blog de J’achète en Espagne, nous avons utilisé plusieurs fois cette formule qui interpelle et qui veut tout dire : “Merci le COVID” !
Eh oui, depuis la fin de la pandémie -si l’on peut dire- ou du moins, depuis la fin des restrictions de déplacement qui y étaient liées, le marché immobilier est extrêmement dynamique. Pourquoi ? Ne nous dites pas que la pandémie ne vous a pas fait réfléchir, qu’elle ne vous a pas conduit à remettre en question vos choix de vie ? Nous ne vous croirons pas ! Une maison au calme, loin de la ville, une pièce en plus pour télétravailler, un jardin ou une terrasse… avec le virus du COVID-19, les besoins ont évolué. Et tous ceux qui ont pu changer de logement rapidement l’ont fait. Ils ont été nombreux, notamment grâce aux économies réalisées pendant cette longue période où toute dépense “extra” était devenue impossible. À titre informatif, les bas de laine des Français et des Espagnols ont accumulé 150 milliards d’euros d’économies en 2021. Au moment où nous écrivons ces lignes le 1er septembre 2022, cet argent est déjà quasiment dépensé.
Autre donnée qui éclaire cette ruée vers la pierre, les étrangers ont aussi considérablement dopé les ventes ces derniers mois. En 2021, ils ont acheté 44% de plus de biens que l’année précédente ! Le virus leur a donné envie d’acheter en Espagne, soit pour y posséder une maison secondaire, soit pour s’y installer et changer de vie. Les Baléares et la région d’Alicante ont concentré la majorité des demandes et, en ce qui concerne la nationalité des acquéreurs, les Britanniques sont sur la première marche du podium avec 11% des transactions.
Par ailleurs, la récente hausse des taux directeurs de la BCE de 0,5 point en juillet a accentué cette course à l’achat. Avant même qu’elle soit effective et dès les premières annonces de Christine Lagarde au printemps, elle a agi comme un levier et poussé les acheteurs potentiels à se décider plus vite. Pour quelle raison ? Eh bien simplement par peur de ne pas obtenir de crédit plus tard, par crainte que les taux franchissent des paliers tels qu’ils ne seraient pas en mesure de rembourser leur emprunt. Sur ce versant, les données sur les hypothèques en Espagne sont parlantes : selon l’Institut National des statistiques Espagnol, le nombre de prêts accordés au mois de juin dernier-soit juste avant l’entrée en vigueur de la hausse de la BCE-s’est élevé à 42.767, chiffre le plus important pour le sixième mois de l’année depuis 2010 et seizième mois de hausse consécutive !
En bref, depuis la reprise et notamment depuis 2021 lorsque la situation sanitaire s’est stabilisée, le stock de biens disponibles dans toute l’Espagne a diminué à vitesse grand V. Il se serait dégonflé de 8% en 1 an entre le second trimestre 2021 et le second trimestre 2022 selon Idealista, le site immobilier de référence dans le sud de l’Europe.
Santander, Teruel et Valencia ont vu leur stock de biens disponibles baisser de plus de 30%.
La demande déborde et les biens viennent à manquer. Le portail immobilier espagnol Fotocasa a récemment mené une étude limpide : selon elle, l’offre de logements ne peut plus répondre à la forte demande. Concrètement, 16% de la population espagnole de plus de 18 ans a acheté ou tenté d’acheter une maison au cours de la dernière année contre 4% qui a vendu ou essaie de vendre ! CQFD.
En termes de type de biens, remarquons que les maisons et villas atteignent des records de vente. Selon les dernières données des notaires espagnols, les chiffres se hissent à leur niveau de 2007, c’est-à-dire à celui d’avant la crise de 2008.
Il s’est en effet vendu plus de 70.000 maisons entre le mois de janvier et le mois de mai 2022, donc 12% de plus que l’année précédente à la même période.
Pour nuancer, précisons qu’il existe quelques villes où, à l’inverse, le stock a grimpé. La ville d’Ourense, en Galice, au nord-ouest de l’Espagne, a vu ses réserves de biens augmenter de 15% par exemple. León, la capitale de la province éponyme, la talonne avec une hausse de 13% de ses réserves de biens. Des villes jusqu’ici considérées comme moins attractives que les autres, moins chères que les grandes capitales ou les villes côtières, qui tirent aujourd’hui leur épingle du jeu et dans lesquelles il y a des affaires à faire ! Surveillez donc ce marché légèrement méconnu si vous souhaitez acheter en Espagne.
En parallèle de cette réduction des biens immobiliers disponibles, les prix continuent de grimper. En cause ? L’inflation généralisée en Europe, qui commence à décroître sous l’effet de l’augmentation des taux de la Banque Centrale Européenne en juillet dernier, mais aussi la forte demande.
En août 2022, les prix moyens en Espagne étaient de 1896 euros du mètre carré, ils ont donc augmenté de près de 4% en un an seulement selon les experts d’Idealista. Cette hausse est impulsée par les capitales de région (dans la capitale, Madrid, les biens se vendent en moyenne à 3123 euros du mètre carré), les îles Baléares (avec 3542 euros du mètre carré en moyenne) et, bien-entendu, par les villes situées sur la côte méditerranéenne dont l’attractivité ne s’est jamais démentie.
Dans un marché aussi tendu, il est devenu quasiment impossible de négocier les prix. Les vendeurs ont largement la main et l’acquéreur potentiel doit se plier à ses exigences pour ne pas se faire dépasser par un acheteur plus adroit ou plus rapide. En bref, le marché est tendu.
En conclusion, nous pourrions résumer la situation ainsi : lorsque d’un côté les stocks diminuent et que de l’autre les prix montent, c’est le meilleur moment pour faire appel à un conseiller immobilier d’expérience car les temps sont durs !
Les biens de qualité sont rares et partent comme des petits pains. Ou des bravas. Vous diriez qu’on prêche pour notre paroisse ? À bon entendeur…!
Mise à jour · 8 mars 2023
