1. Contexte défavorable au niveau européen et national
2. Conséquences sur le marché immobilier espagnol
3. Les prix au m2, toujours en hausse ?
4. La location : bilan au premier semestre 2023
5. Où investir dans l’immobilier en Espagne au premier semestre 2023 ?
6. Les étrangers, piliers du marché immobilier espagnol
7. Les constructions neuves, la bête noire de l’immobilier en 2023
8. Prévisions
9. CONCLUSION
Baisse des stocks, chute des crédits, hausse des prix immobiliers, acquéreurs étrangers piliers du secteur, nouvelle loi sur le logement qui inquiète et élections historiques. Voilà, en quelques mots, ce qui a agité la sphère immobilière en Espagne au premier semestre 2023.
En 2022, le marché immobilier espagnol semblait sous perfusion. Boosté. Il avait fini l’année avec plus de 720.000 transactions au compteur et l’ensemble des indicateurs étaient au vert. En ce premier semestre 2023, le marché ralentit sa course pour reprendre son souffle.
Pour tout connaître sur l’actualité du secteur immobilier en Espagne en ce premier semestre 2023, voici notre bilan.
Il est basé sur les données publiées par Idealista, le plus grand portail immobilier du sud de l’Europe et sur celles de l’Institut national des statistiques espagnol (l’INE). Nous nous sommes aussi appuyés sur les informations des départements de recherche immobilière de la banque BBVA et du site immobilier Pisos.com. Ainsi que sur les rapports des Registradores (les greffiers d’Espagne) et sur ceux d’Euroval, la société d’estimation immobilière de référence.
Il fallait bien que cela rattrape le marché immobilier espagnol.
La guerre en Ukraine qui s’enlise, l’inflation qui est toujours à 5,5% en Europe (2,3% en Espagne en juillet 2023), la fonte des économies réalisées pendant la pandémie (110 milliards d’euros), la neuvième hausse consécutive des taux directeurs (de 0,25%, ce qui les porte à 4,25%) actée par la BCE le 27 juillet 2023, etc. Une longue liste d’éléments qui, après la reprise enchantée à la suite de la pandémie, rebat les cartes.
Au printemps 2023, le gouvernement de Pedro Sánchez a promulgué une nouvelle loi sur le logement qui effraie les propriétaires, les potentiels acquéreurs et les agences immobilières. Elle entérine le concept de “zones tendues”, que l’on connaît déjà en France, et elle encadre les loyers. Une révolution en Espagne. Si vous voulez en savoir plus sur cette loi, nous y avons consacré un article détaillé : “Nouvelle loi sur le logement en Espagne”.
C’est dans ce contexte que se sont tenues les élections générales du 23 juillet 2023. Certains experts immobiliers espéraient une victoire d’Alberto Núñez Feijóo et de la droite pour remettre en question cette loi. Mais il faudra s’y faire et observer son impact sur le marché. Notons qu’à la fin du premier semestre 2023, les agents immobiliers catalans commencent à pointer du doigt un excès de zèle de la part du gouvernement autonome dans l’application de cette loi.
Les répercussions sont désormais concrètes sur le marché immobilier espagnol :
2023 devrait ainsi se terminer avec une nette baisse du volume des transactions et un marché locatif tendu. Nous y reviendrons.
En Espagne, l’Institut national des statistiques annonce un taux de crédit immobilier moyen de 3,15 et une durée d’emprunt moyenne de 25 ans en cette fin de semestre contre 2,65% en janvier.
3,74% en moyenne pour le taux de crédit immobilier fixe (2,79% en janvier)
3,22% en moyenne pour le taux de crédit variable (2,38% en janvier).
L’Euribor, qui est l’indice interbancaire européen, c’est-à-dire le taux auquel les banques de la zone euro se prêtent de l’argent entre elles, et qui conditionne les prêts à taux variable, est monté en flèche en un an. En juillet 2023, il a atteint 4,15% en moyenne. Cela se traduit par une augmentation des mensualités de plus de 250 €/mois (base : 150.000 € d’emprunt sur 30 ans).
Remarquons pour ce premier semestre et selon les derniers chiffres officiels de l’INE publiés en juillet 2023, que près de 62% des crédits immobiliers (logements) sont contractés à taux fixes. La part des taux variables commence à remonter (38% contre 32,6% en janvier) suite à une politique des banques d’augmenter les taux fixes et de réduire ceux à taux variables.
L’augmentation du risque se traduit par une plus grande exigence des critères d’approbation des prêts.
Selon les notaires d’Espagne et l’INE, à la fin du premier semestre 2023, la signature de nouvelles hypothèques a chuté de plus de 20% en 1 an et le montant moyen de ces prêts a baissé de 6,3%, atteignant approximativement 142.000 euros. Cela représente environ 70% du prix d’achat. La durée moyenne des emprunts est de 24 ans.
En janvier 2023, les banques ont prêté +2,9% par rapport à janvier 2022 (et un montant de près de 170.000 €). La baisse démarre en février et s’accentue fortement jusqu’au printemps.
Seulement 43,7% des biens immobiliers ont été achetés grâce à un prêt. Cela suppose qu’un peu moins de 60% des acquisitions ont été réalisées sur fonds propres. Ce qui nous donne une indication sur le profil des acheteurs qui ont la main en ce premier semestre 2023. Les plus aisés et donc, en grande partie, les étrangers. Nous y reviendrons.
À noter : à titre de comparaison, en France, au premier semestre 2023, le volume des emprunts immobiliers a chuté d’approximativement 41% selon l’Observatoire crédit logement.
Après l’euphorie de 2022 et ses 720.000 biens vendus (+6,2% par rapport à 2021), le rythme des ventes montre une tendance baissière. Le coup de frein a été donné et cela marque l’actualité de l’immobilier en Espagne en ce premier semestre 2023.
Amorcée à l’automne 2022, cette baisse s’est confirmée en février 2023, un mois de rupture pour l’immobilier en Espagne. Selon une étude de la banque BBVA, les ventes ont chuté de 13% en Espagne le deuxième mois de l’année (par rapport au mois de février 2022). L’INE confirme cette baisse :
Dans son dernier rapport, Caixabank alerte sur une probable chute radicale du volume de transactions dans les mois à venir. La plus grande banque espagnole prévoit qu’il ne devrait pas dépasser les 500.000 transactions pour 2023.
Francisco Iñareta, porte-parole d’Idealista confirme cette chute des ventes, mais selon, lui, pas de scénario catastrophe à l’horizon : “nous pourrions terminer l’année à environ 500.000 ventes,” un nombre inférieur (NDLR : plus de 20% de moins) à celui enregistré en 2022, mais conforme à ce que nous avons connu en 2019, avant la pandémie.
Données : INE
La baisse n’est pas généralisée.
Selon l’INE, le Pays-Basque (-23,4%), les Baléares (- 19,6%) et la Rioja (-18,6%) sont le trio de tête des zones où il s’est vendu le moins de biens.
Données : INE
À l’opposé, 3 communautés ont vu augmenter le nombre de biens vendus entre janvier et mai 2023 :
La baisse de la demande ne se ressent pas encore sur le stock de logements disponibles en Espagne. Autrement dit, il n’augmente pas encore. Suite à l’engouement pour l’immobilier en Espagne post-COVID, il avait fondu à l’automne 2022.
Au cours du premier trimestre 2023, on note une nouvelle baisse de 5% des logements disponibles à la vente par rapport à l’année précédente.
Cette baisse n’est, là encore, pas uniforme. Elle impacte surtout les grandes villes et les zones côtières, qui avaient connu une forte demande ces dernières années. Les experts estiment que cette diminution de l’offre de logements à vendre pourrait maintenir les prix élevés et rendre l’accès à la propriété plus difficile pour les acheteurs potentiels.
Pour contextualiser, une récente étude publiée par Idealista compare les stocks de logements disponibles entre le premier trimestre 2019 et le premier trimestre 2023. En quatre ans, l’Espagne a perdu 12% de son stock. Cela nous éclaire sur l’état global du marché. Retenons les données suivantes :
À l’inverse, Grenade et Jaén sont les villes dans lesquelles le stock a le plus augmenté : elles ont enregistré une hausse respective de 66% et de 37% de leur stock de biens disponibles à la vente.
Entre le premier trimestre 2022 et le premier trimestre 2023, dans les principales villes du pays, c’est la ville d’Alicante qui a le plus vu son stock diminuer : moins 25% de biens disponibles en un an. Elle est suivie par Valence qui enregistre une baisse de 20% de son stock. Moins 12% pour Las Palmas et moins 11% pour Barcelone.
Cette dernière année, Grenade a vu son volume de biens à la vente augmenter de 17% et Madrid de 4%.
Le dernier rapport publié par l’INE en juin 2023 montre que la variation annuelle de l’Indice des prix des logements (IPV) au premier trimestre 2023 diminue de deux points en un an et se situe seulement à 3,5%. Le ralentissement est là, mais les prix restent à la hausse.
Les prix au m2 des logements neufs ont augmenté de 6% entre janvier et mars 2023. En cause, une baisse de l’offre depuis la guerre en Ukraine (difficulté d’approvisionnement en matériaux de construction et augmentation de leur prix comme conséquence).
Les prix des logements d’occasion ont augmenté de 3%.
Selon le bilan de Pisos.com, trois communautés se démarquent avec les hausses semestrielles les plus significatives.
La communauté la moins chère est l’Estrémadure avec 815 €/m2.
En ce qui concerne les prix des capitales de provinces :
La capitale la plus chère au premier semestre 2023, fidèle à sa réputation, est Saint-Sébastien, avec un prix de 5.790 €/m2. Elle est suivie par Madrid avec 4.657 €/m2. La moins chère est Jaén avec 1.113 €/m2.
La dernière étude menée par CaixaBank Research prévoit une hausse de 2,9% des prix pour l’ensemble de l’année 2023.
Puisqu’il devient difficile d’accéder à la propriété, il est logique que le secteur locatif soit impacté : la demande augmente et les prix avec.
Selon Idealista, le stock de biens en location a chuté de 28% ces quatre dernières années. Une donnée importante qui éclaire le marché immobilier espagnol en ce premier semestre 2023. En ce début 2023, au moins deux facteurs ont poussé les propriétaires de logements disponibles à la location à vendre leur bien :
En quatre ans, Barcelone a vu son stock de logements locatifs baisser de 51%, Valence de 45%, Madrid de 44%, Tenerife de 37%, Alicante et Malaga de 33%, Séville de 28%.
En juin 2023, les loyers ont augmenté de 9,2% en un an (+4,5% sur le deuxième trimestre 2023) sur l’ensemble de l’Espagne. Ils n’ont jamais été aussi hauts dans 25 villes. Les plus grosses augmentations ont été enregistrées à :
À la fin du premier semestre 2023, un mètre carré se loue un peu moins de 12€.
Barcelone est la ville la plus chère à la location avec 18,7 €/m2. Madrid lui emboîte le pas avec 16,8 €/m2. La capitale est suivie de Saint-Sébastien avec 15,9 €/m2. Puis de Palma avec 14,4 €/m2. Et enfin, de Bilbao avec 13,1 €/m2.
À l’opposé, voici les villes les moins chères à la location : Ciudad Real, Lugo (Galice) et Zamora en Castille-et-León (6,2 €/m2), Cáceres en Estrémadure (6,3 €/m2), Ávila (6,3 €/m2) et Ourense en Galice (6,4 €/m2).
Source : Idealista, augmentation des loyers par CCAA
Voici l’augmentation des prix à la location par province en un an (en juin 2023) :
Les provinces les plus chères à la location sont :
Les provinces les moins chères à la location sont :
Selon le dernier rapport du portail Pisos.com, en Espagne, la rentabilité brute des biens en location était de 6,3% au premier trimestre ainsi qu’au deuxième semestre 2023. Toujours selon cette étude, voici le classement des principales villes en termes de rentabilité :
Sur ce versant, la réponse dépend toujours de la nature du projet. Ceci étant posé, c’est évidemment le rapport entre le prix d’acquisition et celui à la location qui fait une bonne ou une mauvaise rentabilité. Si vous êtes purement dans une logique d’investissement, notre conseil serait d’acheter un appartement ou une maison dans les villes les plus rentables que nous avons listées ci-dessus.
Autre indicateur : plus le stock de biens disponibles à la location a fondu et le marché est tendu, mieux c’est. Si vous choisissez d’investir à Barcelone, vous ne vous tromperez pas.
Valence est une ville unique en son genre dans laquelle règne ce qu’on appelle “une anomalie de marché”. Les prix sont bas, 2.250 €/m2 et à peine au-dessus de la moyenne nationale qui se situe à 1.996 €/m2 en juillet 2023. Pourtant, Valence est la troisième ville d’Espagne, ce qui implique qu’elle est extrêmement attractive. À la location, un m2 se loue près de 12 €.
La ville est, par ailleurs, située en bord de mer, un point fort lorsqu’on imagine faire de la location.
Un mot sur les quartiers à explorer : Torrefiel, Oriols, Nou Moles, Tres Forques, La Raiosa, vous offriront de belles rentabilités. Au-dessus de la moyenne de la ville, qui est à 6,6%.
Un bon accompagnement vous garantira des rentabilités intéressantes. Il n’est pas rare de trouver des biens offrant jusqu’à 10% de rendement locatif. Si vous voulez être aidés dans le cadre d’un achat immobilier à Valence, contactez nos experts.
Madrid a vu son stock de biens diminuer de 44% ces dernières années. Et depuis le COVID, son marché immobilier est en plein boom.
Parce qu’elle est la capitale, qu’elle est extrêmement attractive et que son marché locatif est tendu, il est idéal d’acheter un bien immobilier à Madrid.
En moyenne, un mètre carré s’achète 4.000 € et se loue 17 € à Madrid. Mais il reste encore un certain nombre de quartiers très abordables. Ils sont situés en périphérie du centre-ville, mais y sont très bien connectés : Villaverde par exemple, Usera ou Puente de Vallecas. Dans ces zones, les rentabilités locatives peuvent atteindre les 8%.
Si vous voulez en savoir plus sur le marché madrilène, nous vous conseillons la lecture de notre article “Match immobilier : Paris contre Madrid, quelle ville remportera la victoire ?”
Murcie est bien connectée par la route et profite d’un aéroport international.
Elle est une ville estudiantine et l’université Catholique de Murcie (qui scolarise près de 20.000 étudiants), assure une demande régulière en termes de location et de colocation à haut rendement (parfois de 14 ou 15%).
En ce premier semestre 2023, Murcie est, nous l’avons dit, la ville la plus rentable d’Espagne. Si la moyenne dépasse les 7,5%, il existe de multiples possibilités d’investissements très rentables.
Murcie, c’est moins de 1.200 €/m2 en moyenne à l’achat. Son prix au mètre carré est toujours plus de 32% moins cher que son maximum historique (atteint en 2007). À la location, comptez en moyenne 8 €/m2, soit environ 800 € pour un 100 m².
Si vous êtes intéressé par une acquisition immobilière à Murcie, contactez-nous.
Notre conseil : ce qu’il faut retenir, c’est que les moyennes des rendements locatifs ne sont que des indicateurs. Sur le terrain, il existe de multiples possibilités de faire de bons investissements. Voici les critères qui changent la donne et qui auront un impact sur la rentabilité nette : les impôts à l’achat, les charges de copropriété, les travaux éventuels, les frais de gestion qui peuvent exister, la nature de la location (touristique, colocation, classique, bail meublé à court terme ou vide à long terme).
Il est également essentiel de bien comprendre le marché immobilier local et de prendre en compte vos besoins personnels et vos objectifs. Si vous avez des questions ou des doutes, nous vous conseillons de prendre rendez-vous en ligne avec l’un de nos conseillers spécialisés installés en Espagne. Il saura vous aiguiller et vous aider à prendre la bonne décision.
Une donnée propre au marché espagnol explique qu’il ne soit pas trop déstabilisé en ce premier semestre : la part des étrangers dans les transactions immobilières. Selon les données d’Euroval, en 2022, ils ont acheté 2 biens sur 10. Et en 2023, cela continue.
Pour quelle raison les étrangers tirent-ils leur épingle du jeu en Espagne ? Parce qu’ils ont un pouvoir d’acquisition plus grand que l’acheteur national. En Espagne, près de 60% des transactions se font dorénavant sans prêt bancaire. Nous l’avons dit. Un chiffre attribué à la forte présence de cette typologie d’acquéreurs.
Données : Les greffiers d’Espagne (Registradores de España)
Idealista projette qu’en 2023, les étrangers auront acheté 14,5% des biens disponibles sur le marché.
Au premier trimestre 2023, voici le trio de tête des nationalités, selon les greffiers d’Espagne :
La part des Ukrainiens et des Américains a augmenté au premier trimestre 2023 par rapport au trimestre précédent. Elle se situe respectivement à 2,6% et 1,68%.
Voici les communautés qui attirent le plus les acheteurs étrangers au premier trimestre :
Le secteur des constructions neuves n’est pas en forme en Espagne. Pour plusieurs raisons :
Pour le moment, le poids des ventes des biens immobiliers neufs se maintient à 17,8% des ventes totales, selon les Registradores de España (les greffiers d’Espagne) mais cela devrait changer dans les mois à venir.
Voici donc ce qu’il faut retenir des tendances du marché immobilier commercial en Espagne pour le premier semestre 2023. Après deux années exceptionnelles, le changement de paradigme est bien là et les indicateurs ne sont pas très favorables. L’actualité du secteur immobilier en Espagne est marquée par ce coup de frein. Ralentissement : c’est le mot qui devrait le mieux résumer ce qui attend la sphère immobilière à la rentrée.
Une autre question se posera dans les mois et les années à venir : le réchauffement climatique va-t-il impacter le marché immobilier espagnol ? L’Espagne peut-elle perdre sa superbe dans les yeux des investisseurs étrangers, effrayés par la chaleur ? Cela représenterait un changement structurel profond.
