Tendances de l'immobilier à Madrid en 2025

Introduction

En 2024, la capitale espagnole s’est imposée comme le nouveau joyau de l’investissement immobilier en Espagne et, au-delà, en Europe. Cette tendance devrait se confirmer en 2025 puisque Madrid continue d’attirer massivement les capitaux étrangers.

Alors, pourquoi Madrid a-t-elle tout pour plaire ? Explications sur ce changement significatif dans le paysage immobilier espagnol.

Pourquoi Madrid est-elle devenue la reine de l’investissement immobilier en 2024 ?

Alliant localisation stratégique, dynamisme économique et avantages fiscaux, la capitale espagnole s’impose désormais comme une valeur sûre pour les investisseurs, qu’ils disposent de petites ou de grandes capacités d’acquisition.

Une économie qui se porte bien

L’économie espagnole est en plein boom. À l’inverse, en effet, de ce que peuvent connaître la France ou la Grande-Bretagne, l’Espagne profite d’une période de croissance générale. Le pays est même devenu la nouvelle locomotive de la croissance économique en zone euro avec 3,2 %, un chiffre supérieur aux prévisions du FMI et de la banque d’Espagne qui tablait sur 2,8 % jusqu’en décembre. L’économie espagnole est stimulée par :

• Le secteur touristique comme toujours, avec tout de même un peu moins de 95 millions de visiteurs en 2024 (contre 85 millions en 2023) et une augmentation de plus de 16 % de leurs dépenses en un an (126 millions d’euros) ;
• La consommation des ménages se porte à merveille ;
• Les exportations aussi d’après l’INE (l’Institut national des statistiques espagnol).

Madrid, la capitale, bénéficie de ce contexte macroéconomique très stable et prometteur, et elle cumule les bons résultats :

• Elle est le moteur économique du pays et génère 1 euro sur 5 de PIB, soit 19,6 % en 2024 ;
• Madrid est aussi leader en création de nouvelles entreprises. Une nouvelle entreprise sur 4 y est créée.
• La Communauté de Madrid est la deuxième région de l’Union européenne pour les emplois dans le secteur de la technologie.
• 40 % des emplois en lien avec la haute technologie créés les 10 dernières années, l’ont été dans la Communauté de Madrid.
• La capitale espagnole capte enfin plus de 60 % des investissements étrangers en Espagne.

Source MSCI

Situation géographique stratégique et qualité de vie

Au-delà de sa grande forme économique, Madrid a beaucoup d’avantages aux yeux des investisseurs.

• Elle bénéficie d’une localisation géographique centrale en Europe, très stratégique. C’est idéal pour les entreprises multinationales et pour ceux qui travaillent avec l’étranger.
• La ville est très bien connectée au reste du pays et à l’Europe.
• Ses infrastructures sont de grande qualité, qu’il s’agisse de son réseau de transports, de ses hôpitaux, de ses écoles et universités.
• Madrid a su monter à bord de la modernité. Elle est compétitive, mais elle a su garder son âme de ville espagnole où il fait bon vivre.

Source : Google maps

Une fiscalité avantageuse

Autre point décisif, à Madrid, une attention particulière est portée à la fiscalité, ce qui encourage les investisseurs, attirés par des mesures qui leur sont favorables. Elles viennent compenser en partie l’extinction du Golden visa, début avril 2025.

En janvier 2024, une nouvelle déduction fiscale est entrée en vigueur dans la Communauté de Madrid. Surnommée la “Loi Mbappé”, du nom du footballeur français, elle vise à attirer les investisseurs étrangers, les entreprises et les talents et à stimuler le développement économique de la région de Madrid.

Retenons les points suivants :

• La Loi Mbappé s’applique aux personnes physiques qui n’ont pas été résidentes fiscales au cours des cinq années précédentes et qui établissent leur résidence fiscale dans la Communauté de Madrid.
• La déduction est de 20 % de l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques pour certains types d’investissements.
• Les investisseurs doivent maintenir leur investissement et leur résidence fiscale dans la région pendant au moins six ans.

Les incitations fiscales pour les investisseurs (et certains locataires)

Concernant les économies fiscales, le logement n’est pas en reste et plusieurs mesures accompagnent locataires et propriétaires dans la Communauté de Madrid pour faciliter l’accès au logement et soutenir l’investissement dans le secteur immobilier.

• Une réduction de 1000 euros d’impôts pour les petits propriétaires qui louent leur logement vacant pour au moins 3 ans.
• La déduction pour la location du logement principal est élargie aux personnes de 40 ans (contre 35 ans auparavant).
• Des aides qui compensent l’augmentation des taux d’intérêt ces dernières années pour les résidences principales, avec un plafond de 300 euros et seulement si le revenu familial par personne est inférieur à 30 930 euros.
• Dans certaines conditions, une exonération fiscale de 100 % sur les Transmissions patrimoniales pour les biens immobiliers dans l’ancien et sur les Actes Juridiques Documentés (AJD) pour les biens neufs.
• Une réduction des impôts sur les donations et les successions de 50 % au lieu de 25 % pour les frères et sœurs et les oncles et tantes.

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Madrid : un secteur immobilier en pleine croissance

Venons-en à l’essentiel, le secteur immobilier de Madrid est en pleine croissance. Tous les voyants sont au vert dans la capitale.

La remontada de Madrid

Dans le contexte d’une reprise mitigée depuis le Covid-19, il est clair que les investisseurs ont tendance à rester concentrés sur des grandes capitales comme Londres et Paris. Elles rassurent par la taille de leur marché et par la demande constante, c’est logique.

Mais ces dernières années, Madrid grignote du terrain grâce à sa santé économique et à sa qualité de vie. Les experts parlent même de remontada puisqu’elle est passée de la huitième place à la deuxième place du classement des villes les plus attractives pour l’immobilier entre 2020 et début 2025 d’après la dernière étude du cabinet PriceWaterhouseCoopers, relégant ainsi Paris à la troisième place.

Légende : Classement des villes les plus attractives pour l’immobilier

Source : PricewaterhouseCoopers

Les chiffres clés de l’immobilier madrilène

Cette remontada ne s’est pas faite en un jour et le marché immobilier madrilène est en constante progression depuis la fin de la pandémie. Après un confinement strict, la ville était d’ailleurs restée ouverte aux touristes pendant cette période, un pari gagnant à long terme puisque nombreux l’ont découverte à cette période.

Dans la capitale espagnole, les prix à l’achat sont en augmentation, y compris dans des quartiers déjà chers qui attirent en particulier les investisseurs internationaux, séduits par leur caractère exclusif : Salamanca ou Chamberí par exemple. Les derniers chiffres publiés par Idealista montrent une augmentation moyenne des prix de 21 % sur l’année 2024 à l’échelle de la ville, et de 25 % et 20 % dans ces quartiers précisément.

Le mètre carré s’achète aujourd’hui 5 100 euros en moyenne dans la capitale.

Source : Idealista

En novembre 2024, la Communauté de Madrid avait déjà vu son nombre de transactions annuelles augmenter de 35 % par rapport à l’année précédente. Elle était la deuxième communauté autonome par volume de transactions immobilières.

Légende : Variation annuelle du nombre de ventes de logements par communautés autonomes

Source : INE

Quels sont les secteurs les plus prometteurs pour investir ?

Allons plus loin et détaillons secteur par secteur.

L’immobilier de luxe à Madrid

Le marché immobilier du luxe à Madrid fait couler beaucoup d’encre depuis 2024. Certains diraient qu’il commence même à submerger le centre de la capitale. Les propriétés à plus d’1 million d’euros trouvent ainsi facilement preneur auprès des investisseurs internationaux.

Voici les chiffres clés du secteur :

• La demande aurait bondi de 20 % dans le secteur de l’immobilier du luxe à Madrid ;
• Dans certains quartiers, les prix peuvent aller jusqu’à 13 500 euros du mètre carré (25 000 euros par mois pour une location) ;
• Le ticket moyen pour une propriété sur ce secteur, atteint 2,5 millions d’euros.

L’immobilier résidentiel

Mais la force de Madrid réside dans sa capacité à faciliter l’accès au logement pour tous les types de propriétaires. Le luxe progresse, certes, mais le marché résidentiel traditionnel aussi.

Et quoi qu’en en dise, l’immobilier résidentiel reste la colonne vertébrale de l’investissement immobilier à Madrid. Sa pierre angulaire.

Voici un tour d’horizon des prix dans la capitale espagnole début 2025, d’après les dernières données d’Idealista, le portail immobilier numéro 1 dans le pays :

• Salamanca affiche des prix au mètre carré de 8 900 euros du mètre carré.
• Dans le quartier de Chamartín, les prix ont augmenté de plus de 13 % en un an. Ils atteignent aujourd’hui 6 600 €/m2.
• Dans le célébrissime quartier du Retiro, les biens résidentiels s’achètent aussi pour une moyenne de 6 600 €/m2.
• Dans la Latina, un quartier emblématique de la capitale, vous pouvez devenir propriétaire pour 3 100 €/m2.
• À Puente de Vallecas, les prix ne dépassent pas 2600 €/m2 en moyenne.
• Comptez 2 200 €/m2 pour la fourchette basse, à Villaverde.

Source : Google Maps

La périphérie de Madrid est extrêmement bien connectée au centre-ville et les propriétaires qui ont des moyens limités peuvent donc se tourner vers ces quartiers.

La demande locative est en forte hausse, notamment chez les expatriés et les jeunes professionnels. Les appartements modernes et bien situés garantissent un fort taux d’occupation et de rentabilité à long terme.

Légende : Évolution des prix à la location à Madrid, depuis 2007

Source : Idealista

De manière générale, entre location touristique (elle occupe 8 % des logements) et location traditionnelle, le marché locatif est en plein boom. D’après Global Property Guide, Madrid est à la onzième place en Europe pour les rendements locatifs, avec 5,49 % de rentabilité.

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L’immobilier de bureaux

Madrid a toujours été un centre névralgique pour les affaires en Espagne, mais elle s’est aujourd’hui imposée comme un point central en Europe. Son marché immobilier commercial est donc, lui aussi, dynamique.

Madrid a, ainsi, vu bondir de 21 % les contrats de location de bureaux. Une donnée qui révèle la confiance des grandes entreprises dans le potentiel économique de la ville.

Perspectives d’avenir

Une capitale résolument tournée vers l’avenir

Madrid est une capitale résolument tournée vers l’avenir. Elle a réussi ce pari et elle continue d’investir massivement en ce sens.

• Les projets urbains comme Madrid Nuevo Norte comptent transformer la ville en un pôle technologique et durable.
• La Mairie de la ville doit encore investir 130 millions d’euros d’ici 2027 dans son développement.
• Les initiatives en matière d’énergie renouvelable ne manquent pas, que ce soit Madrid 360, conçue pour répondre aux critères de qualité de l’air de l’UE, ou Madrid 2050, une nouvelle plateforme permanente pour concevoir un développement urbain durable pour la capitale et ses alentours.

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Conclusion

En définitive, c’est son attractivité indiscutable qui fait désormais de Madrid un hub majeur sur la scène de l’investissement immobilier international. Sa capacité à attirer des capitaux étrangers dans divers secteurs témoigne de sa robustesse économique et de son potentiel à long terme. Pour les investisseurs cherchant des opportunités en Europe, Madrid s’affirme comme une destination de choix, alliant stabilité, diversité et perspectives de croissance.

FAQ, Madrid : reine de l’investissement immobilier en Espagne en 2024

Pourquoi Madrid est-elle devenue le principal centre d’investissement immobilier en Espagne en 2024 ?

Madrid attire les investisseurs grâce à sa forte croissance économique, sa situation géographique centrale, son dynamisme et des avantages fiscaux attractifs pour les capitaux étrangers.

Quels sont les facteurs qui expliquent l’attrait croissant de Madrid pour les investisseurs étrangers ?

Madrid séduit par sa stabilité économique, son emplacement stratégique, sa qualité de vie élevée et des incitations fiscales comme la «Loi Mbappé» pour attirer les investisseurs étrangers.

Quels sont les secteurs immobiliers les plus prometteurs à Madrid en 2024 ?

Les secteurs les plus prometteurs incluent l’immobilier de luxe, l’immobilier résidentiel traditionnel et les bureaux commerciaux, tous en forte croissance.