Bilan 2024 du marché immobilier espagnol et prévisions 2025

Introduction

Une année charnière, voilà ce qu’aura été 2024 pour le marché immobilier espagnol. Une année marquée par une nouvelle croissance des prix, une très forte demande et une offre limitée.

J’achète en Espagne fait le point sur l’état du marché immobilier espagnol en 2024 et sur les perspectives pour 2025.

Une question à poser sur l’investissement immobilier? Nos experts seront ravis de vous répondre!

Croissance et disparités

2024, une augmentation record des prix

En 2024, les prix de l’immobilier ont atteint des niveaux jamais vus en Espagne. Ils ont même dépassé ceux de la fameuse bulle immobilière de 2007/2008. L’indice des prix des logements a, en effet, enregistré une augmentation de 11,2 % sur l’année, avec un prix au mètre carré de 2 271 €/m2 au mois de décembre 2024.

Toutes les régions sont touchées par cette croissance, mais comme souvent de l’autre côté des Pyrénées, les zones dans lesquelles les augmentations sont les plus marquées sont les grandes villes et les zones côtières. Nous y reviendrons en détail un peu plus bas.

Quels sont les facteurs de croissance ?

Cette hausse des prix s’explique par plusieurs facteurs :

1. La demande explose. Encore et encore. L’Espagne reste attractive pour les acheteurs nationaux comme internationaux, attirés par le climat, la qualité de vie et les opportunités d’investissement.
2. L’offre est limitée par une insuffisante construction de nouveaux logements. Les experts estiment qu’il en manque aujourd’hui entre 200 000 et 250 000.
3. L’économie dope le secteur. En effet, l’économie espagnole est en pleine forme, elle est même devenue le moteur de l’Europe avec ses 3,5 % de croissance fin 2024. L’amélioration du marché du travail (le taux de chômage est à 10,6 % seulement) et  celle du budget des ménages ont soutenu la demande.  
4. La baisse des taux d’intérêt est enfin là, elle se fait réellement sentir sur le marché et la confiance des acheteurs revient.

Zoom sur la chute des stocks

La chute des stocks de biens en vente n’a jamais été aussi marquée. Au dernier trimestre 2024, les experts ont enregistré une chute de 15 % des logements disponibles, et c’est à Zaragoza que la baisse est la plus forte (- 40 %). La capitale de la région d’Aragon est suivie par A Coruna en Galice, et Oviedo un plus au nord (- 38 %), puis par Pontevedra (- 34 %) et Séville (- 33 %).

Les villes de taille moyenne sont donc touchées de plein fouet par cette chute des stocks.

Dans la capitale, la quantité de biens disponibles a chuté de 29 %.

Les régions les plus dynamiques

Nous l’avons dit, la croissance des prix est généralisée, plus d’une douzaine de capitales a vu leur prix augmenter, mais certaines zones ont “surperformé” comme on dit.

• Valence est en tête, avec une augmentation de 24 % des prix.
• Málaga, dans le sud, la suit de près, avec une croissance de 21,5 %.
• Madrid, portée par son dynamisme économique, a vu ses prix d’achat augmenter de 20,2 %. Pour aller plus loin sur ce thème, consultez notre article : Madrid, reine de l’investissement immobilier en 2024.
• Alicante, favorisée par un climat agréable et des prix attractifs, est quatrième du classement avec une augmentation d’un peu plus de 18 %.

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Début 2025, San Sebastian, au Pays Basque, reste la ville espagnole la plus chère à l’achat, avec près de 5 700 €/m2.

De l’autre côté de la courbe, on trouve la ville de Zamora, située en Castille-et-Léon. La ville la moins chère du pays, c’est elle. On peut y devenir propriétaire pour un peu plus de 1 150 € par mètre carré.

Si l’on considère les communautés autonomes, celles dans lesquelles les prix ont le plus augmenté sont :

• La communauté de Madrid : + 17,5 %.
• Les Canaries : + 17 %.
• La Région de Murcie : + 16,3 %.
• La communauté de Valence : + 16 %.
• Les Baléares : 15,5 %.

Enfin, si l’on analyse les chiffres par provinces, les Baléares et Madrid sont en tête des augmentations.

La demande étrangère

La demande étrangère est toujours très forte en Espagne. Elle se maintient autour de 13 % de la demande globale, et elle est soutenue sur le littoral méditerrannéen. Les acheteurs de nationalité étrangère y investissent massivement, notamment à Alicante où ils représentent 36 % des acquéreurs potentiels.

En 2024, ce sont les Allemands qui sont sur la première marche du podium. Ils ont représenté un peu plus de 15 % de la demande étrangère. Ils sont suivis par les Néerlandais, avec 10,7 %. Les Britanniques sont troisièmes, avec 10,4 % de la demande.

Après Alicante, ce sont les villes de Palma de Mallorca, de Málaga, de Barcelone et de Valencia qui les séduisent le plus.

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Les transactions

Le volume de transactions immobilières a augmenté depuis 2023, pour dépasser les 515 000 en 2024. Un chiffre qui témoigne de la bonne santé du secteur. Un peu plus de 353 000 transactions ont été effectuées grâce à une hypothèque, cela représente une augmentation de plus de 9 % par rapport à l’an dernier. Les taux ayant baissé (3,3 % en moyenne fin 2024), cela encourage les acheteurs à se tourner vers les banques.

Madrid, Barcelone et Alicante sont les villes où le plus grand nombre de transactions a été conclu.

Le secteur de la location sous tension

On parle de tension du secteur locatif depuis plusieurs mois déjà  en Espagne. Là aussi, la demande est croissante, l’offre limitée. Les stocks de logements locatifs sont 6 fois moins élevés que ceux des logements à vendre, déjà très bas, d’après le dernier Rapport annuel du marché résidentiel publié par Idealista.

Le prix moyen du mètre carré a atteint 13, 55 €, cela représente une augmentation de 11,5 % par rapport à l’année 2023.

Les ménages dépensent de plus en plus pour se loger et le fameux taux d’effort qui ne devrait pas dépasser les 30 % selon les recommandations officielles, a franchi la barre des 36 %.

La hausse des loyers marque 2024

• Avila, une petite ville située au centre du pays, est celle dans laquelle les prix à la location ont le plus augmenté : + 18,6 % entre décembre 2023 et décembre 2024.
• Madrid a vu les prix des logements locatifs augmenter de 15,3 %.
• À Barcelone, en bord de Méditerranée, les loyers ont augmenté de 13,9 %. La ville de Gaudí est, par ailleurs, la ville la plus chère à la location, avec 23, 4 euros par mètre carré, soit une moyenne de 2 340 euros pour un logement de 100 m2.

C’est dans les communautés de Madrid (+ 16,4%), en Catalogne (+ 12,4 %)  et dans la Communauté valencienne (+ 12,1 %) que les loyers ont le plus augmenté.

Enfin, à l’échelle des provinces, ce sont celles de Caceres (+ 22,1 %), de Ségovie (21,1 %), d’Avila (+17,2 %)  et de Madrid (+ 16,4 %) qui enregistrent les plus hautes augmentations.

Les rendements locatifs

Les propriétaires bénéficient de cette dynamique locative. La rentabilité brute des investissements locatifs a atteint 7,16 % en moyenne au niveau national d’après le département de recherche d’Idealista, le portail immobilier numéro 1 en Espagne.

Autrement dit, si vous voulez investir en Espagne, c’est le bon moment. Les loyers sont au plus haut, la demande est robuste.

Le marché immobilier espagnol en 2025

Quelles perspectives pour 2025 ?

• Des investissements en hausse : point très important pour 2025, la hausse des investissements. L’Espagne a le vent en poupe et les investisseurs l’ont bien compris. Les spécialistes s’attendent à une augmentation de 15 % de l’investissement immobilier dans le pays. Une croissance considérable. Le résidentiel séduit toujours autant, il devrait concentrer 30 à 35 % de l’investissement total en 2025, d’après la dernière étude de CBRE (l’un des plus grands cabinets de conseil en immobilier du monde). Le locatif traditionnel continue de séduire, mais aussi des segments dont on parle de plus en plus comme le “flexliving”, des logements au type de location flexible, ou les résidences pour personnes âgées, le “senior living”. Le secteur hôtelier, celui du commerce, mais aussi la demande de bureaux devraient rester des points forts de l’immobilier de l’autre côté des Pyrénées.

• Les prix devraient continuer à augmenter, mais à un rythme légèrement plus modéré qu’en 2024. Caixabank prévoit une augmentation des prix de 4,5 % en 2025, CBRE table sur 5,3 %. Une aubaine pour les investisseurs qui souhaitent profiter des opportunités du marché espagnol, mais qui ont des ressources limitées.

• Les taux d’intérêt devraient continuer de baisser et donc, continuer de stimuler la demande.

• Une offre limitée : là encore, l’offre ne devrait pas encore être à la hauteur de la demande, cela conditionnera nécessairement la hausse des prix.

Quels défis pour le marché immobilier espagnol en 2025 ?

Le secteur immobilier espagnol fait face à plusieurs défis majeurs qui pèsent de plus en plus lourds :

• Le parc immobilier, majoritairement construit avant 1981, nécessite des rénovations importantes pour améliorer son efficacité énergétique et sa qualité. Cela devient un enjeu important pour les propriétaires comme pour les locataires.
• Il n’est pas impossible de voir apparaître des mesures politiques supplémentaires pour encadrer les prix des logements compte tenu de l’augmentation continue des loyers et de la difficulté grandissante des Espagnols à se loger.
• Avec un nombre croissant d’investisseurs, la concurrence entre acheteurs devient féroce.
• Le manque de logements neufs est problématique, vous l’aurez compris. Le graphique ci-dessous est très éloquent sur ce point.

Investir en 2025 : les conseils de J’achète en Espagne

Si vous avez pour projet d’investir en Espagne en 2025, voici les conseils de notre équipe de spécialistes immobiliers

1. Ciblez les zones géographiques les plus prometteuses. C’est-à-dire les grandes villes (Madrid, Valencia, Barcelone, Málaga, Séville par exemple), identifiées comme des pôles d’investissements sûrs, y compris leur périphérie.  Les zones proches du littoral méditerrannéen (Costa Blanca, Costa Brava, Costa del Sol, Baléares) sont toujours un choix judicieux.

2. Avant d’investir, informez-vous auprès d’un agent immobilier ou d’un avocat spécialisé sur les réglementations locales et les taxes applicables.

3. D’un point de vue stratégique, il est intéressant de commencer par des petits projets d’investissement, puis de les diversifier si possible.

4. Location touristique : si vous envisagez la location touristique, ne le faites pas sans accompagnement et choisissez un bien qui puisse aussi être loué en tant que résidence sur du long terme. Pour quelle raison ? Parce que la législation encadrant l’activité de location touristique (l’octroi des licences) évolue constamment et tend à se durcir.

5. Rénover est toujours une bonne idée : cela accroît immédiatement la valeur du bien et son loyer potentiel, augmentant ainsi la rentabilité. De plus, proposer des logements bien modernes et confortables séduit des locataires de plus en plus exigeants.

6. Calculez vos frais de gestion locative en amont pour éviter les mauvaises surprises.

Pour lancer votre projet d’investissement locatif en toute sérénité, prenez directement rendez-vous en ligne avec notre équipe de spécialistes. Ce premier rendez-vous est gratuit et sans engagement.  

Conclusion

En 2025, le marché immobilier espagnol offre toujours de belles opportunités aux investisseurs français. Le pays est en pleine forme, son économie est robuste, la demande de logements n’a jamais été aussi soutenue. La baisse des taux bancaires est encourageante.

Attention cependant à ne pas se lancer sans consulter des experts immobiliers, familiers du marché espagnol, largement différent du marché immobilier de l’Hexagone.

FAQ : Le marché immobilier en Espagne : bilan 2024 et perspectives pour 2025

Comment a évolué le marché immobilier espagnol en 2024 ?  

En 2024, le marché immobilier espagnol a connu une hausse record des prix, avec une augmentation de 11,2 % sur l’année. Le prix moyen au mètre carré s’est établi à un peu moins de 2 300 €/m², un niveau jamais atteint. Cette hausse a été alimentée par une forte demande, une offre limitée et des conditions économiques favorables.  

Quelles sont les régions où les prix ont le plus augmenté en 2024 ?

Les plus fortes hausses de prix ont été enregistrées dans les  grandes villes et les zones côtières :

• Valence : + 24 %.
• Málaga : + 21,5 %.
• Madrid : + 20,2 %.
• Alicante : + 18,2 %.

Comment se porte le marché locatif en Espagne ?

Le marché locatif est très tendu, avec une forte demande et une offre limitée. Les loyers ont particulièrement augmenté à : Madrid : + 15,3 %, Barcelone : + 13,9 % , Guadalajara et Oviedo : + 14,4 %  

Quelles sont les prévisions pour le marché immobilier espagnol en 2025 ?  

Les prix devraient encore croître en 2025, mais plus lentement, avec une hausse attendue entre 4,5 % et 5,3 %. Les investissements immobiliers devraient croître de 15 %. La pénurie de logements neufs va persister, exerçant une pression continue sur les prix.  

Quels sont les principaux défis pour le marché immobilier espagnol ?  

Un parc immobilier vieillissant, un encadrement potentiel des loyers pour faire face à la crise du logement, une concurrence accrue des acheteurs : l’afflux d’investisseurs oblige à être réactif et stratégique. Le manque de logements neufs est aussi un problème, les constructions restent insuffisantes pour équilibrer l’offre et la demande.  

Nos conseils pour investir en Espagne en 2025 ?

Privilégier les grandes villes et les zones côtières attractives : Madrid, Barcelone, Valence, Malaga et Séville, ainsi que la Costa Brava et la Costa del Sol. Se faire accompagner par des experts, miser sur la rénovation, ne pas compter que sur la location touristique, optimiser la rentabilité locative : choisir des biens bien situés et bien entretenus pour attirer des locataires solvables.  

L’Espagne reste-t-elle un bon marché pour investir en 2025 ?  

Oui, malgré les défis, le marché immobilier espagnol offre de belles opportunités. La demande reste forte, la rentabilité locative est attractive (7 % en moyenne) et la baisse des taux d’intérêt pourrait rendre l’investissement encore plus intéressant.

Sources :

Idealista

Cinco dias

CBRE

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