Une année charnière, voilà ce qu’aura été 2024 pour le marché immobilier espagnol. Une année marquée par une nouvelle croissance des prix, une très forte demande et une offre limitée.
J’achète en Espagne fait le point sur l’état du marché immobilier espagnol en 2024 et sur les perspectives pour 2025.
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2024, une augmentation record des prix
En 2024, les prix de l’immobilier ont atteint des niveaux jamais vus en Espagne. Ils ont même dépassé ceux de la fameuse bulle immobilière de 2007/2008. L’indice des prix des logements a, en effet, enregistré une augmentation de 11,2 % sur l’année, avec un prix au mètre carré de 2 271 €/m2 au mois de décembre 2024.
Toutes les régions sont touchées par cette croissance, mais comme souvent de l’autre côté des Pyrénées, les zones dans lesquelles les augmentations sont les plus marquées sont les grandes villes et les zones côtières. Nous y reviendrons en détail un peu plus bas.
Cette hausse des prix s’explique par plusieurs facteurs :
La chute des stocks de biens en vente n’a jamais été aussi marquée. Au dernier trimestre 2024, les experts ont enregistré une chute de 15 % des logements disponibles, et c’est à Zaragoza que la baisse est la plus forte (- 40 %). La capitale de la région d’Aragon est suivie par A Coruna en Galice, et Oviedo un plus au nord (- 38 %), puis par Pontevedra (- 34 %) et Séville (- 33 %).
Les villes de taille moyenne sont donc touchées de plein fouet par cette chute des stocks.
Dans la capitale, la quantité de biens disponibles a chuté de 29 %.
Nous l’avons dit, la croissance des prix est généralisée, plus d’une douzaine de capitales a vu leur prix augmenter, mais certaines zones ont “surperformé” comme on dit.
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Début 2025, San Sebastian, au Pays Basque, reste la ville espagnole la plus chère à l’achat, avec près de 5 700 €/m2.
De l’autre côté de la courbe, on trouve la ville de Zamora, située en Castille-et-Léon. La ville la moins chère du pays, c’est elle. On peut y devenir propriétaire pour un peu plus de 1 150 € par mètre carré.
Si l’on considère les communautés autonomes, celles dans lesquelles les prix ont le plus augmenté sont :
Enfin, si l’on analyse les chiffres par provinces, les Baléares et Madrid sont en tête des augmentations.
La demande étrangère est toujours très forte en Espagne. Elle se maintient autour de 13 % de la demande globale, et elle est soutenue sur le littoral méditerrannéen. Les acheteurs de nationalité étrangère y investissent massivement, notamment à Alicante où ils représentent 36 % des acquéreurs potentiels.
En 2024, ce sont les Allemands qui sont sur la première marche du podium. Ils ont représenté un peu plus de 15 % de la demande étrangère. Ils sont suivis par les Néerlandais, avec 10,7 %. Les Britanniques sont troisièmes, avec 10,4 % de la demande.
Après Alicante, ce sont les villes de Palma de Mallorca, de Málaga, de Barcelone et de Valencia qui les séduisent le plus.
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Les transactions
Le volume de transactions immobilières a augmenté depuis 2023, pour dépasser les 515 000 en 2024. Un chiffre qui témoigne de la bonne santé du secteur. Un peu plus de 353 000 transactions ont été effectuées grâce à une hypothèque, cela représente une augmentation de plus de 9 % par rapport à l’an dernier. Les taux ayant baissé (3,3 % en moyenne fin 2024), cela encourage les acheteurs à se tourner vers les banques.
Madrid, Barcelone et Alicante sont les villes où le plus grand nombre de transactions a été conclu.
On parle de tension du secteur locatif depuis plusieurs mois déjà en Espagne. Là aussi, la demande est croissante, l’offre limitée. Les stocks de logements locatifs sont 6 fois moins élevés que ceux des logements à vendre, déjà très bas, d’après le dernier Rapport annuel du marché résidentiel publié par Idealista.
Le prix moyen du mètre carré a atteint 13, 55 €, cela représente une augmentation de 11,5 % par rapport à l’année 2023.
Les ménages dépensent de plus en plus pour se loger et le fameux taux d’effort qui ne devrait pas dépasser les 30 % selon les recommandations officielles, a franchi la barre des 36 %.
La hausse des loyers marque 2024
C’est dans les communautés de Madrid (+ 16,4%), en Catalogne (+ 12,4 %) et dans la Communauté valencienne (+ 12,1 %) que les loyers ont le plus augmenté.
Enfin, à l’échelle des provinces, ce sont celles de Caceres (+ 22,1 %), de Ségovie (21,1 %), d’Avila (+17,2 %) et de Madrid (+ 16,4 %) qui enregistrent les plus hautes augmentations.
Les rendements locatifs
Les propriétaires bénéficient de cette dynamique locative. La rentabilité brute des investissements locatifs a atteint 7,16 % en moyenne au niveau national d’après le département de recherche d’Idealista, le portail immobilier numéro 1 en Espagne.
Autrement dit, si vous voulez investir en Espagne, c’est le bon moment. Les loyers sont au plus haut, la demande est robuste.
Quelles perspectives pour 2025 ?
Le secteur immobilier espagnol fait face à plusieurs défis majeurs qui pèsent de plus en plus lourds :
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En 2025, le marché immobilier espagnol offre toujours de belles opportunités aux investisseurs français. Le pays est en pleine forme, son économie est robuste, la demande de logements n’a jamais été aussi soutenue. La baisse des taux bancaires est encourageante.
Attention cependant à ne pas se lancer sans consulter des experts immobiliers, familiers du marché espagnol, largement différent du marché immobilier de l’Hexagone.
En 2024, le marché immobilier espagnol a connu une hausse record des prix, avec une augmentation de 11,2 % sur l’année. Le prix moyen au mètre carré s’est établi à un peu moins de 2 300 €/m², un niveau jamais atteint. Cette hausse a été alimentée par une forte demande, une offre limitée et des conditions économiques favorables.
Les plus fortes hausses de prix ont été enregistrées dans les grandes villes et les zones côtières :
Le marché locatif est très tendu, avec une forte demande et une offre limitée. Les loyers ont particulièrement augmenté à : Madrid : + 15,3 %, Barcelone : + 13,9 % , Guadalajara et Oviedo : + 14,4 %
Les prix devraient encore croître en 2025, mais plus lentement, avec une hausse attendue entre 4,5 % et 5,3 %. Les investissements immobiliers devraient croître de 15 %. La pénurie de logements neufs va persister, exerçant une pression continue sur les prix.
Un parc immobilier vieillissant, un encadrement potentiel des loyers pour faire face à la crise du logement, une concurrence accrue des acheteurs : l’afflux d’investisseurs oblige à être réactif et stratégique. Le manque de logements neufs est aussi un problème, les constructions restent insuffisantes pour équilibrer l’offre et la demande.
Privilégier les grandes villes et les zones côtières attractives : Madrid, Barcelone, Valence, Malaga et Séville, ainsi que la Costa Brava et la Costa del Sol. Se faire accompagner par des experts, miser sur la rénovation, ne pas compter que sur la location touristique, optimiser la rentabilité locative : choisir des biens bien situés et bien entretenus pour attirer des locataires solvables.
Oui, malgré les défis, le marché immobilier espagnol offre de belles opportunités. La demande reste forte, la rentabilité locative est attractive (7 % en moyenne) et la baisse des taux d’intérêt pourrait rendre l’investissement encore plus intéressant.
Sources :
Idealista
Cinco dias
CBRE
