1. Ne pas évaluer en amont la faisabilité financière de votre projet immobilier
2. Tout miser sur des revenus basés sur la location touristique
3. Faire l'impasse sur les normes urbanistiques de Minorque
4. Ne pas vérifier la situation légale de la villa
5. Se lancer seul dans l'achat d’une maison à Minorque
Un projet immobilier en Espagne ne s’improvise pas, encore moins sur l’île de Minorque, aux Baléares, où J’achète en Espagne est implantée comme agence immobilière francophone.
Acheter une maison ou un appartement en Espagne est un projet enthousiasmant et répond à un besoin de dépaysement.
Cependant, nos agents nous rapportent certaines situations, lors desquelles des francophones ayant déjà entamé des démarches d’achat seuls, les ont appelés, paniqués. Pour éviter des situations similaires lors de votre achat de maison à Minorque, J’achète en Espagne vous livre ici 5 erreurs à ne pas commettre.
Cela peut sembler une évidence, mais la première chose à faire, lors d’un achat de maison à Minorque, et en Espagne de manière plus générale, c’est de faire les comptes avant de se lancer ! A partir du moment où vous dépenserez le premier euro pour ce projet, vous devez savoir qu’il est faisable financièrement, et que vous pourrez aller jusqu’au bout.
La location touristique est évidemment plus intéressante que la location long terme pour les rentabilités qu’elle dégage. Cependant, attention, nous vous conseillons de ne pas baser tous vos calculs sur ce type de location et de garder une marge de sécurité. En effet, la législation des logements saisonniers évolue et les chiffres annoncés sont parfois très optimistes. De plus, vérifiez bien la date de validité de la Licence Touristique et faites vous conseiller pour savoir si celle-ci est bien individuelle et non attribuée au complexe dans lequel vous souhaitez acheter.
Exemple :
Antoine achète un appartement à Minorque de deux chambres à Punta Prima pour 100.000€. La banque lui prête 80.000€ à un taux de 1,5% sur 10 ans. Le remboursement de la mensualité s’élève donc à 718€.
Note : on ne tient pas en compte les frais liés aux charges de copropriété et l’IBI (Impuesto Bienes Inmuebles, équivalent de l’impôt foncier)
Antoine anticipe un taux de remplissage de sa maison de 70% avec une moyenne par nuit de 60€, soit un revenu mensuel moyen, avant déduction de charges, frais de ménage, commissions d’intermédiation et impôts de 1 302 €. Ce que les investisseurs avisés appellent “un investissement en cashflow positif”.
Seulement, imaginons qu’Antoine ne puisse plus exercer son activité de location saisonnière. Il devrait donc louer son logement avec un bail long terme classique. Ce loyer serait alors d’environ 450 €/mois et ne couvrirait donc pas les mensualités d’Antoine. Il serait peut-être obligé de devoir revendre son appartement.
Le PGOU (Plan General de Ordenación Urbanística) est défini selon Wikipédia comme :
“Un instrument d’urbanisme général défini dans les règlements d’urbanisme de l’Espagne comme un instrument de base de l’aménagement global du territoire d’une ou plusieurs municipalités, à travers lequel le terrain est classé, le régime applicable à chaque classe de sol est déterminé, et les éléments fondamentaux du système d’équipement de la commune en question sont définis.”
Il s’agit de documents émis par la mairie et que nul n’est censé ignorer (d’où l’intérêt de bien se faire accompagner lors d’un achat immobilier), statuant les prochaines constructions de quartiers, d’immeubles, de parkings etc. Il faut s’assurer, par exemple, que le terrain face à votre villa reste bien inconstructible et protégé par la Loi Littoral.
L’Espagne est le pays qui possède le plus de réserves de biosphère dans le monde. Dans l’archipel des Baléares la philosophie de Minorque, sur terre comme en mer, en fait la plus grande réserve espagnole de biosphère. Depuis 2003, l’île a une organisation du territoire très protectionniste au niveau de l’urbanisme. Une loi restreint la possibilité de développement des logements hors des zones déjà construites pour limiter la quantité de touristes et préserver les paysages sauvages dans le temps.
Ces mêmes plans urbanistiques indiquent également des normes à respecter dans le cadre de rénovation ou réhabilitation. Aujourd’hui, elles sont imposées mais il y a 30 ans, elles étaient beaucoup plus permissives. De nombreuses fincas ou maisons de campo avaient autrefois la possibilité de construire des dépendances et n’étaient pas raccordées aux réseaux d’eau ou électriques.
Aujourd’hui, si vous achetez un de ces biens pour leur charme authentique, il faut savoir que si ceux-ci ne possèdent pas de Cédula de habitabilidad (licence d’habitation), il vous sera impossible de demander le raccordement aux réseaux ou de projeter de jolis travaux de rénovation.
Enfin, nous ne cesserons jamais de le répéter, n’achetez pas seul en Espagne. Votre achat pourrait évidemment très bien se passer et c’est ce que nous vous souhaitons. Cependant, combien de fois avons-nous croisé des “imprudents”, s’étant lancés seuls dans un achat immobilier à Minorque et l’ayant par la suite amèrement regretté.
Que ce soit les étapes administratives, la barrière de la langue, ou tout simplement le caractère insulaire de Minorque, les raisons de se décourager sont nombreuses.
Aurélie Pairault, vous accompagne de A à Z dans votre projet immobilier sur l’île. Son service inclut le contrôle d’un avocat et son expérience de 15 ans dans l’immobilier entre Aquitaine et Baléares lui ont permis de se forger l’expérience dont vous aurez besoin.
