News Immobilières· 28 juillet 2023
Google Reviews 4.9 | 387 avis
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Pour tout investisseur, acheter un bien dans une grande capitale, c’est l’idéal. En effet : qui dit grande capitale, dit économie dynamique, ville universitaire et tourisme. C’est la promesse d’accéder à un marché locatif favorable et de préserver son patrimoine.
Pour les investisseurs français, Paris a longtemps été une sorte de Graal de l’immobilier. Y investir, c’était forcément une bonne idée. Depuis plusieurs mois, la conjoncture change et une autre grande capitale européenne fait une entrée fracassante sur la scène immobilière : Madrid.
Alors, la rédaction de J’achète en Espagne donne le coup d’envoi d’un match immobilier : Madrid contre Paris, quelle ville décrochera la coupe d’Europe ?
Le marché immobilier parisien est plus mature que le marché madrilène, ses prix sont, d’ordinaire, en constante augmentation. Cependant, la guerre en Ukraine et l’augmentation des taux, actée par la BCE à l’été 2022, l’ont fait entrer dans une zone de turbulences. Selon les dernières données des notaires de France, face à l’augmentation des taux immobiliers en 2023 (4 % pour un emprunt sur 25 ans en moyenne), les prix vont baisser de 5 % en moyenne. Cette chute, accentuée par la sélection exigeante des dossiers bancaires des aspirants propriétaires, est déjà enclenchée.
Pour autant, cela fait-il de Paris une capitale moins attractive qu’avant d’un point de vue immobilier ? Non.
Nuançons : il sera difficile pour un investisseur qui démarre d’obtenir un prêt. L’accès à la propriété est donc aujourd’hui compliqué. Rien ne sert de se voiler la face sur ce versant.
Sur ce point, Madrid se démarque. Si les taux sont aussi relativement élevés en Espagne (3 % pour un taux fixe sur 25 ans), la conjoncture européenne a propulsé la capitale espagnole sur le devant de la scène des investissements immobiliers et le ticket d’entrée est largement plus accessible.
Pour nous éclairer sur le marché madrilène, nous avons contacté Bastien Fitoussi, agent immobilier français. Installé dans la capitale depuis 5 ans, il est responsable de l’agence de J’achète en Espagne sur place.
“En 20 ans, le prix de l’immobilier parisien a plus que triplé alors que l’Espagne vivait une énorme crise. Madrid a beaucoup de retard et cela va se rattraper par une hausse significative de l’immobilier ces prochaines années.” Il ajoute : “Tous les regards des investisseurs se tournent vers elle, car même les primo-accédants peuvent accéder à la propriété, les rendements locatifs sont alléchants et les perspectives optimistes”. Si vous avez un projet immobilier à Madrid, contactez-nous, nous vous ferons bénéficier de cette expertise.
Listons ici quelques données d’intérêt concernant le marché immobilier madrilène.
Nous y avons brièvement fait référence, mais c’est bien le cœur de la question et sur ce point, Madrid remporte largement la main. Ses prix au mètre carré sont considérablement inférieurs à ceux du marché immobilier parisien.
En juillet 2023, le prix moyen du mètre carré à Madrid est de 4.000 €. Il a augmenté de plus de 5 % en 1 an (les propriétaires parisiens en rêveraient…) mais il reste malgré tout plus de 2 fois moins cher que dans la capitale française. Comptez 10.000 €/m2 à Paris selon seloger.com, le portail immobilier de référence.
Il existe des nuances et Bastien Fitoussi pondère : “Cela dépend du quartier, de l’étage, l’immeuble possède-t-il un ascenseur ? L’appartement donne-t-il sur cour ? Est-il rénové ? Les prix peuvent grimper à 6.000€ du m2 en fonction des critères.” Si vous cherchez à investir à Madrid, prenez rendez-vous en ligne avec Bastien, il saura vous orienter.
Par ailleurs, s’il est très difficile de trouver à Paris des quartiers sous la barre des 10.000 €/m2, de nombreux quartiers madrilènes sont sous la moyenne de la ville et offrent un potentiel de valorisation à long terme.
À Madrid, il y en a pour tous les goûts ! Il y a encore des quartiers abordables et à fort potentiel dans le centre, comme Lavapiés (4.000 €/m2 en moyenne). Le sud de Madrid offre de superbes rentabilités, parfois de 10 à 12 %, on pense au quartier de Puente de Vallecason (où on peut accéder à, par exemple, des biens à moins de 3.000 €/m2). On peut aussi vouloir protéger son patrimoine en choisissant un emplacement premium, comme à Puerta de Alcalá, qu’on pourrait comparer à la Place Vendôme. Les prix y sont très élevés, parfois plus de 10.000 €/m2, mais être propriétaire dans un tel emplacement est un privilège rare.”
Données : Idealista
À Madrid, les acheteurs potentiels ont donc une marge de manœuvre largement plus importante qu’à Paris.
À titre de comparaison, le 19e arrondissement de Paris, situé à l’est de la capitale, est le moins cher. Il affiche pourtant des prix à 9.000 €/m2. Il reste dans ce quartier, et dans le 20ᵉ arrondissement qui le talonne en termes de prix, de belles opportunités d’investissement pour ceux qui en ont les moyens.
Sur ce chapitre encore, il est difficile de battre Madrid. Bastien Fitoussi, notre expert immobilier à Madrid nous donne un ordre de grandeur : “Les rentabilités locatives sont 2 à 2,5 fois supérieures à celles de Paris”. Évidemment, cela dépend des quartiers et du bien en lui-même (faudra-t-il réaliser des travaux ? À combien s’élèvent les frais, etc).
Selon une étude réalisée par le portail immobilier Fotocasa, la rentabilité annuelle du logement en Espagne se situe à 6,5% brute en 2022. À Madrid, en 2022, elle atteint 5,5%.
Données : Fotocasa
Villaverde est le quartier plus rentable de la capitale espagnole avec 7,9% en 2022, Usera (7,4%) et Puente de Vallecas (6,6%). Les quartiers les plus chers ont, c’est logique, une rentabilité moindre. Elle se situe autour de 3,5% brute.
Pour rappel, voici une carte des districts de Madrid. Les quartiers à forte rentabilité ne sont donc pas très éloignés du centre.
Source : Mairie de Madrid
Investir à Paris, c’est choisir un marché immobilier tendu ou l’offre est toujours inférieure à la demande locative. Le parc immobilier est saturé puisqu’il n’y a pas d’espace pour construire de nouveaux immeubles. C’est ce déséquilibre structurel qui explique les loyers élevés et le fait qu’il y ait peu de vacances.
La rentabilité brute se situe autour de 3,5 %. Un peu plus si vous investissez dans un quartier en devenir et que vous vous lancez dans un projet de rénovation et de location meublée.
En cause :
Selon une étude réalisée par seloger.com, pour l’année 2022, Paris se fait doubler par Rennes (qui dépasse les 8% de rentabilité), Le Mans, Angers, Brest, Mulhouse, Caen et même Besançon (plus de 4% de rendement locatif) !
C’est évident, le dynamisme économique de Paris et de sa région n’est plus à prouver et cela constitue l’un des points clés pour un investisseur immobilier.
Depuis la pandémie de COVID-19, Madrid a montré une résilience économique surprenante. La ville s’est même davantage dynamisée. Explications.
En conclusion, sur le versant économique, bien que Paris ait une longueur d’avance en termes de renommée mondiale, Madrid rattrape son retard. La capitale espagnole devance même Barcelone, pénalisée par son indépendantisme revendiqué, et qui lui volait la vedette jusque-là.
Match nul sur ce point ?
Le coût de la vie à Madrid est, évidemment, plus abordable qu’à Paris. La vie quotidienne dans la capitale espagnole est moins chère, avec un indice global d’environ 52, contre 77 pour Paris (les indices sont basés sur une moyenne de 100) selon les dernières informations de la banque de données Numbeo.
À Madrid, tout est moins cher :
À Paris, vous aurez approximativement 28% de pouvoir d’achat en moins. C’est un point déterminant pour les acheteurs (et les locataires) potentiels.
Source : Numbeo
Selon Bastien Fitoussi, “Depuis la crise du COVID, Madrid a énormément gagné en attractivité pour des raisons simples : son taux de criminalité est très faible (27,22 pour 100), elle est stable politiquement, l’aéroport est proche du centre-ville, elle est bien connectée et vous pourrez rejoindre toutes les plages du pays en moins de 3H de train, la Sierra à 50 minutes, le pouvoir d’achat y est plus élevé qu’à Paris et bien entendu, le soleil brille !”
Autrement dit, le quotidien est agréable à Madrid et la pandémie a en quelque sorte réveillé la ville. Il se souvient : “Nous avons eu un premier confinement sévère, puis une liberté totale : lorsque tous les restaurants étaient fermés en Europe et que la plupart des villes avaient un couvre-feu à 19/20h, en Espagne et notamment ici tout était ouvert jusqu’à 1h du matin, cela a attiré un nouveau public. Et puis, on voit que le télétravail, se généralise beaucoup. Nombreux sont les expatriés originaires de Paris, Londres, etc. Ils sont à 2h d’avion de chez eux, ils profitent du soleil et d’un pouvoir d’achat bien plus important.”
Les nouvelles exigences de bien-être et de qualité de vie apparues après la crise ont révélé les atouts de la capitale espagnole. Une “nouvelle Movida” enthousiasme les madrilènes et fait parler d’elle au-delà des frontières.
Malheureusement, c’est l’inverse qui s’est produit à Paris ces derniers mois, voire ces dernières années. Certes, la ville reste attractive culturellement, son Histoire et son patrimoine continuent de fasciner, elle compte parmi les plus beaux musées du monde, etc. Mais sur de nombreux autres aspects, la capitale française dégringole de son piédestal. Il faut bien avouer que sa qualité de vie et son aura à l’étranger se sont considérablement dégradées. La ville fait les gros titres pour les mauvaises raisons. Remontons le fil de la chronologie.
La ville n’est pas en forme, son taux de criminalité est élevé (57,10 selon les dernières données du site Numbeo.fr contre, nous l’avons dit, 27,22 à Madrid), ses universités ne sont plus plébiscitées dans le monde entier, ses transports en commun sont surchargés et peu efficaces, etc. La capitale se vide : 4.000 élèves parisiens (et leurs parents) n’auraient pas répondu à l’appel à la rentrée 2022. Ils seraient 20.000 à avoir déserté la capitale depuis 2020.
Là aussi, le COVID-19 a changé la donne. Mais, dans le sens inverse. Si les étrangers affluent à Madrid, le télétravail a conduit Paris à se vider au profit de villes périphériques et plus tranquilles, dans lesquelles le mètre carré est moins cher et l’espace extérieur accessible.
Vous l’aurez compris, notre cœur et bons nombres d’indicateurs clés font pencher la balance en faveur de Madrid.
Bastien Fitoussi et son équipe vous y attendent pour s’occuper de votre projet d’achat immobilier sur place.
Vous pouvez prendre un rendez-vous en ligne avec eux, cet entretien est gratuit et vous permettra d’obtenir toutes les réponses aux questions que vous vous posez pour vous lancer.
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