En cette fin d’année 2023, d’après les données d’Eurostat, l’office statistique de l’Union européenne, la mécanique immobilière se grippe partout en Europe. Pourtant, l’Espagne fait de la résistance.
Le secteur immobilier, confronté, il est vrai, à plusieurs challenges, se distingue par sa résilience sur le volet des prix au mètre carré. Loin de chuter sous l’effet de la sévère hausse des taux comme dans les autres pays de la zone euro, les coûts de l’immobilier espagnol n’ont pas ralenti leur course à la hausse.
La rédaction de J’achète en Espagne a décidé de se pencher sur ce phénomène, à première vue contradictoire.
Sommaire
Contexte : l’immobilier européen dans la tourmente
Baisse générale des prix en Europe
C’est la première fois depuis 2014 que les prix immobiliers ont baissé sur l’ensemble du continent européen. Ils ont diminué de 1, 7 % dans la zone euro et de 1, 1 % si l’on considère les 27 pays membres de l’Union Européenne, selon Eurostat.
La France est touchée et nous nous attarderons sur son cas un peu plus bas, mais elle n’est pas la seule. Ses voisins européens aussi :
- L’Allemagne assiste à une chute de près de 10 % des prix au deuxième trimestre 2023, un record depuis plus de 20 ans.
- Le Danemark voit lui aussi ses prix au mètre carré plonger. Une baisse de 7, 6 % cette année.
- La Suède enregistre, quant à elle, une chute de près de 7 % en 2023.
- Au Royaume-Uni, de l’autre côté de la Manche, c’est moins 5, 3 % sur l’année pour l’immobilier.
Augmentation des prix de l’immobilier : la courbe rose est celle du prix à l’achat, la courbe bleue concerne les loyers.
Source : Eurostat
C’est tout l’écosystème immobilier européen qui est fragilisé depuis quelques mois.
En cause ? L’inflation galopante depuis l’automne 2021, la crise de l’énergie et des matériaux depuis le début de la guerre en Ukraine et surtout, l’augmentation des taux d’intérêts par la Banque Centrale Européenne pour juguler la situation. Ils ont eu un impact puissant et direct sur les taux immobiliers. Ceux-ci ont donc explosé (au-dessus de la barre des 4 % en moyenne en Europe), entraînant, pour compenser, une baisse des prix mécanique.
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Qu’en est-il hors des frontières européennes ?
D’un mot, pour compléter le panorama, le secteur est aussi en souffrance outre-atlantique. On emprunte aujourd’hui aux États-Unis à un taux prohibitif de 7 % (sur 30 ans). De l’autre côté du globe, la Chine expérimente une faillite immobilière qui préoccupe jusqu’au Fonds Monétaire International.
Dans ce contexte alarmiste, l’Espagne est médusée face à la hausse toujours grandissante des prix de l’immobilier. Ni les taux bancaires, ni le durcissement des conditions d’octroi de crédit, ni l’inflation, ni même la baisse sans précédent de ses stocks de biens n’ont, pour le moment, réussi à freiner le marathon du prix au mètre carré. Ils dessinent, à l’inverse, une hausse continue en péninsule et dans les îles.
Données clés et analyse des prix en Espagne
Données générales
De l’autre côté de la frontière pyrénéenne, on assiste à une montée de plus 4,5 % du prix moyen au mètre carré au troisième trimestre 2023, selon l’INE, l’Institut national des statistiques espagnol. À la mi-décembre, il faut débourser un peu plus de 2 000 € par mètre carré pour y devenir propriétaire.
Si l’on compare le deuxième et le troisième trimestres 2023 :
- L’augmentation est de 11 % pour les logements neufs.
- De 3, 2 % pour les propriétés dans l’ancien.
Courbe des prix de l’immobilier à l’achat en Espagne entre le premier trimestre 2022 et le troisième trimestre 2023.
La courbe rouge représente la moyenne nationale, la courbe jaune, celle des logements neufs et la grise, celle des logements anciens.
Source : INE
Augmentation des prix par communautés autonomes
L’attractivité des côtes et des grandes villes ne se dément pas.
Dans ces zones, les prix d’achat sont toujours supérieurs à la moyenne nationale (2 000 €/m2, nous l’avons dit).
Citons par exemple :
- Les Canaries : 2 400€/m2.
- La Catalogne et ses 2 300 €/m2, en moyenne.
- La Communauté de Madrid et ses 3 000€/m2.
- Les Baléares : 4 050 €/m2.
Sur le volet de l’augmentation des prix, l’infographie ci-dessous est éloquente. Aucune des 17 communautés autonomes n’a expérimenté de baisse de prix au troisième trimestre 2023 et la plupart des plus fortes hausses se concentrent sur le littoral méditerranéen.
Variation des prix de l’immobilier en Espagne, 3ᵉ trimestre 2023
Source : INE
Augmentation des prix de l’immobilier en Espagne : éléments explicatifs
Quels facteurs seraient en mesure d’expliquer cette situation contrintuitive ?
- En Espagne, le manque d’offre fait face à une demande toujours accrue. Ce déséquilibre, cumulé à la mauvaise santé du secteur de la construction, au manque endémique de logements sociaux, et à l’intérêt soutenu des investisseurs, fait monter les prix.
- Les acheteurs de nationalité étrangère représentent un peu moins d’un sixième du volume des acquisitions fin 2023 (autour de 15 %) et contribuent en bonne partie à cette évolution positive des coûts du mètre carré. Cette typologie d’acheteurs achète, le plus souvent, sans emprunt et n’est donc pas impactée par le durcissement des conditions d’octroi du crédit immobilier qui heurte de plein fouet les acheteurs nationaux. C’est une bonne nouvelle pour le marché.
Le pays tire profit de son attractivité, elle permet à l’immobilier de garder la tête hors de l’eau dans un contexte dans lequel d’autres se noient.
Pour approfondir sur ce point, nous vous recommandons la lecture de notre article : “L’Espagne, un Eldorado immobilier pour les étrangers”.
Vous l’aurez compris, il est encore temps pour investir en Espagne. Si vous avez un projet d’achat immobilier en Andalousie, en Catalogne, dans la Communauté valencienne, dans celle de Madrid ou aux Baléares, contactez notre équipe.
Nos conseillers vous répondront en français sous deux heures ouvrables.
Pourquoi la montée des prix en Espagne est-elle positive ?
Loin d’être négative, cette ascension des prix, alors que la majorité des indicateurs sont au rouge, est positive.
Elle est le signe :
- De la stabilité de la confiance dans le marché immobilier. Investisseurs et acheteurs perçoivent la pierre comme un investissement sûr, en particulier dans les périodes d’incertitude économique que nous traversons et, c’est une bonne chose.
- D’une économie espagnole en bonne santé. La solidité du marché immobilier est un signe de résilience économique. Même si d’autres indicateurs sont faibles, un marché immobilier soutient l’économie dans sa globalité.
Cette croissance robuste, en dépit des turbulences économiques, contraste fortement avec les marchés voisins, nous l’avons dit et notamment avec celui qui nous intéresse le plus : le marché français.
Si vous avez des questions, prenez rendez-vous avec notre équipe. Cette première consultation est gratuite et sans engagement. Elle vous permettra de faire le point sur les options qui s’offrent à vous.
Un marché immobilier français en perte de vitesse
Dans l’hexagone, c’est la rupture.
Les experts tirent en chœur la sonnette d’alarme. Ils sont pessimistes face à un secteur en berne qui ne montre aucun signe encourageant.
À quoi ressemble le marché immobilier français fin 2023 ?
De l’autre côté de la frontière, le ralentissement est marqué par :
- Une très sévère chute de 34 % des réservations d’appartements neufs. Le secteur de la construction va mal, et sur ce point, c’est la même chose en Espagne.
- Une baisse de 83 % des investissements dans l’immobilier résidentiel au premier trimestre 2023, d’après les données Immostat, le spécialiste des statistiques de l’immobilier d’entreprise.
- Selon un rapport du Conseil supérieur du notariat publié le lundi 11 décembre 2023, il y a eu une réduction de 18 % du volume des transactions immobilières entre septembre 2022 et septembre 2023. Pour avoir une idée claire de cette réalité, les ventes sont passées de près de 1, 2 million en 2021 à moins de 900 000 cette année.
- Dans l’ancien, les prix reculent dans la moitié des villes françaises avec des chutes parfois très importantes : moins 8, 6 % à Bordeaux ou Lyon en un an, moins 5 % à Nantes. Des marchés en pleine expansion avant l’inflation et la hausse des taux.
- À Paris, la baisse est historique. Le mètre carré est passé sous la barre symbolique des 10 000 euros, cela n’était pas arrivé depuis 2019.
Si l’on compare au prix avant la crise du covid-19, cela représente une chute de 7 % (-5, 5 % sur l’année 2023 uniquement). Du jamais vu. - D’après les données collectées par les notaires de France, en 2023, la plus forte baisse de prix en France concerne la petite couronne parisienne (-6 %), pourtant très attractive ces dernières années. C’est le département des Hauts-de-Seine qui est le plus impacté avec -6,4 % du prix au mètre carré.
- Une baisse colossale de 40 % des emprunts selon l’Observatoire Crédit Logement.
- Le pouvoir d’achat immobilier baisse radicalement en France métropolitaine. En 2023, un propriétaire peut s’acheter environ 10 mètres carrés de moins qu’en 2021, 5 mètres carrés de moins qu’en 2022.
Évolution du pouvoir d’achat en France.
Source : Conseil supérieur du notariat.
Quels sont les facteurs qui durcissent le marché immobilier français ?
Comment expliquer cette récente fragilité d’un secteur immobilier français très robuste, très attractif et très dynamique avant 2023 ?
- Les taux ont atteint des sommets : 4, 22 % en moyenne contre 3, 26 % en moyenne en Espagne en cette fin d’année 2023.
- L’inflation est autour des 5, 7 % sur l’année en France, contre 3, 6 % en Espagne en moyenne pour 2023.
- Les critères écologiques se multiplient et la loi devient plus sévère pour lutter contre les passoires énergétiques. Cela contraint des propriétaires aux finances limitées à vendre et dissuade des potentiels acquéreurs. Certains, comme les primo-accédants, sont découragés par cette nouvelle complexité. D’autres peinent à trouver une banque qui accepte de s’engager pour un bien à faible performance énergétique. Enfin, nombreux sont ceux qui craignent de ne pas avoir les épaules pour faire face financièrement aux travaux nécessaires. En Espagne, on achète encore sans prendre vraiment en compte les coûts énergétiques.
Les mauvaises perspectives françaises
Si le tableau est déjà mauvais, il devrait encore se noircir en 2024. La nouvelle chute des prix fait consensus parmi les experts immobiliers.
Seloger, le portail immobilier de référence, table sur une nouvelle baisse de 4 % et sur un recul supplémentaire des transactions, de l’ordre de 10 %.
Mais, le 6 décembre dernier, Bercy et la Banque de France ont conclu un accord pour assouplir les conditions d’emprunt. Serait-ce le signe d’une éclaircie à l’horizon qui remettrait en question ces mauvaises prévisions ?
CONCLUSION
En 2024, le marché immobilier espagnol pourrait, de son côté, connaître une stabilisation ou une hausse modérée des prix, mais pas d’effondrement.
Vous l’aurez compris, c’est encore le moment d’acheter en Espagne.
Si vous êtes prêts à vous lancer, nous sommes là pour vous y aider. Prenez rendez-vous en ligne avec nous.
FAQ
Pourquoi les prix de l’immobilier en Espagne continuent-ils d’augmenter malgré la crise économique en Europe ?
En Espagne, l’augmentation des prix de l’immobilier est principalement due à un déséquilibre entre une offre limitée et une demande forte. L’attractivité accrue du pays pour les investisseurs étrangers, qui achètent souvent sans emprunt, contribue aussi à cette hausse.
Quels sont les impacts de la hausse des taux d’intérêt de la Banque Centrale Européenne sur le marché immobilier européen et espagnol ?
La hausse des taux d’intérêt par la Banque Centrale Européenne a généralement entraîné une baisse des prix immobiliers en Europe, car les prêts deviennent plus chers. Cependant, l’Espagne a résisté à cette tendance grâce à son marché attractif et à une forte demande.
Comment la situation de l’immobilier en Espagne diffère-t-elle de celle des autres grands marchés immobiliers européens comme la France ou l’Allemagne ?
Contrairement à d’autres pays européens comme la France et l’Allemagne, où les prix immobiliers ont plongé, l’Espagne a vu une augmentation continue des coûts au mètre carré. Cela est dû à des facteurs uniques tels que la forte demande des acheteurs étrangers et à un marché immobilier un peu moins saturé que le marché français par exemple.
Quel est le rôle des investisseurs étrangers dans la dynamique actuelle du marché immobilier espagnol ?
Les investisseurs étrangers jouent un rôle prépondérant dans le marché immobilier espagnol. Ils représentent une part significative des achats (15 %), souvent sans recourir à des emprunts, ce qui aide à encourager la hausse des prix malgré le contexte économique difficile.
En quoi la hausse des prix de l’immobilier en Espagne est-elle considérée comme un signe positif malgré les difficultés économiques générales ?
La hausse des prix de l’immobilier en Espagne est positive, car elle indique une confiance continue dans le marché immobilier et une économie espagnole résiliente. L’Espagne semble mieux résister aux chocs économiques post-COVID et guerre en Ukraine que d’autres pays européens.
