1. Eviter les pièges et arnaques immobilières en Espagne : que faire en ce qui VOUS concerne ?
2. Eviter les pièges et arnaques immobilières en Espagne : que faire en ce qui concerne LE BIEN ?
Votre cœur s’emballe, vos yeux et votre visage s’illuminent quand vous parlez d’elle, elle vous donne l’envie de faire des milliers de projets et de regarder vers l’avenir. Ça y est : vous avez trouvé la maison de vos rêves. C’est formidable !
On ne voudrait pas jouer les rabats-joie, mais attention… Acheter un bien immobilier en Espagne, c’est rarement simple. Pas question de foncer tout droit sur l’autoroute de l’acquisition sans se retourner. Il va falloir vous retourner. Et souvent ! Car la route est truffée d’obstacles, de pièges et d’arnaques en tout genre.
Mais si vous lisez attentivement cet article et que vous préparez bien cette aventure, tout ira bien.
La première chose à garder en tête, car elle va déterminer la suite de votre projet, c’est que VOUS êtes responsable de faire toutes les vérifications relatives au bien : son état, son histoire, son statut… n’attendez pas du notaire qu’il le fasse pour vous, car le rôle du notaire en Espagne n’a rien à voir avec sa place dans les pays francophones. Sa seule responsabilité est de s’assurer que la vente se passe bien d’un point de vue contractuel.Donc, cela veut dire que pour éviter les arnaques vous devrez vous retrousser les manches et enquêter !
Eh oui, le métier d’agent immobilier n’est pas régulé en Espagne comme il l’est en France. Il existe des tas d’arnaqueurs immobiliers professionnels de l’autre côté des Pyrénées. L’agence vers laquelle vous vous tournerez doit être sérieuse, vous devez vérifier qu’elle a pignon sur rue, veiller à son e-réputation, en un mot : à sa crédibilité.
Le Numéro d’Identification des Étrangers, vous devez le savoir, est indispensable pour acheter un bien en Espagne. Mais le COVID est passé par là et il a bouleversé les pratiques, jusque dans l’immobilier. Début 2022, un accord passé entre l’organisme responsable de récolter les impôts et le notariat permet aujourd’hui d’acheter sans NIE, mais avec un numéro fiscal transitoire. L’administration peut vous l’attribuer sur demande d’un notaire et sans votre présence physique. Vous aurez 3 mois pour régulariser votre situation à l’issue de la vente. Attention à un point important concernant le NIE : si vous êtes marié(e), votre épouse(x) devra aussi avoir son NIE.
Nous vous conseillons aussi vivement d’avoir un compte bancaire espagnol. Cela n’est pas obligatoire, mais vous sera utile pour payer votre fournisseur de gaz, d’électricité, vos impôts etc… Car nombreux sont les organismes ou fournisseurs qui n’acceptent que les IBAN espagnols. Autant le prévoir dès le début de votre aventure immobilière !
Par ailleurs, la clause suspensive pour non-obtention du prêt n’existe pas en Espagne. Pour éviter les pièges et les arnaques immobilières, soyez donc préparé et ficelez bien votre financement avant de vous lancer.
Vérifiez que vous avez le droit d’habiter le bien qui vous fait de l’œil ! “Comment ça, il existe des cas où l’on ne peut pas habiter un bien qui est disponible à la vente ?” Eh bien oui.
Un document vous certifie que le logement est en règle d’un point de vue urbanistique, qu’il est inscrit au registre foncier, qu’il dispose du minimum en termes de sanitaires, il vous résume aussi ses caractéristiques techniques basiques. Il vous faut donc vous le procurer.
Ce document porte plusieurs noms : le certificado de habitabilidad, la cédula de habitabilidad ou la licencia de habitabilidad (ndlr : certificat d’habitabilité). Il est délivré par la Oficina de la Vivienda (ndlr : Le Bureau du Logement) de la mairie et, une fois demandé, il est disponible sous 30 jours ouvrés. Attention, ce certificat a une durée de vie de 15 ans (selon les communautés), il est renouvelable.
Nous vous conseillons de vous charger vous-même des vérifications “physiques” du logement ou de vous faire accompagner par un architecte. Regardez avec attention l’état des fenêtres, des sols, des murs, faites la chasse aux fissures etc… Pourquoi, eh bien parce que si vous vous rendez compte d’un problème après la vente, vous ne pourrez pas vous retourner contre le propriétaire précédent.
Pour éviter les pièges et les arnaques immobilières en Espagne, attention à ne pas vous méprendre sur cette question. Au pays de Cervantes, les mètres carrés sont différents. Trivialement on dit qu’ils « sont plus petits ». La réalité, pour simplifier, serait de dire que les mètres carrés utiles espagnols sont nos mètres carrés carrez, à la différence des mètres carrés construits. A l’arrivée, il y a donc toujours moins de mètres carrés habitables en utile par rapport au “construit” . L’exemple le plus parlant est le suivant : les cloisons et les superficies communes comptent dans le calcul de votre superficie construite ! Le détail du métrage est précisé au cadastre.
Breaking news ! En Espagne ce sont les biens et non les propriétaires qui sont endettés. En d’autres termes, si vous ne vérifiez pas que le propriétaire précédent a payé tout ce qu’il doit (hypothèque, impôts locaux, charges, travaux…) c’est vous qui hériterez de ses dettes ! Cette phrase a dû suffire à vous convaincre de mener l’enquête.
Alors où obtenir cette information ? Eh bien, sur la nota simple..
Pour faire “simple”, c’est en quelque sorte le passeport, la carte d’identité du bien. C’est surtout l’un des documents les plus importants de votre croisade immobilière. Ce rapport officiel du Registro de la Propiedad (ndlr : le registre de la propriété) décrit brièvement la propriété (surface construite, surface utile, taille du terrain inscrite au cadastre, caractéristiques de la maison qui sont déclarées au cadastre) et vous donne cette information capitale : le bien est-il endetté ?
Au moment de sa vente, le bien doit être évalué par une entreprise habilitée. On appelle ça, la tasación (ndlr : l’évaluation, l’expertise). C’est sur cette valeur que la banque va se baser pour définir le montant qu’elle acceptera de vous prêter (sachez qu’elle ne vous prêtera pas plus de 60 % de cette valeur si vous ne résidez pas en Espagne). L’acheteur doit prendre en charge le coût de cette formalité et nous vous conseillons vivement d’être sur place le jour J afin d’orienter l’expert sur le prix de marché de votre bien.
Depuis 2013, il vous faut demander le diagnostic énergétique du bien en question. Rien de sorcier pour ce document, vous le connaissez. Nous avons le même en France. Ceci dit, vous devez impérativement en faire la demande au moment de vous lancer dans l’achat. Attention, il a une validité de 10 ans. Pour l’obtenir, vous pouvez vous tourner vers un technicien habilité ou vers le Collège Professionnel des Architectes.
Vous avez besoin d’avoir connaissance de ce qui a été fait et surtout, de ce qui est prévu dans la copropriété dans laquelle vous envisagez de vous installer ou d’investir.
Depuis 2012, pour les biens de plus de 50 ans (la majorité des biens dans les villes) vous devez aussi vous procurer l’ITE. C’est un rapport d’inspection technique qui certifie que l’immeuble est en règle. Le propriétaire doit être en mesure de vous fournir ce certificat.
Le tourisme est la poule aux œufs d’or de l’Espagne, il était donc nécessaire de le couver et, c’est dans cet état d’esprit que, depuis 2016, suite à de nombreux abus et pour éviter la concurrence déloyale aux hôtels, la location touristique est extrêmement régulée en Espagne. La réglementation diffère selon les communautés : certaines ont fait passer des décrets, d’autres non. Vous devez donc vérifier dans quelle situation vous vous trouverez si vous allez au bout de cette acquisition. Retenez aussi que les licences sont payantes et renouvelables.
Eh bien parce qu’en Espagne, avant la signature du compromis, sachez qu’il faut payer 10 % de la somme du bien. En cas de rétractation, vous perdrez cet acompte qu’on appelle, les arras (les arrhes). Si c’est le vendeur qui se rétracte, il devra vous rembourser ces 10 % et vous indemniser en vous payant 10 % de plus. Le compromis est donc un acte qui a une bien plus grande valeur d’engagement qu’en France.
La señal ou la reserva est une somme qui, en règle générale, ne dépasse pas 5.000 euros et que peut verser un futur acquéreur pour réserver un bien après négociation de son prix. En contrepartie, le propriétaire doit retirer le logement du marché et ne peut plus modifier le prix sur lequel vous vous êtes accordé.
Comme pour l’ensemble de votre processus d’achat, nous vous conseillons de vous référer à l’agence immobilière qui vous accompagne. C’est à elle qu’il faut confier l’argent et non pas au propriétaire
Pour toutes ces raisons, il n’y a qu’une seule conclusion possible à cet article : faites-vous accompagner par une agence francophone. J’achète en Espagne est présente sur l’ensemble de la côte méditerranéenne, à Madrid, aux Canaries et aux Baléares, et a déjà accompagné plus de 200 familles dans l’achat d’un bien. N’hésitez donc pas à nous contacter.
