Différence entre un contrat de réservation et un contrat de arras

Vous avez probablement consulté plusieurs sites immobiliers et visité beaucoup de propriétés jusqu’à ce que vous trouviez enfin la propriété de votre choix. A présent, votre plus grande crainte est de ne pas la perdre. Le problème est que vous avez besoin de temps pour trouver le financement et que vous ne voulez pas qu’un autre acheteur vous devance.

Pour éviter cela, vous avez deux possibilités : signer un contrat de réservation ou un contrat de arras. Ces deux options ont des différences qui peuvent vous aider à prendre une décision.

Qu’est-ce qu’un contrat de réservation de bien immobilier ?

Le contrat de réservation permet à l’acheteur de réserver le logement en échange du versement d’un acompte sur le prix de vente (communément appelé dépôt de garantie) tandis que le vendeur s’engage à livrer le logement. Pour simplifier, cela signifie que les deux parties s’entendent pour acheter et vendre la propriété.

Généralement, ces contrats de réservation sont signés avec les promoteurs lors de l’achat de maisons construites ou en construction.

Que contient le contrat de réservation ?

Le contrat de réservation doit contenir les conditions que l’acheteur et le vendeur ont convenu. Vous devez garder à l’esprit que les clauses incluses dans le contrat sont contraignantes pour les deux parties et constituent la base du contrat de vente ultérieur.

Un contrat de réservation doit comprendre :

• Nom et données personnelles de l’acheteur et du vendeur,
• Description de la propriété : adresse complète et superficie de la maison, ainsi que les propriétés attenantes le cas échéant, telles que le garage ou le débarras,
• Numéro d’enregistrement de la propriété. Il sert à vérifier qui est le propriétaire actuel et que tout est en ordre,
• Certificat de charges : il vous permet de confirmer que la maison est libre de charges, par exemple qu’elle n’a pas de prêt hypothécaire ou qu’elle est louée,
• Montant de l’acompte : il n’y a pas de montant fixe, car il dépend de l’accord entre les parties, mais il se situe généralement entre 1% et 5% du prix du bien.
• Procédure de paiement : elle établit comment le reste du montant de l’achat-vente sera payé, et comment les dépenses sont réparties entre l’acheteur et le vendeur.
• Clauses d’annulation : déterminent les conditions dans lesquelles le contrat peut être annulé.

Droits et obligations du contrat de réservation

En tant que contrat, il impose un certain nombre de droits et d’obligations à l’égard de l’acheteur et du vendeur :

• L’acheteur a le droit d’acheter la propriété au moment et au prix convenus avec le vendeur.
• L’acheteur est tenu d’acheter le logement, il ne peut pas faire marche arrière même s’il trouve un autre logement plus intéressant, et il doit respecter les délais du dépôt de l’argent qui ont été fixés dans le contrat.
• Le vendeur est tenu de vendre le bien. 
• Le contrat de réservation ne peut être résilié que si une clause permettant la résiliation dans certaines circonstances ou le non-respect des conditions convenues a été incluse.

Qu’est-ce qu’un contrat de arras ?

Le contrat de arras est un accord signé entre deux parties dans le but de remplir une obligation ; l’achat et la vente de la propriété. Lors de la signature du contrat de arras, un montant est également versé au titre d’acompte.

Il existe trois types de dépôt ayant des effets juridiques différents :

• Arras confirmatorias : Ils garantissent que la vente et l’achat seront effectués, sans possibilité de retrait. Si l’une des parties ne respecte pas le contrat, l’autre peut exiger le respect de l’accord ou sa résiliation avec indemnisation des dommages.
• Arras penales : Celles-ci comprennent une clause de défaut (telle que la perte de l’arras) mais n’empêchent pas l’exécution de l’obligation.
• Arras penitenciales : Les plus courantes. Celles-ci permettent à l’acheteur de se retirer de l’achat, s’il le fait, il perd l’acompte. En revanche, si le vendeur se retire, il doit payer le double de l’acompte à l’acheteur.

Comment les paiements sont-ils effectués pour le contrat de arras ?

Deux paiements sont généralement établis :

• Le premier paiement est effectué au moment de la signature du contrat.
• Le deuxième paiement lorsqu’il est signé devant le notaire, par chèque certifié ou, le cas échéant, par chèque bancaire. Ce versement est généralement effectué dans un délai maximum de deux mois, délai qui est le double de celui requis pour obtenir un prêt hypothécaire (un mois), ainsi que les frais de vente (enregistrement, notaire, etc.).

Autres paiements : concernant le notaire, le greffe, ainsi que la taxe sur les actes juridiques documentés, tout cela est généralement payé par l’acheteur, en plus de la plus-value communale, qui dans ce cas est supportée par le vendeur.

Contenu d’un contrat de dépôt

Dans un contrat de dépôt, chaque point convenu entre l’acheteur et le vendeur doit être repris en détail. Parmi ceux-ci, nous soulignons :

• Les informations personnelles de l’acheteur et du vendeur, y compris les documents d’identité correspondants.
• Description détaillée de la maison, y compris des données telles que l’emplacement de la maison, son adresse, la zone, ainsi que l’indication s’il y a une salle de stockage ou un garage.
• Le montant d’argent à payer doit également être stipulé à titre d’acompte.
• Prix à payer pour la maison, le délai maximum pour finaliser la vente devant le notaire, en plus des éventuels frais de la maison et de la répartition des frais de vente (frais de notaire, enregistrement, etc.).

Qui signe le contrat de dépôt ?

En règle générale, le contrat de dépôt est signé par l’acheteur et le propriétaire du bien. Mais deux autres cas peuvent survenir :

Cas 1. Si, la maison est achetée par un couple, alors il suffira simplement à l’un des deux membres du couple de signer le contrat, établissant clairement qu’ils signent au nom du couple.

Cas 2. Lorsqu’il s’agit d’acheteurs qui sont un couple marié qui sont en régime de séparation de biens ou, dans leur cas, qui sont un couple qui n’est pas encore marié, les deux personnes doivent signer le contrat.

Peut-on rompre un contrat de arras ?

Parlons maintenant de ce qui se passe lorsque le contrat de dépôt est rompu.

Dans ces cas, la loi établit que lorsque la vente n’est pas réalisée dans le délai stipulé dans le contrat, les deux parties sont automatiquement libérées de tout engagement contracté. De plus, la personne responsable du retard perd le montant, sans importer les circonstances qui ont empêché l’opération d’avoir lieu.

Conformément à l’article 1454 du Code civil espagnol, la loi prévoit une série de sanctions pour ceux qui ne respectent pas le contrat de arras :

• Si c’est l’ acheteur qui enfreint le contrat de dépôt, alors c’est lui qui perdra le señal qu’il a précédemment contribué à la signature du contrat.
• Si c’est le vendeur qui ne respecte pas le contrat de dépôt, non seulement il sera contraint de restituer le paiement du signal que l’acheteur a donné, mais ledit paiement doit être égal au double du montant livré (considéré comme une compensation).

 

Les différences entre un contrat de réservation et de arras

Les différences les plus importantes entre ses deux options sont les suivantes :

• Le contrat de arras est inclus dans le Code civil et offre donc une plus grande sécurité juridique, tandis que le contrat de réservation n’est pas réglementé.
• Le contrat de arras peut être résilié par le versement d’une indemnité.
• Le contrat de réservation ne peut pas être résilié, il n’est possible que si les raisons de la résiliation sont indiquées dans les clauses du contrat.

Compte tenu des conséquences de chaque contrat, il est conseillé de signer un contrat de réservation lorsque vous êtes déterminé à acheter le bien, pour éviter que le vendeur ne le vende à un autre acheteur. Toutefois, si vous attendez d’obtenir le financement pour acheter la maison, il est préférable de signer un contrat de arras que vous pouvez annuler si vous n’obtenez pas l’argent pour acheter la maison.

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Source : En Naranja