Comment repérer et éviter les mètres carrés non déclarés en Espagne ?

Sans enregistrement au Registre de la Propriété, les travaux d’agrandissement ou de modification de l’agencement d’un bien sont illégaux. Comment s’en prémunir?

Achat immobilier en Espagne: attention aux travaux non-déclarés!

En Espagne, il arrive très fréquemment que des travaux aient été réalisés dans un logement sans avoir été déclarés. Si la superficie indiquée dans l’annonce est un critère déterminant dans le choix d’un logement, il faut cependant rester très vigilant. Comment savoir si tous les travaux réalisés ont été déclarés? Quels sont les risques encourus à acheter un bien dont tous les mètres carré ne sont pas déclarés?

Les travaux non-déclarés: qu’est-ce que c’est?

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, la superficie déclarée d’un logement ne correspond pas toujours à la réalité. Premier facteur en cause: les mètres carrés espagnols ne sont pas comptabilisés de la même manière qu’en France. J’achète en Espagne vous donne tous les conseils à ce sujet dans cet autre article. Mais il arrive bien souvent que le seul mode de calcul ne soit pas le seul problème dans le calcul des mètres carré d’une maison ou d’un appartement en Espagne. En cause: l’absence de déclaration de travaux effectués. Fréquente en Espagne, la réalisation de travaux sans autorisation concerne particulièrement le sud du pays ainsi que la Catalogne. Les travaux réalisés ne sont alors pas enregistrés au Registre de la Propriété et au cadastre.

Soyez particulièrement vigilants si l’agent immobilier ou le propriétaire vous parle de travaux réalisés tels que:

• Aménagement d’un garage en pièce de vie ou en chambre;
• Aménagement d’un grenier en pièce de vie ou en chambre;
• Construction d’une véranda en lieu et place d’une terrasse;
• Construction de tout nouvel édifice séparé ou relié à l’habitation principale.

Comment savoir si des travaux ont été déclarés ou non?

La réalisation de travaux en elle-même ne doit pas bloquer une vente: un agrandissement, une construction ou une transformation de l’habitat peut avoir été réalisée en accord avec la réglementation. Cependant, il est vivement recommandé de procéder à une vérification. Pour savoir si des travaux sur un bien immobilier en Espagne ont été autorisés, il est nécessaire de consulter les superficies déclarées au cadastre. Une fois cette donnée connue, il est aisé de la comparer avec la surface indiquée par l’agence immobilière ou par le propriétaire.

Des travaux non-déclarés ont été réalisés dans un logement: quels sont les risques?

Travaux non-déclarés = travaux illégaux

N’ayant pas été enregistrés au niveau du cadastre et du Registre de la Propriété, des travaux non-autorisés sont considérés d’office comme illégaux. Si vous décidez d’acheter un bien immobilier en connaissance de cause, ou que vous vous rendez compte après votre acquisition que des travaux non-déclarés y ont été réalisés, plusieurs risques pèsent sur votre propriété:

• Lors de la revente de la maison ou de l’appartement concerné, les surfaces non-déclarées ne pourront pas apparaître dans l’ensemble des documents officiels relatifs à la vente;
• En cas de contrôle d’un organisme public, des sanctions peuvent être envisagées. Il sera tout d’abord nécessaire de régulariser la situation en demandant une autorisation. Si celle-ci est refusée, la construction illégale devra être détruite. Que l’autorisation soit acceptée ou non, une amende y sera également systématiquement associée;
• Si vous décidez de mettre en location votre logement, soyez particulièrement vigilants sur l’utilisation des pièces non-déclarées: en cas d’accident, les compagnies d’assurances ne prendront pas en charge les dommages matériels ou corporels.