Comment fonctionne la limitation de prix en Catalogne et pourquoi elle n’affecte pas tous les contrats ?

Le 22 septembre le parlement catalan a approuvée la règle établissant des limites sur les revenus dans les contrats de location en Catalogne. La loi 11/2020 est aujourd’hui une réalité et ses effets commenceront à se faire sentir immédiatement, pour cette raison, voici une liste de points à prendre en compte.

1. Non, tous les contrats ne seront pas affectés

Pour qu’un bail soit affecté par la limitation des revenus, il doit répondre à certaines exigences et, en outre, ne pas appartenir à certaines catégories expressément exclues. Plus précisément, les contrats de location soumis à la loi 11/2020 doivent respecter, cumulativement, les circonstances suivantes:

• Le contrat doit être conclu à partir du 23 septembre 2020. La norme n’affecte pas les contrats déjà conclus. Cependant, cela impact les contrats où la zone correspondante est déclarée comme «zone à marché du logement tendu» et que la novation implique une prolongation de la durée du contrat ou une location.
• Le contrat doit porter sur un bail de logement (la règle ne s’applique pas à la location de locaux).
• La maison louée doit être utilisée comme résidence permanente du locataire.
• La maison louée doit être située dans une zone qui a été déclarée «zone restreinte du marché du logement».

En revanche, et bien qu’ils remplissent les conditions ci-dessus, les contrats signés avant le 1er janvier 1995 et ceux qui sont soumis à des régimes spéciaux de détermination du revenu, sont exclus de l’application de la loi 11/2020, notamment:

• Ceux dont l’objet est un logement soumis à un régime de protection officiel.
• Ceux dont la finalité est : le logement intégré dans les réseaux publics d’insertion ; de médiation de logement à loyer social ; dans le Fonds de logement locatif pour les politiques sociales.
• Ceux de nature sociale.
• Ceux qui sont souscrits conformément aux dispositions légales applicables à la location sociale obligatoire.

2. Non, la limitation de prix n’affecte pas l’ensemble du territoire catalan

Seuls les contrats de location faisant référence à des logements situés dans des zones déclarées «zones à marché du logement tendu» sont soumis au régime de limitation des loyers. Pour l’instant, ce sont les communes correspondantes: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelone, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Reus Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragone, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú et Vilassar de Mar.

3. La limite de loyer dépend du type de propriétaire

Si vous êtes une personne morale, le loyer initial ne peut excéder le prix de référence pour la location d’une maison aux caractéristiques similaires dans le même environnement urbain. Le loyer initial ne peut excéder le loyer inscrit sur le dernier bail dûment mis à jour si, en outre, il répond à ces deux points :

• le logement a été loué au cours des cinq années précédant l’entrée en vigueur de la loi 11/2020
• il n’a pas été affecté par un régime de limitation des revenus

À ces fins, le bailleur doit informer par écrit, la date et le prix du bail précédent. Celui-ci peut également autoriser le locataire à demander des informations au Registre des obligations avant de signer (une fois la signature du locataire effectuée, celui-ci peut demander ces informations sans autorisation). Dans le cas des propriétaires individuels, les mêmes limitations s’appliquent avec les exceptions suivantes :

• La limite de loyer indiquée dans le dernier bail ne s’applique (et non le prix de référence) que si : le logement du bailleur a un revenu égal ou inférieur à 2,5 fois l’indicateur de loyer catalan et le revenu du locataire est supérieur à 3,5 fois l’indicateur de revenu pondéré pour la Catalogne.
• Le prix de référence ne s’applique comme limite de loyer qu’en cas de relation de parenté entre les parties ayant signé le dernier bail signé avant l’entrée en vigueur de la loi 11/2020.

Si le même logement fait l’objet de plusieurs contrats de location à validité simultanée affectant différentes parties, la somme des loyers convenus dans les différents contrats ne peut excéder le loyer maximal applicable au bail unitaire du logement.

4. Et quel est le prix de référence qui sert de limite de loyer ?

Ce prix est établi à partir de l’indice de référence des prix de location des logements accessible via la Generalitat. Pour déterminer la limite de revenu, l’indice est pris en compte, et non les marges de prix. Cependant, le prix peut augmenter dans deux cas :

• si au cours de la dernière année des travaux ont été effectués dans le logement qui améliorent son habitabilité, sa sécurité, son confort ou son efficacité énergétique
• si au moins trois des caractéristiques suivantes concordent dans le logement, l’indice peut augmenter jusqu’à cinq pour cent: ascenseur, parking, maison meublée, système de chauffage ou de climatisation, espaces communs à usage commun (comme le jardin ou la terrasse sur le toit), piscine communautaire ou équipement similaire, services de conciergerie dans le bâtiment ou vues spéciales.

5. Et si la maison est neuve?

Le loyer convenu au début du contrat peut être légèrement plus élevé dans les trois cas suivants :

• une maison nouvellement construite
• une habitation résultant d’un important processus de réhabilitation
• un certificat d’achèvement des travaux, ne dépassant pas les cinq ans suivant son obtention.

Bien que le contrat soit soumis à une limitation, le prix de référence sera la marge supérieure de l’indice de référence des prix de location. Cela ne s’applique pas si des subventions publiques ont été obtenues pour l’exécution des travaux.

6. Que se passe-t-il si j’ignore la règle?

Des sanctions administratives peuvent être imposées. La loi 11/2020 a modifié la loi 18/2007 sur le droit au logement. La loi 11/2020 inclut une série d’infractions liées à ce nouveau régime de confinement. Plus précisément, l’établissement d’un revenu supérieur aux montants fixés par la loi 11/2020 peut constituer une infraction grave et entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 90 000 euros (si le revenu fixe dépasse vingt pour cent ou plus, le montant maximum) ou légère avec une amende pouvant aller jusqu’à 9 000 euros (si la différence est inférieure à vingt pour cent).

Source : Idealista