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Acheter en Espagne : attention à la chute des stocks

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Si 2021 a été un bon cru, avec plus de 600.000 ventes en un an selon les Registradores de España (ndlr : les greffiers d’Espagne), 2022 a pris le même chemin dès les premiers mois de l’année. Malgré le climat international et l’inflation qui a atteint des sommets dans la péninsule -10,4% en août 2022-, le marché immobilier espagnol est toujours dans une forme olympique. Au deuxième trimestre, le stock d’appartements et de maisons a même fondu comme neige au soleil (moins 8% en moyenne en un an). Et ce, à peu près partout sur le territoire. 

Quelles conséquences cette chute de la réserve des biens disponibles peut-elle entraîner pour les futurs acquéreurs désireux d’acheter en Espagne ? 

Scanner d’une rentrée immobilière pas comme les autres.

Table des matières

Baisse des stocks immobiliers : les causes

Le virus… immobilier !

Pour comprendre cette brutale chute des stocks, il faut rembobiner et revenir à un événement marquant de 2019. Sur le blog de J’achète en Espagne, nous avons utilisé plusieurs fois cette formule qui interpelle et qui veut tout dire : “Merci le COVID” ! 

Eh oui, depuis la fin de la pandémie -si l’on peut dire- ou du moins, depuis la fin des restrictions de déplacement qui y étaient liées, le marché immobilier est extrêmement dynamique. Pourquoi ? Ne nous dites pas que la pandémie ne vous a pas fait réfléchir, qu’elle ne vous a pas conduit à remettre en question vos choix de vie ? Nous ne vous croirons pas ! Une maison au calme, loin de la ville, une pièce en plus pour télétravailler, un jardin ou une terrasse… avec le virus du COVID-19, les besoins ont évolué. Et tous ceux qui ont pu changer de logement rapidement l’ont fait. Ils ont été nombreux, notamment grâce aux économies réalisées pendant cette longue période où toute dépense “extra” était devenue impossible. À titre informatif, les bas de laine des Français et des Espagnols ont accumulé 150 milliards d’euros d’économies en 2021. Au moment où nous écrivons ces lignes le 1er septembre 2022, cet argent est déjà quasiment dépensé. 

Les acheteurs étrangers ont grignoté les réserves de biens

Autre donnée qui éclaire cette ruée vers la pierre, les étrangers ont aussi considérablement dopé les ventes ces derniers mois. En 2021, ils ont acheté 44% de plus de biens que l’année précédente ! Le virus leur a donné envie d’acheter en Espagne, soit pour y posséder une maison secondaire, soit pour s’y installer et changer de vie. Les Baléares et la région d’Alicante ont concentré la majorité des demandes et, en ce qui concerne la nationalité des acquéreurs, les Britanniques sont sur la première marche du podium avec 11% des transactions.

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Cala Mitjana, Minorque, Baléares

Hausse des taux, chute des stocks et évolution du marché immobilier espagnol

Par ailleurs, la récente hausse des taux directeurs de la BCE de 0,5 point en juillet a accentué cette course à l’achat. Avant même qu’elle soit effective et dès les premières annonces de Christine Lagarde au printemps, elle a agi comme un levier et poussé les acheteurs potentiels à se décider plus vite. Pour quelle raison ? Eh bien simplement par peur de ne pas obtenir de crédit plus tard, par crainte que les taux franchissent des paliers tels qu’ils ne seraient pas en mesure de rembourser leur emprunt. Sur ce versant, les données sur les hypothèques en Espagne sont parlantes : selon l’Institut National des statistiques Espagnol, le nombre de prêts accordés au mois de juin  dernier -soit juste avant l’entrée en vigueur de la hausse de la BCE- s’est élevé à 42.767, chiffre le plus important pour le sixième mois de l’année depuis 2010 et seizième mois de hausse consécutive !

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Évolution du nombre de crédits immobiliers signés en juin depuis 2014.

Source : INE

Dans quelles villes les stocks ont-ils le plus diminué ?

En bref, depuis la reprise et notamment depuis 2021 lorsque la situation sanitaire s’est stabilisée, le stock de biens disponibles dans toute l’Espagne a diminué à vitesse grand V. Il se serait dégonflé de 8% en 1 an entre le second trimestre 2021 et le second trimestre 2022 selon Idealista, le site immobilier de référence dans le sud de l’Europe. 

Si vous envisagez d’acheter en Espagne, sachez donc qu’à Valencia, Santander et Teruel, les réserves de biens ont par exemple chuté de plus de 30%. Madrid, la capitale, a vu ses stocks se réduire de 15%. Il devient donc difficile de trouver chaussure à son pied dans de nombreuses villes. 

Santander, Teruel et Valencia ont vu leur stock de biens disponibles baisser de plus de 30%.

Source : Idealista

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La demande déborde et les biens viennent à manquer. Le portail immobilier espagnol Fotocasa a récemment mené une étude limpide : selon elle, l’offre de logements ne peut plus répondre à la forte demande. Concrètement, 16% de la population espagnole de plus de 18 ans a acheté ou tenté d’acheter une maison au cours de la dernière année contre 4% qui a vendu ou essaie de vendre ! CQFD.

En juin 2022, L’Observatoire AEDAS Homes a publié des chiffres qui vont dans le même sens : deux Espagnols sur trois âgés de 25 à 65 ans auraient toujours l’intention de déménager. Soit environ 18 millions de personnes ! 

Les stocks ne sont donc pas prêts de se regonfler. 

Quels sont les biens qui partent le plus vite ?

En termes de type de biens, remarquons que les maisons et villas atteignent des records de vente. Selon les dernières données des notaires espagnols, les chiffres se hissent à leur niveau de 2007, c’est-à-dire à celui d’avant la crise de 2008. 

Il s’est en effet vendu plus de 70.000 maisons entre le mois de janvier et le mois de mai 2022, donc 12% de plus que l’année précédente à la même période. 

Là encore, c’est la suite logique du COVID et des changements de paradigme qu’il a engendrés. L’Andalousie et la Communauté valencienne sont les leaders sur ce marché selon l’INE, l’Institut National des statistiques Espagnol. Ces régions ont respectivement enregistré plus de 16.000 et plus de 11.000 ventes de maisons sur cette période de 5 mois.

Pour nuancer, précisons qu’il existe quelques villes où, à l’inverse, le stock a grimpé. La ville d’Ourense, en Galice, au nord-ouest de l’Espagne, a vu ses réserves de biens augmenter de 15% par exemple. León, la capitale de la province éponyme, la talonne avec une hausse de 13% de ses réserves de biens. Des villes jusqu’ici considérées comme moins attractives que les autres, moins chères que les grandes capitales ou les villes côtières, qui tirent aujourd’hui leur épingle du jeu et dans lesquelles il y a des affaires à faire ! Surveillez donc ce marché légèrement méconnu si vous souhaitez acheter en Espagne. 

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Le phare de Cabo Vilán en Galice

Quelle est la relation entre les stocks et les prix de l’immobilier en Espagne?

En parallèle de cette réduction des biens immobiliers disponibles, les prix continuent de grimper. En cause ? L’inflation généralisée en Europe, qui commence à décroître sous l’effet de l’augmentation des taux de la Banque Centrale Européenne en juillet dernier, mais aussi la forte demande. 

En août 2022, les prix moyens en Espagne étaient de 1896 euros du mètre carré, ils ont donc augmenté de près de 4% en un an seulement selon les experts d’Idealista. Cette hausse est impulsée par les capitales de région (dans la capitale, Madrid, les biens se vendent en moyenne à 3123 euros du mètre carré), les îles Baléares (avec 3542 euros du mètre carré en moyenne) et, bien-entendu, par les villes situées sur la côte méditerranéenne dont l’attractivité ne s’est jamais démentie.

Reste à voir si dans ce contexte de baisse de l’offre, les prix pourront se maintenir. Rien n’est moins sûr. 

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Prix moyen au mètre carré.

Source : Idealista

Baisse du stock des biens immobiliers en Espagne : si vous souhaitez acheter en Espagne, c’est le moment de se faire accompagner !

Dans un marché aussi tendu, il est devenu quasiment impossible de négocier les prix. Les vendeurs ont largement la main et l’acquéreur potentiel doit se plier à ses exigences pour ne pas se faire dépasser par un acheteur plus adroit ou plus rapide. En bref, le marché est tendu.

En conclusion, nous pourrions résumer la situation ainsi : lorsque d’un côté les stocks diminuent et que de l’autre les prix montent, c’est le meilleur moment pour faire appel à un conseiller immobilier d’expérience car les temps sont durs ! 

Les biens de qualité sont rares et partent comme des petits pains. Ou des bravas. Vous diriez qu’on prêche pour notre paroisse ? À bon entendeur…!

Mise à jour · 8 mars 2023

Alors, comment se porte le marché de l’immobilier en Espagne en ce début d’année 2023 ? Les stocks de biens ont-ils retrouvé des couleurs ?

Si fin 2022 les experts immobiliers espagnols prévoyaient une chute des prix de l’immobilier en Espagne -de l’ordre de 5 à 10% pour être précis- il semblerait qu’en ce premier trimestre 2023, ils revoient leur copie. Une franche chute des prix semble désormais peu probable. 

À retenir : 

  • Les stocks de biens sont toujours assez bas car 2022 a été une année record mais, selon idealista, le portail immobilier qui fait autorité dans le sud de l’Europe, les experts prévoient une stabilisation sur l’année 2023. 
  • Pour les prix à l’achat, comptez en moyenne 1960€/m2, ce qui représente une augmentation de 8% par rapport au mois de février 2022. Cette hausse cumulée à celle des taux bancaires -qui secoue l’ensemble de l’Europe depuis la guerre en Ukraine, l’inflation et les ajustements de la BCE– complique bien entendu l’accès à la propriété. La légère baisse des prix qui est attendue pour 2023 tarde à arriver. 
  • Les prix à la location sont largement à la hausse. Comptez 11,7 €/m2 en moyenne en ce moment, soit plus de 8,7% en 1 an. Pour quelle raison ? Eh bien parce qu’il est difficile pour nombre de potentiels acquéreurs de passer le cap et que le stock de biens en location a lui aussi baissé depuis la fin de la pandémie de COVID.  Notons une chute de 25% l’an passé en moyenne. Évidemment, ces chiffres sont à la hausse dans les grandes villes. 
  • À savoir, les étrangers sont plutôt favorisés sur le marché immobilier espagnol en ce moment. Leur pouvoir d’acquisition étant, bien souvent, supérieur à celui des Espagnols. 

En conclusion, le marché immobilier en Espagne est toujours en forme. Si des ajustements sont à prévoir, 2023 semblerait annoncer un nouveau cycle : celui de la stabilisation

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