1. Non résident : pourquoi est-il plus difficile d’obtenir un prêt ?
2. Un dossier de prêt plus difficile à monter
3. Le cas particulier des travailleurs frontaliers
4. Des conditions d’emprunt plus contraignantes
5. La banque exige des garanties
6. Une étude approfondie du profil emprunteur
Non résident ou expatrié, vous souhaitez acheter un bien immobilier en France ? Que vous soyez à la recherche d’une nouvelle résidence principale ou d’un investissement locatif, ce type de projet immobilier nécessite d’être bien préparé pour avoir une chance de convaincre les banques.
Pour les banques, octroyer un prêt immobilier à une personne qui ne réside pas en France demande forcément plus de travail. Entre le décalage horaire, les frais de communication et les accords internationaux qui existent entre les différents pays, ce type de prêt nécessite beaucoup plus de procédures. Surtout, les banques craignent de ne pas pouvoir accéder aux comptes de l’emprunteur en cas de défaut de paiement.
Selon le pays de résidence du demandeur, il peut être plus compliqué d’obtenir un crédit. Cela dépend en effet des accords qu’il existe entre les pays, à l’image du Foreign Account Tax Compliance Acta qui facilite les échanges d’informations bancaires entre les États-Unis et la France.
Le dossier de prêt d’un non-résident n’est pas monté de la même manière que celui d’un résident Français, puisqu’il nécessite d’autres justificatifs. Par exemple, dans les pays où les impôts sont prélevés directement à la source sans avis d’imposition, les banques doivent pouvoir consulter le tax-return, le document qui rappelle le montant des impôts payés durant l’année.
Concernant les justificatifs de travail, les banques seront forcément plus regardantes si vous êtes employée par une société locale que si vous êtes un travailleur détaché (et donc employé d’une entreprise française).
Les travailleurs frontaliers sont des Français qui travaillent dans des pays limitrophes mais souhaitent vivre en France. Plus simple que le cas d’un expatrié, ce profil présente tout de même quelques subtilités du point de vue du droit du travail et de la fiscalité du pays où la personne travaille. Dans ces cas-là, il vaut mieux s’adresser à une banque située dans une zone frontalière, qui a plus l’habitude de traiter ce genre de dossier.
Vous l’avez compris, emprunter lorsqu’on ne réside pas en France n’est pas toujours chose aisée. Il faut donc bien vous renseigner en amont sur les conditions liées à votre pays de résidence, et surtout, bien préparer votre dossier de demande de prêt.
Il faut savoir que certains projets sont plus simples à faire financer que d’autres par les banques. Si vous souhaitez acheter un bien en France en vue de vous y réinstaller, il est plutôt conseillé de vivre quelque temps en France avant de vous lancer dans ce projet, cette fois en tant que résident. Avec un contrat de travail français et un avis d’imposition, les choses seront plus simples !
Dans le cas classique, l’apport initial doit être d’environ 10 % du prix du bien afin de couvrir les frais d’acquisition (frais de notaire et garantie). Dans le cas d’une demande de prêt faite par un non-résident, les banques ont tendance à exiger un apport supplémentaire de 10 à 20 % du prix du bien, en plus d’autres conditions comme un placement via l’ouverture d’un produit d’épargne ou d’assurance-vie.
Pour chaque prêt immobilier, la garantie protège la banque des défauts de paiement. Pour ce faire, la banque se tourne alors vers un organisme de caution. Pour plus de sécurité, elle peut aussi demander une garantie réelle, autrement dit, prise directement sur le bien immobilier. En cas de défaut de remboursement, elle peut alors prendre possession du bien afin de se rembourser. Elle a alors le choix entre une Inscription de Privilège Prêteur de Deniers (IPPD) et une hypothèque conventionnelle.
En tant qu’expatrié ou non-résident, votre profil emprunteur sera minutieusement étudié par les banques. Revenus, situation personnelle, charges récurrentes….
Vous devrez répondre aux mêmes exigences que n’importe quel candidat à l’emprunt, mais avec une vigilance accrue. Par exemple, il est conseillé de fournir plus que les 3 derniers relevés de compte, idéalement, tous ceux de l’année passée. Il vous sera également difficile d’obtenir des dérogations, par exemple au niveau du taux d’endettement maximum.
