Comme dans un film d’Almódovar.
L’effervescence, les couleurs, l’authenticité, la mixité… Un cocktail idéal qui enthousiasme les promeneurs de Chamberí, le quartier à la mode de Madrid. C’est cette énergie qui marque les touristes de passage, les étudiants et, bien entendu, les investisseurs potentiels. Depuis la fin de la pandémie, la capitale renaît. C’est incontestable. Et on ne dit pas ça parce que le Real Madrid vient de remporter sa 14 ème ligue des champions.
Plongée au coeur de Madrid, l’incandescente.
Table des matières
De plus en plus d’investisseurs choissisent l’immobilier espagnol
Christine Lagarde qui préside la Banque Centrale Européenne, vient d’annoncer une hausse des taux pour le mois de juillet 2022 mais, pour le moment, le marché immobilier espagnol est à son zénith : 600.000 ventes en 2021 et 43.378 prêts signés au mois de mars 2022. Le chiffre le plus haut depuis 11 ans ! Selon les Registradores (ndlr : le Collège des greffiers), en Espagne, les ventes ont augmenté de 14,1% au 1er trimestre 2022 ! (Source : Registradores de España)
Si l’on en croit Bastien Fitoussi, notre expert dans la capitale, Madrid attire les investisseurs comme le miel attire les mouches ! Il vient d’ouvrir les bureaux de J’achète en Espagne au coeur de la ville. En moins de 6 mois, il gère déjà un gros portefeuille d’acquéreurs potentiels. Ses prévisions sont si bonnes qu’il espère tripler son équipe dans les 6 prochains mois. Selon lui, une des forces de la capitale, c’est de pouvoir séduire différents profils d’acheteurs. Madrid est une ville pour tous les goûts, tous les âges, tous les profils et même, tous les budgets. Investir à Madrid, c’est encore possible et c’est une bonne idée !
Le parc du Retiro, à Madrid
Le dernier rapport du Ministère de l’économie confirme ses impressions : en 2021, il s’est vendu près de 83.000 biens dans la Communauté madrilène, c’est 30% de plus qu’en 2008. 42.000 pour la capitale où le volume de transactions, s’élève à 23 milliards d’euros !
Les prix eux, ont clairement progressé dans l’ensemble de la Communauté : plus 11,4% au premier trimestre 2022. Ils atteignent aujourd’hui en moyenne 3444 euros par mètre carré.
Investir à Madrid : typologie des acheteurs immobiliers
Selon Bastien Fitoussi, le profil d’acheteurs qui le contacte le plus est celui de jeunes cadres dynamiques, plutôt à l’aise financièrement et libres professionnellement. La pandémie ayant démocratisé le télétravail, ils cherchent à investir à Madrid, attirés par la qualité de vie incomparable qu’offre la capitale. Son centre-ville en grande partie piétonnier, ses quartiers à la mode (Chamberí, Centro, Retiro…) et sa proximité immédiate avec la nature… la ville a beaucoup d’atouts.
Dans la capitale, comme partout en Espagne, la pierre est bien souvent beaucoup plus abordable que dans l’Hexagone. Pour schématiser, nous pourrions dire que les biens les plus chers à Madrid sont au prix des biens les moins chers à Paris. Nous y reviendrons.
À retenir, acheter à Madrid est aussi intéressant pour des raisons fiscales. En effet, dans la péninsule ibérique, tout acquéreur doit s’acquitter de l’ITP, l’Impôt de Transmission Patrimoniale, et à Madrid il n’est que de 6 % du bien hors frais -et parfois 4 pour les familles nombreuses- contre 7 à 10% ailleurs (10% à Valencia par exemple).
Source : Tinsa
Pourquoi Madrid est-elle si attractive pour les investisseurs étrangers?
À quoi doit-on le dynamisme de Madrid aujourd’hui et pourquoi est-il intéressant d’y investir ?
Madrid post-Covid: le paradis de l’investissement locatif
Bien sûr, Madrid est la capitale, elle concentre donc par nature le plus d’opportunités économiques. Mais il est à noter que l’intérêt qu’elle suscite en 2022 est aussi le fruit de la politique régionale menée pendant la pandémie par Isabel Díaz Ayuso, qui dirige la communauté de Madrid depuis août 2019. De ce côté des Pyrenées, un mot d’ordre a mis tout le monde d’accord face au tremblement de terre provoqué par le COVID : tout faire pour limiter la casse sur le secteur hôtelier et sur les restaurateurs.
De manière contre intuitive au premier abord, on pourrait donc dire que le COVID a donné un coup de pouce à la capitale jusqu’ici un peu à la traîne.
En 2022, le tourisme a augmenté de 83% par rapport à 2020 selon l’INE ! Et on attend cette année à Madrid, l’ouverture de 15 hôtels de luxe.
À Davos, le 25 mai dernier, Pedro Sánchez, le président du gouvernement a d’ailleurs souligné dans son discours que le tourisme agit comme un moteur de la croissance espagnole. Selon lui, l’Espagne parvient à contenir les dommages causés par la crise du COVID et par la guerre en Ukraine “beaucoup mieux” que les autres économies, grâce à cette locomotive. L’exécutif prévoit que la croissance atteindra 4,3% en 2022, “l’un des taux les plus élevés des économies avancées ». Mission accomplie donc
La plaza Mayor de Madrid
Madrid gagne du terrain face à Barcelone pour les investisseurs étrangers”
Longtemps évincée par Barcelone, la deuxième ville du pays -portée par une situation géographique d’exception-, Madrid est aujourd’hui sous le feu des projecteurs.
Barcelone qui rafflait jusqu’ici la plus grosse part des investissements étrangers est moins désirable depuis quelques années. Agissant comme une lame de fond, le mouvement indépendantiste a massivement fait fuir les entreprises.
D’après les données publiées par l’INE (l’Institut National de la Statistique) au mois de janvier 2022, plus de 73% des investissements étrangers se concentrent sur Madrid au troisième trimestre 2021 (4,4 milliards d’euros). Il est donc juste de dire que sur 10 euros qui sont investis en Espagne par des étrangers, 8 sont captés par Madrid .
Madrid, une des meilleurs villes espagnoles où vivre pour les expatriés français
En décembre 2021, le réseau Internations, bien connu des expatriés du monde entier -il regroupe pas moins de 4,5 millions de membres- classe Madrid à la 10 ème place des meilleures villes où s’expatrier (Málaga est deuxième !) quand Paris est… 51 ème !
Son histoire, le niveau de vie et sa qualité, le faible taux de criminalité (21,91/100), l’offre de services, culturelle (le musée du Prado, le Retiro, le musée Sorolla, le Cercle des Beaux-Arts, le Matadero Madrid, plus underground…), l’offre gastronomique et académique -si vous n’avez pas vu la série espagnole à succès Elite sur Netflix, qui se déroule dans un lycée international, nous vous la conseillons !- Sur tous ces critères, Madrid caracole en tête.
Le centre ville de Madrid
Prix immobiliers à Madrid: une fourchette vaste
Maintenant que l’on vous a mis au parfum et que vous êtes convaincus qu’investir à Madrid est LA bonne idée de 2022, rentrons dans le détail des prix. Scanner.
Comme nous l’a confié Bastien Fitoussi, il existe à Madrid plus qu’ailleurs en Espagne une très grande disparité de prix à l’achat. A Madrid même, 95% des biens sont des appartements de 2 ou 3 chambres. Et le prix du mètre carré médian est de 3700 euros, soit 4,6% de plus qu’il y a 1 an.
Mais vous allez le voir, la fourchette est vaste. Dans certains quartiers le prix au m2 est proche de 7000 euros mais dans d’autres, il n’atteint pas 1700. La marge de manoeuvre des acquéreurs potentiels est donc assez grande. C’est la 3 ème ville la plus chère d’Espagne pour acheter, derrière San Sebastian et Barcelone. La moyenne nationale se situant à 1888 euros.
Pour éviter d’être exhaustifs, nous avons choisi 3 quartiers peu chers et ayant particulièrement baissé cette année et 3 quartiers proposant des biens dans la fourchette haute.
Salamanca, le quartier select de Madrid
Investir à Madrid : les quartiers les plus économiques
Sur ce sujet, la mairie de Madrid nous donne quelques informations utiles.
Las Rosales dans le district de Villaverde, situé au sud de la ville, affiche un prix moyen de 1 807 € du mètre carré. Ils ont chuté de 6% en 1 an. Cuatro Vientos, dans le quartier de la Latina est en pleine perte de vitesse. Les prix ont dégringolé de 8,6% en un an pour atteindre 2450 euros du mètre carré. A noter, c’est le quartier Aeropuerto qui a perdu le plus de valeur l’an dernier. Moins 14,3% ! Comptez 2635 euros par mètre carré en moyenne aujourd’hui. Il y a donc des affaires à faire !
Le parc du Retiro, à Madrid
Investir à Madrid : les quartiers les plus chers
Sans surprise, les quartiers les plus chers se situent comme souvent dans les zones les plus centrales. Salamanca est le quartier d’affaires select de la capitale. Il regorge de boutiques de luxe et propose une gastronomie haut de gamme. Si vous souhaitez acheter dans le coin, il vous faudra débourser en moyenne 6 088 € du mètre carré. Dans ce quartier, c’est la zone qu’on appelle Recoletos qui est au sommet : plus de 8000 euros du mètre carré.
Chamberí a le vent en poupe ! Eclectique et hétérogène, il est un trait d’union entre tradition et modernité. Il regorge de cafés et de restaurants pour tous les goûts. En février 2022, le prix médian du mètre carré dans le quartier s’élevait à 5 427 €. C’est le quartier du Retiro qui occupe la troisième place sur le podium des quartiers les plus chers avec une moyenne qui s’élève à 4733 euros/m2 et un pic à 7016 euros pour Jerónimos.
Donnons un peu de perspective et de relief à ces chiffres. A titre de comparaison, le Baromètre Efistat du Logement récemment publié par le magazine Challenges, nous indique que c’est le 19 ème arrondissement de Paris qui est le moins cher à l’achat aujourd’hui. On peut y devenir propriétaire pour 7360 euros du mètre carré. Soit la fourchette haute de Madrid.
| Quartier de Madrid | Prix |
|---|---|
| Villaverde | 1807 €/m2 |
| Cuatro Vientos | 2450€/m2 |
| Aeropuerto | 2635€/m2 |
| Salamanca | 6088€/m2 |
| Chamberí | 5427€/m2 |
| Retiro | 4733€/m2 |
En comparaison:
19e arrondissement de Paris: 7360€/m2
Investir à Madrid : l’investissement locatif
Vous le lisez à longueur d’articles ces derniers temps, la demande a explosé en 2021. 2022 démarre en trombe et devrait aussi être un bon cru. La pierre sécurise les investisseurs. En effet, elle offre une rentabilité de 7% au dernier trimestre 2021 selon la BDE (la Banque d’Espagne). Pour être précis, et nous aimons l’être, la rentabilité moyenne des locations se situe autour de 3,7% dans le pays et elle dépasse les 4 % à Madrid. CQFD.
Selon la plateforme de big data immobilière Brains Real Estate, depuis la pandémie, les prix des locations a baissé. La plupart de l’offre est composée d’appartements de 85 mètres carrés en moyenne et le prix median de la location est de 14,7 euros par mètre carré et par mois, soit 2,8 % de moins qu’il y a 1 an. Il était à 15,6 euros par mètre carré avant le COVID, un record ! Le loyer mensuel moyen est donc de 1200 euros environ contre 1500 euros avant la pandémie. La marge existe et investir dans la capitale est donc une bonne idée pour les investisseurs en quète de rentabilité.
Source : Tinsa
Les quartiers les plus chers à la location sont, en toute logique, Salamanca (18,2 euros/m2 en noyenne et plus 9% par rapport à février 2021), le quartier Centro qui a pris de son côté plus de 11% en un an et dont le prix du m2 moyen atteint désormais 18,3 %. A Chamberí, on se loge pour 17 euros du m2, soit 6,9 % de plus qu’il y a un an.
Les constructions neuves : Madrid, Nuevo Norte
À Madrid, comme dans toutes les grandes capitales, il se vend traditionnellement plus de biens dans l’ancien et la ville est divisée en deux zones : le nord et le sud, plus dynamique. Mais le projet Madrid Nuevo Norte qui a enfin démarré en juillet 2021 fait bouger les choses et rebat les cartes.
Pensé pour restructurer en profondeur le nord de la capitale, il est le plus gros projet urbanistique et immobilier d’Europe actuellement. A la différence de la plupart des projets en cours, il combine une mixité d’usages -habitations, bureaux, espaces verts, commerces, nouveau réseau de transports plus durables… Il va s’étendre sur 25 ans et sur 2,3 millions de mètres carrés constructibles ! 11.000 logements et 1,5 million de mètres carrés de bureaux devraient sortir de terre.
Un projet à surveiller de près puisqu’il va changer la physionomie de Madrid pour toujours.
Le pouvoir d’attractivité de Madrid est donc indiscutable et le marché « très liquide » comme on dit dans le jargon. C’est à dire que les biens de qualité ne restent pas plus de quelques jours sur le marché. Un conseil : courrez-y. Madrid c’est the place to be.
