Le viager immobilier en Espagne (renta vitalicia) réserve de belles surprises. Bien qu’encore peu répandu en Espagne par rapport aux pays francophones cet investissement à moyen/long terme permet d’acquérir un bien plus facilement qu’un achat classique, grâce à l’échelonnement de son paiement. Ce type de transaction permet d’optimiser les avantages financiers du vendeur comme de l’acquéreur. Découvrez-les dans notre article dédié au viager immobilier en Espagne.
Comment ça marche ?
On peut devenir propriétaire d’un bien, de plusieurs façons. La location avec option d’achat en est une, et le viager immobilier, une autre. Le principe est simple :
- L’acheteur s’engage à verser un paiement initial au vendeur, accompagné d’une rente mensuelle. Le vendeur garde l’usufruit en occupant les lieux, jusqu’à son décès.
L’acheteur devient propriétaire de la nue propriété dès la signature du contrat. Ce type de transaction se signe évidemment devant notaire.
À noter : Le vendeur doit avoir au minimum 65 ans, et l’acheteur doit avoir au minimum, 20 ans de moins.
C’est une démarche responsable, et particulièrement intéressante pour les personnes âgées qui n’ont pas d’héritiers, ou au contraire, qui s’en soucient. Les rentes mensuelles qu’ils recevront couvriront leurs dépenses (alimentaires, médicales, eau, gaz, électricité) et simplifieront les choses après leur dernier souffle.
Les avantages et inconvénients d’acheter en viager
AVANTAGES
Accessibilité de ce type d’opération. Acheter un bien en viager nécessite peu de capital de départ, et permet de devenir propriétaire sans avoir recours aux banques.
La compétitivité de ce type de bien, au final moins demandé qu’un achat traditionnel et offrant donc la possibilité de faire des bonnes affaires.
Vous achetez un bien en marge des fluctuations du marché. Le viager vous permet d’acheter en dessous des prix actuels, et d’en devenir pleinement propriétaire au moment où les prix pourraient avoir monté (dans 5, 10, 15 ou 20 ans).
La garantie d’un achat en viager, qui est strictement réglementé par le Code civil espagnol, depuis 1889.
INCONVÉNIENTS
Le contrat peut être annulé si l’acheteur décède avant le vendeur.
Le prix final peut être supérieur à la valeur réelle du bien si le vendeur a une longue durée de vie.
Le bien est vendu en l’état et les potentiels travaux à prévoir sont à la charge de l’acheteur.
Le contrat peut être annulé si le vendeur décède dans les 20 jours après la signature du contrat ou d’une maladie avérée connue par l’acheteur au moment de l’achat.
Pour le vendeur :
- Ses héritiers gagnent en tranquillité mais perdent le bien immobilier.
- Il ne peut pas accepter d’autres propositions d’achats.
Qui peut faire un viager ?
Toute personne physique ou morale majeure. L’acquisition d’un bien en viager peut se faire en privé ou par le biais d’une société d’investissement immobilier, telle qu’une SCI, pour la France ou la Belgique.
Le coût du viager
On peut investir de trois manières différentes en viager : En viager libre Ce qui signifie que le bien est inhabité, lorsque vous l’achetez. On peut l’obtenir par le biais d’une agence qui avait conclu un contrat de viager avec les propriétaires, placés en maison de retraite par exemple. Bien qu’ils soient rares, le prix de ces biens est généralement en dessous des prix du marché ou laissent une belle marge de négociation. Vous devenez donc propriétaire et occupant après la signature de l’acte authentique (Escritura) chez le notaire. En viager à terme Celui ci dépend non pas de la durée de vie des personnes occupantes, mais d’un nombre de rentes mensuelles, convenu au préalable. Le vendeur peut se réserver le droit d’y résider à vie. Dans ce cas, ce n’est qu’après le décès du vendeur que l’acheteur pourra occuper sa propriété. En viager occupé Le vendeur occupe le logement jusqu’à son décès ou son transfert dans une maison de retraite. Une fois, le type de viager choisi, le calcul de la rente dépend de plusieurs critères, dont :
- la valeur actuelle du bien,
- la mise de départ (équivalente à un apport) perçue par le vendeur à la signature du contrat,
- l’âge du vendeur,
- son état de santé.
La protection de l’acquéreur et du vendeur
Comme dans tout contrat de vente, il existe des clauses pour encadrer la vente en viager en Espagne et ainsi protéger légalement les parties. Trois clauses principales sont établies dans le contrat de viager :
- La clause résolutoire protège le vendeur en cas de non-respect des engagements de l’acheteur notamment s’il ne paye pas la rente viagère ou le bouquet. En effet, le manquement au paiement de cette rente fait partie des plus grandes craintes du vendeur. Cette clause permet au vendeur de rompre le contrat et ainsi d’annuler directement la vente en cas de non-paiement du débirentier.
- La clause de rachat ou clause de “réquisition” protège l’acquéreur qui peut alors arrêter de verser sa rente par exemple si la durée de vie du vendeur est plus longue que celle prévue par l’acquéreur. Si l’acheteur utilise cette clause, il devra verser le montant de la rente restante. Cette clause doit obligatoirement se trouver dans le contrat de viager.
- La clause d’augmentation de la rente en cas de libération prématurée du bien : en viager occupé, si le vendeur renonce à son droit d’usage et d’habitation, cette clause peut figurer dans le contrat pour compenser la perte de bénéfice du bien immobilier.
Petit lexique du viager
- Bouquet : paiement d’un capital initial par l’acheteur au moment de la signature du contrat de vente en viager chez le notaire.
- Rente viagère : montant versé par l’acheteur au vendeur et déterminé avant la signature du contrat de vente en viager. Elle est garantie à vie et versée régulièrement (généralement mensuellement) jusqu’à la fin du contrat de vente en viager, c’est-à-dire jusqu’au décès du vendeur.
- Crédirentier : vendeur en viager. On l’appelle crédirentier car il est créancier de la rente viagère.
- Débirentier : acheteur en viager. On l’appelle débirentier car il doit une dette au vendeur.
