Les démarches pour acheter un bien immobilier en Espagne sont moins complexes et plus rapides qu’en France. Quelques jours suffisent parfois entre le moment où un acheteur mandate un de nos agents et celui où il lui déniche sa perle rare. Mais, quel est le processus d’achat d’un bien immobilier en Espagne ? Les étapes suivantes durent en moyenne trois mois, selon les villes et les dossiers.
Voici les huits grandes étapes qui jalonnent le chemin vers votre investissement en Espagne :
Etape 1 – Obtenir son NIE
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en Espagne pour vous y installer, pour le louer ou pour y passer vos vacances, vous devez avoir en votre possession un NIE (Numéro d’Identification des Étrangers) si vous êtes européen, ou une TIE, Tarjeta de Identidad de Extranjero (ndlr : la carte d’identité pour les étrangers) si vous n’êtes pas ressortissant de l’Union Européenne.
Pourquoi ce document est-il obligatoire ?
Ces documents sont essentiels pour vous identifier auprès de l’État espagnol.
Ils vous seront nécessaires pour toute transaction immobilière, pour l’ouverture d’un compte bancaire, pour faire installer l’électricité, l’eau, le gaz, Internet, pour créer une société, acheter une voiture ou même recevoir un colis…
- Pour tout savoir sur le NIE, retrouvez notre article dédié : Comment faire le NIE.
- Pour savoir comment obtenir une TIE, nous vous invitons à découvrir les formalités dans notre fiche pratique Comment obtenir son TIE
Depuis 2021, il est possible d’acheter sans NIE, à une condition…
Le COVID-19 a fait bouger les lignes de l’administration et depuis fin 2021, un accord passé entre le Conseil Général du Notariat et l’agence chargée de récolter les impôts autorise désormais les notaires à demander un numéro fiscal (le NIF, Número de Identificación Fiscal) et sans la présence obligatoire du demandeur. Ce numéro fiscal vous permet de vous passer du NIE de manière temporaire. Vous pourrez ainsi aller au bout de votre projet d’achat sans être freiné par cette formalité. Ce procédé facilite considérablement les choses quand vous achetez un bien depuis l’étranger.
Si vous cherchez plus d’informations sur le sujet, cet article vous intéressera : Acheter sans NIE, c’est désormais possible !
Etape 2 – Définition du budget et du financement
Un des premiers points que nous cherchons rapidement à éclairer avec les potentiels acquéreurs nous contactant, est la question du financement.
En effet, la première chose à savoir sur un financement en Espagne, est que les banques espagnoles ne prêtent aux non-résidents fiscaux que 60% de la valeur du bien hors frais de notaire.
Pour être résident fiscal aux yeux de la loi espagnole, il faut être dans une ou plusieurs des situations suivantes :
- Vivre en Espagne plus de 183 jours cumulés par année civile
- Avoir des intérêts économiques en Espagne
- Que son conjoint officiel et ses enfants vivent en Espagne
Globalement, pour un prêt immobilier en Espagne, comptez un apport personnel de 50% du prix du bien. Nous vous conseillons de faire vos calculs avant de vous lancer car il n’existe pas de clause de rétractation pour non-obtention du prêt.
Vous pouvez également vous faire financer en France, mais attention, la banque vous demandera très probablement de lui fournir une garantie (nantissement d’une assurance vie ou d’un bien immobilier) en échange de ce prêt. Si vous n’en avez pas ou que vous ne souhaitez pas lui confier votre assurance vie ou votre bien, contactez-nous, nous avons des partenaires sur le territoire français. Nous pourrions vous trouver une solution sur mesure.
A noter sur ce chapitre, que votre financement soit monté en France, en Belgique ou en Espagne, chaque situation comporte des avantages et des inconvénients : taux, délais, coût etc… Nous les avons listés dans notre fiche pratique Prêt immobilier en Espagne ou en Belgique/France.
Etape 3 – Taxes et frais à l’achat
Toute propriété que vous achetez en Espagne est soumise à une série de frais et taxes. Ceux-ci varient en fonction de chaque propriété. Cependant, cela représente environ 15% du prix d’achat. Nous énumérons ci dessous les coûts liés à un achat immobilier en Espagne afin de mieux définir votre projet en Espagne.
L’ITP, l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales
La principale taxe que vous devez payer si vous achetez une maison d’occasion en Espagne est la Taxe sur les Transmissions Patrimoniales («ITP»). Le pourcentage de cette taxe varie en fonction de la Communauté autonome dans laquelle vous achetez et peut être sujette à changement. Au moment de la mise à jour de cet article en mars 2023, le taux ITP actuel à Valence est de 10% du prix d’achat par exemple.
Pour plus d’informations sur l’ITP nous vous invitons à consulter notre fiche pratique L’ITP en Espagne
Les frais de notaire
Les frais de notaire sont fixés par un barème officiel. Les tarifs varient en fonction de la superficie du terrain, de la taille de la propriété et de son prix de vente. A savoir, en Espagne, le rôle du notaire est très réduit. Il ne fait que certifié la conformité juridiques des actes. Les frais le sont donc également si l’on compare à la France.
Légalement, les frais de notaire peuvent être partagés mais c’est souvent l’acheteur qui les paie. Ajoutez à cela des frais payables au cadastre.
Les frais d’honoraires
S’il fait un bénéfice au moment de la vente, le vendeur doit payer la taxe sur les plus-values (la ganancia patrimonial) en même temps que la Plusvalía municipal qui est une taxe communale.
Normalement, l’acheteur paiera les droits de mutation et les frais de notaire mentionnés ci-dessus. La réglementation espagnole en matière de consommation conseille de répartir cette dépense entre les acheteurs et les vendeurs, mais dans certains cas, le vendeur insiste pour que l’acheteur les paie tous. Encore une fois, c’est un point que votre avocat doit discuter avec vous et les vendeurs.
L’IBI, l’Impôt sur les Biens Immobiliers
L’IBI est l’équivalent de la taxe foncière. En Espagne aussi elle est payée par les propriétaires à la mairie locale. Toute personne qui possède une propriété de l’autre côté des Pyrénées doit s’en acquitter, et ce chaque année.
Ce reçu est très important lors de l’achat d’une propriété pour deux raisons :
- Il indique le numéro de la propriété cadastrale, cette référence peut vous donner des informations sur la propriété que vous achetez.
- Il montre également la valeur cadastrale de la propriété. Vous aurez souvent besoin de cette valeur de référence pour déclarer vos impôts.
Au moment de l’achat d’un bien, votre avocat devra s’assurer que toutes les taxes IBI ont été payées au cours des 5 dernières années. Cela garantit que le propriétaire précédent et donc le bien que vous achetez n’est pas endetté.
Pour plus d’informations sur l’IBI, découvrez notre article : Qui paie l’IBI ?
Etape 4 – Sélection des biens
Votre projet mûrit, vous en êtes à l’étape de recherche de votre future propriété en Espagne. Vous avez sûrement été redirigés sur des articles comme celui-ci, ou des annonces de portails immobiliers comme Idealista, Habitaclia, Pisos.com, Kyero.com, Green-acres.com etc…
Seulement, entre les photos parfois (si ce n’est dans la plupart des cas) d’une qualité douteuse, la barrière de la langue, les doutes sur la situation juridique du bien, sa localisation géographique etc… vous êtes un peu perdu !
Vous pouvez prévoir des allers-retours entre votre pays et l’Espagne mais vous risquez des déplacements inutiles…
Pour toutes ces raisons, nous vous conseillons (évidemment…!) de faire appel à un chasseur immobilier francophone. Cette option vous permet de gagner du temps et d’éviter les mauvaises surprises.
Nos conseillers francophones vous accompagnent de A à Z, tout au long de votre processus d’achat. Ils vous évitent de perdre du temps et de l’argent en pré-visitant pour vous en vidéo les biens qui vous intéressent.
Lors de ses visites, votre agent se charge de vérifier l’état général du bien et de l’immeuble (chauffage, isolation, éventuels travaux) et fait le point sur les informations clés comme le montant des charges de copropriété et la taxe foncière. Nos experts connaissent le marché local et peuvent évaluer le prix avec précision, en modérant les prétentions parfois exagérées de certains vendeurs.
Etape 5 – Vérifications juridiques
En Espagne, le rôle du notaire est très différent de celui qu’il occupe dans les pays francophones. Il ne fait que garantir la conformité de l’acte de vente avec la loi.
C’est pour cette raison que l’intervention d’un avocat est nécessaire et indispensable lorsque vous achetez un bien en Espagne. Il se chargera de faire toutes les vérifications nécessaires : identité des propriétaires, absence de dettes, de charges, conformité au cadastre, non-existence d’infraction urbanistique…
Pour offrir le service le plus complet possible à nos clients, nous intégrons systématiquement dans nos honoraires l’intervention d’un avocat. Cela n’est pas rien. Cet avocat vous livrera un avis juridique qui vous permettra de décider si oui ou non vous devez continuer dans cette acquisition immobilière.
Retrouvez notre article sur le rôle de l’avocat en Espagne et notre interview d’un avocat francophone à Málaga.
A retenir, c’est le bureau du cadastre qui permet d’identifier les limites exactes et l’emplacement de la propriété. Le cadastre fournit une brève description de la propriété. Découvrez notre article sur le cadastre. Quel rôle joue le cadastre ?
Bien que les variations soient en général mineures, il est important de s’assurer que la propriété que vous achetez est décrite dans l’acte, le registre foncier et le cadastre de la même manière.
Etape 6 – Réservation du bien : la señal
En Espagne, pour que votre intention d’achat soit considérée, dans la plupart des communautés autonomes, vous êtes tenu de verser à l’agence ou au propriétaire du bien, une somme qui peut varier entre 1.000€ et 1% du prix du bien offert.
Celle-ci, appelée Reserva ou Señal, s’accompagne de la signature d’un pré-contrat qui contient les informations et caractéristiques principales de la propriété. Pour plus d’informations sur le contrat de réservation, vous pouvez consulter notre article sur la Différence entre un contrat de réservation et un contrat de arras.
Le propriétaire a alors entre 2 et 5 jours pour accepter ou refuser l’offre. En théorie, les visites doivent cesser. Malheureusement, dans la pratique, beaucoup de propriétaires ou d’agences persistent pour essayer d’obtenir une meilleure offre.
Si votre offre n’est pas acceptée, l’agence est tenue de vous rembourser l’entièreté dudit montant de réservation.
En revanche, si celle-ci est acceptée, la somme avancée est à déduire du prix de vente. Elle sera en général complétée jusqu’à atteindre 10% de la valeur du bien au moment de la signature du compromis de vente, c’est-à-dire au cours de la septième étape du processus d’achat.
Etape 7 – Signature du compromis de vente : las arras
Le compromis de vente est un contrat privé établi entre l’acheteur et le vendeur. Appelé Arras en espagnol, il ne se signe pas devant notaire mais sera demandé par celui-ci le jour de la vente. Il vérifiera ainsi les conditions actées entre les parties.
Le contrat d’arras comprendra de nombreuses informations essentielles :
- L’identité du vendeur et des acquéreurs
- L’adresse de la propriété
- Le prix de vente du bien
- La date limite de signature chez le notaire
- L’adresse du notaire où sera signée la vente (facultatif)
- Les éventuelles dettes en cours
- Les moyens de paiement
- La répartition des frais de notaire
- Les pénalités en cas de retrait d’une ou l’autre des parties
- etc…
Dans la plupart des cas, l’avance financière effectuée par le futur acquéreur au moment de la señal (réservation), sera complétée jusqu’à atteindre 10% du prix du bien.
En ce qui concerne les compromis, dans la majorité des cas, ils sont signés entre deux particuliers et s’appellent des arras penitenciales. Ils sont régulés par l’article 1454 du code civil espagnol.
Si la partie acquéreuse se retire, elle perd la quantité avancée. En revanche, si la partie venderesse se retire, elle est tenue de rembourser le double de la quantité avancée par l’acheteur.
Etape 8 – Signature chez le notaire et remise des clefs : la escritura
Le grand jour est arrivé ! Vous allez conclure la transaction en signant l’Escritura, l’acte authentique en français. C’est à ce moment que vous devrez réglez le solde restant dû.
Certains notaires acceptent de recevoir sur leur compte le virement du montant du bien puis d’émettre les chèques de banque pour les vendeurs.
D’autres, en revanche, refusent de recevoir un virement étranger dans le cadre de la prévention de blanchissement de capitaux. Dans ce cas, il vous faudra apporter un/des chèques de banque émis par votre banque espagnole. Pour ce faire vous devrez avoir pris soin d’ouvrir au préalable un compte bancaire en Espagne.
Bon à savoir :
Demandez en amont à votre conseiller bancaire espagnol les tarifs d’émission d’un chèque bancaire. Vous pourriez être surpris ! En effet, certaines banques affichent des promotions alléchantes, vous offrant certains frais comme la commission d’ouverture. Elles se rattrapent en revanche généreusement sur l’émission du chèque avec des tarifs atteignant parfois plusieurs centaines d’euros.
Les clefs sont toujours remises le jour de la signature de l’acte authentique. Le notaire atteste du paiement et le nouvel acte notarié sera alors enregistré au Registro de la Propiedad (Registre de propriété) par son étude ou par le biais d’un cabinet collaborateur.
Les impôts inhérents à l’achat et notamment l’ITP (Impôt sur la Transmission du Patrimoine), devront être payés dans les 30 jours suivants la date de signature.
Maintenant que vous connaissez chaque étape du processus d’un achat immobilier en Espagne, lancez-vous ! Nous vous accompagnons dans votre en Espagne.
Contactez-nous si vous avez la moindre question.
