Réserver un bien : différence entre un contrat de réservation et un contrat d'arras

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Vous devrez probablement consulter plusieurs sites immobiliers et visiter de nombreuses propriétés avant de tomber sur le bien immobilier qui fera battre votre coeur. Mais une fois le logement idéal trouvé, vous pouvez avoir besoin de gagner du temps pour trouver le financement, et pour éviter qu’un autre acheteur n’en devienne l’acquéreur avant vous.

Pour éliminer toute concurrence, deux possibilités se présentent à vous : signer un contrat de réservation ou un contrat d’arras.

Ces deux options comportent bien évidemment des différences, c’est pourquoi nous vous les présentons dans cette fiche pratique, afin que votre décision soit la plus éclairée possible.

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Qu’est-ce qu’un contrat de réservation ?

Le contrat de réservation permet à l’acheteur de réserver le logement en échange du versement d’un acompte sur le prix de vente.

En d’autres mots, la réservation consiste alors à établir un compromis de vente liant les deux parties. Une fois signé, ce document induit que le bien ne peut plus être vendu à une autre personne et que le prix de vente est définitivement fixé.

En clair, cela signifie que les deux parties s’entendent pour acheter et vendre la propriété. 

Généralement, ces contrats de réservation sont signés avec les promoteurs lors de l’achat de maisons construites ou en construction.

La réservation peut être formalisée sous 2 principaux formats :

  • La promesse réciproque de vente/achat : ce document engage les deux parties, vendeur et acheteur.
  • L’option d’achat ou promesse unilatérale de vente : seul le vendeur est soumis à un engagement.

Qu’est-ce qu’un contrat           d’arras ?

Comme pour le contrat de réservation, le contrat d’arras est un accord signé entre deux parties dans le but de remplir une obligation ; l’achat et la vente de la propriété. Lors de la signature du contrat d’arras, un montant est également versé au titre d’acompte.

Il existe trois types d’arrhes ayant des effets juridiques différents :

  • Les Arras penitenciales : ce sont les plus courantes. Celles-ci permettent à l’acheteur de se retirer de l’achat, s’il le fait, il perd l’acompte. En revanche, si le vendeur se retire, il doit payer le double de l’acompte à l’acheteur.
  • Les Arras confirmatorias : qui garantissent que la vente et l’achat seront effectués, sans possibilité de retrait. Si l’une des parties ne respecte pas le contrat, l’autre peut exiger le respect de l’accord ou sa résiliation avec indemnisation des dommages.
  • Les Arras penales : Celles-ci comprennent une clause de perte (telle que la perte de l’arras), mais n’empêchent pas l’exécution de l’obligation.

Que contient le contrat de réservation ?

Le contrat de réservation doit contenir les conditions sur lesquelles l’acheteur et le vendeur se sont préalablement entendus.

Par ailleurs, il est essentiel de bien garder à l’esprit que les clauses rédigées dans le contrat sont contraignantes pour les deux parties, et qu’elles constituent la base du contrat de vente qui sera signé ultérieurement.

Ainsi, un contrat de réservation doit comprendre :

  • Les noms et coordonnées de l’acquéreur comme du vendeur ;
  • Le prix de vente ;
  • La description de la maison ou de l’appartement ;
  • Le montant de l’acompte à verser ;
  • Le nom du notaire où se formalisera la vente
  • La date limite de signature de l’acte d’achat (Escritura de compraventa).
  • La procédure de paiement : qui vise à établir de quelle manière le reste du montant de l’achat-vente sera payé.
  • Les clauses d’annulation, qui déterminent les conditions dans lesquelles le contrat peut être annulé.

Droits et obligations du contrat de réservation

Comme tout contrat, le contrat de réservation impose un certain nombre de droits et d’obligations à l’égard de l’acheteur et du                 vendeur :

  • L’acheteur a le droit d’acheter la propriété au moment et au prix convenu avec le vendeur.
  • L’acheteur est tenu d’acheter le logement, il ne peut pas faire marche arrière même s’il trouve un autre logement plus intéressant, et il doit respecter les délais du dépôt de l’argent qui ont été fixés dans le contrat.
  • Le vendeur est tenu de vendre le bien.
  • Le contrat de réservation ne peut être résilié que si une clause permettant la résiliation dans certaines circonstances ou le non-respect des conditions convenues a été incluse.

Comment les paiements sont-ils effectués pour le contrat d’arras ?

À la différence du contrat de réservation, deux paiements sont généralement établis dans le cas du contrat d’arras :

  • Le premier paiement est versé au moment de la signature du contrat.
  • Le deuxième paiement n’est versé que lorsque le contrat est signé devant le notaire, par chèque certifié ou, le cas échéant, par chèque bancaire. Ce versement est généralement effectué dans un délai maximum de deux mois, délai qui constitue le double de celui requis pour obtenir un prêt immobilier (un mois). Ce montant viens alors s’ajouter aux frais liés à la vente (enregistrement, notaire, etc.).

Autres paiements : concernant le notaire, le greffe, ainsi que la taxe sur les actes juridiques documentés, tout cela est généralement payé par l’acheteur, en plus de la plus-value communale, qui dans ce cas est supportée par le vendeur.

Peut-on rompre un contrat d’arras ?

Parlons maintenant de ce qui se passe lorsque le contrat d’arras est rompu.

Dans ce cas, la loi établit que lorsque la vente n’est pas réalisée dans le délai fixé dans le contrat, les deux parties sont automatiquement libérées de tout engagement contracté. De plus, la personne responsable du retard perd le montant, peu importe les circonstances qui ont empêché l’opération d’avoir lieu.

Conformément à l’article 1454 du Code civil espagnol, la loi prévoit une série de sanctions pour ceux qui ne respectent pas le contrat de arras :

  • Si c’est l’ acheteur qui enfreint le contrat de dépôt, alors c’est lui qui perdra le señal qu’il a précédemment contribué à la signature du contrat.
  • Si c’est le vendeur qui ne respecte pas le contrat de dépôt, non seulement il sera contraint de restituer le paiement du signal que l’acheteur a donné, mais ledit paiement doit être égal au double du montant livré (considéré comme une compensation).

Les différences entre un contrat de réservation et d’arras

Les différences les plus importantes entre ces deux options sont les suivantes :

  • Le contrat d’arras est inscrit dans le Code civil espagnol. Il offre donc une plus grande sécurité juridique, tandis que le contrat de réservation n’est pas réglementé.
  • Le contrat de réservation est assorti du paiement d’une somme qui traditionnellement, se situe entre 1000 et 5000 euros. Tandis que pour le contrat d’arras, la somme versée au cours de la signature du contrat correspond à 10% du montant de la valeur du bien.
  • Le contrat d’arras peut être résilié par le versement d’une indemnité. Tandis qu’il est possible de rompre le contrat de réservation que si les motifs de la résiliation sont indiquées clairement dans les clauses du contrat.

En résumé, compte tenu des particularités de chaque contrat, il est conseillé de signer un contrat de réservation lorsque vous êtes déterminé à acheter le bien, pour éviter que le vendeur ne le vende à un autre acheteur.

Toutefois, si vous attendez d’obtenir le financement pour acheter la maison, il est préférable de signer un contrat d’arras, car vous pourrez l’annuler si vous n’obtenez pas l’argent pour acheter la maison.

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