Vendre un appartement ou une maison en Espagne peut être beaucoup plus rapide qu’en France si la vente est bien préparée en amont. Voici les 7 étapes indispensables pour vendre son bien immobilier en Espagne.
Préparation à la vente de votre bien immobilier en Espagne
1ʳᵉ étape : réunir les documents essentiels à la vente
Pour gagner du temps, rassemblez en amont l’ensemble des documents essentiels à la vente (ou chargez une agence immobilière de le faire) :
- Le titre de propriété.
- La nota simple du bien (un document juridique qui contient les informations sur la propriété, son statut juridique, les charges et dettes en cours).
- Les statuts et le règlement de la copropriété.
- Le plan du bien.
- Le certificat ITE (Inspección Técnica de Edificaciones) qui atteste la conformité de l’immeuble (ce document est disponible en mairie).
- Le cas échéant, le permis de construire et les autorisations nécessaires pour les modifications ou les extensions apportées à la propriété (ces documents sont disponibles en mairie).
- La cédula de habitabilidad qui atteste que votre bien est un logement dit « habitable » (ce certificat est disponible lui aussi en mairie).
- Le certificat de performance énergétique (à faire réaliser par un expert).
- Le reçu d’IBI, c’est-à-dire votre dernière taxe foncière (pour plus d’informations sur l’impôt foncier en Espagne, nous avons préparé une vidéo sur l’IBI).
- Les dernières factures d’électricité et d’eau.
2ᵉ étape : évaluer la valeur de votre propriété
Faites évaluer votre bien pour être aligné sur les prix du marché. Un appartement mal évalué ne se vend pas. Pour cela, il faut :
- Établir une analyse du marché immobilier : informez-vous sur les prix dans la région où se trouve votre bien. Ils diffèrent largement d’une ville à l’autre et même d’un quartier à l’autre.
Notre conseil : confiez cette étape décisive à un agent immobilier. Il a les outils pour connaître les prix de votre secteur. - Se tourner vers un tasador professionnel. Il s’agit d’un expert chargé d’estimer les biens immobiliers. Son expertise peut vous aider à déterminer un prix de vente compétitif.
3ᵉ étape : préparer physiquement la propriété
- Si votre bien a vieilli ou qu’il a des petits défauts, améliorez-les : décoration, petites réparations. Ces dépenses font la différence, elles permettront de séduire les acheteurs qui pourront davantage se projeter. Vous vendrez plus vite. J’achète en Espagne propose un service de homestaging (mise en valeur de votre intérieur). Contactez-nous pour en savoir plus.
- Si votre bien en a besoin, effectuez vous-mêmes les travaux de rénovation. Cela peut augmenter sa valeur sur le marché.
- Nettoyage en profondeur : tri, rangement, coup de propre, etc. Assurez-vous que la propriété soit bien entretenue avant les visites des acheteurs potentiels.
4ᵉ étape : choisir la méthode de vente
Vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière
- Avantages : les agences immobilières s’occupent de l’estimation, de la mise en vente (photos, vidéos, sélection des canaux de vente, etc.), elles offrent une visibilité accrue, elles sélectionnent des acheteurs qualifiés, encadrent les visites et les négociations. Elles vous guident tout au long du processus jusque devant le notaire, le jour de la remise des clefs. J’achète en Espagne peut s’occuper de la vente de votre bien, prenez rendez-vous avec nos spécialistes pour en savoir plus.
- Le vendeur peut choisir de mettre son bien en vente en exclusivité ou non.
Notre conseil : choisissez l’exclusivité. Cela vous assurera un service de qualité et une communication simplifiée. Il est faux de croire que vous vendrez plus vite si votre bien est promu par différentes agences. C’est l’inverse qui se produit pour une raison simple : les agences mettent en avant les biens qu’elles ont en exclusivité. - Inconvénients : ce service a un coût. Il est convenu entre l’agence choisie et le propriétaire.
Vente directe par le propriétaire
- Avantages : vous économiserez sur les frais d’agence, et vous aurez un contrôle total sur la vente.
- Inconvénients : vous devrez vous occuper de toutes les étapes du processus de vente vous-même, y compris de l’obtention de tous les documents cités plus haut, de l’estimation, de la présentation (photos, vidéos, rédaction de l’annonce et sa mise en ligne), de la promotion, des négociations et des étapes administratives nécessaires à la formalisation de la vente.
La vente du bien : les étapes administratives
Ce sont des étapes décisives qui ont leur équivalent dans le processus de vente français.
5ᵉ étape : signature du compromis de vente
Une fois l’offre acceptée, il vous faudra signer un compromis de vente avec l’acheteur. Il n’a pas de caractère obligatoire, mais nous vous conseillons de le faire. À l’issue de ce contrato de arras (le compromis), l’acheteur vous verse un acompte et votre bien lui est réservé. Attention, vous vous exposez à des pénalités financières et à des sanctions en cas de rétractation. Pour plus d’informations, lisez notre fiche pratique : “Qu’est-ce qu’un contrat d’arras ? ”
6ᵉ étape : signature de l’acte authentique
C’est la dernière étape pour conclure la vente. Cette signature (appelée l’escritura en espagnol) se fait devant notaire. Ce jour-là, vous devrez remettre les clefs à l’acheteur. Vous recevrez le montant de la vente sur votre compte bancaire dans les jours suivants.
7ᵉ étape : calcul des frais et taxes associés à la vente en Espagne
Les frais annexes
- Les frais d’agence sont payés par le vendeur et représentent un pourcentage du prix de vente. Leur montant dépend de chaque agence immobilière et de ce qui a été convenu avec le vendeur. En général, comptez de 3 à 7 % du montant du bien hors taxe.
- Le certificat énergétique (environ 150 € pour un 100 m²).
- Les frais de copropriété impayés à régulariser.
- La partie des frais de notaire qui correspond officiellement aux frais de rédaction des actes notariés (gastos de ortogamiento de escrituras) et qui équivaut à moins de 0,5 % du montant du bien.
À savoir : les frais de notaire sont faibles en Espagne (approximativement 1 % de la valeur du bien) et leur répartition se décide, souvent, au moment de la signature du compromis (contrato de arras).
Les impôts à la vente d’un bien immobilier en Espagne
Si vous envisagez de vendre un bien immobilier en Espagne, voici ce qui vous attend en termes d’imposition.
Le calcul de vos impôts repose sur le montant de la plus-value immobilière réalisée. Pour le connaître, il convient d’utiliser la formule suivante :
Gain ou perte patrimoniale = valeur de vente – valeur d’achat
- Valeur d’achat : elle prend en compte le prix du bien (figurant sur l’acte authentique) et l’ensemble des frais et des impôts en lien avec l’achat (frais d’estimation, frais de notaire, d’avocat, d’agence immobilière, travaux réalisés, amortissements passés dans le cas d’un logement mis en location, impôts fonciers, etc.)
- Valeur de cession : elle prend en compte le prix de vente et tous les frais liés à la vente.
- Impôt sur la plus-value immobilière des résidents fiscaux espagnols : la plus-value est à ajouter à la déclaration d’Impôts sur le revenu (pour en savoir plus sur cet impôt, lisez notre fiche pratique sur l’IRPF). Son taux est progressif.
Voici le barème en 2023.- Pour les premiers 6 000 € de gain : 19 %
- 6 000 – 50 000 € : 21 %
- 50 000 – 200 000 € : 23 %
- 200 000 – 300 000 € : 27 %
- + de 300 000 : 28 %
- Impôts sur la plus-value immobilière des non-résidents : il est de 19 % pour les résidents européens qui doivent le déclarer dans le cadre de l’Impôt sur le revenu des non-résidents (ne manquez pas notre article : « Les 5 impôts incontournables du non-resident »). Pour lutter contre l’évasion de capitaux, si le vendeur est non-résident, il existe un système de rétention au moment de la signature devant le notaire. 3 % de la taxe est prélevée à l’acheteur. Cette somme doit être reversée à la Agencia Tributaria dans un délai d’un mois. Le vendeur doit, de son côté, s’acquitter des 16 % restants dans les trois mois.
Notre conseil : pour obtenir une simulation du montant de votre plus-value immobilière, contactez l’administration fiscale ou votre gestor (conseiller spécialisé). J’achète en Espagne peut vous recommander des experts de confiance. Contactez-nous. Et, pour aller plus loin, nous vous conseillons la lecture de notre fiche pratique : “Réduire la plus-value immobilière en Espagne”.
La plus-value municipale (la plusvalía municipal)
La plusvalía municipal est un faux-ami. C’est une taxe municipale, de quelques centaines d’euros. Son calcul est complexe et prend en compte 3 critères :
- La valeur cadastrale.
- Le nombre d’années écoulées depuis l’acquisition (un coefficient est appliqué en fonction de la durée de possession).
- Le taux d’imposition appliqué dans chaque communauté.
Vous pouvez estimer son montant avec cet outil de simulation.
FAQ :
Quelles sont les démarches à effectuer pour vendre une maison ?
Les démarches incluent la collecte de documents, l’évaluation de la valeur de la propriété, la préparation physique de la propriété, le choix de la méthode de vente, la signature du contrato de arras (compromis) et de la escritura (acte authentique) et l’acquittement des frais et taxes.
Comment vendre un appartement en Espagne ?
La vente d’un appartement en Espagne suit les mêmes étapes que la vente d’un appartement ou d’une maison en France. Une attention particulière doit être portée à l’estimation du bien qui doit être réalisée par un professionnel et aux documents à fournir. Certains sont spécifiques à la législation espagnole.
Quand le notaire verse-t-il l’argent de la vente d’une maison ?
Une fois l’acte de vente signé, le notaire donne ordre à la banque de transférer l’argent de la vente par le biais d’un compte bancaire désigné dans le contrat de vente.
