Les étapes à suivre si le vendeur ne livre pas le logement à l’acheteur à la date convenue

Que peut-on faire en cas de retard ? 

Comme le résume une étude du Conseil général des associations officielles d’agents immobiliers espagnols ( COAPIS ), la première chose à faire est de rechercher une solution à l’amiable avec le vendeur, même si ce n’est pas toujours une solution réussie. Il recommande également de rechercher une médiation ou un arbitrage avant de saisir le tribunal. Pour rappel, la réclamation concernant le retard dans la livraison d’un logement prévoit des procédures à suivre qui peuvent aboutir au versement d’une indemnité par le vendeur aux acheteurs affecté.

Gestion amicale du dossier

La première étape consiste à faire en sorte que le contrat de vente “comprenne une date d’expiration obligeant le vendeur de livrer le bien vendu”, souligne le Conseil, ajoutant que “si à l’heure convenue, le logement acquis n’a pas été livré, après avoir tenté une gestion amicale du dossier et que le vendeur n’est pas intéressé à convenir d’une nouvelle date de livraison, il irait en justice ». 

Indiquer un délai prorogeable

Si les médiations amicales avec le vendeur ne portent pas leurs fruits, insiste Coapi Spain, «l’acheteur doit de manière fiable exiger du vendeur qu’il se conforme au contrat, en lui indiquant un délai non prorogeable ». Et il y a deux façons de poursuivre la réclamation:

• En premier lieu, l’acheteur peut faire une réserve expresse de toutes les actions judiciaires qui l’aident à réclamer les dommages causés par le retard produit.
• Dans le cas d’avoir ainsi convenu dans le contrat de vente, l’autre alternative consiste à exiger le paiement de la pénalité convenue en cas de retard dans la livraison du bien et conformément aux conditions dans lesquelles cela a été arrangé, par le biais d’un burofax ou d’une demande notariale.

Saisir le tribunal

Si aucune de ces deux formules ne fonctionne, l’acheteur concerné ne peut que saisir le tribunal. Et il y a deux options :

• L’exécution du contrat
• La résolution de cela en raison de sa violation

C’est-à-dire d’exiger devant les tribunaux que le vendeur exécute le contrat ou de le considérer comme résolu. En ce sens, le Conseil général de la COAPI d’Espagne souligne que la deuxième option ne serait envisageable que lorsque “ce n’est pas un simple retard, mais une violation grave des délais de livraison qui entraînerait une violation manifeste”. Lorsqu’une rupture du contrat aboutit à sa résolution, la procédure la plus courante est la réclamation devant le juge. Celle-ci permettra de formuler des allégations appropriées et fournir les preuves existantes. Ce seront les juges qui prendront la décision qu’ils considèrent comme plus ajusté à la loi et fixer la peine. Puisque la loi permet au juge de modérer son contenu en fonction des circonstances qui affectent le retard de livraison. Il peut arriver que, en cas de force majeure, le vendeur soit exonéré de responsabilité .

Un règlement à l’amiable

Il y a aussi un moyen qui évite d’avoir à se retrouver en justice: opter pour la médiation ou l’arbitrage. Selon l’étude, dans le cas de la médiation, «ce sont les parties elles-mêmes qui parviendront à un accord satisfaisant pour les deux, avec l’aide d’un professionnel tout au long du processus». En revanche, dans l’arbitrage “les parties choisissent d’un commun accord un tiers indépendant, formé pour agir en tant qu’arbitre, qui sera celui qui, au vu de tous les faits et circonstances, rendra une sentence avec la décision qu’ils jugent la plus juste”.