Investissement étudiant : acheter en Espagne pour les études de son enfant, le guide complet

Si l’Espagne a toujours été un pays synonyme de fête, elle est devenue, les années passant, une destination de choix pour la poursuite des études des jeunes Français. Au total, on compterait aujourd’hui près de 50 000 étudiants européens sur les terres de Cervantes.
Envisager l’avenir académique de son enfant de l’autre côté de la frontière est une décision stratégique qui offre d’excellentes perspectives en termes d’éducation, mais aussi une intéressante opportunité d’investissement immobilier pour les parents.
La rédaction de J’achète en Espagne vous donne toutes les clés pour comprendre et faire votre choix.

Sommaire

Le paysage immobilier espagnol début 2024

Avant toute chose, il vous faut connaître le marché immobilier espagnol dans les grandes lignes pour être en mesure de prendre une décision éclairée. Notre réseau d’agences immobilières est implanté sur tout le territoire depuis plusieurs années et nos experts vous le diront d’une même voix : “Oui, c’est encore le moment d’acheter en Espagne”. Et si c’est pour loger votre enfant, il est encore plus judicieux d’investir. Vous allez comprendre.

Le marché de la location en Espagne est en crise

Depuis la fin de la parenthèse Covid, les locataires qui cherchent à se loger en Espagne sont pris en tenaille entre des loyers en constante augmentation et une offre de plus en plus réduite.

À la mi-2023, une nouvelle loi sur le logement est entrée en vigueur avec pour objectif de faire baisser les prix et de protéger les locataires. La nueva Ley de Vivienda a finalement, à l’inverse, renforcé la difficulté à trouver un appartement, notamment pour les jeunes. Pour simplifier, elle a entraîné une augmentation des loyers et accéléré la sortie du parc de logements disponibles des dizaines de milliers de biens que les propriétaires ont préféré revendre ou transformer en location touristique afin d’échapper à la loi (l’activité type Airbnb n’est pas concernée par cette nouvelle législation).

Pour ceux qui voudraient en savoir plus sur la loi, nous conseillons la lecture de notre article : “Nouvelle loi sur le logement en Espagne : nous vous expliquons tout !” et pour tous ceux qui doutent encore, voici quelques chiffres éloquents :

• Les loyers ont augmenté de plus de 10 % en 2023. Depuis 2014, les locataires doivent débourser 60 % de plus pour pouvoir se loger. Il est ainsi aisé de comprendre qu’il vaut mieux se trouver du côté du propriétaire que de celui de l’occupant.
• Les plus fortes hausses de loyers ces derniers mois ont été enregistrées dans des capitales dites étudiantes : Valence (+ 21 %), Alicante (+ 16 %), Madrid (+ 13, 6 %), Barcelone (+ 12, 4 %), .
• Plus de la moitié des villes espagnoles ont atteint leur maximum historique en termes de loyer.
• Barcelone est la ville la plus chère à la location avec 20, 5 €/m2. Elle est suivie de Madrid avec 17, 9 €/m2.
• Les stocks de logements disponibles à la location ont chuté de 12 % en 2023, alors qu’ils étaient déjà mal en point. À Madrid, souvent choisie par les étudiants pour poursuivre leurs études, il a même fondu de 26 %. Autrement dit, si vous avez l’opportunité d’acheter dans la capitale, vous n’aurez pas de problème pour trouver un locataire.

Prenons un exemple concret, si votre enfant veut étudier à Barcelone, il se trouvera face au choix suivant :

• Vivre seul pour un loyer compris entre 600 et 1 200 euros par mois s’il loue un studio ou un appartement d’une pièce compris entre 20 et 40 mètres carrés (d’après les données fournies par Idealista, le leader des portails immobiliers en Espagne).
• Trouver une chambre en colocation pour réduire les frais. Il pourra alors se loger pour 200 euros par mois dans des quartiers périphériques, ou pour 500 à 700 euros mensuels au centre.

Un conseil, jetez un œil à notre bilan immobilier du second semestre 2023. Vous comprendrez que la location n’est pas la meilleure option.

En d’autres termes, si vous avez les moyens d’acheter un appartement pour loger votre enfant le temps qu’il fasse ses études sur le territoire espagnol, faites-le. Les chiffres parlent d’eux-mêmes.

Acheter un bien pour loger son enfant pendant ses études en Espagne : une voie rentable

C’est sur le versant de l’achat que le marché immobilier espagnol continue de montrer des signes de vitalité en ce début d’année 2024, et ce, dans la plupart des zones (en péninsule et dans les îles).

Concernant les prix au mètre carré, ils restent attractifs : 2 000 euros par mètre carré pour la moyenne nationale, contre plus de 3 100 euros en France d’après Seloger.

Bien sûr, comme en France, ils varient selon les régions et évidemment, les villes étudiantes étant les plus attractives, le coût y est plus élevé (mais il existe des quartiers moins chers que d’autres). Pour autant, acheter reste la meilleure option pour loger son enfant durant ses études.

Nous y reviendrons dans le détail en nous attardant sur chaque ville étudiante un peu plus bas.

Les avantages d’acheter un bien immobilier en Espagne pour les études de votre enfant

Un gain financier à long terme aussi

Vous l’avez compris, investir dans un bien immobilier en Espagne pour les études de son enfant, c’est faire une économie significative sur les frais de logement à court terme, mais c’est aussi une opportunité idéale d’investir dans une propriété qui servira :

• D’investissement immobilier à long terme : investir dans la pierre permettra de capitaliser sur vos dépenses une fois que votre enfant aura libéré l’appartement ou, dès que vous aurez les clés de votre bien, dans le cas d’une colocation. Vous pourriez, en effet, envisager de louer certaines chambres de la propriété à d’autres étudiants.
• En dehors de son usage personnel, le bien peut également servir de source de revenu grâce à la location saisonnière pendant les vacances de votre enfant.
• Une fois les études terminées, cette propriété peut devenir votre pied-à-terre, votre résidence secondaire, générer un complément de retraite ou être vendue en vue d’une plus-value. En effet, la plupart du temps, les villes étudiantes sont aussi les villes dans lesquelles l’immobilier prend le plus de valeur au fil des ans.

Vous avez un projet d’achat pour votre enfant ? Contactez-nous. Notre équipe francophone est présente dans toutes les villes étudiantes et saura trouver la propriété qui correspond à vos attentes et à vos critères.

Études en Espagne, les chiffres clés

Sur le versant des études supérieures, le pays est réputé pour son système de qualité et pour ses universités et écoles prestigieuses. Il comptait 1, 7 million de jeunes étudiants pour l’année scolaire 2022-2023, autant de locataires potentiels.

La part des européens est toujours croissante, grâce à la popularité du programme Erasmus, instauré en 1987. La majorité des Français choisit l’Espagne et on compte un peu plus de 48 000 étudiants originaires de l’UE sur les terres de Cervantes.

• 1ᵉʳ cycle universitaire (grado) : d’après les données officielles du gouvernement, sur les 1,7 million d’étudiants qui ont rejoint le premier cycle universitaire en Espagne en 2022-2023, les étudiants étrangers représentaient 6,6 %, soit un peu plus de 112 000 étudiants. 2,7 % d’entre eux étaient des étudiants intracommunautaires et 1,8 % étaient originaires d’Amérique Latine ou des Caraïbes.
• 2ᵉ cycle (niveau master) : sur les plus de 276 000 étudiants inscrits en master pour l’année 2022-2023, 24,8 % étaient de nationalité étrangère, soit un peu plus de 68 000 élèves (17 % étaient originaires d’Amérique latine et des Caraïbes, 2,8 % de l’Union européenne et 2,4 % d’Asie et d’Océanie).
• 3ᵉ cycle (niveau doctorat) : à ce niveau d’études supérieures, 28,7 % des 92 000 étudiants étaient de nationalité étrangère, près d’un tiers ! 52,4 % d’entre eux venaient d’Amérique latine et des Caraïbes, 21,4 % de l’UE (soit, un peu moins de 20 000 étudiants) et 15,7 % d’Asie et d’Océanie.

Toute cette population étrangère doit impérativement se loger. Posséder un logement étudiant pour son enfant ou pour loger d’autres universitaires, c’est donc forcément lucratif.

Qualité de vie supérieure en Espagne

Cela n’est pas en lien direct avec l’immobilier, mais c’est important : il est plus agréable et plus abordable de vivre en Espagne que dans les villes étudiantes françaises, il faut le reconnaître. En France, il devient très difficile pour les jeunes de vivre une vie agréable. Cela joue dans le choix des jeunes Français de se tourner vers l’Espagne pour la suite de leurs études.

• Le site web Numbeo nous apprend que l’indice de qualité de vie en France est de 149 et qu’il est de 174 en Espagne (sur 250).
• L’indice du coût de la vie en France est de 68 contre 50 en Espagne (New York servant de base de référence au site, avec un indice de 100). Votre enfant aura ainsi un pouvoir d’achat plus important s’il choisit l’Espagne.
• S’installer en Espagne lui offrira une ouverture d’esprit et lui permettra d’apprendre ou d’améliorer son niveau d’espagnol. Un atout quand on sait qu’elle est la deuxième langue la plus parlée dans le monde derrière le mandarin.

Il faut aussi envisager les choses ainsi : acheter en Espagne est forcément une bonne idée puisque le pays est très attractif. Pour les étudiants et pour les autres, les touristes par exemple (ils ont été près de 80 millions en 2023).

Quelles sont les villes étudiantes les plus dynamiques en Espagne ?

Un classement du journal El Mundo nous donne un éclairage sur les meilleurs établissements universitaires espagnols. Des informations qui ont leur importance lorsqu’il s’agit de choisir où investir pour ses enfants ou pour loger d’autres étudiants.

Madrid et ses environs, Barcelone, Alicante, Murcie, Valence, Grenade, toutes ces villes dans lesquelles l’immobilier est intéressant sont bien placées dans ce ranking, notamment si l’on considère les universités publiques.

La meilleure est la Complutense de Madrid, elle est talonnée par la Universidad de Barcelona et la Universidad autónoma de Barcelona. La quatrième place du classement est occupée, de nouveau, par Madrid et son Université autonome.

Barcelone et Madrid, les reines des logements étudiants en Espagne

Madrid et Barcelone, avec leurs universités renommées et leur vie étudiante trépidante, sont devenues les reines de l’investissement étudiant. La première est la capitale, son attractivité va donc de soi, la seconde a profité du coup de projecteur du film, “L’Auberge espagnole” de Cédric Klapish, il y a une vingtaine d’années. Suite au film, les demandes d’Erasmus ont explosé dans la ville (elles auraient même doublé au global d’après le réalisateur) et depuis, son attraction ne s’est jamais démentie. Les jeunes étudiants ont été conquis tant par la ville en elle-même (son architecture, sa vie nocturne), que par sa position privilégiée en bord de Méditerranée. Au-delà de ce phénomène de société ponctuel, la ville a toutes les qualités pour attirer les étudiants étrangers par milliers.

Analysons les vertus de l’investissement immobilier étudiant à Madrid et Barcelone.

• Madrid

Madrid, qui concentre la plus grande part des étudiants étrangers, affiche un prix moyen de l’immobilier autour de 4 120 €/m2. Toutefois, en s’éloignant du centre-ville, les prix deviennent plus abordables, ce qui représente une opportunité intéressante pour les investisseurs disposant d’un budget plus limité. En périphérie du centre-ville et de la capitale espagnole, de nombreux quartiers et petites villes offrent un accès facile au centre et aux universités, tout en présentant des tarifs immobiliers plus attractifs. Par exemple, le quartier de Villaverde, situé dans le sud de Madrid, propose des biens à des prix avantageux, avec un coût moyen inférieur à 2 000 €/m2 (1 960 €/m2 précisément).

Le tout est de choisir une zone qui bénéficie d’une bonne desserte en transports en commun et des commodités pour faciliter le quotidien des jeunes étudiants.

Investir dans un logement étudiant à Madrid présente plusieurs avantages :

➔ Centres d’enseignement de haut niveau : Madrid est le siège de nombreuses universités prestigieuses (Universidad Complutense de Madrid (UCM), Universidad Autónoma de Madrid (UAM), Universidad Politécnica de Madrid (UPM) pour le trio de tête, mais aussi des écoles de commerce prestigieuses comme l’IE Business School, l’ESADE Business School ou l’ESCP Business School, bien connue des Français).
➔ La population étudiante est donc dense, diversifiée et constamment renouvelée : cela crée une demande soutenue pour des logements étudiants à tous les prix. Le taux d’occupation est élevé, la rentabilité stable : aucun danger à l’horizon.
➔ Madrid est la deuxième ville la plus chère à la location, nous l’avons dit. Si vous faites une bonne affaire et que vous décidez de créer une colocation, vous pourriez obtenir de belles rentabilités. Contactez-nous, nos experts sauront vous orienter.
➔ Réseau de transports publics étendu : avec l’un des meilleurs réseaux de transports en Europe, Madrid offre une excellente connectivité, permettant aux étudiants de se loger dans différentes parties de la ville (et même en périphérie), tout en accédant facilement à leurs établissements.
➔ Potentiel de plus-value immobilière : le marché immobilier de Madrid est considéré comme stable avec un potentiel de croissance à long terme. C’est forcément intéressant pour les investissements immobiliers. Madrid a le vent en poupe depuis quelques années. Profitez-en ! Pour les plus curieux, nous conseillons la lecture de notre article : “Vivre à Madrid : pourquoi s’installer dans la capitale ?”.
➔ Flexibilité d’utilisation : la ville étant très attractive (pour les étudiants, mais aussi les touristes, les jeunes cadres dynamiques, etc.) les logements étudiants peuvent également être revalorisés et utilisés pour d’autres types de location.
➔ Cadre juridique et fiscal propice : Madrid offre un cadre réglementaire et fiscal favorable aux investisseurs, avec diverses incitations et facilités pour l’achat et la gestion de biens immobiliers. À noter par exemple, l’ITP, l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales, n’est que de 6 % dans la ville. C’est la taxe la plus importante à payer à chaque transaction immobilière.

Un bémol, la vie est plus chère à Madrid qu’ailleurs en Espagne. En moyenne, comptez 730 € /mois hors loyer (source : Numbeo).

Profitez de notre dernière vidéo YouTube sur le meilleur quartier où investir à Madrid en ce début d’année 2024, le quartier de Lavapiès.

En somme, Madrid combine une forte demande étudiante, une qualité de vie élevée, et un marché immobilier stable, ce qui en fait une destination de choix pour investir dans le secteur du logement étudiant.

• Barcelone

Barcelone, réputée pour son attrait auprès des étudiants, affiche un coût d’achat moyen d’environ 4 170 €/m2 dans son centre-ville. Ciutat Vella (4 300 €/m2), Les Corts (5 000 €/m2), l’Eixample (5 100 €/m2) ont les faveurs des universitaires, mais sont chers à l’achat. Cependant, en explorant les quartiers périphériques de la métropole catalane, on constate une diminution notable des prix, ce qui représente une excellente option pour les investisseurs avec un budget plus modeste. Des zones comme le quartier de Nou Barris, situé au nord-ouest de la ville, offrent des des prix nettement plus abordables, ne dépassant généralement pas les 2 400 €/m2. Ces quartiers (mais aussi les banlieues comme Badalona, L’Hospitalet de Llobregat, Sant Andrìa de Besòs) tout en étant économiquement avantageux, sont bien reliés au centre-ville et aux principales universités grâce à un réseau efficace de bus, de métro et de trains.

Ses points forts :

➔ Barcelone est l’une des villes les plus dynamiques d’Espagne en matière d’éducation. Elle attire les étudiants en nombre, car elle abrite plusieurs universités et écoles de renom (Universitat de Barcelona (UB), Universitat Autònoma de Barcelona (UAB), Universitat Politècnica de Catalunya (UPC), Universitat Pompeu Fabra (UPF), IESE Business School et un campus de l’ESADE, l’une des meilleures écoles de commerce du monde, déjà citée pour Madrid.)
➔ Un bon taux d’occupation est assuré grâce à cette population étudiante importante.
➔ Elle est la ville la plus chère à la location, cela a été dit. Les rendements locatifs peuvent être encore meilleurs si vous faites le choix d’une colocation.
➔ Tourisme et attractivité de la ville (professionnels, expatriés, familles, etc.) Barcelone est une destination touristique majeure (elle a accueilli 11 millions de touristes en 2023 selon les données officielles). En dehors des semestres universitaires, les logements étudiants peuvent être convertis en locations de courtes durées pour les touristes, offrant ainsi une source de revenus supplémentaire. Sur ce volet, il faudra toujours faire attention à la réglementation, surtout à Barcelone qui légifère et punit sévèrement les infractions. Contactez-nous pour plus d’informations. Une fois les études de votre enfant terminées, vous n’aurez aucun mal non plus à louer votre logement à des jeunes cadres dynamiques, à des expatriés ou à des familles car la ville manque cruellement d’offre locative.
➔ Réseau de transports étendu : la ville possède un excellent réseau de transports en commun, rendant tous les quartiers (et certaines villes périphériques) facilement accessibles. Cela permet aux étudiants de vivre dans des zones où les prix sont plus abordables, nous l’avons dit, tout en étant proches de leurs universités.
➔ Stabilité du marché immobilier : le marché immobilier de Barcelone est stable et mature. Il n’y a aucun doute sur la valorisation des biens à long terme, ce qui rend l’investissement dans un logement étudiant à la fois sûr et potentiellement profitable.
➔ Un point faible concernant l’immobilier : dans la ville de Gaudí, l’ITP est de 10 %.

La vie est plus chère à Barcelone que dans la majorité des villes espagnoles. Prévoyez autour de 770 €/mois hors loyer. C’est plus qu’à Madrid.

Les villes espagnoles étudiantes qui montent

Détrompez-vous, Madrid et Barcelone ne sont pas les seules villes dans lesquelles cela vaut la peine d’acheter un logement étudiant. Tour d’horizon des meilleures villes étudiantes.

• Valence

Si votre enfant penche pour Valence, vous avez de la chance. La troisième ville d’Espagne, élue capitale verte européenne pour 2024, a beaucoup d’atouts. Depuis quelques années, sa qualité de vie exceptionnelle lui a permis de se positionner comme l’une des meilleures villes pour les expatriés. Avec son mètre carré à 2 300 euros en moyenne, elle reste très abordable et compétitive. Il existe une disparité de prix entre les quartiers et même les bourses les plus limitées peuvent y devenir propriétaire. Le quartier de Rascanya affiche, par exemple, une moyenne de 1 550 €/m2. Notons aussi que le prix à la location y est en franche augmentation, plus 21 % en 2023, ce qui est positif en termes de rentabilité.

➔ Universités et institutions éducatives renommées : Valence abrite plusieurs institutions d’enseignement supérieur de renom (l’Université de Valence, Université Polytechnique de Valence, l’Universidad Europea de València, l’ESIC Business & Marketing School, l’Escuela Superior de Arte y Tecnología (ESAT), le Mediterráneo Culinary Center, une célèbre école hôtelière).
➔ Cette présence d’établissements de qualité assure une demande constante en logements étudiants. Cela garantit une clientèle régulière et diversifiée.
➔ Les quartiers à privilégier pour la location étudiante sont les suivants : Blasco Ibáñez avec une rentabilité nette de 8 % d’après nos experts, le Cabanyal qui est le quartier en vogue pour les étudiants et les touristes dans lequel la rentabilité nette moyenne est de 7 %, Ruzafa et El Carmen, situés au centre et qui proposent des rentabilités autour de 9 %.
➔ Potentiel de location à court et long terme : en dehors de la période académique, les logements peuvent être loués à court terme aux touristes, qui sont toujours plus nombreux (plus de 2 millions en 2022, et probablement plus en 2023, mais les chiffres officiels n’ont pas été publiés) augmentant ainsi le rendement locatif. Après les études de votre enfant, le bien pourra rapidement être occupé par des jeunes actifs, des familles, des expatriés. Notez que les stocks de logements disponibles sont vides, en posséder un, c’est donc un avantage.
➔ Réseau de transports publics efficace : la ville dispose d’un réseau de transports bien développé, rendant tous les quartiers facilement accessibles. Cela permet aux étudiants de vivre confortablement en dehors du centre-ville où les logements sont encore plus abordables. Par ailleurs, la ville est idéale pour se déplacer à vélo. Elle est plate, peu étendue et il existe un grand nombre de pistes cyclables très sécurisées.
➔ L’immobilier est en pleine forme dans la ville. Peu cher, il attire de plus en plus d’étrangers. Attention, comme à Barcelone, l’ITP est parmi les plus élevés d’Espagne avec ses 10 %. Cela peut pénaliser certains acheteurs.

Autre bon point, le quotidien dans la troisième ville d’Espagne est moins cher que dans les deux premières. Prévoyez autour de 640 € par mois (hors loyer) pour une personne seule.

Pour tout savoir sur la troisième ville d’Espagne, découvrez notre dernier webinar :

Et notre article : “Vivre à Valence, le guide complet”.

• Grenade

Dans la sublime ville de Grenade, on peut devenir propriétaire pour 2 000 €/m2 en moyenne. C’est le quartier de l’Albaicin (2 100 €/m2) qui remporte les suffrages auprès des étudiants. Il s’agit de l’ancien quartier arabe, il est plein de charme et regorge de bars animés tous les soirs. Le Realejo (2 775 €/m2), le quartier du fameux palais de l’Alhambra, est aussi très prisé des étudiants et des touristes. Celui de la Plaza de Toros (1 930 €/m2) propose de nombreuses colocations étudiantes. En choisissant ces quartiers, vous êtes sûr de faire un bon investissement. Certains quartiers proposent des biens à 830 € du mètre carré environ (Polígono de Cartuja – Barriada La Paz). Une aubaine.

➔ L’Université de Grenade est l’une des plus anciennes et des plus respectées d’Espagne. Elle compte 80 000 élèves et attire chaque année des étudiants du monde entier. Sa renommée garantit une demande continue de logements étudiants. Il existe d’autres centres universitaires dans la ville et la plupart sont situés dans le centre ou à quelques encablures à peine.
➔ Les loyers sont 50 % moins chers qu’à Barcelone. Cela fait de Grenade un choix de premier ordre pour les étudiants les plus limités financièrement.
➔ Une demande locative assurée : Grenade, connue pour son patrimoine historique, notamment l’Alhambra, sa culture riche, sa cuisine délicieuse et son ambiance vivante, est aussi très attractive pour les touristes. Cela vous permettra de sécuriser vos revenus locatifs à la fin des études de votre enfant ou si vous choisissiez de cesser de louer à des étudiants.
➔  La ville est compacte avec un bon réseau de transports : cela facilite le quotidien des étudiants et augmente l’attractivité des logements situés dans des quartiers à la marge du centre, comme Zaidín (1 680 €/m2), qui capte de nombreux jeunes.
➔ Potentiel de croissance et de valorisation : Grenade est un bon investissement à long terme.
➔ L’ITP n’est que de 7 % dans la ville. Un avantage indéniable.

Un bon point qui a son importance, le coût de la vie à Grenade est abordable. Comparée à d’autres grandes villes universitaires espagnoles. Cela est particulièrement attractif pour les étudiants et les jeunes professionnels. Faire des courses coûte environ 5 % de moins qu’à Madrid, aller au restaurant 2 % de moins. Si l’on considère le coût global de la vie en prenant les loyers, vivre à Grenade coûte 18 % moins cher que vivre à Madrid.

• Alicante

Alicante est le joyau méditerranéen qui séduit le plus d’acheteurs étrangers ces temps-ci. En 2023, 40 % des investissements effectués dans la ville ont été faits par des étrangers. Si votre fils ou votre fille choisit Alicante pour faire ses études, vous auriez raison d’y acheter une propriété pour l’héberger. Vous auriez même tort de ne pas le faire. Avec une moyenne de 1 870 €/m2, vous pourriez devenir propriétaire d’un appartement de 100 m² pour le prix d’une chambre de service à Paris. Pour ceux qui ne connaissent pas bien la capitale de la paella, voici les atouts qui devraient vous convaincre d’y acheter un bien :

➔ Environnement éducatif dynamique : l’Université d’Alicante attire 32 000 étudiants nationaux et internationaux. Cela crée une demande constante pour les logements étudiants.
➔ Destination touristique populaire : Alicante est une ville côtière prisée. Elle attire donc aussi de nombreux touristes. Ils ont été près de 5, 5 millions dans la région sur les trois premiers trimestres 2023. Les investisseurs peuvent donc louer leurs propriétés à court terme en dehors de l’année universitaire, augmentant ainsi la rentabilité de leur propriété.
➔ Marché immobilier abordable et en plein boom : en 2024, Alicante c’est LA ville dans laquelle il faut investir. Attention, l’ITP y est de 10 % comme à Valence puisqu’elles font toutes les deux partie de la Communauté valencienne. Selon nos experts, les quartiers à privilégier sont : Campoamor et Carolinas Bajas (1 300 €/m2), mais il existe bien d’autres localités intéressantes, comme San Vicente del Raspeig (1 445 €/m2), la petite ville qui abrite l’Université d’Alicante.
➔ À titre indicatif, pour louer un bien à Alicante, il faut débourser près de 50 % de moins qu’à Barcelone. La ville est donc attrayante pour les jeunes au budget limité.

Alicante, c’est une combinaison de demande stable, de qualité de vie élevée, et d’un marché immobilier avec un bon potentiel de rentabilité. Un lieu idéal pour investir dans le logement étudiant.

Pour plus d’informations, découvrez notre article : “Vivre à Alicante ? Nos conseils pour choisir les meilleures zones.”

• Murcie

On le sait peu, mais Murcie est l’une des villes les plus rentables d’Espagne. D’après une récente étude publiée par Pisos.com, l’un des leaders des portails immobiliers en Espagne, la ville atteint 7,4 % de rendement locatif en novembre 2023. Un record et un chiffre au-dessus de la moyenne nationale (7 % au troisième trimestre 2023). Avec son prix au mètre carré défiant toute concurrence, 1 200 €/m2, et ses loyers en augmentation (+ 7 % sur l’année 2023), elle est forcément un choix judicieux.

Par ailleurs :

➔ L’Université de Murcie est l’une des principales universités d’Espagne, attirant un grand nombre d’étudiants espagnols et étrangers (plus de 30 000), cette institution académique solide assure une demande constante en logements étudiants, donc des taux d’occupation élevés et une rentabilité régulière. Il existe un phénomène de triangle d’or autour de l’université (au nord-ouest). Les chanceux peuvent y trouver des logements encore plus rentables que la moyenne de la ville.
➔ Les quartiers préférés des étudiants pour se loger sont Vista Alegre (2 244 €/m2), Santa Eulalia (1 815 €/m2), la Flota (2 400 €/m2), Juan de Borbón (2 508 €/m2).
➔ Potentiel de croissance : la ville se développe et possède donc un potentiel de croissance et de valorisation immobilière, notamment avec l’amélioration continue des infrastructures et des services. Le ticket d’entrée est relativement bas et le potentiel de valorisation, haut.
➔ Réseau de transports efficace : bien que plus petite que d’autres villes étudiantes, Murcie dispose d’un réseau qui facilite la mobilité des étudiants à travers la ville.
➔ Tourisme : on ne le sait pas assez, Murcie est appréciée pour sa richesse culturelle et ses festivals. Un point qui séduit les touristes (ils ont été plus de 1,2 million à occuper des logements touristiques en 2023) et qui vous permettra de louer votre logement lorsqu’il sera inoccupé par votre enfant et/ou ses colocataires.
➔ Fiscalité immobilière : sur le versant fiscal, à Murcie, l’ITP est de 6 % seulement. Un atout.

Coût de la vie abordable : Murcie est connue pour son coût de la vie relativement bas par rapport à d’autres grandes villes universitaires en Espagne. La vie est 29 % moins chère à Murcie qu’à Madrid. D’après la plateforme participative Numbeo :

• Les loyers sont 106 % plus élevés à Madrid.
• Les restaurants, 23 % plus chers.
• Faire ses courses est 7 % plus coûteux à Madrid.

Pour plus de conseils, prenez rendez-vous en ligne pour une visioconférence avec notre équipe. Cet entretien est gratuit et sans engagement.

Les conseils de J’achète en Espagne pour trouver le bien idéal pour votre enfant

L’emplacement est primordial

Avant toute chose, privilégiez des biens proches des universités (ou bien connectés) et des commodités essentielles. Un bon logement étudiant doit, certes, être confortable et sécurisé, mais surtout, accessible en transports. Cela sera un atout aussi si vous décidez de louer à des touristes ou même à des familles.

Quelle surface et structure privilégier ?

Cela dépend de votre budget et de votre volonté : souhaitez-vous investir dans une petite surface ou une grande surface que vous pourriez louer à d’autres étudiants ? Êtes-vous disposé à entretenir une colocation ? Cela représente du travail, mais peut significativement augmenter vos rendements locatifs.

Une autre solution s’offre à vous : mettre votre futur appartement en gestion locative. Chez J’achète en Espagne, nos équipes peuvent s’occuper de la gestion du bien que nous aurons trouvé pour vous. Prenez rendez-vous avec elles, elles vous expliqueront tout.

Acheter avec ou sans travaux ?

C’est un choix personnel, mais sachez que la plupart des banques n’incluent pas le montant des travaux dans votre emprunt immobilier. C’est important au moment de choisir la propriété. À noter aussi, tout refaire engendre, en général, de plus importants rendements locatifs. Le bien (acheté à moindre coût) est en effet largement valorisé sur le marché s’il répond aux nouveaux standards et qu’il offre un plus grand confort que d’autres biens concurrents.

Pour en savoir plus, contactez-nous. Nos experts répondront, en français, à toutes les questions que vous vous posez.

Se faire accompagner

Ne vous lancez pas seul sur le marché immobilier espagnol, les pièges existent. Choisissez une agence immobilière certifiée et sérieuse. Nombreux sont les opportunistes arrivés par hasard sur le marché espagnol et qui cherchent à abuser des potentiels acquéreurs étrangers qui disposent de plus de pouvoir d’acquisition et de moins d’informations que l’acheteur national.  Sur ce point, vous devriez lire notre article : “Pourquoi choisir une agence immobilière établie plutôt que low cost ?”

Comment acheter un logement étudiant en Espagne lorsqu’on est étranger ?

Informations générales sur l’achat immobilier en Espagne

Les étrangers peuvent, au même titre que les résidents espagnols, investir en Espagne, ils doivent en revanche savoir que les étapes de leur achat ne seront pas les mêmes : démarches administratives spécifiques, conditions d’emprunt, fiscalité, etc. plusieurs points seront différents. Il est conseillé de se familiariser avec le processus d’achat de l’autre côté des Pyrénées pour naviguer efficacement dans ce marché.

Pour acheter un bien immobilier en Espagne, les étapes clés sont les suivantes :

1. Étude du marché : les prix varient selon les régions et même selon les quartiers, nous l’avons vu, offrant diverses options.
2. Définir ses besoins : établissez vos critères essentiels avant de vous lancer, cela vous fera gagner du temps.
3. Envisager un prêt hypothécaire : les non-résidents peuvent demander un prêt en Espagne. Attention, les banques ne leur prêtent pas plus de 60 à 70 % de la somme et les taux sont majorés. Pour aller plus loin, lisez notre article : “Comment obtenir un crédit immobilier : le guide complet” et visionnez notre vidéo YouTube :
   
4. Faire une demande de NIE. C’est LA formalité administrative incontournable. Sans ce Numéro d’Identification des Étrangers, vous ne pourrez pas aller au bout de votre acquisition. Pour savoir comment l’obtenir, lisez notre fiche pratique : “Comment faire le NIE ?”
5. Faire appel à un chasseur immobilier : il vous accompagnera tout au long de votre projet, vous aidera à trouver des biens, à négocier les prix et à gérer l’achat. C’est notre métier, n’hésitez pas.

Pour approfondir sur ce sujet, découvrez notre dossier : “Comment acheter une propriété en Espagne, notre guide complet.”

Achat d’un logement étudiant en Espagne : comment éviter les pièges ?

• Méfiez-vous du délai d’obtention du Numéro d’Identification des Étrangers (NIE) : nous l’avons dit, cette formalité est essentielle, mais les délais d’obtention sont longs et doivent être pris en compte. Il arrive que les lenteurs administratives conduisent à annuler la vente. J’achète en Espagne peut vous aider à accélérer le processus.
• Ficelez votre financement : assurez-vous de votre capacité financière avant de vous engager, vous ne pourrez pas reculer si vous l’avez mal évalué, car la clause de rétractation pour non-obtention du crédit n’existe pas en Espagne.
• Demandez la Cédula de habitabilidad : c’est un certificat nécessaire prouvant l’habitabilité du bien. Sans lui, il ne peut pas être considéré comme un logement et nombreux sont les biens et les vendeurs qui n’en disposent pas.
• Vérifiez l’état du bien : faites-vous accompagner par un spécialiste pour inspecter le bien. Il est courant de trouver des divergences entre l’annonce et la réalité. Courant aussi de tomber sur des constructions illégales (des terrasses par exemple).
• Vérifiez les mètres carrés : en Espagne, on parle de mètres carrés construits (et pas utiles). Soyez prudents !
• Vérifiez si le bien est endetté : de l’autre côté de la frontière, les dettes sont associées au bien, vous pourriez en hériter si vous n’êtes pas averti et que vous ne vérifiez pas ce point en demandant la nota simple, un document clé décrivant la propriété et ses dettes. Pour plus de détails, regardez notre vidéo YouTube :
  
• Soyez sur place lors de l’estimation immobilière : elle est réalisée par un expert et indispensable pour l’octroi de votre financement par la banque (si vous y avez recours).
• Demandez un diagnostic énergétique : il est obligatoire en Espagne et valide 10 ans.
• Vérifiez les documents de copropriété : informez-vous sur la gestion et les plans futurs de la copropriété.
• Demandez le certificat ITE (Inspección Técnica de Edificaciones) : il est nécessaire pour les bâtiments de plus de 50 ans.
• Informez-vous sur la législation : particulièrement en ce qui concerne la location touristique. Chaque communauté autonome dispose, en effet, de sa propre réglementation. Cela vous évitera de vous lancer dans un projet irréaliste.
• Réservez le bien : il faut penser à réserver le logement (en versant une somme d’argent qu’on appelle la señal) une fois la négociation du prix aboutie. Le vendeur se devra de retirer le bien du marché pour vous.
• Soyez prudent avant de vous engager : en Espagne, on verse des arrhes significatives. Cela engage l’acheteur et peut se retourner contre lui en cas de renoncement. Lisez notre fiche : “Qu’est-ce qu’un contrat de arras ?” pour tout comprendre.

Fiscalité des biens immobiliers pour les investisseurs étrangers

Taxes à l’achat, impôt foncier, taxes sur les plus-values en cas de revente, etc. la fiscalité immobilière espagnole a son lot de complexités et vous devriez les connaître avant de vous décider. Il est également important de comprendre les implications fiscales dans votre pays d’origine concernant les revenus locatifs étrangers.

Rapidement, voici ce qui vous attend fiscalement :

• L’ITP (Impôt sur le Transfert de Propriété) : cet impôt s’applique principalement à l’achat de biens immobiliers anciens, avec des taux variant entre 4 % et 10 % selon la communauté autonome.
• L’IVA (TVA) : pour les biens neufs, l’IVA s’élève à 10 %. Aux Canaries, l’IVA est remplacée par l’IGIC à 7 %, ce qui attire de nombreux acheteurs.
• L’AJD (Taxe sur les Actes Juridiques Documentés) : cet impôt est prélevé sur les documents juridiques établis lors de la transaction immobilière et son taux n’excède pas 2 % de la valeur du bien.
• Les non-résidents propriétaires d’un bien immobilier doivent payer l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR), qui s’applique aux revenus locatifs et aux plus-values immobilières. Les taux sont de 19 % pour les citoyens de l’UE et de 24 % pour les autres.
• De plus, la possession d’une propriété entraîne l’obligation de payer l’IBI (taxe foncière) et une imputation de revenu fictif (la renta imputada) si le bien n’est pas loué (elle équivaut à 2 % de la valeur cadastrale du bien).
• En cas de vente, une plus-value immobilière doit être déclarée, avec un système de prélèvement spécifique de 3 % par l’acheteur (cette somme aura été incluse dans le prix le jour de la signature). Les 16 % restants (pour les acheteurs intracommunautaires) sont à payer par le vendeur.
• À savoir, si votre logement est loué sur du long terme, vous avez le droit à un abattement fiscal de l’ordre de 50 %.

Sur le sujet des taxes à l’achat, découvrez notre fiche pratique : “Les frais d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne” et la vidéo explicative en bas de page.

Il est recommandé aux non-résidents de consulter un expert fiscal pour comprendre ce système complexe et éviter les pénalités. Nous pouvons vous mettre en relation avec des professionnels de confiance et francophones. Contactez-nous.

FAQ : acheter un logement étudiant pour loger son enfant en Espagne

Quels sont les prix moyens au mètre carré dans les principales villes étudiantes d’Espagne ?

Les prix varient considérablement. Ils oscillent entre 1 200 €/m2 (à Grenade) et un peu plus de 4 000 € par mètre carré à Barcelone. Une étude approfondie s’impose pour trouver le bien qui répondra à tous vos critères, dont le prix, qui est généralement le plus important d’entre eux.

Est-il vraiment plus rentable d’acheter que de louer en Espagne pour la durée des études de son enfant ?

Oui, sans hésitation. L’achat vous permet de faire des économies importantes à court terme (les loyers sont en hausse de 10 % en 2023) et de capitaliser à long terme.

Quels sont les avantages fiscaux de l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

Les avantages fiscaux dépendent de nombreux facteurs, comme l’utilisation du bien (résidence personnelle, location, etc.) Il est recommandé de consulter un expert fiscal pour des conseils personnalisés.

Quelle est la durée recommandée pour conserver un bien immobilier en Espagne pour maximiser le retour sur investissement ?

Idéalement, conserver un bien pendant au moins 5 à 10 ans permet de maximiser le retour sur investissement, surtout dans des zones à forte demande.

Comment “J’achète en Espagne” peut-il aider dans le processus d’achat ?

J’achète en Espagne offre un accompagnement complet, de la recherche du bien idéal jusqu’à la finalisation de l’achat, en fournissant des conseils d’experts sur le marché immobilier espagnol. Nous pourrons aussi nous occuper de la gestion locative du bien que vous aurez acheté avec nous.

Quelles sont les démarches pour un Français souhaitant acheter un bien immobilier en Espagne ?

Les démarches comprennent la recherche du bien, l’obtention d’un NIE (Numéro d’Identification Étranger), la vérification des documents légaux du bien et la finalisation de la vente chez le notaire. “J’achète en Espagne” guide ses clients à chaque étape. Vous pourriez même acheter sans vous déplacer.

Peut-on obtenir un prêt immobilier en Espagne en tant que non-résident ?

Oui, il est possible d’obtenir un prêt en tant que non-résident, mais les conditions peuvent varier. Les banques espagnoles proposent généralement des prêts jusqu’à 60-70 % de la valeur du bien pour les non-résidents, et majorent les taux d’emprunt.