Un projet immobilier en Espagne ne s’improvise pas, encore moins sur l’île de Minorque, aux Baléares, où J’achète en Espagne est implantée comme agence immobilière francophone. Acheter une maison ou un appartement en Espagne est un projet enthousiasmant et répond à un besoin de dépaysement. Cependant, nos agents nous rapportent certaines situations, lors desquelles des francophones ayant déjà entamé des démarches d’achat seuls, les ont appelés, paniqués. Pour éviter des situations similaires lors de votre achat de maison à Minorque, J’achète en Espagne vous livre ici 5 erreurs à ne pas commettre.
1. Ne pas évaluer en amont la faisabilité financière de votre projet immobilier
Cela peut sembler une évidence, mais la première chose à faire, lors d’un achat de maison à Minorque, et en Espagne de manière plus générale, c’est de faire les comptes avant de se lancer ! Qu’entend-on par “se lancer” ? A partir du moment où vous dépenserez le premier euro pour ce projet, vous devez savoir qu’il est faisable financièrement, et que vous pourrez aller jusqu’au bout.
Deux points à vérifier :
- Si j’achète à crédit :
- S’agit-il d’un crédit en France et Belgique ou en Espagne ?
- S’il s’agit d’un crédit en France ou en Belgique, ai-je bien prévenu mon conseiller bancaire que le bien que je souhaite acheter se situe en Espagne ?
- Quels sont les avantages et inconvénients de chaque situation (retrouvez ici un autre article vous les expliquant) ?
- Si j’achète comptant :
- Ai-je bien pris en compte les frais de notaire, frais administratifs et frais d’intermédiation dans le calcul de l’enveloppe totale que je souhaitais dépenser ?
2. Tout miser sur des revenus basés sur la location touristique
La location touristique est évidemment plus intéressante que la location long terme pour les rentabilités qu’elle dégage. Cependant, attention, nous vous conseillons de ne pas baser tous vos calculs sur ce type de location et de garder une marge de sécurité. En effet, la législation des logements saisonniers évolue et les chiffres annoncés sont parfois très optimistes. De plus, vérifiez bien la date de validité de la Licence Touristique et faites vous conseiller pour savoir si celle-ci est bien individuelle et non attribuée au complexe dans lequel vous souhaitez acheter.
Exemple :
Antoine achète un appartement à Minorque de deux chambres à Punta Prima pour 100.000€. La banque lui prête 80.000€ à un taux de 1,5% sur 10 ans. Le remboursement de la mensualité s’élève donc à 718€.
Note : on ne tient pas en compte les frais liés aux charges de copropriété et l’IBI (Impuesto Bienes Inmuebles, équivalent de l’impôt foncier)
Antoine anticipe un taux de remplissage de sa maison de 70% avec une moyenne par nuit de 60€, soit un revenu mensuel moyen, avant déduction de charges, frais de ménage, commissions d’intermédiation et impôts de 1 302 €. Ce que les investisseurs avisés appellent “un investissement en cashflow positif”.
Seulement, imaginons qu’Antoine ne puisse plus exercer son activité de location saisonnière. Il devrait donc louer son logement avec un bail long terme classique. Ce loyer serait alors d’environ 450 €/mois et ne couvrirait donc pas les mensualités d’ Antoine. Il serait peut-être obligé de devoir revendre son appartement.
3. Faire l’impasse sur les normes urbanistiques de Minorque
Le PGOU (Plan General de Ordenación Urbanística ou Plan Général d’Urbanisme) est défini selon Wikipédia comme :
“Un instrument d’urbanisme général défini dans les règlements d’urbanisme de l’Espagne comme un instrument de base de l’aménagement global du territoire d’une ou plusieurs municipalités, à travers lequel le terrain est classé, le régime applicable à chaque classe de sol est déterminé, et les éléments fondamentaux du système d’équipement de la commune en question sont définis.”
On reprend sa respiration. Qu’est-ce que cela signifie exactement ? Il s’agit de documents émis par la mairie et que nul n’est censé ignorer (D’où l’intérêt de bien se faire accompagner lors d’un achat immobilier), statuant les prochaines constructions de quartiers, d’immeubles, de parkings etc…
Imaginons que vous projetez d’acheter une maison lumineuse disposant d’une vue mer imprenable sur la Cala Morell, par exemple. Il faut s’assurer que le terrain face à votre villa reste bien inconstructible et protégé par la Loi Littoral. Par ailleurs, il est important de vérifier quelles sont les possibilités de construction de votre futur voisin. Il ne peut pas vous quitter totalement la vue mer mais peut vous la gâcher fortement. La valeur de votre maison serait donc évidemment elle aussi impactée.
L’Espagne est le pays qui possède le plus de réserves de biosphère dans le monde. Dans l’archipel des Baléares la philosophie de Minorque, sur terre comme en mer, en fait la plus grande réserve espagnole de biosphère.
C’est ce qui différencie Minorque des autres îles de l’archipel car depuis 2003, l’île a une organisation du territoire très protectionniste au niveau de l’urbanisme. Une loi restreint la possibilité de développement des logements hors des zones déjà construites pour limiter la quantité de touristes et préserver les paysages sauvages dans le temps.
4. Ne pas vérifier la situation légale de la villa
Ces mêmes plans urbanistiques indiquent également des normes à respecter dans le cadre de rénovation ou réhabilitation . Aujourd’hui elles sont imposées mais il y a 30 ans, elles étaient beaucoup plus permissives. Qu’est-ce que cela veut-il dire ?
De nombreuses fincas ou maisons de campo avaient autrefois la possibilité de construire des dépendances et n’étaient pas raccordées aux réseaux d’eau ou électriques. Aujourd’hui si vous vous portez acquéreurs d’un de ces biens pour leur charme authentique, il faut savoir que si ceux-ci ne possèdent pas de Cédula de habitabilidad (licence d’habitation), il vous sera impossible de demander le raccordement aux réseaux ou de projeter de jolis travaux de rénovation.
5. Se lancer seul dans l’achat d’une maison à Minorque
Enfin, nous ne cesserons jamais de le répéter, n’achetez pas seul en Espagne. Votre achat pourrait évidemment très bien se passer et c’est ce que vous nous souhaitons.
Cependant, combien de fois avons-nous croisé des “imprudents”, s’étant lancés seuls dans un achat immobilier à Minorque et l’ayant par la suite amèrement regretté. Sachez qu’en tant que Français souhaitant investir sur l’île, vous êtes la cible privilégiée des personnes peu scrupuleuses car souvent avec un pouvoir d’achat plus élevé…ou du moins c’est comme cela que les locaux vous perçoivent.
Que ce soit les étapes administratives, la barrière de la langue, ou tout simplement le caractère insulaire de Minorque, les raisons de se décourager sont nombreuses.
Aurélie Pairault, vous accompagne de A à Z dans votre projet immobilier sur l’île. Elle épaule pas à pas et vous guide à chaque étape de votre achat d’appartement ou de maison. Son service garantit votre transaction car il inclut le contrôle d’un avocat. Son expérience de 15 ans dans l’immobilier entre Aquitaine et Baléares lui ont permis de se forger l’expérience dont vous aurez besoin.
Contactez la sans attendre au +34 650 64 86 42 (via WhatsApp aussi) ou par email : menorca@jacheteenespagne.com
