Conseils et astuces· 3 avril 2023
Google Reviews 4.9 | 387 avis
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En 2022, le marché immobilier espagnol a battu des records. Avec environ 720.000 transactions immobilières à son compteur selon les chiffres officiels du notariat, le pays a atteint son maximum en 15 ans.
L’immobilier espagnol est, aujourd’hui encore, un Eldorado. Et s’il y a bien un public dont l’intérêt est grandissant pour l’achat d’une propriété en Espagne, c’est bien le public étranger. Britanniques en tête (9,2%), les étrangers représentent plus de 20% de ces acquisitions en 2022. Les Français sont sur la troisième marche du podium avec 6% des acquisitions, derrière les Allemands (8%).
Vous rêvez de faire comme eux mais vous ne savez pas par où commencer pour acheter en Espagne, vous n’avez pas idée des frais à prendre en compte pour établir votre budget ? Vous vous demandez ce qu’il faut savoir sur la fiscalité immobilière espagnole avant de se lancer ?
La rédaction de J’achète en Espagne vous répond avec ce guide complet de l’achat immobilier en Espagne.
La première chose à savoir, c’est qu’acheter une propriété en Espagne peut être un processus complexe. Oui, vous avez dû le lire, il existe des pièges, oui il vaut mieux se faire accompagner par un conseiller immobilier pour les éviter. Certains diront qu’on prêche pour notre paroisse, nous dirons simplement que nous avons débusqué bon nombre de vices cachés et pas mal de problèmes cadastraux, ce qui a aidé certains de nos clients à se tirer d’un mauvais pas. Un acheteur averti en vaut deux.
Sur ce blog, la mission de J’achète en Espagne, c’est de vous donner les bonnes informations et des conseils pratiques pour envisager cet achat immobilier en Espagne avec sérénité. ¿Vamos?
Comme tous les marchés, le marché immobilier en Espagne est en constante évolution. Au moment où nous écrivons cet article, en mars 2023, le prix médian pour une propriété en Espagne est d’environ 1960 euros du mètre carré selon Idealista, le premier site d’annonces immobilières du Sud de l’Europe. À titre de comparaison, Seloger.com affiche un prix médian de 3300€/m2 en France.
L’Espagne reste donc l’un des pays les plus abordables en Europe pour l’achat immobilier.
Évidemment, il y a de grandes différences de prix entre les régions et les types de propriétés. Les zones côtières sont généralement plus chères que les zones rurales. Logique, elles sont plus attractives. Surtout pour les étrangers qui cherchent à investir en bord de mer et à couler des jours heureux au soleil.
Pour ceux-là, nous vous proposons un focus sur l’immobilier sur la Costa Brava et la Costa Blanca.
compte tenu de sa proximité avec l’Hexagone, la Costa Brava, qui s’étend de la frontière française jusqu’à la ville de Blanes, située à 75 km au nord de Barcelone, attire beaucoup de Français. En moyenne, l’immobilier affiche des prix autour de 2100, 2200 euros du mètre carré. Des prix plus bas qu’en France donc. La région attire 4 millions de touristes par an. Investir dans un bien à louer sur la Costa Brava est donc une bonne idée.
Les petites villes de bord de mer ont la “côte” (vous l’avez..?). Cadaqués, Figueres, Platja d’Aro, Roses… certaines, comme celles-ci, sont plus connues que d’autres et l’affluence y augmente considérablement l’été. D’autres, comme Bégur ou Calonge, sont plus confidentielles, peu fréquentées et du même coup, souvent mieux préservées. Parfaites pour une retraite paisible.
À noter, dans cette zone, le catalan domine. Petit conseil si vous voulez acheter une maison ou un appartement sur la Costa Brava, en apprendre les bases, vous sera utile pour vous intégrer.
Ah… la Costa Blanca, ses 240 km de plages de sable blanc, ses eaux cristallines, ses 9 parcs naturels et ses prix accessibles. De Denia au nord à Torrevieja au sud, vous trouverez forcément une maison ou un appartement qui correspondra à vos critères dans cette région. Comptez 1650 euros du m2 en moyenne pour l’achat d’une propriété sur la Costa Blanca. Les investisseurs ont bien compris son potentiel puisqu’ils ont représenté plus de 30% des acquéreurs de la zone en 2022. Ses 4 millions de touristes sont évidemment un plus de ce point de vue.
Si vous voulez en savoir plus sur ces deux destinations, n’hésitez pas à contacter nos agences spécialisées situées à Barcelone, Platja d’Aro et Alicante.
Le replay de notre webinar sur l’immobilier sur la Costa Blanca est aussi disponible sur notre site Youtube.
Évolution annuelle des ventes de biens et des emprunts immobiliers en Espagne
Source : Idealista – Conseil général du notariat
Les avantages ? Ils sont TRÈS nombreux !
La douceur du climat méditerranéen caracole en tête mais à cela, il faut ajouter : la qualité de vie élevée, des prix raisonnables au quotidien (alimentation, restauration, loisirs…), une population ouverte et accueillante, une gastronomie et une culture dont on ne se lasse pas, des villes estudiantines parfaites pour un investissement immobilier rentable (Barcelone, Madrid, Valence, Murcie…), des digital nomads qui choisissent l’Espagne pour son mode de vie et un tourisme qui explose depuis le COVID, ce qui fait la joie des investisseurs. 71,6 millions de touristes ont fait rentrer plus de 81 millions d’euros dans les caisses selon les chiffres officiels. La durée moyenne des séjours a été de 7,5 jours.
Pour résumer, voici les avantages de l’achat d’une maison ou d’un appartement en Espagne :
Non, il n’existe aucune restriction pour les étrangers qui achètent des biens immobiliers en Espagne. Les citoyens qui n’ont pas la nationalité espagnole ont les mêmes droits que les citoyens espagnols lorsqu’il s’agit d’acheter une propriété pour y vivre ou pour la mettre en location.
Avant de commencer à chercher un appartement à vendre en Espagne, d’écumer tous les portails en ligne ou de multiplier les visites de villas au pays de Cervantes, il est important de définir vos besoins et vos préférences.
On n’achète pas tant qu’on n’a pas défini des critères essentiels, secondaires et des points rédhibitoires. Le béaba certes, mais pas forcément une évidence, car quand on tombe sur une annonce séduisante, on peut oublier ses critères, foncer et parfois le regretter.
Le rôle d’un chasseur immobilier en Espagne est d’aider les acheteurs potentiels à trouver et à acquérir la propriété qui correspond le mieux à leurs besoins et à leur budget.
En Espagne, le chasseur immobilier travaille généralement avec des acheteurs qui ne connaissent pas les spécificités du marché immobilier et les réglementations locales.
Ses fonctions sont les suivantes : il peut aider les acheteurs à trouver des propriétés adaptées à leurs exigences, à négocier les prix, à effectuer les vérifications nécessaires et à gérer toutes les étapes du processus d’achat, y compris la finalisation de la transaction. En résumé, il est là pour accompagner les acheteurs tout au long du processus d’acquisition. C’est ce que nous faisons depuis 6 ans chez J’achète en Espagne.
Vous devez également tenir compte de votre budget. Car, deuxième chose à retenir : on n’achète pas en Espagne avant d’avoir ficelé son financement. La principale raison est que la fameuse clause de rétractation pour non-obtention du prêt n’existe pas de l’autre côté des Pyrénées. Deuxième point, si les frais de notaire sont une donnée simple qui fait toujours partie des calculs des futurs acquéreurs en France, en Espagne, les coûts annexes liés à l’achat d’une propriété sont divers et, surtout, ils varient. On ne paie pas les mêmes taxes et impôts à Madrid ou aux Canaries, qu’on achète dans le neuf ou dans l’ancien, pour soi ou pour louer, qu’on soit résident espagnol ou non.
Oui, il est possible pour les non-résidents espagnols de demander un prêt hypothécaire pour acheter une propriété en Espagne.
Vous pouvez en faire la demande si vous êtes déjà propriétaire et que votre bien peut servir de garantie à l’obtention de votre nouveau prêt immobilier.
À noter, les conditions et les exigences varient selon les banques et les institutions financières.
Sur ce chapitre, c’est très simple, pour acheter une propriété en Espagne, vous devez obtenir votre NIE : le Numéro d’Identification des Étrangers. Sans lui, pas d’achat. C’est votre sésame et une fois entre vos mains, toutes les portes s’ouvriront (ouverture d’un compte en banque, mise en route de l’électricité, de l’eau, du gaz, d’Internet, achat d’une voiture…).
Deuxième point : sans compte en banque espagnol, le chemin sera plus long. Notre conseil, en ouvrir un dès que votre projet est concret. Pour cela, il vous suffira d’un passeport ou d’une carte d’identité valide et de votre NIE. Si vous comptez travailler en Espagne ou que c’est déjà le cas, venez avec votre promesse d’embauche ou votre contrat de travail.
Les documents nécessaires pour acheter un bien immobilier en Espagne incluent une pièce d’identité (carte d’identité ou passeport), un Numéro d’Identification Fiscale (NIF) qui est le même que votre NIE, un contrat de réservation ou un contrat de vente signé, un certificat de propriété (registro de la propiedad), un certificat de charges (nota simple informativa) et un certificat de conformité (certificado de eficiencia energética).
Une fois que vous avez votre NIE en poche, que vous avez ficelé votre financement et trouvé votre appartement ou votre villa en Espagne, vous devez vous préparer à passer par plusieurs étapes pour l’acheter, et nous sommes là pour vous guider.
Les mètres carrés du bien, la conformité du bien au cadastre, les éventuels projets urbanistiques attachés au bien, obtention du certificat d’enregistrement en mairie, les dettes qui pourraient vous retomber dessus si vous n’y prêtez pas attention…). Ce n’est pas au notaire de le faire en Espagne. Celui-ci se limite à certifier la conformité de l’acte de vente, il ne protège les intérêts d’aucune des parties.
Notre conseil : vous faire épauler a minima par un avocat. Vous vous demandez combien cela peut vous coûter ? Préparez une enveloppe d’environ 2% du prix du bien, TVA non incluse.
Mais figurez-vous que chez J’achète en Espagne, ce service est inclus dans nos honoraires.
La signature d’un contrat de réservation se nome la señal. Il vous permet de réserver la propriété pendant une période donnée -entre 2 et 5 jours- contre une somme d’argent, généralement entre 1000 et 3000 €. Le propriétaire ou l’agence qui s’occupe du bien doit alors cesser les visites. Dans la pratique, ils persistent à essayer d’obtenir une nouvelle offre. Si finalement votre offre n’est pas acceptée, l’agence ou le propriétaire doit vous rembourser le montant de votre réservation. Si elle est acceptée, cette somme sera déduite du prix de vente. Attention, ne donnez jamais d’argent sans établir de contrat au préalable. Gare à l’entourloupe…!
La signature du compromis s’appelle le contrat d’arras. Attention, ce compromis ne se signe pas devant notaire. Celui-ci vous le demandera en revanche le jour de la vente. À noter dans un coin de votre tête : J’achète en Espagne s’occupe, évidemment de tout cela pour vous. C’est inclus dans notre service.
Pour revenir sur ce document, sachez qu’il stipule les conditions de vente que vous avez pactées avec le vendeur et reprend vos identités respectives, l’adresse de la propriété, le prix du vente du bien, la date limite de signature définitive devant notaire, l’adresse du notaire, les éventuelles dettes en cours, les moyens de paiement, la répartition des frais de notaire, les pénalités en cas de retrait de l’une des deux parties.
En règle générale, au moment de la signature des arras, le montant de la señal sera complété pour atteindre 10% de la vente. En cas de vente par l’intermédiaire d’une agence, c’est elle qui retiendra cette somme sur son compte en banque jusqu’à la finalisation de la transaction. Cela lui permettra d’arbitrer en cas de litige. Si l’acquéreur se retire, il perd la somme avancée, si c’est le vendeur qui se rétracte, il devra rembourser le double de la quantité avancée par l’acheteur.
La signature de l’acte de vente ce fait devant un notaire, c’est à ce moment-là que vous recevrez votre trousseau de clés.
Ils comprennent les honoraires de notaire (1% du montant du bien avec un minimum de 1500€), ceux d’un avocat (1 à 2% du prix du bien ou un montant forfaitaire d’environ 2000 euros) et les taxes et les impôts.
Le montant de ces taxes dépendra de la Communauté autonome dans laquelle vous achèterez votre bien et de la nature de ce bien.
L’ITP (l’Impôt sur la Transmission Patrimoniale) qui est imputable en cas d’achat d’une propriété dans l’ancien se paie dans les 30 jours suivants l’acquisition. Son montant varie de 3 à 11% du prix du bien en fonction de la région dans laquelle vous achetez. À Madrid, en 2023, l’ITP est de 6% mais à Barcelone et à Valence, il s’élève par exemple à 10%. Autrement dit, renseignez-vous sérieusement au moment d’établir votre budget.
Pour ça, nos conseillers sont à votre disposition pour vous renseigner gratuitement et sans engagement. Vous pouvez prendre rendez-vous avec eux en cliquant ici : jacheteenespagne.com/rdv-en-ligne/
Dans le cas d’un logement neuf, c’est différent, vous devrez prendre en charge l’IVA, c’est-à-dire la TVA. Comptez 10 % de la valeur du bien.
Rien ne vaut une simulation en fonction de la zone et du type de bien que vous souhaitez acheter. Nous avons créé un simulateur des frais à l’achat d’un bien immobilier en Espagne. Il est disponible juste ici.
L’investissement locatif en Espagne est une option attrayante pour les investisseurs étrangers.
Les prix de l’immobilier en Espagne sont souvent plus bas que dans d’autres pays européens, 1943€/m2 en avril 2023 (contre 3199€/m2 en France) ce qui peut offrir des opportunités d’investissement intéressantes.
De plus, l’Espagne attire de nombreux touristes chaque année, cela crée une demande locative élevée dans certaines zones touristiques.
Attention, il est parfois compliqué d’obtenir une licence touristique en Espagne. Pour tout savoir sur la question, lisez notre article : licence touristique en Espagne : le guide complet
La fiscalité immobilière… un sujet qui fait toujours peur aux futurs acquéreurs. En réalité, pas de quoi prendre ses jambes à son cou, lisez plutôt ce résumé :
La fiscalité immobilière dépendra de votre statut : souhaitez-vous être résident fiscal en Espagne ou en France ? À noter : est résident fiscal espagnol celui ou celle qui y séjourne pour une durée supérieure à 183 jours calendaires au cours de l’année civile ou dont les intérêts personnels et professionnels sont en Espagne.
2. Est-il intéressant d’acheter un appartement ou une maison en Espagne ?
Oui, l’achat immobilier en Espagne est une bonne idée. Le prix moyen au mètre carré est très abordable (1960€/m2 début 2023) et les prix ont tendance à augmenter régulièrement, ce qui en fait un choix judicieux pour un investissement à long terme.
Si vous voulez acheter pour louer, sachez que le marché de la location en 2023 est en excellente santé. Comptez 11,6€/m2 en moyenne, un chiffre historique.
Si vous achetez pour vous, félicitations : le bonheur vous tend les bras. Le climat, la nature, les Espagnols, la gastronomie et la culture : tout vaut la peine en Espagne !
3. Est-il facile d’acheter une maison en Espagne ?
Acheter une propriété en Espagne peut être un processus complexe. Le secteur immobilier est très différent de celui que nous connaissons en France. Il est moins régulé, moins surveillé. Il implique des réglementations juridiques et fiscales spécifiques. C’est pour cela qu’il vaut toujours mieux se faire accompagner. Nous vous listons les principales étapes pour devenir propriétaire en Espagne.
4. Est-ce que je peux acheter une propriété en Espagne si je ne suis pas résident ?
Oui, il est possible pour les non-résidents d’acheter une propriété en Espagne.
5. Comment se passe l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?
Il y a 5 grandes étapes pour acheter un appartement ou une maison en Espagne :
Vous voulez acheter une propriété en Espagne ? Vous êtes au bon endroit.
L’achat d’un bien en Espagne quand on vit à l’étranger peut parfois se révéler complexe. Il vaut mieux bien connaître le marché , la langue et la juridiction si l’on veut se lancer seul. Sinon, nous sommes là pour ça.
J’achète en Espagne est le premier réseau d’agences immobilières francophones en Espagne. Nous proposons un service de chasseurs immobiliers c’est-à-dire que nous pouvons nous charger pour vous de chacune des étapes de votre acquisition. Même à distance. Cela vous évitera de faire des allers-retours et vous fera économiser de l’argent.
Si vous optez pour cette solution, il vous suffira de nous faire une procuration (Poder Notarial). Cette formalité peut s’effectuer en Espagne devant notaire ou, plus simple, directement en France, à l’ambassade ou au Consulat. Comptez entre 40 et 100€ pour cette formalité. Bien moins cher que plusieurs allers-retours en avion, n’est-ce pas ?
Voici ce qui est inclus dans notre service unique et innovant :
Vous n’avez qu’à poser vos valises… À bientôt en Espagne !
Si vous voulez en savoir plus, n’hésitez pas à regarder le replay de notre webinar sur l’immobilier en Espagne en 2023.
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